Питання 27. Методи розрахунку ринкової вартості рухомого майна у межах Порівняльного підходу щодо оцінки.
Суть підходу:Через систему коригування ціни пропозицій всіх об'єктів порівняння наводяться до ціни об'єкта оцінки.
Як об'єкти порівняння використовуються об'єкти, схожі з оцінюваним майном за віком, станом, технічними характеристиками, комплектацією та ін. параметрами;
Порівняльний підхід використовується для розрахунку неунікального майна;
Порівняльний підхід застосовується до оцінки старого обладнання, вторинний ринок якого досить розвинений;
Як правило, для банку найбільш показовим є результат, отриманий у рамках Порівняльного підходу;
Достатня кількість об'єктів порівняння, інформація про які використовується в розрахунках, є 3-5.
Алгоритм Порівняльного підходу
Збір ринкових даних та вибір об'єктів-аналогів (цінова та технічна інформація);
Аналіз та перевірка інформації;
Вибір елементів порівняння (ціноутворюючі фактори);
Розрахунок вартості об'єкта, що оцінюється, на основі проведення коригувань цін продажів.
Критерії підбору аналогів
Повна схожість за функціональним призначенням (тип, рід, клас, марка, модель обладнання);
Подібність до технічних характеристик (параметричні показники);
Аналогічний або близький за віком.
Аналіз цінової інформації
Характер ціни за джерелом походження (ціна пропозиції, ціна угоди);
Дата чи час угоди;
Грошова одиниця;
Місце продажу (регіон Росії);
Рік випуску об'єкта-аналогу;
Технічна інформація (технічні параметри, комплектація);
Наявність чи відсутність ПДВ у ціні;
Наявність у ціні транспортних чи інших витрат продавця.
Проведення коригувань
Послідовні коригування:
Обсяг прав (власність, оренда, лізинг);
Умови фінансування угоди (платіж 100%, авансовий платіж, на виплат, надання кредиту);
Умови (тип) угоди (ринкова, закрита, спекулятивна, інвестиційна);
Коригування на закриття угоди – поправка на торгування;
Митні платежі.
Проведення коригувань
Незалежні коригування:
Вік (фізичне зношування обладнання);
Параметричні коригування (продуктивність, потужність, довжина оброблюваної деталі);
Комплектація (наявність/відсутність додаткових вузлів, компонентів, деталей)
Розташування.
Проведення коригувань
Експертний метод (необґрунтовані експертні коригування, як правило, мають бути не більше 20-30%)
Розрахунок коригування парними продажами (є кращим, тому що заснований на даних ринку)
Якісний аналіз
Елементи кораляційно-регресійного аналізу
!!! В окремих банків існують вимоги про розмір абсолютних валових коригувань, максимальна величина яких не може бути, як правило, вищою за 30%)!!!
Розрахунок коригування на фізичне зношування
де До ФІ – коригування на фізичне зношування;
ФІ ГО – фізичне зношування об'єкта оцінки;
ФІ ОА – фізичне зношування об'єкта оцінки.
Розрахунок параметричних коригувань
де, Ц оо- Вартість об'єкта оцінки, скоригована внесенням поправки;
Ц ан- Ціна об'єкта аналога;
Х, Х ан– значення параметра у об'єкта, що оцінюється, і у об'єкта-аналогу відповідно;
n- Показник ступеня, що враховує силу впливу параметра Х на ціну, званий коефіцієнтом гальмування (коеф-том Чилтона).
Розрахунок коефіцієнта Чилтона
де n - Коефіцієнт Чилтона;
Ц 1, Ц 2 - ціни об'єктів-аналогів;
Х 1 , Х 2 – параметри об'єктів-аналогів
МЕТОДИ
Порівняльний підхід до оцінки вартості машин, обладнання та транспортних засобів реалізується у таких методах:
1) цінових індексів, чи індексування за фактором часу;
2) прямого порівняння з ідентичним об'єктом;
3) прямого порівняння з аналогічним об'єктом;
4) прямого порівняння з аналогічними об'єктами із внесенням спрямованих якісних коригувань;
5) розрахунку за питомими показниками та кореляційними моделями.
Метод цінових індексів (індексування за фактором часу).
В даний час він застосовується виключно як допоміжний для обліку інфляції (як у РФ, так і за її межами, при оцінці імпортного обладнання та для приведення аналогів та об'єкта оцінки до дати визначення вартості).
Суть методу проста. Відома вартість (коректніше говорити "ціна пропозиції") об'єкта на якусь дату. Потрібно перерахувати вартість об'єкта (ціну пропозиції) на дату визначення вартості (дату оцінки). Відрізок часу між датою, коли зафіксована вартість, та датою оцінки вимірюється кількістю місяців, тоді скоригована ціна об'єкта на дату оцінки Ц: Ц Ц п *I п/0 де Ц n - ціна об'єкта в базисному (нульовому) місяці; I n/0 - коригуючий індекс для n-го місяця стосовно 0-го місяця; n – період індексації, виражений у кількості місяців.
Ідентичний об'єкт - це об'єкт тієї ж моделі (модифікації), що і об'єкт, що оцінюється, у нього немає жодних відмінностей від оцінюваного об'єкта по конструкції, оснащенню, параметрам і застосовуваним матеріалам.
Ціна пропозиції ідентичного об'єкта служить базою визначення вартості оцінюваного об'єкта у вигляді застосування про «економічних» (на відміну технічних) коригувань. У низці джерел економічні коригування прийнято називати комерційними.
«Економічні» коригування за своїм змістом можна поділити на три групи:
Перша група . Коригування, що усуває нетипові умови продажу (прискорені терміни постачання, відхилення від нормального гарантійного терміну обслуговування, наявність цінової знижки з різних причин, нестандартна комплектація, наявність доплати за особливі умови постачання та додаткові послуги, тривале перебування обладнання на складі та інші).
Друга група . Коригування на наявність ПДВ та інших поставлених податків.
Третя група . Коригування за фактором часу.
Коригування другої та третьої груп виконуються практично завжди, коригування першої групи - вибірково з урахуванням їхньої визначеності та значущості.
"Економічні" коригування (як і інші) можуть бути як мультиплікативними (внесеними коефіцієнтними) так і адитивними (внесеними абсолютними поправками). Послідовність їх внесення рекомендується виконувати у послідовності: адитивні коригування рекомендується вносити після мультиплікативних. При цьому потрібно стежити за тим, щоб поправка, що вноситься, відповідала попереднім коригуванням за фактором часу. Послідовність внесення коригувань у ціну ідентичного об'єкта зазвичай представляється у табличній формі, що робить розрахунок наочним і доказовим.
Метод прямого порівняння з аналогом
Якщо ідентичний об'єкт, порівняно з об'єктом, що оцінюється, має тільки вартісні відмінності, які, як було показано вище, проводять тільки «економічні» коригування, то об'єкт-аналог у порівнянні з оцінюваним об'єктом поряд із вартісними відмінностями має відмінності в значеннях основних експлуатаційних, отже і ціноутворюючих параметрів.
Тому, окрім «економічних» коригувань, проводять коригування параметричні відмінності.
Можна підібрати один близький аналог чи кілька аналогів, котрим відомі ціни.
Центральне місце в даному методі займає аналіз цін, на основі якого набувають значення коригування цін аналога(ів). Коригування на параметричну відмінність також поділяю на два види: мультиплікативні та адитивні.
Метод питомих економічних показників із використанням «лінійного коефіцієнта гальмування» - лінійна модель.
Поправочне коригування виконується внесенням абсолютної поправки до ціни так: Ц кор = Ц + П = Ц + b (X - X ан), де: Ц кор - ціна, скоригована внесенням поправки; Ц – вихідна ціна; П – абсолютна поправка до ціни аналога; b – «ціна» одиниці параметра, тобто. величина, що показує, наскільки грошових одиниць зміниться ціна за зміни параметра на одиницю його виміру; Х, Х ан - значення параметра у об'єкта, що оцінюється, і у аналога відповідно.
