मूल्यमापन मध्ये प्रतिस्थापन तत्त्व. जमिनीच्या मूल्यमापनाच्या उपयुक्ततेचे तत्त्व

मूल्यमापन प्रक्रियेचा सैद्धांतिक आधार म्हणजे रात्रीच्या तत्त्वांचे मूल्यमापन प्रणाली. जागतिक व्यवहारात, मूल्यमापन तत्त्वांचे चार गट वेगळे करण्याची प्रथा आहे (चित्र 1.3):

पहिला गट:संभाव्य मालकाच्या विचारांवर आधारित तत्त्वे;

दुसरा गट:जमीन, इमारती आणि संरचनांशी संबंधित तत्त्वे;

3रा गट:बाजार वातावरणाच्या क्रियेद्वारे निर्धारित तत्त्वे;

चौथा गट:सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापराचे तत्त्व.

ही तत्त्वे एकमेकांशी संबंधित आहेत. विशिष्ट मालमत्तेचे विश्लेषण आणि मूल्यमापन करताना, अनेक तत्त्वे एकाच वेळी वापरली जाऊ शकतात. एका तत्त्वाला दुसर्‍याच्या खर्चावर जास्त महत्त्व दिले जाऊ शकते, जे विशिष्ट परिस्थितीद्वारे निर्धारित केले जाईल.

संभाव्य मालकाच्या विचारांवर आधारित तत्त्वे.

उपयुक्ततेचा सिद्धांतम्हणजे मालमत्ता जितकी जास्त मालकाच्या गरजा पूर्ण करू शकेल तितकी तिची उपयुक्तता आणि मूल्य जास्त असेल.

रिअल इस्टेटचे मूल्य तेव्हाच असते जेव्हा ते काही संभाव्य मालकासाठी उपयुक्त असेल आणि एखाद्या विशिष्ट आर्थिक कार्याची अंमलबजावणी करण्यासाठी, उदाहरणार्थ, औद्योगिक उपक्रम चालवण्यासाठी किंवा पिके वाढवण्यासाठी आवश्यक असेल. गैर-जंगम मालमत्ता फायदेशीर ठरू शकते कारण कोणीतरी मालमत्तेची तात्पुरती मालकी घेण्यासाठी भाडे देण्यास तयार आहे. युटिलिटी म्हणजे दिलेल्या ठिकाणी आणि दिलेल्या कालावधीत वापरकर्त्याच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी मालमत्तेची क्षमता. उत्पन्न-उत्पादक मालमत्तेच्या बाबतीत, वापरकर्त्याच्या गरजांचे समाधान शेवटी उत्पन्नाचा प्रवाह म्हणून व्यक्त केले जाऊ शकते.

प्रतिस्थापन तत्त्वयाचा अर्थ असा की जर काही एकसंध (उपयुक्तता किंवा फायद्याच्या दृष्टीने) रिअल इस्टेट वस्तू असतील तर सर्वात कमी किंमत असलेल्या वस्तूंना सर्वाधिक मागणी असेल.

तर्कसंगत खरेदीदार मालमत्तेसाठी समान उपयुक्ततेच्या दुसर्‍या मालमत्तेसाठी आकारलेल्या किमान किमतीपेक्षा जास्त पैसे देणार नाही. त्यानुसार, जेव्हा समान उपयुक्तता असलेली दुसरी वस्तू कमी किमतीत अवाजवी विलंब न करता पुनरुत्पादित केली जाऊ शकते तेव्हा विद्यमान आयटमसाठी अधिक पैसे देणे अवास्तव ठरेल.

प्रतिस्थापनाचे तत्त्व असे सांगते की मालमत्तेचे कमाल मूल्य सर्वात कमी किमतीद्वारे किंवा समतुल्य उपयुक्ततेसह इतर मालमत्ता खरेदी करता येईल अशा मूल्याद्वारे निर्धारित केले जाते.

प्रतीक्षा तत्त्वसंभाव्य मालकाला पुढील पुनर्विक्रीतून मिळणाऱ्या उत्पन्नासह, कोणते उत्पन्न (रक्कम आणि पावतीची वेळ लक्षात घेऊन) किंवा मालमत्तेच्या वापरातून कोणते फायदे आणि सुविधा मिळतील हे निर्धारित केले जाते. हे तत्त्व उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनाचा वापर करून रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करते आणि भविष्यातील उत्पन्न आणि त्यांच्या वर्तमान मूल्याबद्दल संभाव्य वापरकर्त्याच्या दृष्टिकोनाचे वैशिष्ट्य दर्शवते.

