Kapag tinutukoy ang ratio ng capitalization, ang parehong kita na natanggap mula sa pagpapatakbo ng ari-arian at ang pagbabayad ng nakapirming kapital (recapitalization) na ginugol sa pagkuha ng ari-arian ay isinasaalang-alang.
Mayroong tatlong paraan ng recapitalization (pagbawi ng halagang namuhunan), i.e. pagtukoy sa pangalawang bahagi (Rof) ng capitalization ratio: ang paraan ng Ring, Inwood at Hoskold.
1. Straight-Line Capital Recovery, o ang paraan ng Ring. Ayon sa Ring, ang pagbabalik ng pangunahing halaga ng namuhunan na kapital ay nangyayari taun-taon sa pantay na bahagi, ang halaga nito ay katumbas ng halaga ng unang namuhunan na kapital.
Ang pagkalkula ay isinasagawa ayon sa formula: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
kung saan ang YON ay interes sa kapital (rate ng return on investment, discount rate, interest rate); Ang YOF ay ang rate ng return on capital. n - bilang ng mga taon;
Ang salik ng pondo sa pagbawi para sa isang tuwid na linyang pag-recapital ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng isa sa bilang ng mga panahon. Sa paglilimita ng kaso, kapag n→∞, RO = YO, i.e. Kung mas mahaba ang panahon ng kita, mas maliit ang bahagi ng recapitalization. Ang modelong pang-ekonomiya ay isang "aging" na hotel.
2. Recapitalization sa panahon ng pagbuo ng isang compensation fund sa rate ng return on investments (uniform annuity recapitalization ayon kay Inwood). Ang recapitalization ratio, bilang bahagi ng capitalization ratio, ay katumbas ng replacement fund factor (SFF) sa parehong rate ng interes gaya ng investment. Ang pagkalkula ay ginawa gamit ang formula RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).
Ang pamamaraan ng Inwood ay batay sa mga sumusunod na pagpapalagay:
1. Ang taunang kita sa YO ay hindi nakakaapekto sa pangunahing halaga ng pamumuhunan at sa gayon ay maaaring gastusin ng may-ari.
2. Ang mga halaga ng taunang pagre-capitalization ay dapat na muling mamuhunan sa YO bawat taon upang ang pangunahing halaga ng pamumuhunan ay mananatiling hindi nagbabago.
Bahagi ng kabuuang stream ng kita ang netong kita, ibig sabihin. return on investment. Ang ibang bahagi ng income stream ay nagbibigay ng reimbursement o pagbabalik ng kapital.
Ang halaga ng recapitalization premium ay depende sa tagal (term) ng pagtanggap ng income stream n at ang antas ng interest rate YO. Kung mas mahaba ang panahon ng pagtanggap ng stream ng kita, mas mababa ang koepisyent. Sa limitasyon, dahil ang n ay may posibilidad na infinity, ito ay nagiging zero, at ang capitalization rate ay bumababa sa rate ng return on capital (RO = YO).
Maaaring gamitin ang paraan ng recapitalization na ito sa mga kondisyon ng Russia para sa mga ari-arian ng real estate na bumubuo ng mababa ngunit matatag na kita.
3. Recapitalization kapag bumubuo ng isang compensation fund sa isang walang panganib na rate ng interes o ang paraan ng Hoskold. Sa ilang mga kaso, ang isang pamumuhunan ay lubhang kumikita na ito ay itinuturing na hindi malamang na ito ay muling mamumuhunan sa parehong rate ng interes gaya ng orihinal na pamumuhunan (halimbawa, isang ginto o larangan ng langis). Para sa muling namuhunan na mga pondo, posibleng makatanggap ng kita sa mas mababang rate ng interes na walang kondisyon na walang panganib.
Ang pagkalkula ay magiging ganito:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk-free).
Ang paraan ng Hoskold ay kadalasang ginagamit sa pagsusuri ng pamumuhunan.
________________
Ang mga ratio ng capitalization na nakuha ng tatlong pamamaraan ay naiiba sa laki. Ang ratio ng capitalization ay sumasalamin sa antas ng panganib ng pamumuhunan sa isang partikular na ari-arian. Samakatuwid, maaari nating tapusin na ang mga kalkulasyon para sa recapitalization ng mga mas mapanganib na pamumuhunan ay dapat gawin gamit ang paraan ng Ring, at hindi gaanong mapanganib - gamit ang pamamaraang Inwood.
Bahagyang recapitalization. Ang mga pamumuhunan ay maaaring mawalan ng bahagi ng kanilang halaga nang mas mababa sa 100%. Sa kasong ito, ang rate ng recapitalization ay bahagi lamang ng buong rate, at ang ilan sa recapitalization ay nakuha mula sa mga nalikom sa muling pagbebenta ng ari-arian sa halip na ganap na mula sa kasalukuyang kita.
Dapat tandaan na ang napiling paraan ng recapitalization, na batay sa isang pagbabago sa istraktura ng kita, ay lubos na nakakaapekto sa natitirang kita at ang halaga ng ari-arian sa kabuuan. Kaya, sa lahat ng mga kaso kung saan ang isang pagbaba (pagkawala) sa halaga ng kapital ng isang pamumuhunan ay inaasahan, ang recapitalization ay dapat ibigay mula sa mga nalikom, dahil hindi ito makukuha mula sa halagang natanggap mula sa pagbebenta ng asset.
Mga halimbawa ng naturang real estate asset (recapitalization gamit ang Ring method): aging hotels; matatandang gusali ng tirahan, opisina at tingian na mga gusali.
Kinakailangan ang pag-recapitalization gamit ang pamamaraan ng Inwood kapag ito ay binalak na makatanggap ng matatag na kita sa loob ng sapat na mahabang panahon (pangmatagalang pag-upa sa isang nakapirming netong rate na may karapatang bilhin ang ari-arian (opsyon) sa pagtatapos ng termino ng pag-upa sa isang nakapirming presyong mas mababa kaysa sa halaga ng kapital na ipinuhunan ng may-ari sa ari-arian , o mga self-absorbing mortgage).
Ang recapitalization ayon sa Hoskold ay ginagamit para sa isang makitid na segment ng real estate market, kung saan ang mga pamumuhunan ay nagdadala ng labis na kita.
Mga Kinakailangan sa Kahulugan ang halaga ng merkado ng upa para sa naupahan na bagay at ang mga nilalaman ng ulat sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa
Dapat matukoy ng Appraiser ang market value ng upa sa paghahanda ng isang ulat sa pagtukoy ng market value ng upa sa paraang itinakda ng Mga Tuntunin ng Sanggunian (Mga Teknikal na Tagubilin), bilang pagsunod sa mga kinakailangan na itinatag ng Mga Tuntunin ng Sanggunian ( Mga Teknikal na Tagubilin) para sa bawat aksyon na isinagawa ng Appraiser sa proseso ng pagtukoy ng market value ng upa para sa isang land plot.
Sa proseso ng pagtukoy ng market value ng upa para sa isang land plot, dapat isagawa ng Appraiser ang mga sumusunod na aksyon:
2. Tumanggap mula sa Customer ng mga dokumentong kinakailangan upang matukoy ang market value ng upa para sa naupahang bagay, kasama ang paghahanda at paglagda ng Documents Acceptance and Transfer Certificate.
3. Siyasatin ang inuupahang ari-arian at kumuha ng litrato nito.
4. Suriin ang impormasyong ibinigay ng Customer.
5. Kolektahin at suriin ang impormasyon sa merkado.
6. Suriin ang pinakamabisang paggamit ng paupahang ari-arian.
8. Tukuyin ang market value ng upa para sa inuupahang bagay gamit ang mga pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng upa.
9. Ibuod ang mga resulta ng pagtukoy ng market value ng upa para sa naupahang bagay gamit ang mga pamamaraan para sa pagtukoy ng market value ng upa para sa inuupahang bagay.
10. Bumuo ng isang ulat sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng upa para sa inuupahang ari-arian.
1. Mga kinakailangan para sa paghiling ng kinakailangang impormasyon tungkol sa pinarentahang bagay mula sa Customer.
Upang matukoy ang quantitative at qualitative na katangian ng bagay para sa pagtukoy ng market value ng upa, hinihiling ng Appraiser ang sumusunod na impormasyon mula sa Customer:
Numero ng kadastral at lugar ng pag-aari;
Lokasyon ng rental property;
Layunin/pinahintulutan at aktwal na paggamit ng rental property;
Plano (drawing, diagram) ng mga hangganan ng rental property;
Sa pagkakaroon ng anumang mga istraktura, gusali, istruktura, mga pasilidad sa imprastraktura ng engineering na matatagpuan sa loob ng land plot (simula dito ay tinutukoy bilang mga pagpapabuti sa naupahan na bagay): dami at husay na mga katangian ng mga pagpapabuti sa naupahan na bagay (kabuuang lugar, built-up na lugar, dami, dami ng pisikal na pagkasira ayon sa sertipiko ng BTI atbp.), ang aktwal na density ng gusali ng rental property, ang maximum na density ng gusali na may kaugnayan sa rental property alinsunod sa mga territorial building code na ipinapatupad sa rehiyon/distrito ng rental property;
Impormasyon tungkol sa mga encumbrances ng naupahan na bagay;
Mga limitasyon sa turnover ng naupahang bagay (kung mayroon man).
Upang makuha ang impormasyon sa itaas, ang Appraiser ay dapat humiling ng mga sumusunod na dokumento:
· mga dokumentong nagpapatunay sa umiiral na mga karapatan sa naupahan na bagay (mga dokumento ng pamagat, mga dokumento ng pamagat, kabilang ang mga dokumentong nagpapatunay ng mga karapatan sa naupahang bagay (sertipiko ng pagmamay-ari, atbp.). Mula sa mga dokumento, komprehensibong impormasyon tungkol sa uri at saklaw ng mga karapatan sa naupahan bagay ay dapat makuha rental object;
· mga dokumento ng mga katawan/organisasyon na nagsasagawa ng teknikal na accounting at imbentaryo para sa mga pagpapabuti sa naupahang bagay, kung mayroon man (teknikal na pasaporte, katas mula sa teknikal na pasaporte, floor plan, pagpapaliwanag, sertipiko ng pisikal na kondisyon ng gusali/istruktura), balido sa ang petsa ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng upa;
· mga dokumentong naglalaman ng impormasyon tungkol sa pagkakaroon ng mga encumbrances na itinatag kaugnay sa naupahang ari-arian, kabilang ang mga encumbrances na may mga easement, pledges o obligasyon sa utang, ang pagkakaroon ng mga nangungupahan, mga kasunduan, mga kontrata, mga kasunduan at iba pang mga encumbrances (kung mayroon);
· sertipiko ng kadastral para sa naupahang bagay (kung magagamit o posible na makuha);
· mga sertipiko ng halaga ng taunang mga gastos sa pagpapatakbo para sa isang ari-arian, kabilang ang isang bagay na inupahan, alinsunod sa form na ibinigay sa Appendix No. 1;
· anumang iba pang mga dokumento na nagtatatag ng quantitative at qualitative na mga katangian ng naupahang bagay, kabilang ang mga naglalaman ng paglalarawan ng mga umiiral na karapatan sa naupahan na bagay.
