Det teoretiske grunnlaget for å vurdere en virksomhet ved bruk av vurderingstilnærmingen er vurderingsprinsipper formulert som et resultat av en generalisering av det teoretiske grunnlaget for virksomhetens økonomi og erfaringer fra innenlandske og utenlandske takstmenn. Prinsippene for evaluering er delt inn i fire prinsipper: brukeren av virksomheten; relatert til vurdering av land, bygninger, strukturer og annen eiendom som utgjør et enkelt eiendomskompleks i foretaket; relatert til det eksterne markedsmiljøet; prinsippet om den mest effektive bruken av foretakets eiendomskompleks.
Enterprise brukerprinsipper:
1) prinsippet om nytte. Et foretak har verdi bare hvis det kan være nyttig for en potensiell eier, dvs. hvis det er nødvendig for implementering av en sosialt nyttig funksjon - produksjon av en bestemt type produkt for markedet og fortjeneste.En bedrift kan også være nyttig for en bestemt eier som et middel til selvuttrykk. En inntektsgenererende virksomhet tilfredsstiller et brukerbehov ved å gi en strøm av kontantinntekter;
2) Substitusjonsprinsippet er basert på at en rimelig kjøper ikke vil betale mer for en virksomhet enn den laveste prisen som kreves for en annen virksomhet med samme nyttegrad. Det er urimelig å betale mer for en eksisterende virksomhet enn det koster å opprette en ny tilsvarende virksomhet i en akseptabel tidsramme. En analytiker, som studerer inntektsstrømmen fra driften av et foretak, bestemmer dens maksimale verdi basert på en sammenligning av inntektsstrømmene fra andre lignende foretak preget av lignende risiko. Maksimalverdien av et foretak bestemmes av den laveste kostnaden som et annet foretak med tilsvarende nytte kan anskaffes til;
3) prinsippet om forventning. I de fleste tilfeller er nytten av et foretak forbundet med forventningen om fremtidig fortjeneste. Verdien av driftsinntektsgenererende foretak bestemmes ofte av mengden forventet fortjeneste som kan mottas ved bruk av foretakets eiendom, samt mengden kontanter ved videresalg.
Forventning forstås som forventning om fremtidig fortjeneste eller andre fordeler som kan mottas i fremtiden ved bruk av det verdsatte foretaket.
Prinsipper knyttet til vurdering av land, bygninger, strukturer og annen eiendom som utgjør et enkelt eiendomskompleks i et foretak:
1) prinsippet om gjenværende produktivitet av en tomt. Enhver type forretningsaktivitet krever som regel tilstedeværelsen av fire produksjonsfaktorer: arbeidskraft, kapital, ledelse og land. Restproduktivitet av land er definert som nettoinntekt etter å ha betalt for arbeid, kapital og forvaltningskostnader; den kjennetegnes ved plasseringen av tomten, som i en eller annen grad lar brukeren maksimere fortjenesten, minimere kostnader og tilfredsstille spesielle behov. For eksempel vil brukeren av et råvareforedlingsanlegg kunne maksimere fortjenesten hvis tomten som anlegget ligger på, ligger i nærheten av et forekomst av råvarer, noe som vil redusere transportkostnadene og øke fortjenesten, og derfor prisen på bedriften;
2) prinsippet om bidrag. Bidrag er beløpet som verdien til et foretak øker eller synker med på grunn av tilstedeværelsen eller fraværet av noen forbedring eller tillegg til eksisterende produksjonsfaktorer - arbeidskraft, kapital, ledelse, land. Anta at eieren av et foretak bestemte seg for å selge det. Takstmannen verdsatte foretaket til 50 millioner rubler. Foretakets eier gjorde kosmetiske reparasjoner på bygninger og strukturer, brukte 1 million rubler på dette, hvoretter foretaket ble verdsatt til 51 millioner rubler.
3) prinsippet om å øke eller redusere avkastningen: ettersom ressurser legges til hovedfaktorene i produksjonen, har nettofortjenesten en tendens til å øke i økende hastighet til et visst punkt, hvoretter den totale avkastningen, selv om den vokser, allerede er i et lavere tempo ;
4) prinsippet om virksomhetsbalanse: enhver type produksjon tilsvarer optimale kombinasjoner av produksjonsfaktorer som oppnår maksimal fortjeneste;
5) prinsippet om optimal størrelse på bedriften som helhet og individuelle produksjonsfaktorer innebærer å oppnå maksimal fortjeneste fra driften av bedriften;
6) prinsippet om økonomisk deling og kombinasjon av eiendomsrett. Systemet med eiendomsrettigheter i Den russiske føderasjonen, gitt av Civil Code, tillater deling og salg av eiendomsrettigheter til eiendom, inkludert foretak, separat. Etter prinsippet som er under vurdering bør eiendomsretten deles og kombineres på en slik måte at den samlede verdien av foretaket øker.
Prinsipper knyttet til det eksterne markedsmiljøet:
1) prinsippet om avhengighet: verdien av et foretak avhenger av mange faktorer - ikke bare av arten av det økonomiske miljøet i territoriet ved siden av foretaket, regionen der foretaket er lokalisert, men også av egenskapene til landet og internasjonale relasjoner. For eksempel er store industribedrifter ofte lokalisert i forstadsområder, og arbeidere må bruke mye tid og energi på å komme seg fra byen til arbeidsstedet, noe som reduserer produktiviteten. Avhengighetsprinsippet kommer også til uttrykk ved at det verdsatte foretaket selv påvirker verdien av omkringliggende eiendommer og andre virksomheter lokalisert i regionen;
2) prinsippet om samsvar med markeds- og byplanleggingsstandarder som er gjeldende i en gitt region. Egnethet er i hvilken grad selve anlegget, dets arkitektur og dets miljøpåvirkning er hensiktsmessig for det naturlige miljøet og markedsbehovene;
3) prinsippet om tilbud og etterspørsel: hvis etterspørselen etter foretak overstiger tilbudet, stiger prisene, og hvis tilbudet overstiger etterspørselen, faller prisene for bedriftene; prisene er stabile hvis etterspørselen samsvarer med tilbudet;
4) konkurranseprinsippet. Kapital flytter til der det er større profitt, hvor overskudd eller monopolfortjeneste oppnås. I de områdene av økonomien hvor det forventes profittvekst, skjerpes konkurransen, noe som fører til økt tilbud og nedgang i profitt;
5) endringsprinsipp. Markedssituasjonen er i stadig endring: noen bedrifter dukker opp, andre endrer profil, produserer forskjellige produkter eller lukker.
Fremveksten av en ny, mer avansert produksjonsteknologi kan dramatisk øke verdien av en bedrift.
Livssyklusen til et foretak inkluderer stadier av fødsel, vekst, stabilisering og nedgang. Verdien av foretaket på vekststadiet vil være høyere, på nedgangsstadiet - lavere.
Den høyeste og beste bruken av et foretak er en forsvarlig bruk av et foretak som vil gi det den høyeste nåverdien på verdsettelsesdatoen, en bruk valgt fra rimelige tilgjengelige alternativer og resulterer i høyest mulig verdi.
Det teoretiske grunnlaget for vurderingsprosessen er systemet med vurderingsprinsipper. I verdenspraksis er det vanlig å skille fire grupper av evalueringsprinsipper:
1. gruppe: prinsipper basert på ideene til den potensielle eieren;
2. gruppe: prinsipper knyttet til land, bygninger og konstruksjoner;
3. gruppe: prinsipper bestemt av handlingen til markedsmiljøet;
Fjerde gruppe: prinsippet om den beste og mest effektive bruken.
Disse prinsippene henger sammen. Ved analyse og vurdering av en spesifikk egenskap kan flere prinsipper brukes samtidig. Ett prinsipp kan tillegges større betydning på bekostning av et annet, som vil avgjøres av den konkrete situasjonen.
Prinsipper basert på synspunktene til den potensielle eieren.