«Ціна» одиниці параметра може бути визначена одним із двох способів:
1) способом «двох точок»;
2) шляхом побудови кореляційного рівняння лінійного вигляду.
Спосіб «двох точок» полягає в тому, що знаходять два аналогічні об'єкти, що відрізняються тільки значенням даного параметра, всі інші параметри у цих об'єктів повинні бути однаковими. "Ціна" одиниці параметра знаходиться за формулою: Б = (Ц 1 -Ц 2) / (Х 1 -Х 2), де Ц 1 і Ц 2 - ціни першого та другого об'єктів відповідно; Х 1 і Х 2 - значення параметра першого і другого об'єктів відповідно.
Метод «параметр-ціна» з використанням статечного коефіцієнта (коефіцієнта гальмування ціни) – статечна модель.
Коригування виконується мультиплікативною поправкою за формулою: Ц кор Ц*К кор, де К кор – коригуючий коефіцієнт, що визначається за формулою: Ккор = ((Х)/(Х ан)) y де y – коефіцієнт «гальмування ціни».
Спочатку вносять "комерційні" коригування з метою приведення ціни аналога до умов оцінки вартості. Якщо не вдається знайти два об'єкти, що відрізняються значенням тільки даного параметра, застосовують спосіб побудови кореляційного рівняння. Складають вибірку аналогічних об'єктів і нею будують кореляційне рівняння статечного вигляду Ц = а*Х*b. Параметр b у цьому рівнянні - цікавий для нас коефіцієнт гальмування.
Коефіцієнтні (мультиплікативні) коригування використовуються для обліку відмінностей за основними параметрами. Адитивні коригування вносяться після внесення мультиплікативних та застосовуються для обліку впливу другорядних (менш значущих) показників.
Метод спрямованих якісних коригувань
Цей метод застосовується у разі оцінки, коли виникає необхідність внести кілька коригувань на відмінність параметрів або характеристик, а «ціни» їх важко чи практично неможливо визначити через брак інформації.
У цьому випадку визначається лише спрямованість впливу коригування на вартість, поділяючи всі коригування на два види: що підвищують та знижують вартість (ціну).
Метод може бути застосований тоді, коли для об'єкта, що оцінюється, можна підібрати, як мінімум, два аналоги. Причому об'єкт, що оцінюється, за своїми технічними параметрами і характеристиками, а, отже, і за вартістю займає проміжне положення між двома аналогами.
Через війну порівняння аналог отримує якусь кількість як підвищують, і понижуючих коригувань. Припускають, що коригування мають приблизно рівну вагомість за впливом на вартість. Це означає, що у кожного аналога одне підвищує коригування і одне знижувальне коригування повністю нейтралізують один одного. Чинним коригуванням називатимемо таке коригування, яке не зазнало нейтралізації коригуванням протилежного напрямку.
Аналог, у якого кількість коригувань, що підвищують, перевищує кількість знижуючих коригувань, задає нижню ціну - нижній аналог. Кількість діючих підвищуючих коригувань цього аналога дорівнює різниці між кількістю його підвищують і понижуючих коригувань.
Аналог, у якого кількість коригувань, що знижують, перевищує кількість коригувань, що підвищують, - верхній аналог. Він задає найвищу ціну. Кількість діючих знижувальних коригувань у цього аналога дорівнює різниці між кількістю його знижувальних і коригувань, що підвищують.
Шукана вартість об'єкта, що оцінюється, лежить в інтервалі між нижньою і верхньою ціною, а її положення визначається кількістю діючих підвищуючих коригувань нижнього аналога і кількістю понижуючих коригувань верхнього аналога: S Ц н (Ц в -Ц н)/(N в+ - N н -)* N н- де Ц Н, Ц В - нижня та верхня ціна відповідно; N в+ - кількість діючих знижувальних коригувань верхнього аналога; N н - кількість діючих підвищують коригувань нижнього аналога.
Якщо кількість аналогів більша за два, то вартість об'єкта встановлюється в декількох інтервалах, а потім обчислюється середнє значення. При цьому можливі два випадки:
1) один нижній аналог та кілька верхніх аналогів;
2) один верхній аналог та кілька нижніх аналогів.
У першому випадку розглядаються всі інтервали з тим самим нижнім аналогом, у другому випадку, навпаки, - всі інтервали з тим самим верхнім аналогом. За отриманими значеннями вартості у кожному інтервалі розраховують середнє значення, яке береться як підсумковий результат.
Даний метод дозволяє виконати оцінку вартості одиниці обладнання при мінімальному обсязі вихідної інформації, і особливо він може бути корисним, коли відмінності між об'єктом, що оцінюється, і аналогами виявляються не тільки в значеннях технічних параметрів, але і в дискретних характеристиках.
Різновидом описаного вище методу є метод зважених спрямованих коригувань , при якому кількість коригувань, що діють, підраховується з урахуванням вагомості кожного коригування. Для кожного направленого коригування вказується ваговий множник. Шкала вагових множників може містити будь-яку на розсуд експертів кількість градацій. Найбільш простий підхід, коли коригування поділяють на сильні, середні та слабкі та їм присвоюють вагові множники 3, 2 та 1 відповідно. Таким чином, одне сильне коригування хіба що еквівалентна трьом слабким, а одне середнє коригування - двом слабким. При цьому ваговий множник для коригування вибирається експертом виходячи з сили впливу параметра на вартість (ціну) та ступеня відмінності у значеннях даного параметра об'єктів, що порівнюються. Подальший підрахунок кількості діючих коригувань виконують з 61 обліком вагових множників. Усі наступні операції такі самі, як і за звичайному методі спрямованих коригувань.
Метод розрахунку за кореляційними моделями та питомими показниками
Даний метод зручно застосовувати тоді, коли потрібно оцінити досить багато однотипних об'єктів, що відрізняються значеннями окремих параметрів. Кожен із цих об'єктів розглядається як представник деякого сімейства машин одного класу чи виду. Допускається, що у машин даного класу існує закономірний зв'язок між ціною (вартістю), з одного боку, та основними технічними та функціональними параметрами, з іншого боку. Тому завдання зводиться до того, щоб математично описати цей зв'язок і далі застосувати отриману математичну модель для оцінки всіх об'єктів, що входять до множини об'єктів одного класу.
Спочатку комплектується вибірка об'єктів певного класу (виду, групи), для яких відомі основні параметри та ціни. Далі ціни мають бути приведені до єдиних умов із запровадженням відповідних «комерційних» коригувань. Потім з допомогою методів теорії кореляційно-регресійного аналізу розробляють кореляційну модель залежності ціни від однієї чи кількох основних параметрів.
Велике значення має вибір складу параметрів. З безлічі параметрів, якими характеризуються машини, обладнання та транспортні засоби, відбирають ті, які дають уявлення про корисність об'єкта, що оцінюється для покупця. У цьому керуються принципом корисності. Зі зміною даних параметрів змінюється ступінь корисності об'єкта, отже, та її вартість.
Як параметри, що впливають, вибирають як функціонально обумовлені параметри (найбільші розміри оброблюваних деталей - для верстатів, вантажопідйомність - для вантажних автомобілів і підйомників, потужність - для енергетичних машин і т.д.) і параметри якості (продуктивність і надійність - для технологічних машин, точність обробки - для верстатів, швидкість та маневреність - для транспортних засобів і т.д.).
Природно прагнення включити до кореляційної моделі якнайбільше параметрів. Проте цьому плані існують об'єктивні обмеження, викликані, по-перше, малими розмірами вибірок і, по-друге, наявністю мультиколлинеарности, тобто. взаємних зв'язків між самими параметрами
Практично рідко кількість параметрів кореляційної моделі перевищує 3.