2. Mga kinakailangan para sa pagkuha mula sa Customer ng mga dokumentong kinakailangan upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng upa ng naupahang bagay, para sa paghahanda at paglagda ng Documents Acceptance and Transfer Certificate.
2.1. Ang paglilipat ng mga kopya ng mga dokumento sa Appraiser mula sa Customer ay pormal sa pamamagitan ng Certificate of Acceptance at Transfer of Documents, na iginuhit ayon sa Form na ipinakita sa Appendix No. 2.
2.2. Ang isang kopya ng Documents Acceptance and Transfer Certificate ay dapat na kalakip sa Ulat sa pagtukoy ng market value ng upa.
3. Mga kinakailangan para sa pag-inspeksyon sa lupain at pagkuha ng litrato nito.
Sa panahon ng inspeksyon ng paupahang ari-arian, tinutupad ng Appraiser ang mga sumusunod na kinakailangan:
- Dapat suriin ng appraiser ang rental property;
- Batay sa mga resulta ng inspeksyon, ang Appraiser ay gumuhit ng Inspection Report ng naupahang bagay sa form na tinukoy sa Appendix No. 3. Ang isang kopya ng Report ay dapat na nakalakip sa Report sa pagtukoy ng market value ng renta ng naupahan na bagay;
- Kinukuha ng appraiser ang mga litrato ng paupahang ari-arian at ang mga pagpapahusay nito (kung mayroon man);
- dapat ipakita ng mga larawan ang nakikitang katangian ng pagpepresyo ng paupahang ari-arian.
4. Mga kinakailangan para sa pagsusuri ng impormasyong ibinigay.
Dapat suriin ng appraiser ang impormasyong ibinigay ng Customer tungkol sa naupahang bagay upang matukoy ang antas ng kasapatan nito upang matukoy ang halaga sa merkado ng renta ng naupahang bagay. Kung ang pagtanggi ng Customer na ibigay ang tinukoy na impormasyon ay makabuluhang nakakaapekto sa pagiging maaasahan ng pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa para sa naupahang bagay, ipinapahiwatig ito ng Tagasuri sa Ulat.
Kung kinakailangan, ang Appraiser ay humihiling ng mga karagdagang komento mula sa Customer tungkol sa komposisyon ng mga dokumentong ibinigay niya, at tungkol sa impormasyong nakapaloob sa mga ito tungkol sa rental object at mga pagpapabuti nito (kung mayroon man).
5. Mga kinakailangan para sa pagkolekta at pagsusuri ng impormasyon sa merkado.
Ang koleksyon at pagsusuri ng impormasyon sa merkado ay isinasagawa sa mga sumusunod na lugar:
Pagkolekta at pagsusuri ng macroeconomic na impormasyon at impormasyon sa pangkalahatan tungkol sa real estate market sa rehiyon kung saan matatagpuan ang rental property;
Pagkolekta at pagsusuri ng impormasyon tungkol sa market/segment ng market kung saan nabibilang ang rental object at/o isang solong real estate kasama ang rental object (kung may mga pagpapahusay sa rental object);
Koleksyon at pagsusuri ng impormasyon tungkol sa kapaligiran ng rental property.
5.1. Mga kinakailangan para sa koleksyon at pagsusuri ng macroeconomic na impormasyon at impormasyon sa pangkalahatan tungkol sa real estate market.
5.1.1. Tinutukoy at pinapatunayan ng appraiser ang komposisyon ng mga macroeconomic na salik na nakakaapekto sa inuupahang bagay/solong real estate object, kasama ang naupahang bagay. Kung kinakailangan, sinusuri ng Appraiser ang pangkalahatang estado ng klima ng pamumuhunan kapwa sa Russian Federation at sa constituent entity ng Russian Federation kung saan matatagpuan ang naupahang bagay. Sa ilang partikular na sitwasyon (tinukoy sa sugnay 8.1.7 ng Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito), ang Appraiser, bilang karagdagan sa macroeconomic na impormasyon sa itaas, ay sinusuri ang estado ng klima ng pamumuhunan at mga panganib sa rehiyon na likas sa mga kalapit na rehiyon ng Federation. Para sa layunin ng pagsusuri ng macroeconomic, halimbawa, maaaring gamitin ang mga macroeconomic na parameter/indicator, tulad ng sovereign long-term credit rating na valid sa petsa ng pagtatasa na itinalaga sa Russian Federation/paksa ng Russian Federation/munisipal na entity sa pamamagitan ng authoritative independent rating mga ahensya (Moody's, Standard&Poor's, Fitch, RA Expert-AK&M ); mga rate ng paglago ng pang-industriyang produksyon sa Russian Federation/paksa ng Russian Federation, antas ng disposable income per capita sa Russian Federation/paksa ng Russian Federation, atbp.
5.1.2. Binibigyang-katwiran ng appraiser ang lalim ng pagsusuri ng mga umuusbong na uso sa pag-unlad ng merkado ng real estate, pati na rin ang sukat ng pagsusuri sa aspeto ng teritoryo.
5.2. Mga kinakailangan para sa pagkolekta at pagsusuri ng impormasyon tungkol sa market/segment ng merkado kung saan nabibilang ang naupahang bagay at/o isang solong real estate na kinabibilangan ng naupahang bagay (kung may mga pagpapabuti sa naupahang bagay).
Kasama sa mga kinakailangan ang:
Mga kinakailangan para sa Appraiser upang matukoy ang segment ng merkado kung saan nabibilang ang naupahang bagay at/o isang solong bagay sa real estate kasama ang naupahang bagay (kung may mga pagpapabuti sa naupahang bagay);
Mga kinakailangan para sa pagsusuri ng segment/s market na tinukoy ng Appraiser.
5.2.1. Mga kinakailangan para sa Appraiser upang matukoy ang segment ng merkado kung saan kabilang ang naupahang bagay at/o isang solong real estate na kasama ang naupahang bagay (kung may mga pagpapabuti sa naupahan na bagay)
Kapag tinutukoy ang segment ng merkado kung saan nabibilang ang inuupahang bagay, dapat una sa lahat ay isaalang-alang ang kategorya ng lupa at ang functional na layunin ng land plot/aktwal at pinahihintulutang paggamit (tingnan ang Appendix No. 5 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito).
5.2.2. Mga kinakailangan para sa pagsusuri ng segment/s market na tinukoy ng Appraiser
Ang pagsusuri ng segment ng merkado ay dapat matugunan ang mga sumusunod na kinakailangan:
Dapat na i-compile batay sa maaasahan at makapangyarihang mga mapagkukunan ng impormasyon;
Dapat magsama ng pagsusuri sa antas ng kahalagahan ng mga salik sa pagpepresyo para sa partikular na uri ng mga plot ng lupa/solong real estate na bagay para sa karagdagang paggamit sa pagkalkula ng market value ng upa para sa naupahang bagay;
Dapat ipakita ang mga uso at sitwasyon sa merkado na umiiral sa petsa na natukoy ang upa sa merkado.
5.2.2.1. Upang makilala bilang isang maaasahan at may awtoridad na mapagkukunan ng impormasyon, dapat itong matugunan ang ilang mga kinakailangan. Ang listahan ng mga mapagkukunan na nakakatugon sa mga kinakailangan sa itaas ay ibinibigay sa Appendix Blg. 6 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito. Ang paggamit ng iba pang mapagkukunan ng impormasyon ay dapat na makatwiran sa ulat.
5.2.2.2. Sa seksyon ng pagsusuri ng segment ng merkado kung saan kabilang ang naupahang bagay at/o isang solong real estate kasama ang naupahang bagay (kung may mga pagpapahusay sa naupahang bagay), tinutukoy ng Appraiser ang antas ng kahalagahan ng mga salik sa pagpepresyo para sa partikular na ito. uri ng bagay. Ang isang pangkalahatang listahan ng mga pangunahing salik para sa mga land plot ay ibinibigay sa Appendix No. 7 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito.
5.2.2.3. Ang appraiser ay gumagawa ng mga konklusyon sa pinakamahahalagang parameter na nagpapakilala sa isang tipikal na rental property/solong ari-arian na kabilang sa isang partikular na segment ng market, gaya ng:
Tukoy na presyo ng pagbebenta;
Rate ng pagrenta para sa pinakakaraniwang batayang yugto ng panahon para sa isang partikular na segment ng merkado (taon, araw, atbp.);
Ang antas ng underutilization ng isang tipikal na rental property sa isang market segment;
Antas ng mga gastos sa pagpapatakbo;
Antas ng ani ng upa;
Average na oras ng pagkakalantad;
Mga pangunahing kondisyon ng mga kasunduan sa pag-upa para sa mga plot ng lupa na kabilang sa parehong segment ng merkado bilang ang naupahang bagay.
Ang mga parameter na ito ay dapat gamitin ng Appraiser kapag kinakalkula ang halaga sa merkado ng upa bilang isang gabay; anumang paglihis ng bawat isa sa mga nakalistang parameter mula sa hanay ng mga halaga para sa isang partikular na segment ng merkado, na sanhi ng mga indibidwal na katangian ng naupahang bagay/ nag-iisang ari-arian, ay dapat bigyang-katwiran ng Appraiser sa ulat sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng mga bayarin sa upa.
5.3. Mga kinakailangan para sa koleksyon at pagsusuri ng impormasyon tungkol sa kapaligiran ng rental property
5.3.1. Tinutukoy ng appraiser ang mga hangganan ng teritoryo ng pagsusuri ng kapaligiran ng bagay na inuupahan.
5.3.2. Tinutukoy at pinapatunayan ng appraiser ang komposisyon at likas na katangian ng mga salik na tinutukoy ng lokasyon ng inuupahang bagay (pag-aari ng isang partikular na teritoryo) na nakakaapekto sa inuupahang bagay.
5.3.3. Upang kolektahin ang impormasyon sa itaas, ginagamit ng Appraiser ang mga mapagkukunan ng impormasyong tinukoy sa Appendix No. 4 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito. Ang paggamit ng iba pang mga mapagkukunan ng impormasyon ay dapat na makatwiran ng Appraiser.
6. Mga kinakailangan para sa pagsusuri ng pinakamabisang paggamit ng inuupahang ari-arian.
Ang pagsusuri ng pinaka-epektibong paggamit ay isinasagawa alinsunod sa algorithm na tinukoy sa Mga Tuntunin ng Sanggunian (Mga Teknikal na Tagubilin) ayon sa pamantayan ng legal na legalidad, pisikal na pagiging posible, pinansiyal na pagiging posible, alinsunod sa mga kinakailangan na binuo sa Mga Tuntunin ng Sanggunian (Mga Teknikal na Tagubilin) para sa bawat yugto ng algorithm para sa pagsusuri ng pinakamabisang paggamit ng renta ng bagay.