उत्पन्न-उत्पादक मालमत्तेचे मूल्य संभाव्य खरेदीदाराला मालमत्तेच्या वापरातून तसेच त्याच्या पुनर्विक्रीतून किती निव्वळ कमाई अपेक्षित आहे यावरून निर्धारित केले जाते. गुंतवणूकदारासाठी महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे अपेक्षित भविष्यातील उत्पन्न प्रवाहाचा आकार, गुणवत्ता आणि कालावधी. तथापि, महसूल प्रवाहाच्या अपेक्षा बदलू शकतात. उदाहरणार्थ, एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेबद्दल लोकांच्या मतांवर परिणाम होऊ शकतो जसे की नवीन प्रादेशिक विमानतळ किंवा महामार्ग जवळपास बांधला जाईल.

जमीन, इमारती आणि संरचनांशी संबंधित मूल्यमापन तत्त्वे.

या तत्त्वांमध्ये हे समाविष्ट आहे: अवशिष्ट उत्पादकता, योगदान, प्रगती आणि प्रतिगमन (उत्पन्न वाढणे आणि कमी होणे), शिल्लक, आर्थिक परिमाण आणि आर्थिक विभाजन.

अवशिष्ट उत्पादकता

जमिनीचे मूल्य तिच्या अवशिष्ट उत्पादकतेवर आधारित असते. कोणत्याही प्रकारच्या आर्थिक क्रियाकलापांना सहसा उत्पादनाच्या चार घटकांची उपस्थिती आवश्यक असते. प्रत्येक घटकाला क्रियाकलापाद्वारे व्युत्पन्न केलेल्या निव्वळ उत्पन्नातून अदा करणे आवश्यक आहे.

जमीन भौतिकदृष्ट्या स्थावर असल्याने श्रम, भांडवल आणि उद्योजकता याकडे आकर्षित होणे आवश्यक आहे. याचा अर्थ असा की या तीन घटकांची प्रथम भरपाई करणे आवश्यक आहे, आणि नंतर उर्वरित उत्पन्न जमीन मालकाला भाडे म्हणून दिले जाते. आर्थिक सिद्धांत असे सांगते की जमिनीचे अवशिष्ट मूल्य आणि कोणतेही मूल्य केवळ तेव्हाच असते जेव्हा उत्पादनाच्या इतर सर्व घटकांसाठी पैसे भरल्यानंतर शिल्लक असते.

श्रम, भांडवल आणि उद्योजकता खर्च भरल्यानंतर जमिनीचे निव्वळ उत्पन्न म्हणून अवशिष्ट उत्पादकता मोजली जाते.

अवशिष्ट उत्पादकता उद्भवू शकते कारण जमीन वापरकर्त्याला जास्तीत जास्त महसूल, खर्च कमी करण्यास, सुविधांच्या गरजा पूर्ण करण्यास किंवा या तिघांचे संयोजन करण्यास अनुमती देते.

योगदान तत्त्वउत्पादनाच्या कोणत्याही अतिरिक्त घटकाच्या उपस्थितीमुळे किंवा अनुपस्थितीमुळे व्यावसायिक घटकाचे मूल्य किंवा त्यातून मिळणारे निव्वळ उत्पन्न कसे वाढते किंवा कमी होते याचे विश्लेषण करणे समाविष्ट आहे.