Nytteprinsippet betyr at jo mer en eiendom er i stand til å tilfredsstille eierens behov, jo høyere nytte og verdi. Eiendom har verdi bare hvis det er nyttig for en potensiell eier og kan være nødvendig for å implementere en viss økonomisk funksjon, for eksempel å drive en industribedrift eller dyrke avlinger. Fast eiendom kan være gunstig fordi noen er villig til å betale husleie for å eie eiendommen midlertidig. Nytte er evnen til en eiendom til å tilfredsstille behovene til en bruker på et gitt sted og i løpet av en gitt tidsperiode. I tilfeller av inntektsgivende eiendom kan tilfredsstillelsen av brukerens behov til syvende og sist uttrykkes som en inntektsstrøm.
Substitusjonsprinsippet betyr at dersom det er et visst antall homogene (nytte- eller lønnsomhetsmessige) eiendomsobjekter, vil høyest etterspørsel være etter objekter med lavest pris.
En rasjonell kjøper vil ikke betale mer for en eiendom enn minsteprisen som kreves for en annen eiendom med lik nytte. Følgelig vil det være urimelig å betale mer for en eksisterende gjenstand når en annen gjenstand med tilsvarende nytte kan reproduseres uten unødig forsinkelse til en lavere kostnad. Substitusjonsprinsippet sier at den maksimale verdien av en eiendom bestemmes av den laveste prisen eller verdien som annen eiendom med tilsvarende nytte kan kjøpes til.
Venteprinsippet bestemmes av hvilken inntekt (under hensyntagen til beløpet og tidspunktet for mottak) eller hvilke fordeler og bekvemmeligheter fra bruken av eiendommen, inkludert inntekter fra senere videresalg, den potensielle eieren forventer å motta. Dette prinsippet ligger til grunn for verdsettelse av eiendom ved bruk av inntektstilnærmingen og karakteriserer synspunktet til den potensielle brukeren på fremtidig inntekt og deres nåværende verdi.
Verdien av inntektsgivende eiendeler bestemmes av hvor mye nettoinntekt en potensiell kjøper forventer fra bruken av eiendelen, samt fra videresalget. Det som betyr noe for en investor er størrelsen, kvaliteten og varigheten til den forventede fremtidige inntektsstrømmen. Forventningene til inntektsstrømmen kan imidlertid endre seg. For eksempel kan folks meninger om en bestemt eiendom være påvirket av noe som kunngjøringen om at en ny regional flyplass eller motorvei skal bygges i nærheten.
Verdsettelsesprinsipper knyttet til grunn, bygninger og konstruksjoner.
Disse prinsippene inkluderer: restproduktivitet, bidrag, progresjon og regresjon (økende og reduserte inntekter), balanse, økonomisk størrelse og økonomisk inndeling.
Restproduktivitet
Verdien av land er basert på dens restproduktivitet. Enhver form for økonomisk aktivitet krever vanligvis tilstedeværelsen av fire produksjonsfaktorer. Hver faktor må betales fra nettoinntekten generert av aktiviteten.
Siden land er fysisk ubevegelig, må arbeidskraft, kapital og entreprenørskap tiltrekkes til det. Det betyr at disse tre faktorene først skal betales, og deretter betales resten av inntekten til eieren av grunnen som leie. Økonomisk teori sier at land har en restverdi og enhver verdi bare når det er en rest etter å ha betalt for alle andre produksjonsfaktorer.
Restproduktivitet måles som nettoinntekten tilskrevet land etter at kostnadene til arbeid, kapital og entreprenørskap er betalt.
Restproduktivitet kan oppstå fordi landet lar brukeren maksimere inntekter, minimere kostnader, tilfredsstille bekvemmeligheter eller en kombinasjon av de tre.
Bidragsprinsippet innebærer å analysere hvordan verdien av et forretningsobjekt eller dets nettoinntekt øker eller synker på grunn av tilstedeværelse eller fravær av ytterligere produksjonsfaktor.
Bidraget er mengden økning i verdien av et forretningsobjekt som følge av innføringen av en ny faktor, og ikke de faktiske kostnadene ved denne faktoren i seg selv. Noen faktorer øker verdien av en eiendom med mer enn kostnadene forbundet med dem, selv om det er andre som faktisk reduserer verdien. For eksempel kan maling av utsiden av hjemmet ditt forbedre utseendet og gjøre det mer attraktivt. Men hvis malingsfargen ikke oppfyller markedsstandarder, kan verdien på boligen synke.
Hvis vi vurderer virkningen av dette prinsippet i dynamikk i forhold til et ekspanderende objekt, vil verdien av hvert påfølgende bidrag kanskje ikke tilsvare de spesifikke kostnadene ved å lage den aktuelle komponenten, siden den totale kostnaden for eiendom ikke alltid er enkel. summen av kostnadene til de enkelte bestanddelene. For eksempel kan kostnadene ved å installere en underjordisk parkeringsplass på $100 000 øke kostnadene for en fleretasjes boligbygning med $250 000.
Bidragsprinsippet brukes ofte for å identifisere overskytende eller manglende forbedringer i beste og mest effektive bruksanalyser.
Prinsippet om progresjon og regresjon eller prinsippet om stigende og fallende inntekter sier at etter hvert som ressurser legges til de grunnleggende produksjonsfaktorene, vil nettoinntektene øke i økende takt til det punktet hvorfra den totale inntekten, selv om den vokser, allerede er på et nivå. bremsehastighet. Denne nedgangen skjer inntil verdiøkningen blir mindre enn kostnaden for de tilførte ressursene.
Vanligvis må grunneiere svare på spørsmålet om hvor intensivt jorda de eier bør bygges ut. For eksempel eier selskap X 0,3 hektar jord. Nedenfor er en gevinstberegning for bygninger med forskjellig tetthet:
Hvis selskapet bygger ett hus, vil fortjenesten være $ 10 000. Ettersom flere hus bygges på dette stedet, vil kostnadene for tomteareal per hus reduseres, men markedsprisen på hvert hus vil synke med økende bygningstetthet på grunn av reduksjon av størrelsen på tomten som hører til den. Ved bygging av opptil to hus øker fortjenesten i økende takt på grunn av stordriftsfordeler. Deretter, selv om fortjenesten per hus synker, ettersom bygningstettheten øker til 4 eller 5 hus, øker utbyggers samlede fortjeneste. Men når selskapet bygger sitt sjette hjem, begynner det å tape samlet fortjeneste.
Balanseprinsippet: enhver type arealbruk tilsvarer de optimale summene av ulike produksjonsfaktorer, hvis kombinasjon oppnår den maksimale verdien av land.
Hvis for få produksjonsfaktorer brukes på landet, er det underutviklet. Blir det for mye, er det overbelastet med utvikling. I begge tilfeller brukes landet ineffektivt, og i samsvar med prinsippet om restproduktivitet, synker verdien. Alle produksjonsfaktorer må stå i riktig forhold til hverandre slik at den totale inntekten fra land maksimeres.
I eksemplet ovenfor oppdaget selskap X at maksimale inntekter kunne genereres ved å bygge fire eller fem hus på deres land. I begge tilfeller vil overskuddet være $ 40 000. Men hvis det å bygge fire hus gir samme fortjeneste, men med mindre risiko, enn å bygge fem hus, tilsier balanseprinsippet at fire hus vil gi den optimale utviklingstettheten. Når du utvikler et nettsted med fire hus, er risikoen lavere fordi antallet transaksjoner som kreves for å generere samme mengde fortjeneste er lavere.
Balanseprinsippet gjelder også for regionen. For å oppnå balanse mellom privat og offentlig sektor må det være et intelligent samarbeid, samt en god planlegging og gjennomtenkt anvendelse av reguleringsbestemmelser.
Prinsippet om økonomisk størrelse sørger for eksistensen av en viss mengde land som er nødvendig for å oppnå optimal skala for arealbruk i samsvar med markedsforholdene på et gitt sted.