6.1. Ang pagsusuri sa pinaka-epektibong paggamit ng pag-aari ay dapat isagawa ayon sa sumusunod na algorithm:
Pagpili ng mga opsyon para sa paggamit ng naupahang bagay na sumusunod sa mga kondisyon ng natapos/pinaka-malamang na natapos na kasunduan sa pag-upa para sa naupahang bagay at ang mga kinakailangan ng kasalukuyang batas;
Sinusuri ang bawat isa sa mga legal na legal na opsyon para sa paggamit ng rental object para sa pisikal na posibilidad;
Sinusuri ang bawat isa sa legal na legal at pisikal na posibleng mga opsyon para sa paggamit ng pasilidad para sa pagiging posible sa pananalapi;
Pagkilala sa mga opsyon na magagawa sa pananalapi para sa opsyon sa paggamit na nagbibigay ng pinakamataas na halaga sa pamilihan ng pag-aari;
Pagbubuo ng konklusyon tungkol sa pinakamabisang paggamit ng rental property.
6.1.1. Mga kinakailangan para sa pagpili ng mga legal na legal na opsyon para sa paggamit ng rental property.
Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng naupahang bagay ay pinag-iiba depende sa pagkakaroon/kawalan ng mga paghihigpit sa pambatasan sa pagbabago ng uri ng kasalukuyang functional na paggamit ng naupahang bagay.
6.1.1.1. Ang pagpili ng mga legal na legal na opsyon para sa paggamit ng rental property ay dapat matukoy batay sa:· sertipiko ng kadastral para sa naupahang bagay na inisyu ng Serbisyo ng Cadastre ng Pagpaplano ng Lungsod ng Estado (kung mayroon);
· Cadastral plan ng naupahang bagay (sa kawalan ng isang gawa ng pinahihintulutang paggamit ng land plot - ang naupahang bagay);
· umiiral o binalak upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa naupahang bagay.
6.1.1.2. Ang isang listahan ng mga opsyon na sumusunod sa kasunduan sa pag-upa at batas ay dapat na ipunin na isinasaalang-alang ang pagsusuri ng:
Umiiral na mga pamamaraan ng paggamit ng lupa sa agarang paligid ng inuupahang ari-arian;
Mga prospect para sa pagpapaunlad ng lugar kung saan matatagpuan ang rental property;
Mga inaasahang pagbabago sa lupa at iba pang real estate market;
Posibilidad ng pagbabago ng layunin ng site sa loob ng kategorya ng lupa kung saan nabibilang ang inuupahang bagay;
Posibilidad ng pagbabago ng kategorya ng lupa kung saan nabibilang ang inuupahang bagay;
Posibilidad ng pagbabago ng mga pagpapabuti sa rental property (sa kaso ng built-up na rental property: functional purpose at design solutions; sa kaso ng undeveloped rental property: development possibilities by type of intended use, parameters of possible development, primary building density).
6.1.1.3. Ang kalikasan at pangangailangan para sa isang legal na pagsusuri upang matukoy ang mga opsyon para sa paggamit ng naupahang bagay na sumusunod sa kontrata at batas ay nabibigyang katwiran ng Appraiser. 6.1.1.4. Ang legal na pagsusuri ay isinasagawa ng isang espesyalistang abogado, iyon ay, isang indibidwal na may mas mataas na legal na edukasyon o isang legal na entity na nagbibigay ng mga legal na serbisyo. 6.1.1.5. Kung walang pangangailangan, ang isang espesyal na legal na pagsusuri ay hindi isinasagawa. 6.1.1.6. Bukod dito, sa mga kaso ng mga encumbrances sa naupahan na bagay, mga kontradiksyon sa mga dokumento ng pamagat, o kawalan ng mga dokumento ng pamagat para sa naupahang bagay, ang isang legal na pagsusuri ay sapilitan. 6.1.1.7. Para sa karagdagang pagsusuri, mula sa lahat ng mga opsyon na pinili sa sugnay 6.1.1, ang Appraiser ay nagpapanatili lamang ng mga opsyon na ibinigay para sa pagkilos ng pinahihintulutang paggamit o sa kadastral na sertipiko para sa naupahang bagay.6.1.2. Mga kinakailangan para sa pagsuri sa bawat legal na legal na opsyon para sa paggamit ng rental property para sa pisikal na posibilidad.
Para sa karagdagang pagsusuri, bilang pisikal na posibleng mga opsyon mula sa mga napili sa talata 6.1.1. ay ginamit:
Para sa mga built-up na lugar:
· mga opsyon na hindi nangangailangan ng mga pagbabago sa mga solusyon sa disenyo ng mga pagpapabuti sa rental property (opsyon para sa kasalukuyang paggamit ng mga pagpapabuti, opsyon para sa pagbabago ng functional na paggamit sa mga pag-aayos ng kosmetiko, atbp.);
· mga opsyon para sa paggamit ng mga pagpapabuti sa rental property, upang matukoy ang antas ng pisikal na posibilidad na nangangailangan ng isang espesyal na survey ng teknikal na kondisyon ng mga gusali at istruktura, napapailalim sa isang positibong konklusyon batay sa mga resulta ng naturang survey.
Para sa mga hindi pa maunlad na lugar:
· mga opsyon para sa pagbuo ng paupahang ari-arian na may mga pagpapahusay na isinasaalang-alang ang engineering at geological na kondisyon ng konstruksiyon.
6.1.2.1. Ang isang inspeksyon ng teknikal na kondisyon ng mga pagpapabuti sa rental property ay kinakailangan sa mga sumusunod na kaso:
Lampas sa 60% ang pisikal na pagkasira ng mga pagpapabuti ng rental property;
Ang mga pagpapabuti sa rental property ay kumakatawan sa isang hindi natapos na (mga) proyekto sa konstruksyon, ang pagtatayo nito ay nagsimula nang mas maaga kaysa sa tatlong taon bago ang petsa ng pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa at ang antas ng kahandaan sa pagtatayo na kung saan ay mas mababa sa 80%.
6.1.2.2. Ang kalikasan at pangangailangan para sa isang espesyal na inspeksyon ng teknikal na kondisyon ng mga pagpapabuti upang matukoy ang pisikal na posibilidad ng pagpapatupad ng mga opsyon para sa karagdagang paggamit ng naupahang bagay na hindi nakalista sa sugnay 6.1.2.1 ay nabibigyang katwiran ng Appraiser.
6.1.2.3. Ang isang inspeksyon ng teknikal na kondisyon ng mga pagpapabuti sa isang rental property ay isinasagawa ng isang legal na entity na lisensyado upang magbigay ng mga serbisyo para sa pagsusuri sa teknikal na kondisyon ng mga gusali at istruktura. 6.1.2.4. Ang pagtanggi na magsagawa ng isang espesyal na inspeksyon ng teknikal na kondisyon ng mga gusali at istruktura ay dapat na makatwiran.6.1.3. Mga kinakailangan para sa pagsuri sa bawat isa sa mga opsyon para sa paggamit ng naupahang ari-arian para sa pagiging posible sa pananalapi.
Para sa mga opsyon na nangangailangan ng pamumuhunan para sa karagdagang paggamit ng naupahang bagay mula sa natitirang mga opsyon batay sa mga resulta ng sugnay 6.1.2, dapat matukoy ng Appraiser ang panloob na rate ng return para sa bawat isa sa mga tinukoy na opsyon, at ihambing ang resultang rate ng return ng ang opsyon na may weighted average rate ng return on capital na itinaas upang tustusan ang opsyon para sa paggamit ng naupahang bagay. Bilang magagawa sa pananalapi, ang Appraiser ay dapat pumili para sa karagdagang pagsasaalang-alang lamang sa mga opsyon kung saan ang panloob na rate ng pagbabalik ng opsyon ay lumampas sa weighted average na rate ng pagbabalik ng opsyon para sa karagdagang paggamit ng capital lease object na itinaas para sa financing.
6.1.4. Mga kinakailangan para sa pagtukoy mula sa mga napiling opsyon ang use case na nagbibigay ng maximum na halaga ng object.
Kung, kasunod ng mga resulta ng mga nakaraang yugto ng pagsusuri ng pinakamabisang paggamit ng naupahang bagay, higit sa isang opsyon sa paggamit ang nananatili, dapat ihambing ng Appraiser ang mga benepisyo sa hinaharap mula sa pagpapatupad ng mga opsyon na magagawa sa pananalapi para sa karagdagang paggamit ng bagay na may ang mga kinakailangang gastos sa pagpapatupad ng mga opsyong ito, na isinasaalang-alang ang kadahilanan ng oras. Ang opsyon kung saan ang diskwentong pagkakaiba sa pagitan ng kita at mga gastos ay pinakamataas ay kinikilala bilang ang opsyon para sa pinakamabisang paggamit ng naupahang asset.
7. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng applicability ng mga pamamaraan para sa pagkalkula ng halaga ng upa para sa isang naupahan na bagay.
7.1. Upang matukoy ang market value ng upa para sa isang naupahang ari-arian, ang mga sumusunod na pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng upa ay ginagamit:
1) direktang paghahambing na paraan;
2) isang paraan batay sa recapitalization ng halaga ng land plot;
3) isang paraan batay sa natitirang pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang land plot;
4) isang paraan batay sa paghihiwalay ng kita na maiuugnay sa isang land plot mula sa kita mula sa mga aktibidad sa negosyo.
Ang huli sa mga pamamaraan sa itaas ay ginagamit lamang ng Appraiser kung ang pagtanggi na gamitin ang lahat ng naunang pamamaraan ay nabigyang-katwiran ng Appraiser.
8. Mga kinakailangan para sa paggamit ng direktang paghahambing na paraan upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng upa para sa inuupahang bagay.
Kabilang sa mga kinakailangan para sa paggamit ng comparative method para sa pagpapahalaga sa isang rental property ay ang:
Mga kinakailangan para sa pagpili at paglalarawan ng mga katulad na bagay;
Mga kinakailangan para sa pagsasaayos ng mga presyo ng mga katulad na bagay;
Mga kinakailangan para sa pagsusuri at paglalahat ng mga inayos na presyo ng mga katulad na bagay.
Para sa mga layunin ng Teknikal na Pagtutukoy na ito (mga teknikal na tagubilin), ang isang katulad na bagay ng isang naupahan na bagay ay kinikilala bilang isa pang bagay (lupain) na katulad sa pangunahing pang-ekonomiya, teknikal at iba pang mga katangian sa naupahang bagay, ang rate ng pag-upa kung saan ay kilala mula sa mga resulta ng pag-bid para sa pagtatapos ng mga kasunduan sa pag-upa na matatagpuan sa estado o munisipyo na pagmamay-ari ng mga plots ng lupa, ang mga patakaran para sa pagsasagawa nito ay itinatag sa pamamagitan ng Decree of the Government of the Russian Federation ng Nobyembre 11, 2002 N 808 " Sa organisasyon at pagsasagawa ng mga auction para sa pagbebenta ng mga lupang pagmamay-ari ng estado o munisipyo o ang karapatang magtapos ng mga kasunduan sa pag-upa para sa mga naturang lupain.”
Posible ring gumamit ng mga alok para sa pag-upa ng isang bagay.