В результаті кореляційного аналізу розробляють або парну (однофакторну) модель, коли береться один провідний параметр-аргумент, або багатофакторну модель, коли є кілька параметрів-аргументів.
При парній кореляції між розрахунковою вартістю S і параметром Х використовують лінійну або статечну функції виду відповідно:
S a 0 a 1 X
S a 0 X a1 (4.1.8) де S - оцінювана вартість об'єкта; a 0 , a 1 – статистичні параметри кореляційної моделі.
Розрахунки за кореляційними моделями дають досить прийнятні результати, проте при цьому потрібен великий статистичний матеріал. Кількість об'єктів для побудови моделі має перевищувати кількість параметрів-аргументів приблизно 6 разів. Зазвичай у статистичну вибірку включають не тільки близькі аналоги за функціями та виконанням, а й конструктивно подібні об'єкти, що відносяться до одного виду і утворюють параметричні ряди.
Необхідно пам'ятати, що описаний метод можна застосовувати у тому випадку, якщо значення ціноутворювального параметра об'єкта оцінки лежить в інтервалі значень ціноутворювальних параметрів аналогів. Якщо спробуємо розрахувати за цим рівнянням вартість крана з вантажопідйомністю, наприклад 20т, то отримаємо непередбачуваний результат.
Порівнюючи два методи, метод прямого порівняння з аналогом, і метод розрахунку за кореляційними моделями, слід зазначити, що, по суті, це той самий метод.
У методі прямого порівняння з аналогом також будується «кореляційна» залежність, але тільки за двома аналогами і на основі статечного тренду. У методі побудови кореляційних моделей використовується кілька аналогів, і вид тренду вибирається з 63 умов найбільшою мірою достовірності. У цьому сенсі останній метод точніший, ніж перший.
Метод питомих цінових показників великої точності не дає, тому що для багатьох видів машин та обладнання вартість (ціна) визначається не лише одним параметром. Щоб врахувати вплив інших факторів, питомий ціновий показник встановлюється диференційованим залежно від інших параметрів та характеристик.
Наприклад, для пресів певного виду як головний параметр може бути взято номінальне зусилля преса. Однак у широкому діапазоні питома вартість одиниці зусилля може виявитися змінною, і тоді встановлюють ціну одиниці даного параметра диференційованої - для малих, середніх і великих пресів.
Метод розрахунку за допомогою питомого цінового показника відрізняється винятковою простотою і дозволяє робити швидкі, експресні оцінки, однак точність одержуваних результатів невисока, оскільки часто є ще ряд факторів, що не враховуються.
Сам собою питомий ціновий показник може застосовуватися лише у певному інтервалі значень головного параметра, за іншими інтервалах значення цього показника буде іншим. У багатьох випадках спостерігається закономірне зниження питомого цінового показника зі зростанням головного параметра.
Описані вище методи порівняльного підходу застосовуються в основному при оцінці окремих машин та одиниць обладнання. Вибір методу визначається характером об'єкта, умовами його використання та повнотою інформаційної бази про ціни та параметри аналогічних зразків машин та обладнання.
Методи порівняльного підходу дозволяють визначити ринкову вартість чи вартість, незалежну від місця використання. Щоб потім визначити вартість за місцем використання, треба до ринкової вартості додати витрати на транспортування, спорудження фундаменту, монтаж та пусконалагоджувальні роботи. Саме можливості отримання дійсно ринкової вартості полягає головне гідність цих методів.
Однак методи порівняльного підходу мають свої мінуси, головний з яких полягає в тому, що надійність оцінок цими методами визначається повнотою і достовірністю ринкової інформації, на обробці якої вони побудовані. А для об'єктів, які не мають відкритого та масового ринку, застосування цих методів виявляється взагалі неможливим. Крім того, дані методи припускають «поштучну» оцінку кожної машини або одиниці обладнання, при великій кількості об'єктів оцінка виходить дуже трудомісткою. Прискорення оціночних робіт при певній поступці в 64 точності можна отримати, застосовуючи методи розрахунку за кореляційно-регресійними моделями та питомими ціновими показниками.
ДОДАТКОВО: (короткий текст)
Порівняльний підхід до оцінки вартості машин та обладнання реалізується у наступних методах:
1. метод цінових індексів, чи індексування за фактором часу;
2. метод прямого порівняння з ідентичним об'єктом;
3. метод прямого порівняння з аналогічним об'єктом;
4. метод прямого порівняння з аналогічними об'єктами із внесенням спрямованих якісних коригувань;
5. метод розрахунку за питомими показниками та кореляційними моделями;
Метод цінових індексів, або індексування за фактором часу
Даний метод застосовний у тому випадку, коли для об'єкта, що оцінюється, відома його ціна в минулому і, отже, виникає завдання перерахувати цю ціну на дату оцінки.
Відрізок часу між датою, коли зафіксована вартість, та датою оцінки вимірюється кількістю місяців, тоді вартість об'єкта на дату оцінки визначається за формулою:
Метод прямого порівняння з ідентичним об'єктом
Ідентичний об'єкт – це об'єкт тієї ж моделі (модифікації), що і об'єкт, що оцінюється, у нього немає жодних відмінностей від оцінюваного об'єкта по конструкції, оснащенню, параметрам і застосовуваним матеріалам.
Ціна ідентичного об'єкта служить базою для призначення вартості об'єкта, що оцінюється. Повна вартість заміщення дорівнює ціні ідентичного об'єкта, наведеної до умов нормального продажу та умов оцінки за допомогою так званих комерційних коригувань (поправок).
Комерційні поправки за своїм змістом можна поділити на три групи:
1. Поправки, що усувають нетипові умови продажу (прискорені терміни постачання, гарантійний термін, знижки, комплектація, додаткові послуги та ін.)
2. Поправка на наявність ПДВ та інших податків.
3. Виправлення за фактором часу. Поправки другої та третьої груп виконуються практично завжди, а першої – вибірково з урахуванням їхньої визначеності та значущості.
Метод прямого порівняння з аналогічним об'єктом.
У цьому вся методі крім комерційних коригувань, вносять у ціну аналога також поправки на параметричні відмінності.
Насправді підібрані аналоги часто відрізняються за потужністю, продуктивності від машини - об'єкта оцінки. У цьому випадку для визначення поправки використовуються співвідношення між цінами (витратами на виготовлення) та головним параметром машин, зокрема статечна залежність:
п.
- Показник ступеня, часто званий коефіцієнтом гальмування ціни, що залежить від конкретного виду технічних пристроїв.
Значення показника ступеня ( д)у формулі (1) визначено для ряду виробів машинобудування на основі спеціальних досліджень, а також багаторічної практики. Так, для тракторів середньої потужності використовується значення 0,72, для екскаваторів - 0,8, для екструдерів, що застосовуються у переробці полімерних матеріалів, 0,6-0,7 тощо.
Формула (6) широко використовується через її простоту і досить високу надійність. Разом з тим слід враховувати, що такий підхід потребує суттєвих обсягів ринкової інформації та застосування адекватних методів зіставлення об'єктів. Іншими словами, оцінювач повинен мати велику базу даних, що постійно оновлюється, за багатьма видами технічних пристроїв. Причому таку інформацію необхідно збирати постійно, як би на користь, так як у реальній вітчизняній практиці оцінювачу доводиться працювати з різними типами машин і обладнання і кожна наступна оцінка, як правило, проходить у зовсім іншій галузі техніки.
Поправки на параметричні відмінності поділяються на два види:
Поправочні коригування (виконуються внесенням абсолютної поправки до ціни);
Коефіцієнтні коригування (виконуються множенням вихідної ціни на коригуючий коефіцієнт);
Оскільки за прямому порівнянні вносяться як поправочні, і коефіцієнтні коригування, то кінцевий результат залежить від послідовності їх внесення. Існує єдиний порядок внесення коригувань:
1. Спочатку вносять комерційні коригування для приведення ціни аналога до умов оцінки вартості.