Det optimale omfanget av arealutvikling bestemmes av markedets konkurranseforhold og brukerbehov. En tomt med god beliggenhet, men som er for liten eller for stor for sine potensielle brukere, kan miste verdi på markedet. For eksempel kan mye ved et veiskille være et ideelt sted for en bensinstasjon. Men er det for lite, så blir det problemer med adkomst, og det blir mangel på plass til vedlikehold og lagring. Hvis det er for stort, vil ikke overskuddsarealet gi ekstra inntekter til driftsstasjonen. Prinsippet om økonomisk størrelse er det samme prinsippet om balanse, men sett fra et annet perspektiv.
Et eksempel på anvendelsen av størrelsesprinsippet er den inkrementelle verdien av en enkelt tomt. Det oppstår når et større antall små plott kombineres til en enkelt matrise, hvis kostnad overstiger summen av kostnadene til de individuelle plottene som utgjør matrisen. Tenk deg for eksempel at en utvikler kan kjøpe Lot A for $15 000 og Lot B for $10 000. Hvis disse to tomtene ble kombinert, ville den nye tomten koste $33 000. Den inkrementelle verdien vil være $8000, som vist i følgende beregninger:
Kostnaden for en enkelt array er $33 000
Minus: kostnaden for parti A er 15 000
Minus: kostnaden for parti B er 10 000
Inkrementell verdi $8000
Økonomisk størrelse er mengden areal som kreves for å oppnå optimal skala for arealbruk i henhold til markedsforholdene på et gitt sted.
Når man vurderer mulige alternativer for å øke effektiviteten ved bruk av en fast eiendom, er det nødvendig å ta hensyn til prinsippet om separasjon av eiendomselementer og eiendomsrett til dem.
Prinsippet om økonomisk underdeling innebærer at de fysiske elementene i fast eiendom og eiendomsretten til dem kan deles og kombineres på en slik måte at man oppnår maksimal verdi av eiendommen.
Når du skiller de fysiske elementene i fast eiendom og eiendomsrett til dem, er følgende alternativer mulig:
Romlig inndeling: deling av rettigheter til luftrom, til jordlaget på jorden, til underjordisk rom med undergrunn, til vannressurser til kyststriper, deling av landmassen i separate tomter, deling av en bygning i kjeller, etasjer, etc. ;
. inndeling etter typer eiendomsrettigheter: leie, begrenset bruk, pant, bidrag til den autoriserte kapitalen til foretak, utstede sikkerhet for utstedelse av aksjer;
. inndeling etter besittelses- eller brukstidspunkt: kortsiktig og langsiktig leiekontrakt, evigvarende bruk, livslang eierskap, økonomisk forvaltningsrett, operativ ledelse.
En gruppe verdsettelsesprinsipper knyttet til markedsmiljøet inkluderer: avhengighet, samsvar, tilbud og etterspørsel, konkurranse og endring. Prinsippet om avhengighet sier at verdien av en bestemt eiendom påvirkes av og selv påvirker arten og verdien til andre objekter i området der den ligger.
Beliggenhet er en av de viktigste faktorene som påvirker verdien av en eiendom. Kvaliteten på lokaliseringen avhenger av hvor godt de fysiske egenskapene til stedet samsvarer med arealbrukstypen som er vedtatt i området, samt dens nærhet til det økonomiske miljøet. Sammen utgjør disse to egenskapene stedet, eller den økonomiske plasseringen, til en eiendom.
Situasjonen bestemmes av samspillet mellom et bestemt arealbruksalternativ og det økonomiske miljøet på minst fire nivåer. Disse fire nivåene er preget av konsentriske sirkler som representerer det tilstøtende territoriet, umiddelbare omgivelser, handelsområdet og hele regionen. For noen typer arealbruk, for eksempel store produksjonsindustrier, kan det eksistere avhengighetsnivåer på nasjonal eller internasjonal skala.
Hvis det skjer endringer i det omkringliggende arealbrukssystemet eller det økonomiske miljøet til en eiendom, kan verdien påvirkes. Noen eksempler på endringer i det omkringliggende arealbrukssystemet inkluderer bygging av et kjøpesenter i nærheten, bygging av en skole eller åpning av et renovasjonsanlegg. Disse endringene kan ha både positiv og negativ innvirkning på eiendommens verdi. Omfanget av denne påvirkningen bestemmes av omfanget av det nye arealbruksalternativet, samt sammenhengene mellom innovasjonen og eiendommen som vurderes.
Kommunikasjon måles ved kostnadene for tilgang fra objektet under evaluering til objektene som betjener det for å oppnå et bestemt mål. Forbindelser kan måles i form av tid, avstand eller penger. Noen av disse sammenhengene er vanskelige å måle. For eksempel, hvis et nettsted har en pittoresk utsikt, kan dette forholdet vurderes som forskjellen i verdi mellom et nettsted med en pittoresk utsikt og et annet uten.
Egnethetsprinsippet bestemmer i hvilken grad den arkitektoniske stilen og nivåene på fasilitetene og tjenestene som tilbys av en arealutvikling oppfyller behovene og forventningene til markedet.
Et prosjekt som ikke oppfyller markedsstandarder vil sannsynligvis mislykkes økonomisk. Et prosjekt bestående av toromsleiligheter vil møte motstand i markedet dersom husleien for det settes på samme nivå som for treromsleiligheter. Dessuten vil dette skje selv om toromsleiligheten har samme areal som treromsleiligheten. Derfor, for å selge mindre attraktive eiendommer på markedet, kan det være nødvendig å redusere leieprisene.
Eiendomsutviklingsprosjekter skal være i samsvar med type arealbruk i det aktuelle området. Det betyr ikke at alle hus må bygges i samme arkitektoniske stil. Imidlertid må arkitektoniske stiler passe til typen arealbruk. Se for deg konsekvensene av å bygge et hjem i viktoriansk stil i et nabolag fylt med hjem i landsbystil.
Tilknyttet prinsippet om korrespondanse er prinsippene om regresjon og progresjon. Regresjon oppstår når et stykke land blir overbelastet med utvikling gitt forholdene i et gitt marked. For eksempel, hvis et hjem som koster $175.000 bygges i et nabolag der andre boliger koster mellom $70.000 og $80.000, vil markedsverdien av den dyrere boligen ikke gjenspeile de faktiske kostnadene ved byggingen. Salgsprisen vil trolig være lavere enn byggekostnadene. Progresjon skjer når prisen på eiendommen som takseres øker på grunn av høy verdi på naboeiendommer. For eksempel hvis flere butikker renoveres i en handlesone, kan verdien av alle butikker i sonen øke.
Prinsippet om tilbud og etterspørsel innebærer at prisen på eiendom endres som følge av samspillet mellom tilbud og etterspørsel.
Eiendom har verdi hvis den har nytte for en bruker eller gruppe brukere. Nytte er imidlertid ikke den eneste faktoren som påvirker kostnadene. Eiendom bør også være relativt knappe. Tilbud er antall eiendommer tilgjengelig på markedet til bestemte priser. Etterspørselen er basert på ønsket fra potensielle kjøpere som har de nødvendige finansieringskildene for å kjøpe eiendom.
Fordi eiendomsmarkedene er ufullkomne, dikterer ikke tilbud og etterspørsel alltid prisen for et eierskifte. Forhandlingsevner, antall og sofistikerte partene som er involvert, følelser, finansieringskostnader og andre faktorer spiller også en rolle i å sette salgspriser.
På lang sikt er tilbud og etterspørsel relativt effektive faktorer for å bestemme retningen for prisendringer. Men i løpet av korte perioder mister tilbuds- og etterspørselsfaktorer noen ganger sin effektivitet i eiendomsmarkedet. Markedsvridning kan skyldes monopolistisk kontroll av land fra private eiere. I tillegg påvirkes markedene av statlige kontrollmekanismer. For eksempel kan lokale myndigheter begrense markedsvekst eller leienivåer, eller gjøre endringer i markedsmekanismen på mange andre måter.