8.1. Kapag pumipili at naglalarawan ng mga katulad na bagay, ang mga sumusunod na kinakailangan ay dapat matugunan:
Mga kinakailangan para sa mga mapagkukunan ng impormasyon tungkol sa mga katulad na bagay;
Mga kinakailangan para sa pagkumpirma ng data sa mga katulad na bagay;
Ang kinakailangan upang uriin ang mga katulad na bagay sa parehong segment ng merkado (pangunahin sa functional na layunin) bilang ang rental object;
Mga kinakailangan para sa bilang ng mga katulad na bagay;
Mga kinakailangan para sa paghahambing ng mga katulad na bagay.
8.1.1. Ang mga mapagkukunan ng impormasyon tungkol sa mga katulad na bagay ay dapat matugunan ang kinakailangan sa pagiging maaasahan: ang pinagmulan ay dapat na opisyal, may awtoridad, at kinikilala sa ibinigay na merkado. Ang mga inirerekomendang mapagkukunan ng impormasyon tungkol sa mga katulad na bagay ay ipinakita sa Appendix Blg. 8 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito.
8.1.2. Ang impormasyong ginamit ay dapat sapat upang matukoy ang bagay bilang isang katulad na bagay - ang pinagmumulan ng impormasyon ay dapat maglaman ng impormasyon sa mga halaga ng mga salik sa pagpepresyo para sa segment ng merkado kung saan kabilang ang rental object.
8.1.3. Ang isang panlabas na inspeksyon ng isang katulad na bagay ay kinakailangan lamang sa kaso ng hindi kumpletong impormasyon tungkol sa mga halaga ng pangunahing mga kadahilanan sa pagpepresyo ng isang katulad na bagay.
8.1.4. Ang bilang ng mga katulad na bagay kapag tinutukoy ang halaga sa merkado ng upa para sa isang naupahang bagay sa loob ng balangkas ng direktang paghahambing na diskarte ay dapat na hindi bababa sa lima.
8.1.5. Isinasagawa at binibigyang-katwiran ng appraiser ang pagpili ng yunit ng paghahambing ng naupahang bagay at mga katulad na bagay.
8.1.6. Ang mga katulad na bagay ay dapat na maihahambing sa pinaparentahang bagay sa mga tuntunin ng mga halaga ng pangunahing mga kadahilanan sa pagpepresyo.
8.1.7. Sa kaganapan ng isang layunin na kawalan ng mga analogue ng naupahan na bagay na maihahambing sa functional na layunin sa lugar ng lokasyon ng naupahan na bagay at/o maihahambing sa lokasyon ng isang partikular na uri ng functional na paggamit, ang Appraiser ay maaaring gumamit ng bilang mga katulad na bagay na mga bagay ng iba pang mga functional na layunin sa lugar ng lokasyon ng naupahan na bagay/na matatagpuan sa isang kalapit na rehiyon na may medyo binuo na segment ng merkado para sa functional na layunin. Kasabay nito, ang paggamit ng mga katulad na bagay ay posible lamang kung kinukumpirma ng Appraiser ang pagkakaroon at kahalagahan ng istatistikal na koneksyon sa pagitan ng mga katangian ng presyo ng mga bagay sa mga segment ng merkado na ginamit na naiiba sa functionality/lokasyon.
8.2. Mga kinakailangan para sa pagsasaayos ng mga presyo ng mga katulad na bagay
8.2.1. Ang mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga katulad na bagay ay dapat gawin ng Appraiser para sa lahat ng pangunahing salik sa pagpepresyo. Ang pagtanggi na gumamit ng anumang pangunahing salik sa pagpepresyo ay dapat na makatwiran.
8.2.2. Ang mga pagsasaayos ay dapat gawin nang hiwalay para sa bawat salik sa pagpepresyo.
8.2.3. Ang paraan ng paggawa ng mga pagsasaayos ay dapat na makatwiran.
8.2.4. Ang pamamaraan para sa pagkuha ng kabuuang pagsasaayos ay dapat na makatwiran at inilarawan.
8.2.5. Sa mga kaso kung saan ginagamit ang mga katulad na bagay na naiiba sa pinaparentahang bagay sa functional na layunin/lokasyon, sinusuri ng Appraiser ang ugnayan sa pagitan ng mga katangian ng presyo ng mga bagay sa mga segment ng merkado na isinasaalang-alang. Ang sample sa batayan kung saan dapat isagawa ang pagsusuri ng ugnayan ay dapat na kinatawan, iyon ay, ang dami nito ay dapat na hindi bababa sa 10 mga bagay. Ang ugnayan sa pagitan ng nasuri na mga segment ay itinuturing na makabuluhan kung ang koepisyent ng pagpapasiya ay hindi bababa sa 70%.
8.3. Mga kinakailangan para sa pagsusuri at synthesis ng mga inayos na rate ng rental para sa mga katulad na property.
8.3.1. Ang mga presyo ng mga katulad na ari-arian ay dapat pagsama-samahin lamang kung ang pagkakaiba sa pagitan ng maximum na na-adjust na presyo ng isang katulad na ari-arian at ang pinakamababang na-adjust na presyo ng isang katulad na ari-arian ay hindi hihigit sa 20%. Kung ang pagkakaiba sa pagitan ng pinakamataas na halaga ng inayos na presyo ng isang katulad na bagay at ang pinakamababang halaga ng inayos na presyo ng isang katulad na bagay ay higit sa 20%, kung gayon ang Appraiser ay nagbibigay-katwiran sa naturang labis na pagkakaiba sa 20%.
8.3.2. Ang generalization ay dapat isagawa sa pamamagitan ng pagkalkula ng arithmetic average, weighted average, mode o median ng mga adjusted rental rate para sa mga katulad na property.
8.3.3. Ang pagpili ng paraan ng paglalahat ay dapat na makatwiran.
9. Mga kinakailangan para sa paggamit ng paraan batay sa recapitalization ng market value ng naupahang bagay.
Ang mga kinakailangan para sa paggamit ng pamamaraan batay sa muling pagsasama-sama ng halaga sa pamilihan ng naupahang ari-arian na nakuha ng paraan ng paghahambing ng mga benta ay kinabibilangan ng:
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng naupahang bagay (lupain);
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng ratio ng recapitalization para sa isang naupahang asset;
9.1. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng naupahang bagay (lupain)
Kapag gumagamit ng alinman sa mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang land plot, ang mga kinakailangan na tinukoy sa mga talata ay dapat matugunan. 8.1-8.3.3 nitong Teknikal na Pagtutukoy.
9.2. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng recapitalization coefficient para sa isang naupahan na bagay
Ang ratio ng recapitalization para sa mga layunin ng Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito ay tinukoy bilang isang tagapagpahiwatig na ginagamit upang i-convert ang halaga ng gastos sa kita. Upang matukoy ang coefficient ng recapitalization ng isang naupahang ari-arian (lupa), ang mga sumusunod na tagapagpahiwatig, na kinakalkula para sa isang pag-aari, ay maaaring gamitin:
Rate ng capitalization;
Coefficient inverse sa halaga ng gross rent multiplier.
9.2.1. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng recapitalization coefficient ng isang naupahan na bagay kapag ginagamit ang capitalization coefficient ng isang real estate object
9.2.1.1. Ang halaga ng recapitalization coefficient para sa isang land plot (lease object) ay tinutukoy batay sa sumusunod na equation:
KKeon = KKzu x UVzu + (KKzu + capital return rate) x (1-UVzu), kung saan:
KKeon - capitalization coefficient ng isang solong real estate object, kabilang ang isang naupahan na bagay;
KKul - capitalization coefficient ng mga pagpapabuti sa naupahang bagay;
УВзу - ang tiyak na timbang (bahagi) ng isang land plot (lease object) sa halaga ng isang pag-aari;
capital return rate - ang kinakailangang taunang rate ng return on investment sa mga pagpapabuti sa rental property.
9.2.1.2. Kung kinakailangan upang matukoy ang ratio ng capitalization para sa isang hindi maunlad na plot ng lupa, kung gayon kapag ginagamit ang formula sa itaas, ang mga halaga ng rate ng pagbabalik ng kapital ay inilalapat, na nakuha batay sa average na pang-ekonomiyang buhay ng mga pagpapabuti sa itinuturing na segment ng ang real estate market.
9.2.1.3. Upang matukoy ang halaga ng capitalization coefficient ng isang solong real estate property, ginagamit ang market extraction method. Ang pagtanggi na gamitin ito at ang paggamit ng pinagsama-samang paraan ng pagtatayo ay dapat na makatwiran.
9.2.1.4. Upang ipatupad ang paraan ng pagkuha sa merkado, hindi bababa sa limang bagay ang pipiliin na kabilang sa parehong segment ng merkado bilang isang solong bagay sa real estate, kabilang ang isang bagay na pinarentahan, na may pinakamabisang paggamit. Para sa bawat isa sa mga ari-arian na ito, ang presyo ng pagbebenta/presyo ng alok at ang aktwal/iminungkahing rate ng pag-upa ay dapat malaman.
9.2.1.5. Kinakalkula ng appraiser ang netong kita sa pagpapatakbo para sa bawat isa sa mga bagay na ito batay sa pagsusuri ng segment ng merkado. Kaugnay ng bawat isa sa mga katulad na bagay na pinili para sa pagkalkula ng capitalization ratio, ang underutilization ratio at operating expense rate sa bawat kapaki-pakinabang na unit na naupahan, na karaniwan para sa market segment, ay inilalapat.
9.2.1.6. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng bahagi ng isang land plot (lease object) sa halaga ng isang solong ari-arian.
Ang bahagi ng isang land plot sa halaga ng isang solong real estate object, kabilang ang isang naupahang bagay, ay tinutukoy batay sa isang pagsusuri ng market segment kung saan kabilang ang isang real estate object, kabilang ang isang naupahan, sa mga tuntunin ng ratio ng halaga ng pagpaparami/pagpapalit ng mga pagpapabuti ng mga katulad na bagay at ang halaga ng mga katulad na solong real estate na bagay. Kasabay nito, bilang bahagi ng pagkalkula ng halaga ng pagpaparami/pagpapalit ng mga pagpapabuti ng site, ang mga halaga ng kita ng developer at pagbaba ng ekonomiya (kung ang halaga nito ay naiiba sa zero) ay dapat na makatwiran nang detalyado.
Ang bahagi ng mga pagpapabuti sa halaga ng isang pag-aari, kabilang ang isang pag-aari, ay maaaring makuha batay sa isang ugnayan at pagsusuri ng regression ng relasyon sa pagitan ng halaga ng isang land plot at ang density ng gusali ng plot.
Bilang mga patnubay para sa pagtukoy sa bahagi ng mga pagpapabuti sa halaga ng isang pag-aari, ang mga resulta ng empirikal na pananaliksik, na ibinigay sa Appendix Blg. 10 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito, ay maaaring gamitin.
9.2.1.7. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng antas ng mga gastos sa pagpapatakbo ng isang naupahan na bagay.