2. Виправлення додаткових пристроїв.
3. Виправлення на допоміжні параметри.
4. Коефіцієнтна поправка на основні параметри.
Метод прямого порівняння з аналогічними об'єктами із внесенням спрямованих якісних коригувань
Метод може бути застосований тоді, коли для об'єкта, що оцінюється, можна підібрати, як мінімум, два аналоги. Причому об'єкт, що оцінюється, за своїми технічними характеристиками, а, отже, і за вартістю займає проміжне положення між двома аналогами.
Через війну порівняння аналог отримує якусь кількість як підвищують, і понижуючих коригувань.
Вартість об'єкта, що оцінюється, лежить в інтервалі між цінами аналогів, з урахуванням внесених поправок.
Метод розрахунку за питомими показниками та кореляційними моделями
Даний метод зручно застосовувати тоді, коли потрібно оцінити безліч однотипних об'єктів, що відрізняються значеннями окремих параметрів.
Цей метод повністю відповідає аналогічним методом, описаним у витратному підході (див. вище).
Описані вище методи порівняльного підходу застосовуються в основному при оцінці окремих машин та одиниць обладнання. Вибір методу визначається характером об'єкта, умовами його використання та повної інформаційної бази про ціни та параметри аналогічних зразків машин та обладнання.
Методи порівняльного підходу мають свої мінуси:
Достовірність визначається повнотою та точністю ринкової інформації;
Необхідний розвинений та відкритий ринок продажів машин та обладнання;
Трудомісткість множинних оцінок;
Деякий допуск оцінної вартості внаслідок внесення поправок;
Ринкова оцінка- Це оцінка ринкової вартості майна, а також інших об'єктів цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їх участі в цивільному обігу.
Ринкова вартість— це найімовірніша ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини.
Оцінка ринкової вартості
Ринкова вартістьнерухомості та її розрахунок є найпоширенішим видом ринкової оцінки. Оцінка ринкової вартості включає визначення вартості об'єкта або окремих прав щодо оцінюваного об'єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Найчастіше ринкова вартість нерухомості є очевидною для її власників або можливих покупців. Однак, після проведення оцінки ринкової вартості її ціна може бути значно скоригована. Для визначення цієї реальної вартості та проводиться оцінка нерухомості.
В оціночній практиці під оцінкою нерухомості прийнято розуміти :
Оцінка нерухомості проводиться щодо таких об'єктів, як будівлі промислового, соціального чи культурного призначення, виробничі комплекси; житлові будинки, квартири, кімнати та інші житлові приміщення; офісні, складські та виробничі приміщення; земельні ділянки, багаторічні насадження - сади, парки, сквери, освоєні ділянки у садових та дачних товариствах; споруди – дороги, мости, під'їзні колії, резервуари, огорожі тощо; об'єкти незавершеного будівництва, включаючи об'єкти із призупиненим будівництвом, законсервовані об'єкти та об'єкти із припиненим будівництвом.
Наша компанія проводить визначення ринкової вартості об'єктів нерухомого майна для оформлення внеску до статутного капіталу підприємств, оформлення застави (іпотеки), зміни облікової вартості основних засобів у бухгалтерському обліку, укладання договорів страхування та для будь-яких інших цілей, які потребують встановлення вартості об'єкта незалежним оцінювачем.
Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод та метод капіталізації доходів.
Методи ринкової оцінки
Основний метод ринкової оцінки – це метод порівняльного продажу. Цей метод застосовний у тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажі і таким чином отримувати ринкову вартість об'єкта, що оцінюється. Метод побудований на зіставленні пропонованого на продаж об'єкта з ринковими аналогами.
Метод оцінки ринкової вартості за витратами землі практично не застосовний. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених у ньому поліпшень. Вважається, що земля стала і не витрачається, а витратний метод застосовується з метою оцінки штучних об'єктів, створених людиною. Оцінюючи цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.
Ринкова оцінканеобхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування є податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується частина місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних цін можливий перехід до такої системи оподаткування, яка стимулювала б розвиток ринку нерухомості і забезпечила б водночас поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до ринкової оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.
Якщо Вам потрібно отримати ринкову оцінку вартості майна, зверніться до нас, використовуючиконтактну інформацію . Телефонуйте, допоможемо!
Методика визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості та іншого майна ґрунтується на ідентичності товарів та принципі сумісності комерційних умов. Які чинники у своїй слід врахувати? Які методи існують у цьому підході оцінки об'єктів? Розглянемо основні варіанти розрахунків ринкової вартості.
Обчислити вартість об'єкта те щоб у майбутньому контрольні органи не визнали контракт недійсним, а податкову базу заниженою чи завищеною – непросте завдання. Оцінка ринкової вартості здійснюється для обґрунтування ціни договору про поточні умови ринку однорідної продукції. Чи це угоди з бізнесом як майновим комплексом чи реалізація нерухомих об'єктів, чи продаж цінних паперів існує ще багато ситуацій, коли необхідно дізнатися про ціну.
Як визначається ринкова вартість і чому не можна використовувати дані кадастрового обліку? Відповідь дуже проста - призначення ціни, зазначеної в документації Росреєстру або БТІ, полягає зовсім в іншому і необхідне для постановки об'єкта на облік, а також подальшого оподаткування. Ринкова вартість дозволяє встановити реальну ціну будь-якого товару в грошовому еквіваленті на поточний період. Цей показник може змінюватися і насамперед залежить від економічного становища в країні, від попиту та наявних пропозицій.
Точне визначення дають Федеральні стандарти, де зазначено, що завданням оцінки можливо визначення ринкової вартості, тобто найімовірнішої ціни реалізації активу на даний момент. При цьому повинні виконуватись обов'язкові умови:
- Предмет договору доступний до обігу на вільному ринку.
- Угода укладається на добровільних умовах, без примусів щодо покупця та/або продавця.
- Вартість контракту встановлюється без тиску форс-мажорних причин.
- Інформація про договір вважається вичерпною.
На кінцевий результат розрахунків впливає багато чинників, серед яких – територіальне розташування нерухомого об'єкта; наявність транспортної, комунікаційної та соціальної інфраструктури; екологічне благополуччя площ, стан, розмір та технічні характеристики майна та ін.
Методи визначення ринкової ціни:
- Порівняльний – зручний та простий спосіб оцінки, у якому за основу береться весь масив даних продажу за поточний період за ідентичними об'єктами. У процесі заходу проводяться такі етапи – дослідження та збирання даних, проведення аналізу та зіставлення інформації по об'єктах, що цікавляться, коригування показників на впливові фактори. За джерела даних беруться загальнодоступні ресурси: публікації, державна інформація, ріелтерські бази та ін. При виборі ідентичних об'єктів оцінювач орієнтується на критерії – за правом власності, місцезнаходженням, умовами виконання контракту, фізичними характеристиками майна, місцем та часом продажу. За необхідності застосовуються спеціальні знижувальні чи підвищують ціну коефіцієнти, і навіть поправки на реалії ринку Росії.
- Витратний – оптимально підходить для аналізу ціни нової та нещодавно введеної в експлуатацію нерухомості, для страхування, реконструкції та вибору максимально ефективного варіанту використання майна. Заснований на оцінці сукупних витрат щодо створення ідентичного об'єкта. У процесі застосовується принцип заміщення, тобто припущення, що покупець не повинен переплачувати за готовий об'єкт, якщо може отримати за ті ж гроші зведення нового та аналогічного за якісними параметрами. Передбачає розрахунок ціни землі (придбання або оренди), оцінку обсягів необхідних відновлювальних робіт, визначення зносу (фізичного та функціонального, зовнішнього), підсумкове обчислення суми вартості із поправками на розмір зносу. Оцінка ділянок провадиться незалежно від нерухомості.