Hvis det er et overskudd eller mangel på etterspørsel i markedet, så synker prisnivåer og husleie. På kort sikt er tilbudet av eiendom relativt uelastisk. Dette betyr at å øke tilbudet krever langsiktig planlegging: selv om prisene har økt, kan ikke tilbudet økes veldig raskt. Det er også vanskelig å redusere tilbudet av eiendom. Hvis det er opprettet for mange objekter av en bestemt type, vil belastningsnivået forbli lavt i en lengre periode. Dette skaper en stor forhandlingsmulighet for jegere ettersom prisene forblir lave eller til og med faller.
Motsatt press på prisene oppstår når tilbudet er utilstrekkelig eller etterspørselen er høy. Etterspørselen er vanligvis mer volatil enn tilbudet. Den reagerer lettere på endringer i prisene. Endringer i pengemengden, renter, økninger i emosjonelle spekulasjoner, frykt og andre faktorer kan påvirke etterspørselens natur til enhver tid.
Når tilbud og etterspørsel er i balanse, reflekterer markedsprisen vanligvis kostnaden (kostnaden) ved produksjonen. Hvis markedsprisene er høyere enn produksjonskostnadene, vil det bygges mer og mer eiendom inntil likevekt er nådd. Hvis markedsprisene er lavere, vil nybygg bremse ned eller stoppe helt inntil etterspørselen øker på grunn av høyere markedspriser.
Prinsippet om konkurranse. Økt konkurranse vil føre til økt tilbud av denne type eiendom i området. Hvis etterspørselen ikke øker, vil gjennomsnittlig nettoinntekt fra all eiendom av denne typen synke. Hvis det er for mye konkurranse, kan fortjenesten falle under normalen eller i noen tilfeller forsvinne helt.
Når markedsfortjenesten overstiger nivået som er nødvendig for å betale for produksjonsfaktorer, intensiveres konkurransen i det markedet, noe som igjen fører til en nedgang i gjennomsnittlig nettoinntektsnivå.
Dette prinsippet er viktig for analytikeren som prøver å estimere verdien av en inntektsstrøm som overstiger markedsrenten. Med mindre overskuddet skyldes en langsiktig leieavtale eller annen grunn, må inntektsstrømmen sees med varsomhet. I utgangspunktet kan analytikeren ta en av to tilnærminger. For det første kan merfortjeneste skilles fra normal fortjeneste og behandles som en egen inntektsstrøm.
Endringsprinsipp: verdien av fast eiendom forblir vanligvis ikke konstant, men endres over tid.
Gjenstander slites gradvis ut. Noen virksomheter åpner, andre stenger. Arealbrukens karakter endres under påvirkning av staten og privat sektor. Pengemengden og rentene svinger. Økonomiske forhold åpner for nye muligheter. Internasjonale hendelser påvirker prisen på råvarer. Ny teknologi og sosial atferd skaper ny etterspørsel etter eiendom. Demografisk utvikling stiller krav til ulike typer boliger. Menneskets ambisjoner og smak er i endring. Miljøet til en eiendom går gjennom faser med vekst, modenhet, nedgang og fornyelse. Alle disse faktorene og mange flere kan endre nytten av en eiendom på et gitt sted.
Analytikere må overvåke hendelser som sannsynligvis vil påvirke eiendom. Forhold som eksisterte i fortiden vil ikke nødvendigvis vedvare i fremtiden. For å riktig estimere verdien av fremtidige inntekter fra en eiendom, må du nøye vurdere de underliggende forutsetningene om fremtidige inntekter og kostnader. Fordi hendelser og forhold er i stadig endring, holder takstmenn seg til den profesjonelle standarden for å foreta en taksering fra en bestemt, fastsatt dato.
Den fjerde gruppen av vurderingsprinsipper (LNEI) betyr at fra de mulige alternativene for bruk av eiendommen velges den som mest fullt ut realiserer funksjonaliteten til tomten med forbedringer. Dette alternativet brukes til å vurdere verdien av fast eiendom.
Takstmannen foretar en justering for tap ved innkreving av betalinger ved å analysere retrospektiv informasjon om et spesifikt objekt med påfølgende prognose av denne dynamikken og kan dermed bestemme alternativet som gir størst mulig inntekt fra tomten, uavhengig av om tomten er utbygd eller ikke. og hvilke bygninger som ligger på vurderingsdatoen.
LNEI er definert som bruk av fast eiendom som:
a) er lovlig tillatt, dvs. overholder juridiske standarder, inkludert sone- og miljøforskrifter, byplanleggingsbegrensninger, krav til beskyttelse av historiske monumenter, landskapsforming av tilstøtende områder, etc.;
b) fysisk mulig, dvs. størrelsen og formen på tomten, dens transporttilgjengelighet og eksisterende bygninger gjør det mulig å implementere det valgte bruksalternativet;
c) økonomisk begrunnet med tanke på avkastning på investert kapital, dvs. bruk gir inntekter utover kapitalkostnader, driftskostnader og økonomiske forpliktelser;
d) gir den høyeste verdien eller lønnsomheten til fast eiendom.
LNEI vurderes i to etapper: for det første en tomt som fri, og for det andre en tomt med eksisterende forbedringer. Hvis tomten er fri for bygninger, bestemmes det hvilket anlegg som er mest effektivt å bygge, under hensyntagen til juridiske, byplanleggingsmessige, miljømessige og andre restriksjoner, samt hensyn til utviklingsutsiktene for området. LNEI kan utvikle seg over tid under påvirkning av markedsstandarder og eksterne endringer. Hvis det nylig er bygget en motorvei i nærheten av tomten, kan den beste bruken være byggingen av en bensinstasjon, et gatekjøkken eller et bilservicesenter. I praksis er prinsippet om LNEI den første forutsetningen for valget av en bestemt type taksert verdi av fast eiendom, og det trekkes en konklusjon om verdien.
Administrative begrensninger og sonering i Russland i dag reflekterer ofte ikke kravene til det utviklende eiendomsmarkedet, og derfor samsvarer den faktiske bruken av landet med forbedringer ofte ikke med det beste alternativet.
Alle de ovennevnte prinsippene for vurdering er nært beslektet, og avhengig av typen og spesifikasjonene til objektet som vurderes, og vurderingsmetoden som brukes, kan de spille en hoved- eller hjelperolle. Disse prinsippene gir det teoretiske grunnlaget for å estimere verdi. De er grunnlaget for tre grunnleggende tilnærminger til verdsettelse - inntekt, komparativ og kostnad.
Generelle kjennetegn og gruppering av eiendomsvurderingsprinsipper. Prinsipper som gjenspeiler brukerens synspunkt. Prinsipper som gjenspeiler forholdet mellom individuelle deler av vurderingsobjektet. Prinsipper som gjenspeiler markedets synspunkt. Prinsippet om den mest effektive bruken av vurderingsobjektet.
Generelle kjennetegn og gruppering av eiendomsvurderingsprinsipper
Verdien av eiendom påvirkes av et betydelig antall økonomiske faktorer. Vurderingsprinsippene gjør det mulig å ta hensyn til de viktigste av dem, noe som gjenspeiler trenden med økonomisk oppførsel til emner av markedsforhold. Ufullkommenhet i markedsforhold, karakteristisk for overgangsstadiet til en markedsøkonomi, forvrenger driften av evalueringsprinsipper. Av disse grunner gjenspeiler vurderingsprinsippene bare trenden med økonomisk oppførsel til subjekter av markedsrelasjoner, og garanterer ikke viss oppførsel. Samtidig, ettersom markedsrelasjoner utvikler seg i vårt land, vil effekten av objektive prinsipper for forretningsvurdering styrkes.
Det teoretiske grunnlaget for vurderingsprosessen er et enkelt sett med vurderingsprinsipper. Grunnprinsippene for eiendomsvurdering kan deles inn i fire grupper (tabell 5.1).
Prinsippene for verdivurdering av eiendom henger sammen. Ett spesifikt objekt kan påvirkes av flere prinsipper samtidig; i hver situasjon kan settet med prinsipper være forskjellig.