Kapag tinutukoy ang antas ng mga gastos sa pagpapatakbo ng naupahang bagay, ang mga pagbabayad para sa buwis sa lupa sa naupahang bagay ay dapat isaalang-alang.
9.2.2. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng recapitalization coefficient ng isang naupahan na bagay kapag gumagamit ng coefficient inverse sa halaga ng gross rental multiplier
9.2.2.1. Ang recapitalization coefficient ng isang naupahan na bagay ay tinutukoy ng produkto ng coefficient na kabaligtaran sa multiplier ng potensyal na kabuuang kita ng isang solong real estate object at ang bahagi ng land plot sa kita ng isang solong real estate object.
9.2.2.2. Kapag tinutukoy ang halaga ng potensyal na multiplier ng kabuuang kita, ang mga kinakailangan tungkol sa base ng mga bagay para sa pagkalkula na tinukoy sa mga sugnay 9.2.1.3 at 9.2.1.4 ng Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito ay dapat sundin.
9.2.2.3. Kapag tinutukoy ang bahagi ng isang land plot, ang mga kinakailangan ng sugnay 9.2.1.6 ng Teknikal na Pagtutukoy na ito ay dapat matugunan.
9.2.3. Sa mga kaso kung saan ang impormasyon sa mga bagay ng parehong segment ng merkado bilang isang solong real estate object, kabilang ang naupahan na bagay, ngunit mula sa ibang mga rehiyon ay ginagamit upang kalkulahin ang recapitalization coefficient ng isang leased object, ang mga sumusunod ay maaaring gamitin upang matukoy ang adjustment coefficient ( isinasaalang-alang ang mga pagkakaiba sa mga panganib sa rehiyon):
Mga ratio ng mga rate ng pagbabalik sa pagtubos ng mga securities na inisyu ng rehiyonal/lokal na awtoridad, maihahambing sa mga tuntunin ng maturity at iba pang mga kadahilanan sa pagpepresyo;
Mga ratio ng weighted average na mga indeks ng panganib sa pamumuhunan na itinalaga taun-taon ng ahensya ng rating na "RA Expert".
Ang impormasyon ng sanggunian tungkol sa paunang impormasyon para sa pagtukoy ng koepisyent ng pagsasaayos para sa mga panganib sa rehiyon ay ibinibigay sa Appendix No. 9 sa Mga Tuntunin ng Sanggunian na ito.
10. Mga kinakailangan para sa paggamit ng isang paraan batay sa natitirang pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng inuupahang ari-arian.
Kapag ginagamit ang paraan para sa pagtukoy ng isang market-based na rate ng rental para sa isang rental property, ang mga kinakailangan ay tinukoy sa mga talata. 8.1.-8.3 (kapag kinakalkula ang market rental rate para sa isang solong real estate object, kabilang ang isang naupahan na bagay - isang land plot) at ang mga kinakailangan ng clause 9.2.2 (kapag tinutukoy ang bahagi ng isang land plot sa halaga ng isang solong bagay sa real estate).
11. Mga kinakailangan para sa paggamit ng isang paraan batay sa paghihiwalay ng kita na maiuugnay sa isang land plot mula sa kita mula sa mga aktibidad sa negosyo.
Ang mga kinakailangan para sa paggamit ng isang paraan batay sa paghihiwalay ng kita na maiuugnay sa isang land plot mula sa kita ng negosyo ay kinabibilangan ng:
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng netong kita ng isang negosyo batay sa pagpapatakbo ng isang solong ari-arian, kabilang ang isang paupahang ari-arian;
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng bahagi ng netong kita ng negosyo na maiuugnay sa kabayaran para sa kadahilanang "kakayahang pangnegosyo";
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng bahagi ng netong kita ng negosyo na maiuugnay sa pagbabayad ng mga gastos na iniambag sa mga fixed asset na kinakailangan para sa pag-aayos ng isang negosyo, maliban sa real estate (muwebles, kagamitan, atbp.);
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa naupahang bagay, kung saan nagaganap ang pinakamabisang paggamit ng naupahang bagay;
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng bahagi ng mga pagpapabuti sa halaga ng isang pag-aari, kabilang ang isang pag-aari;
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng capitalization ratio para sa isang solong real estate object, kabilang ang isang rental property;
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng capitalization rate para sa mga pagpapabuti sa inuupahang ari-arian;
Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng mga gastos sa pagpapatakbo ng isang inuupahang ari-arian.
11.1. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng netong kita ng isang negosyo batay sa pagpapatakbo ng isang pag-aari, kabilang ang isang paupahang ari-arian.
Kapag kinakalkula ang netong kita (net profit) ng isang negosyo batay sa pagpapatakbo ng isang solong real estate object, kabilang ang isang rental property, kinakailangan na magpatuloy mula sa pagsusuri ng pinaka mahusay na organisasyon ng negosyo, na isinasaalang-alang:
Estado ng mapagkumpitensyang kapaligiran sa segment na ito ng merkado;
Umiiral at hinaharap na pangangailangan para sa mga produkto/serbisyo ng negosyong pinag-uusapan;
Pag-optimize ng mga gastos para sa pagsasagawa ng mga aktibidad sa negosyo;
Mga panganib ng macroeconomic, rehiyonal, industriyang kalikasan, pati na rin ang mga partikular na tampok ng negosyong ito.
11.2. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng bahagi ng netong kita ng negosyo na maiuugnay sa kabayaran para sa kadahilanang "kakayahang pangnegosyo".
Ang bahagi ng netong kita ng negosyo na maiuugnay sa kabayaran para sa salik na "kakayahang pangnegosyo" ay dapat na makatwiran sa pamamagitan ng mga resulta ng isang empirikal na pag-aaral na isinagawa ng Appraiser nang nakapag-iisa o gamit ang mga awtoritatibong mapagkukunan ng impormasyon.
Bilang isang patnubay kapag tinutukoy ang tagapagpahiwatig na ito, ang mga halagang ibinigay sa Appendix Blg. 11 sa Teknikal na Pagtutukoy na ito ay maaaring gamitin.
11.3. Mga kinakailangan para sa pagtukoy ng bahagi ng netong kita ng negosyo na maiuugnay sa pagsasauli ng mga gastos na iniambag sa mga fixed asset na kinakailangan para sa pag-aayos ng isang negosyo, maliban sa real estate (muwebles, kagamitan, atbp.).
Ang bahagi ng netong kita ng negosyo na maiuugnay sa pagsasauli ng mga gastos na naiambag sa mga fixed asset na kinakailangan para sa pag-aayos ng negosyo, maliban sa real estate (muwebles, kagamitan, atbp.), ay dapat bigyang katwiran sa pamamagitan ng mga resulta ng isang empirical na pag-aaral na isinagawa ng Appraiser nang nakapag-iisa o gumagamit ng mga makapangyarihang mapagkukunan ng impormasyon. Bilang isang patnubay kapag tinutukoy ang tagapagpahiwatig na ito, ang mga halagang ibinigay sa Appendix Blg. 12 sa Teknikal na Pagtutukoy na ito ay maaaring gamitin.
11.4. Ang mga kinakailangan para sa pagpapatupad ng mga kasunod na yugto ng pagkalkula ng halaga sa pamilihan ng upa para sa naupahang bagay ay tumutugma sa mga kinakailangan na tinukoy sa sugnay 10 ng Teknikal na Pagtutukoy na ito.
12. Mga kinakailangan para sa pag-generalize ng mga resulta ng pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa para sa isang naupahan na bagay, na nakuha gamit ang mga pamamaraan na inilarawan sa itaas.
Ang generalization ng mga resulta ng pagtukoy ng market value ng upa para sa isang naupahang bagay na nakuha gamit ang mga pamamaraan sa itaas (simula dito ay tinutukoy bilang generalization) ay dapat isagawa alinsunod sa mga sumusunod na kinakailangan:
Ang pamantayan sa paglalahat ay dapat na makatwirang maitatag;
Dapat itatag ang mga priyoridad sa pamantayan para sa paglalahat;
Para sa bawat isa sa mga pamantayan sa paglalahat, dapat na maitatag ang mga priyoridad para sa mga resulta ng mga pagtatasa ng upa gamit ang mga pamamaraan;
Batay sa itinatag na pamantayan sa paglalahat, pati na rin ang mga priyoridad na itinatag sa konteksto ng mga pamantayang ito para sa mga resulta ng mga pagtatasa gamit ang mga pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa, ang mga timbang ng pagtatasa ng bawat pamamaraan ay dapat matukoy.
Sa kasong ito, maaaring gamitin ang paraan ng hierarchy analysis.
Sa pangkalahatan, ang direktang paghahambing na paraan para sa pagtukoy ng mga upa sa merkado ay dapat bigyan ng mas mataas na timbang kaysa sa iba pang mga pamamaraan.
13. Mga kinakailangan para sa paghahanda ng isang ulat sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa para sa isang naupahang bagay (mga kinakailangan tungkol sa anyo ng pagtatanghal (pagtatanghal sa gumagamit) ng ulat).
13.1. Pangkalahatang mga kinakailangan para sa paghahanda ng ulat
13.1.1. Ang pangunahing kinakailangan para sa pagtatanghal ng isang ulat sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa para sa isang naupahang bagay (mula rito ay tinutukoy bilang ang Ulat) ay ang pagtatanghal nito sa paraang ang sinumang gumagamit, batay sa impormasyong nakapaloob sa Ulat, ay maaaring mag-isa. i-reproduce ang buong proseso ng pagtukoy sa market value ng upa para sa isang inuupahang bagay. Ang isang kinakailangang kondisyon para dito ay ang Ulat ay nakakatugon sa pamantayan ng kalidad, kadalian ng pagtatanghal, pinag-isang pagtatanghal ng mga kalkulasyon, pagiging maikli at kasapatan ng impormasyong ipinakita sa Ulat.
Mga paliwanag para sa pagpuno sa talahanayan sa itaas:
· kung ang isang use case ay nakakatugon sa pinakamahusay na criterion sa paggamit sa intersection ng row kung saan matatagpuan ang use case at ang column na tumutugma sa criterion na ito, isang analytical na paliwanag ang ibibigay na nagpapakita ng sulat na ito.
· kung ang isang use case ay hindi nakakatugon sa pinakamahusay na criterion sa paggamit sa intersection ng row kung saan matatagpuan ang use case at ang column na tumutugma sa criterion na ito, isang analytical na paliwanag ang ibibigay na nagpapakita ng pagkakaibang ito.
Tandaan: Kung ang isang kaso ng paggamit ay hindi nakakatugon sa kahit isa sa mga pamantayan, ito ay nagpapahiwatig na ang paggamit na ito ay hindi maituturing na pinakaepektibo.
· Ang pagpuno sa hanay 6 ay kinakailangan lamang para sa mga opsyon para sa paggamit ng ari-arian kung ang dalawa o higit pang mga opsyon ay nakakatugon sa pamantayan na tinukoy sa mga hanay 3, 4, 5. Upang mapunan ito, kinakailangan upang masuri ang halaga sa pamilihan ng ari-arian para sa bawat isa sa natitirang mga opsyon sa paggamit.