- Капіталізації доходів (ренти) – цей метод застосовується з метою оцінки вже діючих об'єктів. Ринкова вартість нерухомості розраховується, виходячи з умов, що об'єкт не потребує додаткового фінансування з реконструкції та/або ремонту. Ґрунтується на можливому розмірі вигоди при здачі майна в оренду. Розрахунки ведуться з використанням коефіцієнта капіталізації, одержуваного виходячи з поточних даних ринку перший рік, та був робляться прогнози наступні періоди. Спосіб не може вважатися досить достовірним для російських умов на відміну від зарубіжних через непрозорість вітчизняного ринку та складнощі у збиранні правдивої інформації. Тим більше, коли йдеться про кілька років, прогнози стають дуже відносними.
Визначення ринкової вартості підприємства
Господарська діяльність може давати власникам бізнесу різні сюрпризи, які вимагають отримання реальних даних про грошовому вимірі об'єктів. Визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства необхідне під час угод купівлі-продажу; під час вирішення майнових спорів, включаючи судові провадження; у процесі схвалення іпотечної позики чи оформлення кредитної лінії у фінансовій установі; при реорганізаційних заходах; для залучення стороннього фінансування приватних інвесторів та у багатьох інших випадках.
Процедуру оцінки зазвичай проводять спеціалізовані оціночні експертні компанії з наданням офіційного звіту, але, залежно від кінцевої мети, можна провести необхідні розрахунки самостійно, підтвердивши результати актуальною інформацією. При цьому оцінка бізнесу в цілому та його об'єктів окремо, як і будь-якого іншого майна, полягає у визначенні реальної ринкової ціни на поточний період часу. Вибираючи оптимальний метод, слід попередньо проаналізувати всі вихідні умови та фактори, що впливають.
Розрахунок ринкової вартості акцій
Вірогідне визначення ринкової вартості акцій можна знайти на відкритих інтернет-ресурсах. Щоб орієнтуватися в отриманих даних, пам'ятайте, що курс акції обчислюється одним із наведених вище методів з урахуванням положення на ринку. Найпоширенішим вважається витратний спосіб, за якого враховуються активи та зобов'язання емітента, і розраховується чистий дохід на 1 акцію. Також застосовуються дохідний (з урахуванням майбутніх надходжень) та порівняльний методи (проводиться зіставлення з іншими аналогами). За останнього способу беруться загальнодоступні дані.
Розрахунок ринкової вартості облігації – формула
Для отримання інформації щодо фактичної ринкової ціни облігацій застосовуються спеціальні формули. Одна з них наведена нижче:
Ціна ринкова облігації = Сума купонних платежів х ((1 – 1 / (1 + ринкова ставка на поточний момент) у ступені n) / ринкова ставка на поточний момент + Вартість облігації за номіналом / (1 + ринкова ставка на поточний момент).
Сума купонних платежів = купонна ставка у % х Вартість облігації за номіналом.
n - термін (у роках) до погашення облігації.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
засіданням Науково-методичної ради
Російського федерального центру
судової експертизи
при Мін'юсті Росії,
протокол від 24.11.2004 N 2
МЕТОДИКА
ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТІСТИ ТОВАРІВ
ПРИ ВИРОБНИЦТВІ ТОВАРІВНИХ ЕКСПЕРТИЗ
В ЕКСПЕРТНО-КРИМІНАЛІСТИЧНИХ СЛУЖБАХ ФМС РОСІЇ
Розроблено: спеціалістом Російського федерального центру судової експертизи Міністерства юстиції РФ, за участю співробітників Російської митної академії та фахівців Центрального експертно-криміналістичного митного управління.
Внесено до Реєстру методичних матеріалів із судової експертизи Міністерства юстиції Російської Федерації з присвоєнням реєстраційного номера N 002ЕМ/СЕ.
Вступ
Серед чинників, визначальних ефективність діяльності експертів, важливе місце належить наявності вивірених методик дослідження об'єктів.
Методика – порядок, детально регламентована програма діяльності, спрямованої на вирішення експертного завдання.
Вивчення експертних висновків щодо визначення ринкової вартості товару, виконаних в експертно-криміналістичних службах ФМС Росії, дозволило скласти загальне уявлення про стан експертної практики, виявити недоліки призначення та виробництва експертиз.
Для вдосконалення експертної практики, усунення існуючих недоліків, підвищення якості експертиз, що проводилися, аргументованості висновків назріла необхідність у розробці методичної бази для даного виду досліджень.
Мета даного дослідження полягає у розробці ряду рекомендацій, які можуть бути використані для:
Удосконалення процесу експертного дослідження загалом;
Забезпечення повноти дослідження, що має достатню основу для вирішення завдання на окремих стадіях виробництва експертизи;
Забезпечення логічності та послідовності дій експерта при вирішенні конкретного експертного завдання, обґрунтованості його висновків;
Забезпечення достовірності висновку експерта.
У запропонованій роботі вперше з позиції системно-структурного підходу розкривається гносеологічна сутність експертного товарознавчого пізнання під час виробництва експертиз з метою визначення ринкової вартості товару, розглядається процес експертного дослідження, його стадії та зв'язки між цими стадіями; дано визначення предмета та об'єкта товарознавчої експертизи, окреслено коло експертних завдань "...".
I. Загальні положення
1. Ця Методика (далі - Методика) визначення ринкової вартості товарів, у тому числі транспортних засобів, при проведенні експертних товарознавчих досліджень в експертно-криміналістичних службах митних органів Росії розроблена відповідно до Конституції РФ, Федерального закону від 31.05.2001 N 73-ФЗ "Про державну судово-експертну діяльність у Російській Федерації", Митним кодексом Російської Федерації (ТК РФ), Кримінально-процесуальним кодексом Російської Федерації (КПК РФ), Цивільним процесуальним кодексом Російської Федерації (ДПК РФ), Кодексом Російської Федерації про адміністративні правопорушення КоАП РФ), Кримінальним кодексом Російської Федерації (КК РФ), Податковим кодексом Російської Федерації (НК РФ) і є теоретико-методологічну основу проведення експертних товарознавчих досліджень з метою визначення вільної (ринкової) вартості (ціни) досліджуваного товару.
2. Товарознавчі експертизи щодо визначення ринкової вартості товару призначаються посадовими особами митних, слідчих і судових органів з метою:
визначення розмірів мит, податків і зборів, що підлягають сплаті щодо цих товарів у процесі проведення митного оформлення та митного контролю;
Визначення розмірів штрафів під час провадження експертиз у справах про адміністративні правопорушення, дізнання та слухання у кримінальних та цивільних справах;
Інших випадках, передбачених законодавством РФ та нормативно-розпорядчими документами Федеральної митної служби Росії.
Товарознавчі експертизи щодо визначення ринкової вартості товару можуть проводитися за зверненням державних органів, організацій та цивільних осіб у встановленому порядку.
3. Експертом може бути призначено будь-яку особу, яка володіє необхідними спеціальними знаннями і атестована відповідно до Положення про атестацію експертів (утв. Наказом ГТК від 07.06.2004 N 646 (зареєстрований у Мін'юсті РФ 30.06.9), 8, 8, 8), 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 9, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8. та залучається до виробництва експертизи у встановленому процесуальним законом порядку.
ІІ. Предмет, об'єкт, завдання товарознавчої експертизи
при вирішенні питання про ринкову вартість
досліджуваних об'єктів
"Експертиза - це дослідження, яке проводиться відповідно до процесуального законодавства обізнаними особами на основі спеціальних знань у науці, техніці, мистецтві, ремеслі для встановлення фактичних обставин справи, що мають доказове значення." /13/.