Verdsettelsesprinsipper kan ikke ta hensyn til absolutt alle faktorer som påvirker verdien av en eiendom, men hvis de brukes riktig, kan de gi en pålitelig konklusjon om verdien.
Tabell 5.1 – Grupper av prinsipper for verdivurdering av eiendom
| jeg. Prinsipper som gjenspeiler brukerens synspunkt | jeg. Prinsipper som gjenspeiler forholdet mellom individuelle deler av vurderingsobjektet | ΙΙΙ. Prinsipper som gjenspeiler markedssynspunkt | ΙV. Prinsippet om den mest effektive bruken av vurderingsobjektet |
| Nytteverdi. Utskiftninger. Forventninger. | Innskudd. Ekstra produktivitet. Økende og avtagende avkastning. Balansere. Økonomisk størrelse. Økonomisk deling. | Avhengigheter. Konkurranse. Tilbud og etterspørsel. Endringer. Korrespondanser: - regresjon, - progresjon. | Syntese av alle tre grupper av prinsipper. Bestemme et brukstilfelle som er: - fysisk mulig; - tilstrekkelig begrunnet; - økonomisk implementere; - fører til den høyeste verdien av objektet |
Prinsipper som gjenspeiler brukerens synspunkt
(Prinsipp basert på brukeroppfatninger;
Prinsipper basert på eiers synspunkter;
Prinsipper basert på synspunktene til den potensielle eieren (brukeren).
Nytteprinsippet – et vurderingsprinsipp som kjennetegner et bestemt vurderingsobjekts evne til å tilfredsstille brukerens behov.
Nytten til en bedrift er å generere inntekter. Jo større nytte, jo høyere takst.
En virksomhet har verdi hvis den kan være nyttig for en faktisk eller potensiell eier. Nytten for hver forbruker er individuell. Nytte kan gjenspeiles i evnen til å tilfredsstille psykologiske behov, for eksempel en følelse av stolthet over å eie (selv midlertidig) en gjenstand.
Imidlertid er det for eksempel lite sannsynlig at en programmerer er interessert i en kaninfarm.
Tre tilnærminger til verdivurdering av eiendom avslører ulike aspekter ved nytte.
Fra den komparative tilnærmingens synspunkt vil en rasjonell kjøper ikke betale mer for en eiendom enn prisen på en sammenlignbar eiendom som har samme nytteverdi.
Fra et kostnadstilnærmings synspunkt er det ikke tilrådelig å betale mer for en eiendom som selges enn det ville koste å bygge et nytt anlegg med tilsvarende nytte innenfor en akseptabel tidsramme.
Fra et inntektstilnærmingssynspunkt bestemmes verdien av en eiendom av mulighetene for å investere i andre gjenstander med lignende nytte, dvs. inn i objekter som genererer omtrent samme inntektsstrøm.
Substitusjonsprinsippet – prinsippet om evaluering, som sier at maksimumsprisen på et vurderingsobjekt bestemmes av minimumsbeløpet som en analog gjenstand kan kjøpes for.
Det kommer av muligheten for et alternativt valg for kjøper, d.v.s. Verdien av en eiendom avhenger av om lignende eller erstatnings eiendommer er tilgjengelige på markedet. Substitusjonsprinsippet er knyttet til etablering av en øvre grense for verdien av fast eiendom, som bestemmes av kostnadene ved å bygge en erstatningseiendom innenfor en akseptabel tidsramme.
En informert kjøper i et åpent marked vil ikke betale mer for et foretak enn for et foretak med tilsvarende nytte, eller mer enn kostnadene ved å bygge et lignende objekt på en akseptabel tid. Maksimalverdien av en eiendom bør ikke være høyere enn minimumsprisen for en eiendom med samme nytteverdi, siden verdien av en bestemt eiendom i kjøperens øyne avhenger sterkt av muligheten til å finne en sammenlignbar erstatningseiendom.
Ofte er kjøperen ikke begrenset til samme type virksomhet. Og derfor trenger ikke erstatningsobjektet å være en eksakt kopi, men det må være likt objektet som verdsettes, og eieren anser det som en ønskelig erstatning.
For eksempel:
– i stedet for to rimelige parkeringsplasser i et tynt befolket område, kan du kjøpe én dyr, men i sentrum;
– En gründer som ønsker å kjøpe en melmølle kan også være interessert i et kornpakkeverksted.
Substitusjonsprinsippet brukes i alle tre tilnærmingene til eiendomsvurdering: kostnad, inntekt, komparativ.
Venteprinsippet – et evalueringsprinsipp som kjennetegner brukerens syn på fremtidige fordeler og deres nåverdi.
Den er basert på det faktum at verdien av en virksomhet påvirkes av de forventede fordelene ved å eie et objekt og dets ulemper. Verdien av en virksomhet påvirkes av forventet avkastning på investeringen gjennom driftsinntektsstrømmer og inntekter fra fremtidig salg av virksomheten. Det som betyr noe er størrelsen, kvaliteten og varigheten av forventet fremtidig inntekt.
Forventningen om fremtidige fordeler ved å eie en virksomhet er uttrykt i monetære termer. Fremtidige fordeler (tap) ved å eie et objekt kan neddiskonteres (reduseres til dagens verdi), på grunnlag av dette kan det gjøres både positive og negative justeringer av verdien av eiendommen som vurderes, for eksempel nåverdien av en eiendom. lager i utkanten av byen vil øke forventningen om forestående bygging i dette området nær jernbanestasjonen.
Prinsipper som gjenspeiler forholdet mellom individ
Deler av takstobjektet
(Prinsipper knyttet til land, bygninger, strukturer; Prinsipper som gjenspeiler komponentene i vurderingsobjektet; Prinsipper knyttet til drift av fast eiendom.).
Bidragsprinsippet – prinsippet om evaluering, som sier at bidraget
bestemt av mengden som verdien av den verdsatte gjenstanden endres med på grunn av tilstedeværelsen eller fraværet av noe element i produksjonsfaktorene.
Den er basert på å måle verdien som hvert tilleggselement bidrar med til den totale kostnaden for objektet. Forbedringer bør gjøres innenfor rimelighetens grenser, siden kostnadene som påløper for å legge til et tilleggselement (bidrag) kanskje ikke svarer til den påfølgende økningen i objektets verdi.
Eksempel. Utstyret ble modernisert, noe som gjorde det mulig å øke lønnsomheten til bedriften. La oss vurdere to situasjoner:
Eksemplet viser at kostnadene som påløper for å legge til et tilleggselement (bidrag) kanskje ikke svarer til den påfølgende økningen i objektets verdi. Så i det første tilfellet utgjorde kostnadene for forbedringer 200 millioner rubler, og den påfølgende økningen i verdien av foretaket (forbedringsbidrag til kostnadene) utgjorde bare 150 millioner rubler.
Forretningslønnsomhet er resultatet av fire produksjonsfaktorer: land, arbeidsstyrke, hovedstad Og ledelse.
For å vurdere et foretak, må du vite bidraget fra hver faktor til dannelsen av foretakets inntekt. Inkludering av ytterligere eiendeler i foretakssystemet er økonomisk mulig dersom den resulterende økningen i verdien av foretaket er større enn kostnaden ved å anskaffe denne eiendelen. Når du evaluerer en virksomhet, er det nødvendig å ta hensyn til muligheten for å gjøre forbedringer som vil øke verdien, for eksempel:
- hvis en selvåpnende dør er installert i et lager, er det usannsynlig at kostnadene ved installasjonen vil bli dekket av en økning i kostnadene for anlegget;
– innredning av verksteder vil mest sannsynlig ikke påvirke produksjonsinntektene og verdien av virksomheten, men et slikt bidrag som å ansette en ny leder med høyere lønn kan ha en positiv effekt på produksjonsresultatene og følgelig verdien av bedriften;
– Å skaffe parkeringsplass for biler kan øke verdien av en butikk betraktelig.