13.2.5. Mga kinakailangan para sa pagpapatupad ng mga eksaminasyon, ang mga resulta nito ay ginagamit upang pag-aralan ang pinakamabisang paggamit ng naupahang ari-arian.
13.2.5.1. Ang mga opinyon ng eksperto batay sa mga resulta ng mga eksaminasyon ay dapat maglaman ng matibay at hindi malabo na mga konklusyon.
13.2.5.2. Ang mga opinyon ng eksperto ng mga may-katuturang espesyalista ay dapat na iharap sa anyo ng mga hiwalay na dokumento, ang nilalaman nito ay maaaring mahalaga kapwa sa pagsusuri sa pinakamahusay na paggamit ng ari-arian at direktang ginagamit sa pagkalkula ng halaga sa pamilihan ng ari-arian.
13.2.5.3. Ang opinyon ng eksperto ay dapat pirmahan at selyuhan ng partidong naglabas ng konklusyon ng organisasyon/espesyalista.
13.2.6. Mga kinakailangan para sa disenyo ng mga diskarte sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng upa para sa isang inuupahang ari-arian.
13.2.6.1. Ang ulat ay dapat magsaad ng eksaktong link sa pinagmulan ng impormasyon tungkol sa mga katulad na bagay. Kapag gumagamit ng impormasyon mula sa mga journal, dapat ipahiwatig ang pangalan ng journal, index ng subscription, numero ng journal at pahina kung saan ibinigay ang isang paglalarawan ng isang katulad na bagay. Sa lahat ng mga kaso, dapat ipahiwatig ang isang contact na numero ng telepono.
Ang mga kinopyang pahina na may impormasyon tungkol sa mga katulad na bagay ay dapat na nakalakip sa Ulat.
Ang pamamaraan ng Ring ay kadalasang ginagamit sa proseso ng pagtatasa ng real estate, ngunit ano ang kakanyahan nito? Ano ang mga benepisyo? Ano ang rate ng recapitalization?
Isaalang-alang natin ang mga ito at ang iba pang mga tanong nang mas detalyado.
Kakanyahan ng pamamaraan
Ang kakanyahan ng paraan ng Ring ay ang unang hulaan ang halaga ng kita at mga gastos sa pananalapi sa proseso ng paggamit ng ari-arian sa isang tiyak na tagal ng panahon, at pagkatapos ay matukoy ang kita na natanggap.
Mahalagang tandaan na ang pamamaraang ito ay nagsasangkot ng pagbabayad ng pangunahing halaga bawat taon sa pantay na bahagi.
Kapag ginagamit ang diskarteng ito, ang straight-line na capitalization ay ganap na tumutugma sa lumiliit na mga stream ng kita, kaya hindi ito magagamit sa mga stream ng kita na pantay na laki.
Dapat itong isaalang-alang na sa proseso ng pagtukoy ng rate ng pagbabalik, ang rate ng pagbawi at ang rate ng interes ay ginagamit.
Kung ikukumpara sa ibang pamamaraan
Sa una, ito ay nagkakahalaga ng pag-unawa na sa proseso ng pagtatasa ng isang ari-arian, ang ilang mga pamamaraan ay lalong popular: Ring o (DDP).
Ang parehong mga pamamaraan ay batay sa prinsipyo na ang halaga ng ari-arian ay batay sa posibleng kita mula dito sa malapit na hinaharap. Sa simpleng mga termino: ang parehong mga pamamaraan ay kasama pag-convert ng posibleng kita sa hinaharap mula sa real estate (mga gusali at iba pang istruktura) sa halaga nito. Bukod dito, ang pangunahing nuance ay ang antas ng panganib na isinasaalang-alang.
Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng paraan ng Ring at iba pang mga pamamaraan ay ang iba't ibang mga pamamaraan ay ginagamit upang baguhin ang papasok na kita. Sa pamamaraan ng Ring, ang halaga ng isang real estate property ay eksklusibong nabuo isinasaalang-alang ang kita para sa isang tiyak na tagal ng panahon.
Halimbawa, sa diskwentong paraan ng daloy ng salapi, ang pagkalkula ay isinasagawa batay sa mga tagapagpahiwatig para sa huling ilang taon, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa kita mula sa posibleng hinaharap na pagbebenta ng ari-arian na pinahahalagahan sa pagtatapos ng panahon ng pag-uulat. .
Mga kalamangan
Kasama sa paraan ng Ring ang mga pakinabang at ilang mga disadvantages.
Kasama sa mga benepisyo ang:
- kaginhawahan at pagiging simple sa pagsasagawa ng mga kinakailangang kalkulasyon. Ang pamamaraan ay mahusay para sa mga ari-arian ng real estate na ang mga may-ari ay para sa isang mahabang panahon;
- sa tulong nito magagawa mo kalkulahin ang kasalukuyang mga kondisyon ng merkado na may mataas na katumpakan. Ngayon, kapag nagtatapos sa mga transaksyon sa real estate, ang presyo at kalidad ay madalas na sinusuri.
Ang mga disadvantages ng pamamaraan ay kinabibilangan ng:
- dapat meron hindi bababa sa mga pangunahing kasanayan, kung walang sapat na impormasyon tungkol sa mga transaksyon(sa kasong ito ay mahirap kalkulahin);
- kung ang ari-arian na tinatasa ay matatagpuan sa yugto ng pagtatayo, magiging problema ang pagsusuri nito, dahil wala pang kita mula sa paggamit nito.
Formula, rate ng recapitalization
Ang paraan ng Ring ay nangangahulugan ng pagbabalik ng kapital sa pamumuhunan bawat taon sa pantay na bahagi. Ang isang espesyal na tampok ng pamamaraang ito ay ang pagpapasiya ng rate ng pagbabalik na may kaugnayan sa orihinal na gastos.
Formula ng pagkalkula:
Rr = Cdk + (1/P),
- Cdk- rate ng pagbabalik sa kapital;
- P– ang natitirang panahon ng pang-ekonomiyang buhay ng ari-arian na pinahahalagahan.
Return on Capital Rate
Maipapayo na gamitin ang paraan ng Ring sa mga kaso kung saan inaasahan ang posibleng pagbawi ng pangunahing halaga ng kapital sa pantay na bahagi. Sa kasong ito, ang taunang rate ng return on investment ay tinutukoy ng opsyon hinahati ang kabuuang halaga ng isang asset sa natitirang kapaki-pakinabang na buhay nito.
Ang kahulugan ng "kapaki-pakinabang na buhay" ay tumutukoy sa kabaligtaran na tagapagpahiwatig ng buhay ng serbisyo ng isang asset. Sa turn, ang “asset rate” ay ang taunang porsyento ng orihinal na puhunan na inilagay sa isang non-interest-bearing replacement fund.
Tingnan natin ang isang tunay na halimbawa.
Ayon sa mga kondisyon ng pamumuhunan:
- ang panahon ay 5 taon;
- kakayahang kumita ng pamumuhunan - ang rate ay 12%;
- ang halaga ng pamumuhunan ay 10 libong dolyar.
Kaya, ayon sa pamamaraan ng Ring, ang straight-line rate ng return bawat taon ay magiging humigit-kumulang 20%, dahil sa loob ng 5-taon na panahon ang buong asset ay ipapawalang-bisa (100/5 taon = 20).
Sa sitwasyong ito, ang ratio ng capitalization ay magiging mga 32% (12% + 20% = 32%).
Kung tungkol sa tanong ng kabayaran para sa pangunahing katawan ng pamumuhunan na may ipinag-uutos na pagsasaalang-alang ng kakayahang kumita ng pamumuhunan, ang sagot ay nasa talahanayan:
Tulad ng nakikita mo, ang return on investment ay ginawa sa pantay na bahagi sa buong panahon ng pagpapatakbo ng ari-arian. 
Paraan sa pagtatasa ng real estate
Paraan ng Ring para sa pagtatasa ng real estate hindi isinasaalang-alang ang mga hula ng mamumuhunan at tinantyang mga inaasahan sa merkado tungkol:
- panahon ng pagmamay-ari ng real estate;
- inaasahang dinamika ng kakayahang kumita;
- posibleng pagbabago sa halaga ng ari-arian.
Ginagawang posible ng pamamaraan ng Ring na kalkulahin ang kabuuang ratio ng capitalization batay sa halaga ng mga benta ng isang katulad o katulad na ari-arian.
Ang pamamaraang ito ay batay sa pag-aaral ng impormasyon sa merkado tungkol sa halaga ng ari-arian na pinahahalagahan at ang netong kita na maaaring matanggap sa panahon ng operasyon nito.
Sa totoo lang, ang paraan ng Ring ay nagsasangkot ng paghahambing ng ari-arian na sinusuri sa mga katulad na katangian. Sa kasong ito, ang batayan ay itinuturing na paniniwala na ang katulad na ari-arian ay may parehong rate ng capitalization.
Ang pangunahing layunin ng appraiser kapag ginagamit ang diskarteng ito ay makatwirang pagpili ng katulad na real estate.
Mahalagang tandaan na ang pinakamagandang opsyon ay isaalang-alang ang ari-arian na nasuri at naibenta sa magkatulad na mga yugto ng panahon, dahil sa kasong ito lamang ay hindi na kailangang ayusin ang impormasyon sa ulat.
Kinakailangang maunawaan na kung mas mahusay ang pag-aari na pinahahalagahan, mas mababa ang antas ng capitalization.
Ang pamamaraan ng Ring ay popular kapag kinakailangan upang suriin ang mga karapatan sa ari-arian o kapag tinutukoy ang halaga ng mga indibidwal na pisikal na bahagi ng isang ari-arian (halimbawa,).
Ang paraan ng pagsusuri na ito ay itinuturing na pinakamahusay na opsyon kapag may agarang pangangailangan upang matukoy ang rate ng interes para sa capitalization. Bukod dito, kung ang lahat ng kinakailangang impormasyon ay magagamit, ito ay inilapat nang walang anumang pagdududa.
5.1. pagkalkula ng upa gamit ang diskarte sa gastos
Ang kakanyahan ng pamamaraang pinagbabatayan ng pagkalkula ng isang makatwirang upa batay sa halaga sa pamilihan ng ari-arian (sa itinatag na terminolohiya sa pagpapahalaga ng pamamaraang "recapitalization") ay karaniwang sumasalamin sa karaniwang pagganyak ng may-ari ng ari-arian at ng potensyal na nangungupahan:
Mula sa pananaw ng may-ari: ang may-ari ng ari-arian, kapag inuupahan ito, ay mangangailangan ng ganoong stream ng kita sa pag-upa na magbibigay sa kanya ng kinakailangang rate ng kita at return on invested capital.
Mula sa pananaw ng nangungupahan: Hindi kumikita ang nangungupahan na magbayad ng mga pagbabayad sa lease kung ang kanilang capitalization ay lumampas sa market value ng inuupahang ari-arian.
