По вопросу проведения проверок по факту использования земельных участков, а также привлечения лиц к административной ответственности

По вопросу проведения проверок по факту использования земельных участков, а также привлечения лиц к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях(далее – КоАП РФ),  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление) сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов, на которых основывается земельное законодательство, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования  в соответствии с зонированием требований и требованиями законодательства.

Вид разрешенного использования относится к одной из наиболее  важных юридических характеристик земельного участка, позволяющей совместно с целевой категорией определить правовой режим использования участка.

На основании пункта 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) разрешенное использование земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости.

Федеральным законом от  22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс РФ включено положение о том, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно – правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного и использования земельных участков.

Согласно пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий; общие принципы и порядок проведения, которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений  и процедур согласования.

Текущий вид разрешенного использования земельного участка обозначается в его кадастровых документах, а также в правоустанавливающих документах (например, в договоре купли-продажи, договоре аренды, свидетельстве Росреестра о правах на земельный участок).

Если на территории земельного участка утверждены правила землепользования и застройки, то виды разрешенного использования обозначаются в градостроительном регламенте (структурный элемент правил землепользования и застройки), установленном на территорию муниципального образования или на ее часть, в том числе на конкретный земельный участок.

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования, предусмотренные в градостроительном регламенте, собственник земли может выбирать самостоятельно без дополнительных согласований с властями, а в отношении условно-разрешенных видов использования предусмотрен особый порядок выбора, установленный ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В силу положений части 1 статьи 7, части 1 статьи 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков  и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле, как природному объекту.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Пунктом 2 статьи 37 ГрК РФ определено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрено привлечение к административной ответственности за использование земель не только не в соответствии с целевым назначением, но и за использование земельных участков не в соответствии с установленным для них разрешенным использованием. Для определения возможности применения части 1 статьи 8.8 КоАП РФ необходимо рассмотреть объективную сторону правонарушения, закрепленную данной статьей.

Объективной стороной административного правонарушения, ответственность за совершение которого установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, является, в частности, использование земельного участка не по целевому назначению, что подразумевает осуществление землепользования в нарушение правового режима (установленной категорией земель и разрешенным использованием), определенного компетентным органом.

Именно нарушение правового режима использования земель, определенного компетентным органом, может повлечь административную ответственность по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

Таким образом, действующим законодательством установлено право на использование земельных участков в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В связи с чем, можно сделать вывод, что действия по фактическому использованию земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, установленным в правоустанавливающих документах, в том числе, и содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но в рамках основного или вспомогательного (наряду с основным) вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительным регламентом, соответствуют установленному компетентным органом правовому режиму использования земельного участка. Эти действия не образуют состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

При этом можно сделать вывод, что невнесение лицом изменений относительно вида разрешенного использования в документы учета недвижимости и документы о регистрации прав на недвижимость не образует состава правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи. 8.8 КоАП РФ.

Однако, существует иная ситуация, при которой нецелевое использование земельных участков будет иметь место в тех случаях, когда фактическое использование не соответствует установленному виду разрешенного использования и его выбор не может быть произведен в силу действующего законодательства.

Так, запрещен выбор только вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования. Поэтому нецелевым использованием земельного участка будет являться использование земельного участка только по вспомогательному виду разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования.

Использование земельного участка по условно разрешенному виду использования без приведения в соответствие данных ЕГРН  с фактическим использованием также будет являться нецелевым использованием земельного участка, поскольку выбор условно разрешенного вида использования земельного участка требует согласования в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса  Российской Федерации.

Кроме того, нецелевое использование земельного участка также будет иметь место в тех случаях, когда фактическое использование земельного участка не подпадает под виды разрешенного использования, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, действия по фактическому использованию земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, установленным в правоустанавливающих документах, в том числе, сведениям, содержащимся в ЕГРН, и в рамках условного или вспомогательного (не наряду с основным) вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительным регламентом, либо фактическое использование земельного участка не в соответствии видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом, образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

В данном случае, считаем возможным выявлять нарушения земельного законодательства, а именно абзаца 9 статьи 42 ЗК РФ (несоблюдение порядка установленного статьями 36, 37,39 ГРК РФ для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования), в соответствии с которым, собственники земельных участков и лица, не являющиеся    собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, выполнять иные требования земельного законодательства. В рассматриваемом случае, возможно, составлять акт проверки с выявленными нарушениями статьи 42 ЗК РФ и несоблюдением порядка установленного статьями 36,37,39 ГРК РФ с выдачей предписания об устранении нарушения.

 

Начальник отдела ГЗН
Управления Росреестра
по Саратовской области
М.Н.Лейтес

Добавить комментарий