Prinsippet om inkrementell produktivitet er et verdsettelsesprinsipp som sier at inkrementell produktivitet bestemmes av nettoinntekten som kan tilskrives land etter kompensasjon for arbeids-, kapital- og forvaltningskostnader.
Siden land er fysisk ubevegelig, må faktorene arbeid, kapital og ledelse bringes inn på det. Først må kompensasjon for disse faktorene gjøres, og det resterende beløpet går til å betale for bruken av landet til eieren.
Restproduktivitet kan være et resultat av at landet lar brukeren maksimere inntekten eller minimere kostnadene. For eksempel vil en virksomhet verdsettes høyere hvis landet er i stand til å generere høyere inntekter eller hvis beliggenheten tillater det å minimere kostnadene:
– det er bedre å åpne en dyr restaurant i et prestisjefylt område, der gjenværende produktivitet er høyere enn i utkanten av byen;
– Maksimal inntekt for en butikk kan gis av et sted som ligger på et fremtredende sted, med god fotgjenger- og transporttilgjengelighet for et stort antall kunder;
– å plassere et gruve- og prosessanlegg i en by fjernt fra stedet for utvinning av råvarer er upassende på grunn av de høye kostnadene ved å levere råvarer til prosessering.
Prinsippet om å øke og redusere avkastning - et verdsettelsesprinsipp som sier at når enhver ressurs i en av produksjonsfaktorene øker, øker veksten i nettoavkastningen først og begynner deretter å avta.
Ytterligere forbedringer vil ikke føre til en akseptabel kostnadsøkning eller til og med oppveie kostnadene som påløper. For eksempel ble kafeens interiør kontinuerlig oppdatert, og utvalget av retter og drikke ble utvidet. Til å begynne med var det flere besøkende, og da prisene steg som følge av økte kostnader, var det bare kunder med ganske høy inntekt igjen, og siden antallet var begrenset, begynte kafeen å pådra seg tap.
En økning i investeringsvolumet i produksjonsutvikling vil bare bli ledsaget av en økning i overskuddet til et visst punkt, hvoretter profittveksten vil begynne å avta.
Ved vurdering av en virksomhet må det tas i betraktning at utdatert teknologisk utstyr vil kreve fullstendig utskifting, betaling for demontering og installasjon av nytt utstyr, og høyt kvalifiserte arbeidere med lang erfaring i arbeid med utdatert utstyr vil være kostbart og vanskelig å omskolere.
Prinsippet om balanse – verdsettelsesprinsippet, som sier at enhver eiendom tilsvarer en optimal kombinasjon av produksjonsfaktorer, som oppnår maksimal verdi av det verdsatte objektet.
Et foretak er et system, og en av lovene for utvikling og eksistens av systemet er balansen og proporsjonaliteten til dets elementer. Den største effektiviteten til en virksomhet oppnås med objektivt fastsatt proporsjonalitet av produksjonsfaktorer. Ulike elementer i virksomhetssystemet må koordineres med hverandre når det gjelder gjennomstrømning og andre egenskaper. For eksempel tar vurderingen hensyn til det sekvensielle arrangementet av verksteder i samsvar med den teknologiske syklusen og deres produktivitet.
Et av de viktige aspektene ved dette prinsippet er at bedriftens størrelse samsvarer med markedets behov: hvis bedriften er for stor til å møte markedets behov, reduseres effektiviteten, spesielt hvis levering av ressurser eller varer er vanskelig.
Eksempel. Kakefabrikken produserer for mye av dette produktet for det lokale markedet. Kaker er lett bedervelige produkter og kan ikke transporteres over lengre perioder til en annen lokalitet på grunn av mulig tap av utseende, noe som gjør at det er ubalanse mellom størrelsen på fabrikken og markedets behov.
Prinsippet om økonomisk størrelse – vurderingsprinsippet, som sier at det er et optimalt antall produksjonsfaktorer på markedet som er nødvendig for en mest mulig effektiv bruk av vurderingsobjektene.
Prinsippet for økonomisk deling – verdsettelsesprinsippet som sier at eiendomsretten til den verdsatte gjenstanden skal deles og kombineres på en slik måte at verdien på den verdsatte gjenstanden øker.
Når du skiller de fysiske elementene i fast eiendom og eiendomsrett til dem, er følgende alternativer mulig:
– romlig inndeling – deling av rettigheter til å bruke luftrom, overflateland og undergrunn; på vannressursene til kyststriper, dele landmassen i separate seksjoner, dele bygningen i kjeller, etasjer, loft, etc.
– etter tidspunkt for eierskap eller bruk – kortsiktig og langsiktig leieavtale, livslang eierskap, rett til økonomisk styring, operativ ledelse, fremtidige eiendomsrettigheter;
- etter type eiendomsrett - husleie, begrenset bruk, pant, bidrag til den autoriserte kapitalen til foretak, utstede sikkerhet for utstedelse av aksjer;
- i henhold til rettighetene til kreditor til å ta bedriften i besittelse - pantelån, panterett, rettslig panterett, deltagelse i kapital.
Et produksjonsanlegg kan for eksempel selges sammen eller separat fra det eksisterende utstyret.
Evalueringsprinsipper kan deles inn i følgende tre grupper:
- - prinsipper basert på synspunktene til eiendomseieren;
- - prinsipper bestemt av faktorene for funksjonen til objektet og dets samspill med andre eiendomsobjekter;
- - prinsipper knyttet til markedsmiljøet.
Den første gruppen inkluderer prinsipper basert på synspunktene til eiendomseieren.
Nytteprinsippet er at nøkkelkriteriet for verdien av en gjenstand er dens nytte, d.v.s. evnen til å tilfredsstille noen behov hos mennesker. Kort fortalt kan dette formuleres som følger: hvis det er nytte, er det verdi; hvis det ikke er nytte, er det ingen verdi. Å studere nytten av et objekt som verdsettes betyr å bestemme for hvem, til hvilke formål og på grunn av hvilke egenskaper dette objektet er interessant, hvem som i prinsippet kan være dets mulige kjøper (investor), hvordan nytten av objektet kan endre seg i fremtid og under påvirkning av hvilke grunner.
Substitusjonsprinsippet bygger på at prisen for et objekt som en potensiell kjøper kan tilby, ikke vil overstige gjeldende markedspriser for objekter tilsvarende i formål og forbrukseiendommer. Basert på dette prinsippet bygges det mye brukte komparative tilnærmingsmetoder i verdsettelsespraksis, når verdien bestemmes ved sammenligning med markedspriser for like og identiske objekter.
Forventningsprinsippet understreker viljen til kjøperen (investoren) til å investere sine midler i anskaffelse eller produksjon av et objekt på det nåværende tidspunkt, og forventer å motta inntekter (fordeler) fra å eie dette objektet i fremtiden. Dette prinsippet åpner for muligheten for å fastsette verdien av et objekt på det nåværende tidspunkt basert på en prognose for fremtidige inntekter under driften av objektet og en akseptabel avkastning på investert kapital for kjøper (investor). Dette legger det metodiske grunnlaget for implementering av inntektstilnærmingen til verdsettelse.
Den andre gruppen inkluderer prinsipper bestemt av faktorene for funksjonen til objektet og dets interaksjon med andre eiendomsobjekter. beregnet transportkostnad
Prinsippet om verdidannelse under påvirkning av produksjonsfaktorer er som følger. Det evaluerte maskinkomplekset, ved hjelp av hvilket ethvert produkt produseres eller noe arbeid utføres, betraktes som et delsystem i produksjonssystemet til en bedrift (forretningsenhet), hvis lønnsomhet, som følger av økonomisk teori, bestemmes av fire faktorer: land, arbeid, kapital og ledelse. Nettoinntekt er et resultat av alle fire faktorene, og derfor fastsettes verdien av hele produksjonssystemet basert på inntektsestimatet. For å estimere kostnadene for et maskinkompleks, må du enten etablere dens andel (bidrag) til dannelsen av inntekten til hele systemet, eller bruke restmetoden, dvs. ønsket verdi av komplekset oppnås ved å trekke verdien av andre eiendeler (eiendom, land, immaterielle eiendeler og goodwill) fra verdien av hele systemet.