Ang modelong ito ay inilalarawan ng isang simpleng formula:
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), kung saan (*)
V – market value ng inuupahang ari-arian,
CFa – cash flow ng mga pagbabayad sa lease;
OE – gastos ng may-ari ng ari-arian,
Y - rate ng kita;
Ang SFF ay ang compensation fund coefficient, na kinakalkula ng formula
SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), kung saan
Ang N ay ang natitirang buhay ng naupahang bagay.
Paglutas ng mga equation sa itaas para sa CFa, mayroon kaming formula para sa karagdagang pagkalkula ng upa sa merkado:
CFa = V * R + OE (**)
Upang magsagawa ng mga kalkulasyon gamit ang inilarawan na pamamaraan, kinakailangan upang matukoy ang mga parameter sa kanang bahagi ng equation (**):
1. Halaga sa pamilihan ay natukoy sa nakaraang seksyon ng Ulat at umabot sa:
4,465,000 rubles.
2. Pagpapasiya ng capitalization rate R.
"Ang konsepto ratio ng capitalization, na ginagamit kaugnay ng real estate, kasama ang balik sa kapital At pagbabalik ng kapital.
Ang return on capital ay ang kabayaran na dapat bayaran sa isang mamumuhunan para sa halaga ng pera, na isinasaalang-alang ang oras, panganib at iba pang mga kadahilanan na nauugnay sa isang partikular na pamumuhunan. Ang return on capital ay tinatawag ding return.” 17
Ang pamamaraang ito ng pagtukoy ng cap rate ay hinahati ito sa mga bahaging bahagi nito.
Ang dalawang pangunahing bahagi ng capitalization rate ay ang rate ng return (Y) at ang capital recovery fund ratio.
R = Y + SFF, saan
Y - rate ng diskwento;
SFF – salik ng pondo ng kompensasyon.
Ayon sa pinagsama-samang paraan ng pagtatayo 18, ang rate ng diskwento (Y) ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng lahat ng natukoy na panganib at pagbubuod ng resulta sa walang panganib na rate ng pagbabalik:
Y = Yo + P + L, kung saan:
Y - rate ng diskwento;
Yo - rate ng return na walang panganib;
P - premium para sa panganib sa pamumuhunan;
L - premium para sa mababang pagkatubig.
Sa kasong ito, kapag ang lahat ng mga panganib ng pamamahala ng ari-arian ay talagang nahuhulog sa nangungupahan, ang appraiser, kapag kinakalkula ang halaga ng upa, ay isinasaalang-alang na kinakailangang isaalang-alang lamang ang walang panganib na rate, katumbas ng tunay na rate ng pagbabalik sa isang ibinigay na oras, kapag kinakalkula ang Y.
Sa mga kaso kapag ang lahat ng panganib ng pamamahala ng ari-arian ay talagang nahuhulog sa nangungupahan, Kapag kinakalkula ang halaga ng upa, ang halaga ng walang panganib na rate ng pagbabalik ay kinukuha bilang kinakailangang rate ng pagbabalik.
Kasama sa mga asset na maaaring ituring na walang panganib ang mga asset na nakakatugon sa ilang partikular na kundisyon:
ang posibilidad ng pagkawala ng mga pondo bilang resulta ng mga pamumuhunan sa asset na pinag-uusapan ay minimal;
ang kakayahang kumita ng mga ari-arian na ito ay tinutukoy at alam nang maaga;
ang tagal ng panahon ng sirkulasyon ng instrumento sa pananalapi ay tumutugma o malapit sa sukat ng oras ng pagsasaalang-alang ng asset na binibigyang halaga.
Sa pagsasagawa ng mundo, ang rate ng return na walang panganib ay kadalasan ang rate ng return sa mga pangmatagalang obligasyon sa utang ng gobyerno (mga bono at mga bayarin), dahil pinaniniwalaan na ang estado ang pinaka maaasahang tagagarantiya ng mga obligasyon nito (ang posibilidad ng ang pagkabangkarote ay halos hindi kasama).
Kaya, ngayon sa pagsasanay sa pagtatasa ay ginagamit ang iba't ibang mga instrumento na maaaring mauri bilang walang panganib. Sa petsa ng pagtatasa, ang bawat isa sa mga instrumento sa itaas ay may mga sumusunod na rate:
mga deposito ng Sberbank ng Russian Federation at iba pang maaasahang mga bangko - ang taunang rate sa mga deposito ng ruble ay 6.5%;
Mga instrumento sa pananalapi ng Kanluran (mga bono ng pamahalaan ng mga binuo bansa) na iniakma para sa panganib ng bansa;
government securities - weighted average yield sa mga pangmatagalang obligasyon sa GKO-OFZ market mula 4.82% hanggang 8.9% 19 kada taon (depende sa petsa ng maturity).
| Zero coupon yield curve* noong 02/14/2011 |
||
Tumatanggap kami ng risk-free rate ng GKO-OFZ rate –4.82% na may maturity date na 1 taon.
Ratio ng pondo ng kompensasyon
Ang compensation fund coefficient ay kinakalkula gamit ang formula:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]
Y – rate ng diskwento
N – natitirang buhay ng serbisyo (ng mga gusali)
3. N – natitirang buhay ng serbisyo.
N – natitirang buhay ng serbisyo = Nnorm. – Nactual
4. OE – gastos ng may-ari. Sa kasong ito, alinsunod sa mga tuntunin ng draft na kasunduan sa pag-upa, binabayaran ng nangungupahan ang lahat ng mga gastos nang nakapag-iisa, kaya hindi kasama ang OE sa halaga ng upa.
Sa itaas ay ang lahat ng mga parameter na kinakailangan upang kalkulahin ang kinakailangang halaga ng rate ng pagrenta sa merkado. Ang kaukulang mga kalkulasyon ay ibinigay sa ibaba sa Talahanayan 40:
Talahanayan 40
| Parameter | Yunit mga sukat | Ibig sabihin |
| Halaga sa merkado ng real estate, V | kuskusin. | 5 900 000 |
| Rate ng pagbabalik Y | % | 4,82% |
| Natitirang buhay pang-ekonomiya N | taon | 30,0 |
| Ratio ng pondo ng kompensasyon SFF | % | 1,589799% |
| Rate ng capitalization, R(Y+SFF) | % | 6,269799% |
| Taunang cash flow (V*R) | kuskusin. | 279 947 |
| Mga Taunang Gastos (OE) ng May-ari | kuskusin. | - |
| Taunang upaCFa(V*R+OE) | rub./taon | 279 947 |
| Buwanang upa (hindi kasama ang VAT 18%) | kuskusin./buwan | 23 329 |
Ang renta na nakabatay sa merkado para sa paggamit ng ari-arian na tinatasa noong Pebrero 14, 2011, na kinakalkula gamit ang diskarte sa gastos, ay (bilugan):
23,330 (dalawampu't tatlong libo tatlong daan at tatlumpung) rubles bawat buwan kasama ang VAT, hindi kasama ang mga pagbabayad sa operating at utility at mga serbisyong administratibo.
5.2. Pagkalkula ng upa gamit ang isang comparative approach
Diskarte sa pagtatasa para sa maihahambing (maihahambing) na mga transaksyon sa pagbebenta o pag-upa sa pamamagitan ng pagkakatulad– ang pangalawa sa tatlong pangunahing pagdulog sa teorya ng pagpapahalaga. Kapag inilalapat ang diskarteng ito, ang halaga ng bagay sa pagtatasa ay tinutukoy kung ihahambing sa presyo ng pagbebenta/pagrenta ng mga katulad na bagay. Ang batayan para sa aplikasyon ng pamamaraang ito ay ang katotohanan na ang halaga ng bagay sa pagtatasa ay direktang nauugnay sa presyo ng pagbebenta/pagrenta ng mga katulad na bagay. Ang bawat maihahambing na pagbebenta/pag-upa ay inihambing sa paksang ari-arian. Ang mga pagsasaayos ay ginawa sa maihahambing na presyo ng pagbebenta/pag-upa ( mga pagsasaayos), na sumasalamin sa mga makabuluhang pagkakaiba sa pagitan nila.
Alinsunod sa FSO-1, ang Comparative approach ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang appraised object, batay sa isang paghahambing ng appraised object sa mga object na analogues ng appraised object, kung saan ang impormasyon ng presyo ay magagamit. Isang bagay - isang analogue ng bagay sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng pagpapahalaga ay kinikilala bilang isang bagay na katulad ng bagay sa pagpapahalaga sa pangunahing pang-ekonomiya, materyal, teknikal at iba pang mga katangian na tumutukoy sa halaga nito.
Ang paghahambing na diskarte ay batay sa premise na ang mga entidad ng merkado ay nagsasagawa ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta o pagrenta sa pamamagitan ng pagkakatulad, iyon ay, batay sa impormasyon tungkol sa mga katulad na transaksyon o alok. Ang isang maingat na nangungupahan ay hindi inaasahang magbabayad ng higit para sa isang paupahang ari-arian kaysa sa pinakamurang paupahang ari-arian sa merkado na may katulad na kalidad at utility. Ang pamamaraan ng pagtatasa ay batay sa isang paghahambing ng ari-arian na binibigyang halaga sa mga maihahambing na katangian (mga katangian ng paghahambing o mga katangian ng analogue) na kamakailan ay naibenta (o naupahan), na may mga pagsasaayos na ginawa para sa mga parameter kung saan ang mga katangian ay naiiba sa isa't isa.
Kung mayroong sapat na dami ng maaasahang impormasyon tungkol sa mga kamakailang transaksyon na may katulad na mga bagay, ang paghahambing na diskarte ay nagbibigay-daan sa amin upang makakuha ng isang resulta na pinaka malapit na sumasalamin sa saloobin ng merkado sa bagay ng pagsusuri.
Ang paghahambing na diskarte ay ipinatupad paraan ng paghahambing na pagsusuri ng mga kasunduan sa pag-upa 20
(o mga alok para sa upa) 21 .
Ang isang paghahambing na diskarte ay maaaring ipatupad kung mayroong sapat na dami ng impormasyon sa pag-upa ng mga istruktura na katulad ng tinatasa sa mga kondisyon ng merkado.
Disclaimer:
Sinuri ng appraiser ang impormasyong ipinakita sa iba't ibang mga site sa Internet sa loob ng anim na buwan bago ang petsa ng pagpapahalaga, bilang isang resulta, walang impormasyon na natagpuan sa mga transaksyon at mga alok para sa pagpapaupa ng mga bagay sa paghahambing, ang teknikal na kondisyon kung saan ay tumutugma sa bagay sa pagpapahalaga. Sa madaling salita, sa kasalukuyang estado, ang nasuri na mga lugar ay hindi maaaring patakbuhin, ngunit inuupahan sa kondisyon na ang nangungupahan ay nagsasagawa ng mga pangunahing pag-aayos sa mga kondisyon na lampas sa saklaw ng pagtatasa na ito; samakatuwid, hindi namin maaaring pag-usapan ang tungkol sa rate ng pag-upa sa merkado. dito.
Isinasaalang-alang ang lahat ng nasa itaas, ang isang paghahambing na diskarte na nagsasangkot ng paggamit ng data ng "market" sa mga transaksyon sa pag-upa para sa mga bagay na katulad ng kanilang mga katangian sa mga bagay na pinahahalagahan ay hindi maaaring ilapat.