Відповідно до цього визначення предметом товарознавчої експертизи є фактичні дані (факти, обставини), що встановлюються на основі спеціальних наукових знань у галузі товарознавства та дослідження об'єкта та інших матеріалів справи.
Спеціальні товарознавчі пізнання - це професійні знання у галузі товарознавства, сутність яких визначається змістом предмета науки товарознавства. Товарознавство - наука, що вивчає товар з погляду його здатності задовольняти певні потреби людей у предметах одягу, побуту, виробництва тощо. /14/. Наріжним каменем цієї науки є поняття товару, його сутнісно-змістовна характеристика.
В економічній теорії поняття товар характеризується як об'єкт купівлі-продажу ("продукт, що знаходиться на ринку або може бути на нього доставлений"), тобто товар - це, перш за все, існуючий (існував) "предмет, річ, яка завдяки її властивостям, що задовольняє людські потреби відповідно до її призначення "/14/.
Товар має дві сторони: споживчу вартість та вартість. Споживча вартість, що визначається надалі як якість – здатність речі задовольняти людські потреби. "Якість продукції - сукупність властивостей продукції, що зумовлюють її придатність задовольняти певні "...".
Якість продукції оцінюється якісними та кількісними показниками (описуються, зважуються, вимірюються тощо).
Кількісно-якісна визначеність товару (продукції, виробів) дозволяє віднести його до певної класифікаційної одиниці, тобто встановити товарну його приналежність. У той самий час продукція (товар) одного призначення по-різному виявляє придатність споживання, обумовлену ступенем корисності використання за призначенням.
Співвідношення показників властивостей досліджуваного продукту та базових, що виступають як міра якості, називається рівнем якості /25/, що відображає ступінь придатності товару для використання його за призначенням.
У той же час товар має й іншу сторону: споживчі вартості є речовими носіями мінової вартості, яка виступає насамперед у вигляді кількісного співвідношення, в якому відбувається обмін різних споживчих цін, тобто порівнюються їхня якість та кількість.
Рівень якості, виражений у вартісних одиницях, визначає вартість товару.
Гносеологічна сутність поняття товар (об'єкта товарознавчої експертизи) визначає:
Товарну приналежність;
рівень якості;
Ринкову ціну.
У процесі звернення товар зазнає різних впливів, зокрема негативні, у яких змінюються його характеристики. Змінюється та її вартість з урахуванням фактичного стану.
Таким чином, у процесі експертного товарознавчого дослідження встановлюється:
Товарна приналежність досліджуваних об'єктів - приналежність об'єктів до загальноприйнятого класу з відомим комплексом властивостей;
рівень якості;
фактичний стан досліджуваних об'єктів;
Вартість товару з огляду на фактичний стан.
Об'єктами товарознавчої експертизи є продовольчі та непродовольчі товари, у тому числі транспортні засоби, продукція машинобудівної, приладобудівної та електронної промисловості, будівельні матеріали, будівельні конструкції та обладнання вітчизняного та зарубіжного виробництва, сировина та матеріали, тощо.
У разі дослідження великих партій товару одного виду, найменування, моделі тощо. об'єктами дослідження є зразки (проби) за умови правильного відбору зразків (проб) відповідно до існуючих ГОСТ, ОСТ, РД та нормативно-розпорядчих документів ФМС Росії. "..." зразків (проб) складається Акт відбору зразків (проб) у встановленому порядку.
Залежно від обставин справи разом з об'єктами товарознавчої експертизи (продукцією, виробами, їх частинами) експерти представляють зразки-еталони для порівняльного дослідження.
Об'єктом товарознавчого дослідження щодо ринкової "...".
В якості вихідних даних при виробництві експертизи вивчається маркування, нанесене на упаковку, безпосередньо на виріб, або міститься в ярликах, етикетках та ін. вантажем чи доглядом за виробом (різні маніпуляційні знаки). Дослідження маркувальних даних необхідне під час вирішення низки питань, зокрема пов'язані з фальсифікацією товару.
До об'єктів товарознавчої експертизи належить і упаковка, у якій транспортувався чи зберігався товар.
Об'єктами дослідження для експерта є і документи, що містять відомості про стан об'єктів і операції, що дають достатню інформацію про товар:
Документи, що несуть інформацію про особливості походження товару (сертифікати, посвідчення якості, технічні паспорти та ін.);
Товаросупровідні (специфікації, пакувальні листи, ярлики тощо) та товарно-транспортні документи (квитанції про приймання - відправлення вантажу, транспортні накладні та ін.);
Вантажні митні декларації (ВМД);
Паспорти на товари, акти санепідемстанції та ін;
Акти огляду вантажу, різноманітні довідки.
Підсумовуючи викладене, об'єктами товарознавчої експертизи є продовольчі та непродовольчі товари вироби, що були у вживанні, частини виробів, зразки (проби), зразки-еталони, інші вироби (продукція) (аналоги), маркування, упаковка, а також матеріали кримінальних, адміністративних та цивільних справ , в яких викладена інформація про товарні характеристики досліджуваних об'єктів та інша інформація про обставини, що спричинили зміну якості продукції (умови упаковки, транспортування, зберігання), а також документи, надані в процесі митного оформлення та митного контролю, що містять інформацію про об'єкт товарознавчої експертизи.
ІІІ. Програма експертного товарознавчого дослідження
з метою визначення ринкової вартості товару
Методика експертизи (експертного дослідження) - це система методів, прийомів та технічних засобів, що послідовно застосовуються при вивченні об'єктів експертизи для встановлення фактів, що належать до предмета експертизи.
Значимість методики в детермінації як структури, а й динаміки індивідуально-дослідницької діяльності експерта дуже істотна, оскільки вона має складний багаторівневий характері і вимагає певного впорядкування і регламентації.
Нижченаведена структура рішення експертної задачі відбиває багатоступінчастість процесу експертного дослідження.
Методика проведення експертного товарознавчого дослідження з метою визначення ринкової вартості товару містить різноманітні методичні підходи на різних етапах дослідження.
На кожному етапі досліджуються певні властивості об'єктів, використовуються відповідні технічні засоби та вирішуються конкретні підзадачі.
Тут основною умовою вирішення завдання (підзавдання) є дослідження не всіх властивостей об'єкта, а лише тих, які мають значення для її вирішення.
У першому етапі дослідження вирішується група завдань, що з встановленням товарної належності досліджуваних об'єктів, куди входять дослідження товарних властивостей об'єктів, дозволяють визначити:
Приналежність досліджуваних об'єктів до загальноприйнятого класу з відомим комплексом якостей за класифікацією Загальноросійського класифікатора продукції ОК 005-93 ОКП (утв. Постановою Держстандарту РФ від 30.12.1993 N 301), Товарної номенклатури зовнішньоекономічної діяльності Російської Федерації ТН ЗЕД Росії від 30.11.2001 N 830) та Загальноросійського класифікатора основних фондів (утв. Постановою Держстандарту РФ від 26.12.1994 N 359);
Приналежність окремих одиниць або множини одиниць до однієї групи товарів (виду, моделі, марки);
відповідність (невідповідність) товарних властивостей досліджуваного об'єкта даним контракту (договору);
Відповідність (невідповідність) товарних властивостей об'єкта, що досліджується, маркувальним позначенням.
Для встановлення товарної належності об'єктів використовуються дані, розроблені наукою, у яких кількісно-якісні характеристики заздалегідь визначені, що дозволяє, провівши дослідження методом ідентифікації /26/, віднести об'єкти, що досліджуються, до певної класифікаційної одиниці, розмежувавши їх з іншими відповідно до прийнятої класифікації.