Bidragsprinsippet i forhold til maskiner og utstyr er at å utstyre et objekt med ekstra enheter som utvider funksjonaliteten til objektet, ikke fører til en økning i kostnaden for objektet med beløpet for kostnadene ved kjøp og installasjon av disse enhetene. Bidraget fra tilleggsenheter til økningen i verdien av et objekt bestemmes av hvor mye lønnsomheten av driften av objektet øker ved bruk av disse enhetene.
Balanseprinsippet (proporsjonalitet) i forhold til maskiner, utstyr og kjøretøy bør forstås slik at alle objekter som inngår i maskinkomplekset må være konsistente med hverandre når det gjelder gjennomstrømning og andre egenskaper. Hvis dette prinsippet ikke overholdes, gir det å legge til en eller flere objekter til komplekset ikke en tilstrekkelig økning i produksjonskapasiteten, og følgelig kostnadene for maskinkomplekset.
Prinsippet om høyeste og beste bruk krever at verdien av en vare som kan brukes på ulike måter vurderes i forhold til høyeste og beste bruk. I forhold til maskiner, utstyr og kjøretøy skal enhver maskin etter dette prinsippet vurderes, forutsatt at den brukes til sitt tiltenkte formål, at maskinen er fullastet i tide og kraftmessig, at reglene for vedlikehold og reparasjon er observert, at normale driftsforhold opprettholdes, personalet har passende kvalifikasjoner. Vanskeligheter med å observere dette prinsippet oppstår når objekter som har multifunksjonalitet og flere bruksområder vurderes.
Den tredje gruppen inkluderer prinsipper som er direkte knyttet til markedsmiljøet.
Prinsippet om samsvar av objektet med markedskrav. Det samme objektet verdsettes ulikt av ulike kategorier av kjøpere (investorer). For eksempel er en komfortabel personbil høyt verdsatt i en by, men den samme bilen er av liten verdi for en innbygger på landsbygda, spesielt under terrengforhold. Hvis det i en viss region er mange industribedrifter, vil det i det lokale regionale markedet være en økt etterspørsel etter maskinverktøy, presser og andre teknologiske maskiner, og følgelig vil prisene for dette utstyret ikke være lave. I henhold til dette prinsippet må et obligatorisk element i vurderingsprosedyren være en markedsanalyse, som fastslår at det vurderte objektet er i samsvar med markedets krav.
Prinsippet om å fokusere på likevektspriser krever at vurderingen bruker likevektsprisene til analoger. Fra teorien om prising er det kjent at i et normalt fungerende marked er prisene stabile og tenderer til et likevektsnivå der det er samsvar mellom tilbud og etterspørsel. Likevektspriser kan også kalles avtalte, rettferdige priser som er like fordelaktige for både selgere og kjøpere. Verdien beregnet til disse prisene blir også virkelig verdi.
Prinsippet for å ta hensyn til konkurransens natur er at produktmarkedene kan variere betydelig i konkurransens art og tilstand og følgelig graden av monopolisering. Konkurransens natur gjenspeiles i prisprosessen. I et monopolisert marked blir prisene derfor vanligvis forvrengt til fordel for monopolisten og inneholder en økt andel av hans fortjeneste. I et fritt konkurransemarked utjevnes investeringsavkastningen, og salgsavkastningen i priser holdes på et tilnærmet stabilt nivå. Takket være konkurranse blir den økonomiske strukturen i prisene stabil og transparent, dette åpner for muligheten for å bruke en kostnadstilnærming ved estimering av verdi.
Prinsippet om endring (mobilitet) av verdi krever at man tar hensyn til faktoren for variasjon i verdien av samme objekt over tid. Generell økonomisk inflasjon i landet, samt endringer i strukturen til individuelle råvaremarkeder, forårsaker dynamikk i priser og følgelig kostnader. Dette innebærer kravet om at hver verdivurdering skal inneholde en angivelse av takstdato, dvs. om det tidspunktet i kalendertiden da kostnaden fastsettes.
Maskiner, utstyr og kjøretøy er komplekse flerkomponentprodukter. Når man vurderer markedsverdien til disse objektene, brukes ikke bare de generelle økonomiske prinsippene som er oppført ovenfor, men også andre prinsipper og tilnærminger som er generelt akseptert i vitenskapelig forskning, blant annet merker vi systemanalyse, funksjonell tilnærming, statistisk modellering og livssyklus. prinsipp.
Prinsippene og tilnærmingene nevnt ovenfor kan betraktes som hentet fra andre vitenskaper for å løse problemer med kostnadsestimering.
Metodiske prinsipper og tilnærminger til vurdering av maskiner og utstyr.
Det nåværende synet er det verdi i vid økonomisk forstand er det monetære uttrykket for verdien av en gjenstand og eiendomsretten knyttet til den på et bestemt tidspunkt. Dermed er verdi eller nytte egenskapen som bestemmer verdien av et objekt. Dette betyr at for å vurdere verdien av et objekt, er det først og fremst nødvendig å vurdere nytten og analysere behovene til alle motparter som i det minste er litt interessert i resultatene av driften av objektet.
Verdivurderingsteori som vitenskapelig disiplin er nært knyttet til mange andre økonomiske disipliner. For å vurdere markedsverdien til et produkt, er det nødvendig å analysere markedets tilstand, dets natur, kapasitet, segmenter og trender. Det er klart at når man løser dette problemet, er det umulig å klare seg uten metodene og bestemmelsene for vitenskapelig markedsføring. Når du studerer atferden til investorer og bestemmer fremtidig inntekt fra eieren av en eiendom, er det nødvendig å bruke metoder for investeringsanalyse.
Takstmannen bruker aktivt markedsinformasjon om priser i sin virksomhet, d.v.s. den bruker resultatene av prisprosessen. Ved bruk av individuelle metoder prøver takstmannen å simulere den sannsynlige prisprosessen.
Formålet med vurderingen bestemmes av kunden. I dette tilfellet kan kunden av vurderingen være eieren av eiendommen, dens potensielle kjøper, samt en tredjepart som er interessert i å bestemme eiendommens markedsverdi eller spesielle verdi.
Takstmannen plikter å utarbeide en detaljert vurderingsrapport og begrunne oppnådde resultater overfor kunden. Han skal gi og dokumentere sine beregninger. Derfor, når du vurderer, tilhører den ledende rollen spesialistens evne til å finne innledende informasjon, analysere den og, ved hjelp av allment aksepterte metoder, beregne den nødvendige verdien. Takstmannen kan dermed ikke vise til intuisjon og egne subjektive følelser i rapporten.
Verdivurdering som vitenskap er basert på en rekke grunnleggende bestemmelser fra økonomisk teori og andre relaterte vitenskaper. Disse bestemmelsene, i form av visse postulater som må tas i betraktning ved verdivurdering, kalles generelle økonomiske verdsettelsesprinsipper. Disse prinsippene var blant de første som ble formulert av amerikanske eiendomstakstmenn J. Friedman og N. Ordway. Generelle økonomiske verdsettelsesprinsipper i sitt materielle aspekt er de samme for alle typer eiendom, men samtidig endres deres praktiske tolkning i forhold til maskiner, utstyr og kjøretøy noe, i motsetning til for eksempel fast eiendom.