5.3 Pagkalkula ng kita sa upa APPROACH
Alinsunod sa FSO-1, ang Income approach ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng valuation object, batay sa pagtukoy sa inaasahang kita mula sa paggamit ng valuation object.
Ang diskarte sa kita, batay sa prinsipyo ng inaasahan, ay sumasalamin sa posisyon ng isang maingat na nangungupahan na hindi magbabayad ng upa para sa isang tinukoy na panahon ng paggamit at pagmamay-ari ng ari-arian nang higit sa kita para sa kanyang negosyo na inaasahang bubuo ng interes sa leasehold sa panahon ng ang panahong iyon. Ang diskarte ay maaaring magbigay ng pinakamataas na limitasyon sa upa na maaaring bayaran nang hindi labis na nakakapinsala sa negosyo ng nangungupahan.
Ang diskarte ay sumasalamin sa punto ng view ng nangungupahan, na tumutukoy sa pinakamataas na pinahihintulutang rate ng pag-upa, batay sa kanyang mga ideya tungkol sa pinahihintulutang halaga ng bahagi ng kanyang inaasahang kita sa negosyo, na ituturing niyang posibleng ibigay para sa paggamit at pagmamay-ari ng inuupahang lugar upang kunin ang mga kita na ito.
Dapat ilaan ng appraiser ang kita sa negosyo ng isang tipikal na nangungupahan sa lahat ng uri ng mga salik ng produksyon, na ibinubukod ang halagang "binuo" ng ari-arian, i.e. pagtukoy sa "karagdagang produktibidad" ng lupa at mga pagpapabuti sa isang natitirang batayan. Ang halagang ito (“incremental productivity”) ay tutukuyin ang market rent ng isang tipikal na nangungupahan para sa paggamit at pagmamay-ari ng ari-arian sa panahon ng nauugnay na panahon.
Ang diskarte na ito ay pinaka naaangkop kapag tinatasa ang upa para sa mga retail na ari-arian.
Para sa iba pang mga bagay, dahil sa makabuluhang mga error sa pagkalkula, ang mga resulta ng diskarteng ito ay maaaring hindi mapagkakatiwalaan.
Sa anumang kaso, ang mekanismo para sa pagpapatupad ng diskarte ay dapat matugunan ang mga kinakailangan para sa mga ulat sa pagtatasa ng negosyo (sa mga tuntunin ng pagpapatupad ng diskarte sa kita), kung saan ang appraiser ay dapat magkaroon ng sapat na batayan ng impormasyon.
Disclaimer:
Ang diskarte na ito ay pinaka naaangkop kapag tinatasa ang upa para sa mga retail na ari-arian. Para sa iba pang mga bagay, dahil sa makabuluhang mga error sa pagkalkula, ang mga resulta ng diskarte na ito ay hindi maaasahan, samakatuwid, ang diskarte sa kita ay hindi ginamit sa pagtatasa na ito.
Sa ganitong mga pangyayari, hindi mailalapat ang diskarte sa kita.
Ang diskarte na ito ay pinaka naaangkop kapag tinatasa ang upa para sa mga retail na ari-arian. Para sa iba pang mga bagay, dahil sa makabuluhang mga error sa pagkalkula, ang mga resulta ng diskarte na ito ay hindi maaasahan, samakatuwid, ang diskarte sa kita ay hindi ginamit sa pagtatasa na ito.
5.4. KONKLUSYON ng kabuuang halaga ng upa
Ang pagkakaroon ng pagsusuri sa iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa ng mga renta na nakabatay sa merkado para sa kanilang aplikasyon ,
Inilapat lang ng appraiser ang cost approach.
Dahil sa ulat na ito kinakalkula ng appraiser ang market-based na upa sa loob ng balangkas ng isang diskarte lamang, hindi kinakailangan ang kasunduan sa huling halaga ng market-based na upa.
Ang nakabatay sa merkado na upa para sa paggamit ng ari-arian na tinasa noong Pebrero 14, 2011 ay:
23,330 (dalawampu't tatlong libo tatlong daan at tatlumpung) rubles bawat buwan, kabilang ang VAT, hindi kasama ang mga pagbabayad sa operating at utility at mga serbisyong administratibo.
Tandaan: Ayon sa Artikulo 8 ng Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" na may petsang Hulyo 29, 1998 No. 135-FZ:
« Ang pagsasagawa ng pagtatasa ng mga bagay ng pagtatasa ay ipinag-uutos kung ang transaksyon ay nagsasangkot ng mga bagay ng pagtatasa na nabibilang sa kabuuan o bahagi ng Russian Federation, mga nasasakupan na entidad ng Russian Federation…, kabilang ang:
- kapag tinutukoy ang halaga ng mga bagay ng pagtatasa... para sa layunin ng... paglilipat ng mga ito para sa upa».
Kaya, bilang bahagi ng gawaing itinalaga sa appraiser, dapat niyang, upang makasunod sa mga legal na kinakailangan, masuri ang halaga ng pamilihan ng bagay na inuupahan.
Sa mga kondisyon ng isang dinamikong umuunlad na ekonomiya ng merkado sa Russian Federation, pati na rin ang kakulangan ng mga pondo upang bumili ng mga asset mula sa mga negosyante, ang isyu ng pagtatasa ng pag-upa ng real estate at iba pang ari-arian para sa paggawa ng negosyo ay may kaugnayan.
Mga pamamaraang ginagamit upang tantyahin ang mga gastos sa pag-upa
Upang matukoy ang halaga ng upa sa merkado ng real estate, ginagamit ng mga eksperto ang mga sumusunod na diskarte:
1.Paghahambing na diskarte kasama ang mga pamamaraan:
- Maihahambing na mga presyo sa merkado (comparative sales analysis);
- Kasunod na pagpapatupad;
- Mga presyo ng pagbebenta ng mga pangalawang produkto.
Kapag tinatasa ang isang lease , Tulad ng pagtatasa ng real estate sa pangkalahatan, ang maihahambing na pamamaraan sa presyo ng merkado ay pinakamahalaga. Kapag tinutukoy ang presyo ng rental, ginagamit ng mga eksperto ang mga presyo ng supply at demand. Sa totoong pagsasanay, mahirap makakuha ng impormasyon tungkol sa mga presyo ng transaksyon. Bilang karagdagan, dapat tandaan na may mga layunin na bawasan ang mga buwis ng nagpapaupa, na nangangailangan ng mababang presyo na makikita sa mga kontrata. Naaangkop ang comparative sales analysis para sa, gayundin para sa pagsusuri ng mga gusali para sa mga layunin ng tirahan. Ang posibilidad ng paggamit ng maihahambing na paraan ng mga presyo ay nagpapahintulot sa iyo na huwag gumamit ng iba pang mga pamamaraan at diskarte.
Gayunpaman, kung kinakailangan upang kalkulahin ang halaga ng pag-upa ng napakalaking mga gusali kung saan walang mga analogue, ginagamit ng mga eksperto ang kasunod na paraan ng presyo ng pagbebenta. Ang pamamaraan ay inuri bilang isang paghahambing na diskarte dahil ito ay batay sa impormasyon tungkol sa "tingi" na mga presyo sa merkado, na ginagamit upang kalkulahin ang pakyawan na presyo sa merkado sa pamamagitan ng pagsasaayos para sa kakayahang kumita ng reseller sa mga presyo ng tingi. Ang pamamaraan ay pangunahing inilaan para sa pagkalkula ng halaga sa pamilihan ng mga kalakal para sa pakyawan na mga benta.
Ang pakinabang ng comparative approach ay na ito ay sumasalamin sa pananaw ng merkado. Ang disadvantage ng comparative approach ay limitado ito sa paggamit nito sa maraming uri ng real estate.
2. Diskarte sa gastos kasama ang isang paraan - ang paraan ng kompensasyon sa gastos, na binubuo ng ilang mga pamamaraan:
- Recapitalization;
- Pagbaba ng halaga ng ekonomiya;
- Multiplier ng kabuuang upa.
Ang kakanyahan ng mga pamamaraan ay ang nagpapaupa ay nagbabayad para sa mga gastos na natamo niya na nauugnay sa pagkuha ng ari-arian at pag-upa nito. Ang may-ari ay hindi lamang dapat magbayad para sa mga gastos, ngunit tumanggap din ng kita.
Ang pinakakaraniwan ay ang paraan ng recapitalization, na tumutukoy sa renta tulad ng sumusunod:
- Pagkalkula ng halaga ng ari-arian para sa upa, ayon sa mga pamamaraan ng mga pamantayan sa pagpapahalaga para sa ari-arian ng ganitong uri;
- Pagpapasiya ng ratio ng capitalization;
- Pagpapasiya ng kita sa pagpapatakbo (net) (produkto ng halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng capitalization ratio);
- Pagkalkula ng mga gastos ng nagpapaupa (mga buwis, pagpapatakbo ng pasilidad);
- Pagkalkula ng kabuuang kita (ang kabuuan ng mga gastos sa pagpapatakbo at kita ng may-ari);
- Pagkalkula ng upa (kabuuan ng kabuuang kita at pagkalugi mula sa hindi pagbabayad).
Mga disadvantages ng paraan ng kompensasyon sa gastos:
- Ang pamamaraan ay kapaki-pakinabang lamang sa nagpapaupa;
- Ang pamamaraan ay naaangkop para sa ari-arian na nagbibigay ng permanenteng kita;
- Ang pamamaraan ay nagiging sanhi ng pangangailangan na maarkila.
3. Diskarte sa kita ginagamit kapag imposibleng suriin ang mga lease gamit ang comparative at cost approaches (halimbawa, pagsusuri ng mga balon ng langis).
Ang pagkakasunud-sunod ng pagkalkula ng upa gamit ang diskarte sa kita:
- Pagpapasiya ng inaasahang kita mula sa mga aktibidad ng nangungupahan;
- Paghahanda ng pagtataya para sa mga gastos ng nangungupahan;
- Pagtatatag ng mga pamantayan sa kakayahang kumita sa pag-upa batay sa mga istatistika sa mga aktibidad ng mga katulad na kumpanya;
- Pagkalkula ng kakayahang kumita ng trabaho ng nangungupahan;
- Pagkalkula ng kita ng nangungupahan (kita);
- Pagkalkula ng upa (ang pagkakaiba sa pagitan ng kita at ang halaga ng mga gastos at tubo ng nangungupahan).
Ang paggamit ng diskarte sa kita upang kalkulahin ang presyo ng mga serbisyo at kalakal ay hindi ibinigay ng Tax Code ng Russian Federation. Ginagamit lamang ng mga appraiser ang diskarte sa kita kapag imposibleng gamitin ang mga diskarte sa paghahambing at gastos.
Kaya, ang pagtatasa sa pag-upa ay isang kumplikado, masinsinang proseso; ang pagiging maaasahan ng mga resulta ng pagtatasa ay tinutukoy ng mga kwalipikasyon ng appraiser.
Naglo-load...