На другому етапі дослідження вирішується група завдань, пов'язана з визначенням рівня якості та фактичного стану об'єкта, що включає встановлення:
відповідності (невідповідності) фактичних характеристик досліджуваних об'єктів базовим даним (нормативним, зразка-еталона);
Відповідності (невідповідності) фактичних характеристик досліджуваних об'єктів (сировина, склад, конструкція, матеріали, модель, технічні параметри, розмірні ознаки та ін.) аналогічним даним, зафіксованим у товаросупровідній діяльності товарно-транспортних, приймальних та інших документах;
Сутності та ступеня зміни якості продукції у зв'язку з наявністю фізичного, морального зносу;
Фактичних даних, пов'язаних з дотриманням (недотриманням) правил упаковки, маркування, транспортування, зберігання та експлуатації, механізму та причин зміни властивостей об'єктів.
Для отримання повного та науково обґрунтованого висновку, що відображає стан об'єкта, що досліджується, важливе значення має правильне застосування експертом методів і технічних засобів дослідження, що використовуються при дослідженні конкретної товарної групи.
Під час проведення огляду товару дома його зберігання вищевказані чинники відбиваються в Актах огляду то Rap (транспортного засобу) встановленого зразка.
На етапі проводиться аналіз ринку досліджуваного товару у конкретному регіоні у період. Експертні дослідження на цьому етапі включають:
Аналіз цінової інформації, що міститься у різних легітимних джерелах інформації;
Аналіз цінового ряду фактичних угод за умов ринку;
Маркетингові дослідження аналогічного товару у разі відсутності (або недоступності) джерел інформації щодо ціни досліджуваного товару.
Вибір аналога здійснюється шляхом вивчення його характеристик за вказаною вище схемою дослідження. При виборі аналога враховується максимальна відповідність властивостей аналога і об'єкта, що досліджується, при цьому беруться до уваги не тільки функціональне призначення і споживчі властивості товару і аналога, а й країна походження, конкурентоспроможність, умови функціонування їх на ринку.
У результаті проведених досліджень визначається середньоринкова ціна досліджуваного товару на конкретному ринку в певний період. При проведенні експертних досліджень щодо визначення ринкової вартості товару, що перебуває у процесі митного оформлення, ринкова ціна визначається за станом на дату, зазначену в заявці митного органу, який подав товар на експертизу, або на дату виробництва експертизи.
При проведенні експертних досліджень щодо визначення "..." або справа про адміністративне правопорушення, ринкова ціна визначається станом на дату вчинення правопорушення.
В інших випадках дату визначення ринкової ціни встановлює особа, яка призначила експертизу.
Проведення товарознавчих експертиз з метою визначення ринкової ціни досліджуваного товару не включає процес ринкового ціноутворення. Ринкова "..." товару містить надбавки (знижки), регульовані кон'юнктурою ринку, і податки, встановлювані законодавством Російської Федерації.
Вартість представленого на дослідження товару визначається на основі його середньоринкової ціни з урахуванням фактичного стану (наявності /відсутності/: дефектів товару, в тому числі зовнішнього вигляду та упаковки, супровідної та технічної документації, комплектності та ін., оскільки наявність перерахованих дефектів знижує якість і вартість товару), кількості та інших факторів, що впливають на його вартість.
У деяких випадках, наприклад, коли правопорушення сталося набагато раніше від дати проведення експертизи, експерт може визначити ціну товару одним із наступних способів:
1. Визначити ціну товару на дату проведення експертизи у стабільній іноземній валюті (долари США, Євро) та зробити перерахунок її у валюту РФ (рублі) за курсом ЦБ РФ на дату вчинення правопорушення.
2. Визначити ціну товару на дату проведення експертизи у валюті РФ та скоригувати її з урахуванням індексу інфляції за період з дати вчинення правопорушення. Офіційний розмір індексу інфляції публікується у державних періодичних виданнях фінансового та загальноекономічного характеру.
Зазначені методи що неспроможні застосовуватися щодо товарів, мають тенденцію до прискореного морального зносу, товарам, які були у вживанні і мають обмежений термін придатності.
IV. Джерела інформації, які використовуються експертом
щодо вільної ринкової ціни товару
При визначенні вільної ринкової ціни товару у процесі проведення товарознавчих досліджень можуть бути використані такі джерела інформації:
Публікувані - каталоги, довідники цін, прейскуранти, прайслисти, проспекти, біржові зведення тощо;
Непубліковані - за спеціальними запитами відповіді торгових представництв, фірм, виробників товарів тощо;
Нормативні документи - дозволяють визначити ринкову вартість товару розрахунковим шляхом за певними методиками.
Також може бути використана інформація, отримана з офіційних сайтів мережі загального користування Інтернетом із зазначенням у дослідницькій частині укладання їх реквізитів (адреса, фірма, дата реєстрації).
У висновку має бути зазначене джерело інформації, що використовується (найменування видання, номер і рік його випуску, реквізити та дата використовуваного документа тощо). Вся цінова інформація, зібрана експертом у ході дослідження щодо визначення ринкової ціни товару, повинна зберігатися в архіві експертного підрозділу та допускати можливість ознайомлення з нею за необхідності її перевірки в установленому порядку.
З метою забезпечення одноманітного застосування цієї методики дано визначення термінів і понять, що використовуються під час виробництва товарознавчих експертиз при вирішенні зазначеної задачі.
Аналог - матеріальний (матеріалізований) об'єкт, базові властивості якого відповідають властивостям об'єкта, що досліджується.
Ступінь адекватності (прирівняного) аналога досліджуваному об'єкту визначається числом їх загальних властивостей.
Ціна - грошовий вираз вартості, що визначається як сумарні витрати на сировину, трудові ресурси, оренду основних будівель (споруд) та регульоване з урахуванням попиту та пропозиції, що виявляються на ринку.
Ціна договірна - ціна, яка встановлюється за домовленістю з урахуванням споживчих характеристик товару, рівня його якості, попиту та пропозиції на ринку.
Ціна регульована - ціна, яка встановлюється уповноваженим державним органом (установою) на сировину, матеріали, продукцію певних товарних груп.
Ціна вільна ринкова - середня ціна, що складається залежно від попиту та пропозиції на ринку або середня ціна здійснення угод за даним товаром у конкретний період часу.
Вартість - 1. Грошове вираження цінності речі; 2. Певна кількість суспільно необхідної праці, витраченої виробництва товару і упредметненого і втіленого у цьому товарі.
Знос - зміна властивостей об'єкта товарознавчої експертизи, що призводить до зниження якості /17/.
Знос фізичний - стан виробів, що характеризується руйнуванням чи погіршенням властивостей внаслідок різних впливів (тертя, вологи, високих температур та інших.) /17/.
Зношування моральне - стан виробів, що характеризується невідповідністю їх сучасному напрямку моди, стилю, технології і т.д. /17/, і навіть нормативним і законодавчим актам.
Ідентифікація - встановлення відповідності конкретної продукції зразку та (або) її опису (ГОСТ Р 51293-99) /26/.
Результат ідентифікації - висновок про відповідність (невідповідність) конкретної продукції зразку або її опис (ГОСТ Р 51293-99).
Достатня підстава для вирішення завдань - сукупність властивостей (ознак) об'єктів дослідження, встановлена експертом та достатня для обґрунтування висновку про товарну належність, фактичний стан, ціну досліджуваних об'єктів /17/.
Достовірність висновку експерта-товарознавця - істинність висновків, що випливає з наукових положень товарознавчої експертизи, наукової обґрунтованості та надійності застосованих методів та методик та конкретних результатів проведених досліджень /17/.
"..." - значення показника якості продукції, прийняте за основу за порівняльної оцінки її якості (ГОСТ 15467-79) /25/.
Ринок – сфера товарного звернення.
Рівень якості - відносна характеристика якості продукції, заснована на зіставленні значень показників, що характеризують технічну досконалість продукції, що оцінюється, з відповідними базовими значеннями (ГОСТ 15467-79) /25/.
Властивості продукції - об'єктивна особливість продукції, яка може виявлятися під час її створення, експлуатації чи споживання (ГОСТ 15467-79) /25/.