Det anbefales at vurdering av maskiner og utstyr utføres i henhold til allment aksepterte konsepter og prinsipper. Inngår spesielt i internasjonale og nasjonale vurderingsstandarder. Disse prinsippene vurderer interesser i erverv og eierskap av eiendom som en vare, i vurderingen av hvilken de relevante bestemmelsene i økonomisk teori brukes, og følgende vurderingsprinsipper er formulert:
1. Prinsippet om tilbud og etterspørsel;
2. Prinsipp for endring;
3. Prinsippet om konkurranse;
4. Substitusjonsprinsippet;
5. Prinsippet om bidrag;
6. Prinsippet om marginal nytte;
7. Prinsippet om den mest effektive bruken;
8. Prinsippet for korrespondanse;
9. Prinsippet om forventning;
10. Prinsippet om verdidannelse under påvirkning av produksjonsfaktorer;
Evalueringsprinsipper kan deles inn i følgende tre grupper:
- prinsipper basert på synspunktene til eiendomseieren;
- prinsipper bestemt av faktorene for funksjonen til objektet og dets interaksjon med andre eiendomsobjekter;
- prinsipper knyttet til markedsmiljøet.
Første gruppe omfatter prinsipper basert på synspunktene til eiendomseieren.
Nytteprinsippet er at nøkkelkriteriet for verdien av et objekt er dets nytte, dvs. evnen til å tilfredsstille noen behov hos mennesker. Å studere nytten av et objekt som verdsettes betyr å bestemme for hvem, til hvilke formål og på grunn av hvilke egenskaper dette objektet er interessant, hvem som i prinsippet kan være dets mulige kjøper (investor), hvordan nytten av objektet kan endre seg i fremtid og under påvirkning av hvilke grunner.
Substitusjonsprinsippet går ut fra at prisen for objektet, som en potensiell kjøper kan tilby, ikke vil overstige gjeldende markedspriser for objekter tilsvarende formål og forbrukseiendommer. Basert på dette prinsippet bygges det mye brukte komparative tilnærmingsmetoder i verdsettelsespraksis, når verdien bestemmes ved sammenligning med markedspriser for lignende objekter.
Venteprinsippet understreker viljen til kjøperen (investoren) til å investere sine midler i anskaffelse eller produksjon av et objekt på det nåværende tidspunkt, og forventer å motta inntekter (fordeler) fra å eie dette objektet i fremtiden. Dette prinsippet åpner for muligheten for å fastsette verdien av et objekt på det nåværende tidspunkt basert på en prognose for fremtidige inntekter under driften av objektet og en akseptabel avkastning på investert kapital for kjøper (investor). Dette legger det metodiske grunnlaget for implementeringen av inntektstilnærmingen til verdsettelse.
Andre gruppe inkluderer prinsipper bestemt av faktorene for funksjonen til objektet og dets interaksjon med andre eiendomsobjekter.
Prinsippet om verdidannelse under påvirkning av produksjonsfaktorer er som følgende. Maskinkomplekset under evaluering, ved hjelp av hvilket ethvert produkt produseres eller noe arbeid utføres, betraktes som et delsystem i produksjonssystemet til bedriften, hvis lønnsomhet, som følger av økonomisk teori, bestemmes av fire faktorer : land, arbeidskraft, kapital og ledelse. Nettoinntekt er et resultat av alle fire faktorene, og derfor fastsettes verdien av hele produksjonssystemet basert på inntektsestimatet. For å estimere kostnadene for et maskinkompleks, må du enten etablere dens andel (bidrag) til dannelsen av inntekten til hele systemet, eller bruke restmetoden, dvs. ønsket verdi av komplekset oppnås ved å trekke verdien av andre eiendeler (eiendom, land, immaterielle eiendeler og goodwill) fra verdien av hele systemet.
Bidragsprinsippet i forhold til maskiner og utstyr er at å utstyre et objekt med tilleggsutstyr som utvider funksjonaliteten ikke fører til en økning i markedsverdien til objektet med et beløp som er større enn kostnadene ved kjøp og installasjon av disse enhetene. Bidraget fra tilleggsenheter til økningen i verdien av et objekt bestemmes av hvor mye lønnsomheten til objektet øker ved bruk av disse enhetene. For eksempel, hvis en teknologisk maskin er utstyrt med en robot for å automatisere hjelpeoperasjoner, vil kostnadene for det resulterende teknologiske komplekset bli bestemt av produktiviteten, påliteligheten og effektiviteten til hele komplekset. Dermed er eventuelle tilleggselementer til maskinen bare rettferdiggjort når den resulterende økningen i verdien av maskinen overstiger kostnadene ved å kjøpe disse elementene.
Balanseprinsippet (proporsjonalitet) i forhold til maskiner og utstyr skal det forstås at alle objekter som inngår i maskinkomplekset må være konsistente med hverandre når det gjelder gjennomstrømning og andre egenskaper. Hvis dette prinsippet ikke overholdes, gir det å legge til en eller flere objekter til komplekset ikke en tilstrekkelig økning i produksjonskapasiteten, og følgelig kostnadene for maskinkomplekset.
Beste og beste bruksprinsipp - den mest effektive bruken er definert som den mest sannsynlige bruken av eiendom som er fysisk mulig, rimelig forsvarlig, juridisk lovlig, økonomisk mulig og som et resultat av at verdien av eiendommen som verdsettes vil være maksimal
Etter dette prinsippet skal enhver maskin vurderes, forutsatt at den brukes til sitt tiltenkte formål, at maskinen er fullastet i tide og kraftmessig, at reglene for vedlikehold og reparasjon følges, at normal drift opprettholdes. , og at driftspersonellet har passende kvalifikasjoner. Vanskeligheter med å observere dette prinsippet oppstår når objekter som har multifunksjonalitet eller flere bruksområder vurderes. For eksempel kan en traktor brukes på en byggeplass, i landbruksarbeid og i en industribedrift. Lønnsomheten til en traktor i hvert bruksområde er forskjellig, og den estimerte kostnaden vil følgelig være forskjellig. Som basisapplikasjon for evaluering av en traktor, vil takstmannen velge den der funksjonaliteten til denne maskinen er mest realisert.
Til den tredje gruppen inkluderer prinsipper direkte knyttet til markedsmiljøet.
Prinsippet om tilbud og etterspørsel samme objekt verdsettes ulikt av ulike kategorier av kjøpere (investorer). For eksempel er en komfortabel personbil høyt verdsatt i en by, men den samme bilen er av liten verdi for en innbygger på landsbygda, spesielt under terrengforhold. Hvis det er mange industribedrifter i en bestemt region, vil det lokale regionale markedet ha en økt etterspørsel etter maskinverktøy, presser og andre teknologiske maskiner, og følgelig vil prisene for dette utstyret ikke være lave. I henhold til dette prinsippet må et obligatorisk element i vurderingsprosedyren være en markedsanalyse, som fastslår at det vurderte objektet er i samsvar med markedets krav. Fra teorien om prising er det kjent at i et normalt fungerende marked er prisene stabile og tenderer til et likevektsnivå der det er samsvar mellom tilbud og etterspørsel. Likevektspriser kan også kalles avtalte, rettferdige priser som er like fordelaktige for både selgere og kjøpere. Verdien beregnet til disse prisene blir også virkelig verdi.
Prinsippet om å ta hensyn til konkurransens natur er at råvaremarkedene kan variere betydelig i konkurransens art og tilstand og følgelig graden av monopolisering. Konkurransens natur gjenspeiles i prisprosessen. I et monopolisert marked blir prisene derfor vanligvis forvrengt til fordel for monopolisten og inneholder en økt andel av hans fortjeneste. I et fritt konkurransemarked utjevnes investeringsavkastningen, og salgsavkastningen i priser holdes på et tilnærmet stabilt nivå. Takket være konkurranse blir den økonomiske strukturen til prisene stabil og transparent, dette åpner for muligheten for å bruke kostnads- og komparative tilnærminger for å vurdere verdi.
Prinsippet om endring (mobilitet) av verdi krever at man tar hensyn til variasjonsfaktoren i verdien av samme objekt over tid. Generell økonomisk inflasjon i landet, samt endringer i strukturen til individuelle råvaremarkeder, forårsaker endringer i priser og følgelig kostnader. Dette innebærer kravet om at hver verdivurdering skal inneholde en angivelse av takstdato, dvs. om tidspunktet i kalendertiden kostnaden er fastsatt for.
Laster inn...