Ознака продукції - якісна чи кількісна характеристика будь-яких властивостей чи станів продукції (ГОСТ 15467-79) /25/.
VI. Оформлення результатів дослідження
Оформлення результатів експертних досліджень в експертно-криміналістичних службах ФМС Росії здійснюється так:
Висновок експерта з постанови чи визначення митних, слідчих та судових органів;
Довідкою експерта (фахівця) щодо звернення державних органів, організацій та цивільних осіб.
Висновок експерта чи комісії експертів складається з: вступної частини, дослідницької частини та висновків.
У вступній частині висновку зазначаються: найменування установи; номер ув'язнення; тип експертизи (додаткова, повторна, комплексна, комісійна); підставу провадження експертизи коли, і ким винесено (ухвала слідчого (суду), ухвала суду, доручення митного органу); дата початку та закінчення виробництва експертизи; відомості про експерта (П.І.Б., займана посада, освіта, спеціальність, стаж роботи (за спеціальністю та експертний), науковий ступінь; питання, поставлені перед експертом; об'єкти дослідження та матеріали справи, інші матеріали; спосіб доставки об'єкта та упаковка відомості про заявлені клопотання, відомості про попередні експертизи та їх висновки, підставу та мотиви призначення повторної або додаткової експертиз.
Дослідницька частина висновку має містити: - результати огляду; довідкові джерела інформації (найменування видання, номер та рік його випуску, реквізити та дату документа, що використовується тощо) та нормативні документи, які використовуються експертом при виробництві експертиз; методику (програму дослідження) та застосовані методи; процес та результати дослідження; посилання на ілюстрації та програми.
У розділі "Висновки" на кожне поставлене питання має бути дана відповідь по суті або вказується на неможливість її вирішення.
Висновок про ціну товару повинен містити відомості про дату визначення ціни та місце (регіон), де встановлювалася дана ціна, її величину, виражену у конкретних грошових одиницях.
Встановити вартість товарів, робіт чи послуг так, щоб претензій до її обґрунтованості у податківців не виникло – завдання дуже нетривіальне. Особливо якщо йдеться про продукцію, яка не має аналогів на ринку.
Загальним принципом визначення ціни будь-якої угоди з метою оподаткування є її відповідність до рівня ринкових цін. А такий виходячи з пункту 4 статті 40 Податкового кодексу визнається вартість, що склалася при взаємодії попиту та пропозиції на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) продуктів, робіт, послуг у порівнянних економічних умовах.
Особливості розрахунку ринкової ціни, а також випадки, коли податківці отримують можливість втручатися у ціноутворювальний процес, досить чітко викладено у згаданій статті. Втім, суперечки з приводу застосування тих чи інших її положень теж не рідкість. І більшість із них пов'язана саме з порядком визначення ринкової ціни товару.
Шукаємо ідентичні товари
Отже, якщо на відповідному ринку мають місце угоди з ідентичними (однорідними) товарами, роботами чи послугами, то їхня ринкова ціна визначається на підставі інформації, наведеної в офіційних джерелах (п. 11 ст. 40 ПК). Це може бути офіційна інформація про біржові котирування на найближчій до місця перебування продавця або покупця біржі, а також котирування Мінфіну з державних цінних паперів та зобов'язань. Підійдуть і відомості з державних органів статистики та органів, що регулюють ціноутворення, а також знадобиться інформація про ринкові ціни, опублікована в друкованих виданнях або засобах масової інформації. Крім того, оцінка ринкової ціни на товари, роботи або послуги може бути здійснена відповідно до Закону від 29 липня 1998 № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність в РФ», що має ліцензію оцінювачем.
Як випливає із пункту 9 статті 40 Податкового кодексу, при визначенні ринкових цін враховується інформація про угоди з ідентичними або однорідними товарами у порівнянних умовах. Це означає, що мають братися до уваги такі умови угод, як кількість товарів, що поставляються, терміни виконання зобов'язань, умови платежів та інші умови, якщо вони можуть впливати на формування цін.
Обов'язковість обліку умов угод під час здійснення контролю за цінами підтверджується і арбітражної практикою. Більшість справ про донарахування податків виходячи з розміру ринкових цін було програно податковими органами саме тому, що вони не змогли подати вагомих доказів наявності порівнянних умов угод, вчинених фірмою – платником податків, та угод, при здійсненні яких застосовувалася ринкова ціна (див., наприклад, постанову ФАС Північно-Західного округу від 3 червня 2005 р. у справі № А56-43517/04, ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 12 березня 2008 р. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).
Розрахунок за «унікальність»
Основні складнощі у питанні перевірки ціни на її відповідність ринковому рівню виникнуть у компаній, які реалізують товари, роботи чи послуги, які не мають аналогів. Якщо відповідному ринку угоди з ідентичним товарам відсутні, чи визначення ринкової ціни неможливо через відсутність чи недоступності інформаційних джерел, то визначення такий використовується метод ціни наступної реалізації.
Сутність методу ціни подальшої реалізації полягає у визначенні ринкової ціни цінностей, що реалізуються, на основі встановлення покупцем ціни їх перепродажу за наступною формулою:
Ц1 = Ц2 - (З2 + П2),
Ц 1- Ринкова ціна товару;
Ц2- Вартість реалізації (перепродажу) товару наступним покупцям;
З2- Витрати, понесені покупцем товару при його подальшій реалізації (перепродажу) і просуванні на ринок (без урахування ціни придбання товару);
П2- Звичайна прибуток покупця товару за його подальшої реалізації (перепродажу).
Як випливає із самої назви, метод ціни подальшої реалізації може використовуватися лише у разі факту перепродажу товарів, робіт чи послуг. Якщо і цей метод застосувати не можна, то «на крайній випадок» фірма вправі скористатися витратним методом. Його використання зводиться до визначення ринкової ціни товару за такою формулою:
Ц = З + П,
Ц- Ринкова ціна товару;
З– прямі та непрямі витрати продавця на виробництво (придбання) та (або) реалізацію товару, а також витрати на транспортування, зберігання та інші подібні витрати;
П- Звичайна прибуток продавця.
Слід також зазначити, що обидва наведені методи мають істотний недолік: вони не враховують впливу інфляції на рівень ринкових цін. І в умовах значного зростання цін отримані за допомогою даних методів значення мають бути скориговані зміною індексу цін. Проте можливості такого коригування Податковим кодексом не передбачено. Ще одним «камнем спотикання» є той факт, що у податковому законодавстві відсутні чіткі визначення таких термінів, як «звичайні витрати» або «звичайний для даного виду діяльності прибуток».
Здавалося б, щоб уникнути можливих помилок при самостійному розрахунку тих чи інших показників, фірмі і в цій ситуації найлогічніше було б звернутися до незалежного оцінювача. Проте у своєму недавньому листі від 2 липня 2008 року № 03-02-07/1-243 фахівці Мінфіну заборонили це робити, озвучивши думку, яка зводиться до того, що проводити оцінку ринкової ціни товару, роботи чи послуги, яка не має аналогів на ринку. , незалежні оцінювачі що неспроможні.
Втім, ті ж роз'яснення залишають за судом право врахувати будь-які фактори, що мають значення для визначення результатів правочину, не обмежуючись обставинами, переліченими у статті 40 Податкового кодексу. 11 квітня 2006 р. № Ф09-2564/06-С6 у справі № А76-5970/2005).
Таким чином, навіть якщо компанії доведеться зіткнутися з претензіями податкових органів, «миритися з долею», якщо на те немає справді вагомих підстав, зовсім не обов'язково. Завжди існує можливість відстояти свої інтереси за допомогою суддів, які у питанні методології визначення ринкової ціни з метою оподаткування найчастіше виявляються саме на стороні платника податків.
Завантаження...