मूल्यांकनाची तत्त्वे

मूल्यांकन प्रक्रियेचा सैद्धांतिक आधार हा मूल्यांकन तत्त्वांचा एक संच आहे.
मूल्यांकनाची तत्त्वेमालमत्तेच्या मूल्यांकनासाठी मूलभूत नियमांचे प्रतिनिधित्व करा जे पद्धतशीर दृष्टिकोनांचा आधार बनतात, जे सामाजिक-आर्थिक घटक आणि मालमत्ता मूल्याच्या निर्मितीचे नमुने प्रतिबिंबित करतात.
मसुदा राष्ट्रीय मानक 6 मूलभूत तत्त्वे ओळखतो: उपयुक्तता, पुरवठा आणि मागणी, प्रतिस्थापन, अपेक्षा, योगदान (किरकोळ उत्पादकता) आणि सर्वोत्तम वापर.
उपयुक्ततेचा सिद्धांत. एखाद्या वस्तूचे मूल्य तेव्हाच असते जेव्हा ते संभाव्य मालक किंवा वापरकर्त्यासाठी उपयुक्त ठरू शकते.
उपयुक्तता- दिलेल्या ठिकाणी आणि विशिष्ट कालावधीसाठी मालकाच्या किंवा वापरकर्त्याच्या गरजा पूर्ण करण्याची ही ऑब्जेक्टची क्षमता आहे. उत्पन्न-उत्पादक मालमत्तेच्या बाबतीत, वापरकर्त्याच्या गरजांचे समाधान शेवटी उत्पन्नाच्या स्वरूपात व्यक्त केले जाते. या उद्देशासाठी, अविभाज्य मूल्यांकन ऑब्जेक्टचा भाग म्हणून वेगळ्या ऑब्जेक्टची उपयुक्तता अविभाज्य मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या उपयुक्ततेचा एक घटक मानली जाते; स्वतंत्र मूल्यांकन ऑब्जेक्ट म्हणून ऑब्जेक्टची उपयुक्तता; ठराविक मालकांसाठी (वापरकर्ते) समान वस्तूंच्या उपयुक्ततेच्या तुलनेत विशिष्ट मालक किंवा वापरकर्त्यासाठी मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टची उपयुक्तता. मालकीपासून अभिमानाची भावना जाणण्यासाठी किंवा त्याच्या इतर मानसिक गरजा पूर्ण करण्यासाठी विशिष्ट मालकासाठी मालमत्ता उपयुक्त ठरू शकते. मूल्यांकनाच्या सैद्धांतिक आणि पद्धतशीर पायाच्या चौकटीत, या तत्त्वाचा प्रभाव "ग्राहक मूल्य" ची संकल्पना तयार करतो.
उपयुक्तता निश्चित करण्यासाठी, याव्यतिरिक्त, मूल्यमापन ऑब्जेक्टच्या वापराची सद्य स्थिती विचारात घेतली जाते, जी सर्वात प्रभावी वापराशी संबंधित असू शकते, तसेच जेव्हा वैयक्तिक मूल्यमापन वस्तू तात्पुरत्या निरर्थक बनतात, अशा प्रकरणांमध्ये दुसर्या हेतूसाठी वापरल्या जातात, किंवा वापरले जात नाहीत; मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या उपयुक्ततेतील बदलांवर सामाजिक-आर्थिक आणि इतर घटकांच्या प्रभावाचा अंदाज आहे; ज्या मालमत्तेचे मूल्यमापन केले जात आहे त्यात सुधारणा करण्याच्या खर्चाचे मूल्यांकन केले जाते, या खर्चाचा बाजार मूल्य वाढण्यावर होणारा परिणाम लक्षात घेऊन.
मागणी आणि पुरवठ्याचे तत्वअशा मालमत्तेची मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील संबंध प्रतिबिंबित करते.
पुरवठा म्हणजे बाजारातील विशिष्ट किमतींवर ऑफर केलेल्या वस्तूंची संख्या.

बाजारपेठेत विकसित झालेल्या वस्तूंची खरी गरज ही मागणी आहे.
या तत्त्वानुसार, मूल्यांकनादरम्यान, तत्सम मालमत्तेच्या किंमतीतील बाजारातील चढउतार आणि अशा मालमत्तेच्या मागणी आणि पुरवठ्याच्या गुणोत्तरामध्ये बदल घडवून आणणारे इतर घटक विचारात घेतले जातात.

पुरवठा आणि मागणीच्या तत्त्वाचे सार हे आवश्यक आहे:

• पुरवठा आणि मागणी यांच्यातील संबंध निश्चित करणे;
• पुरवठा आणि मागणी व्यतिरिक्त खरेदी आणि विक्री किंमतीवर परिणाम करणारे घटक ओळखणे (बिडिंगची कला, वित्तपुरवठा योजना इ.).

प्रतिस्थापन तत्त्व.हे तत्त्व सांगते की वाजवी खरेदीदार समान प्रमाणात उपयुक्ततेसह दुसर्‍या वस्तूसाठी मागितलेल्या सर्वात कमी किमतीपेक्षा एखाद्या वस्तूसाठी जास्त पैसे देणार नाही. याचा अर्थ असा की विद्यमान मालमत्तेसाठी स्वीकार्य कालावधीत नवीन समान मालमत्ता तयार करण्यासाठी खर्च करण्यापेक्षा जास्त पैसे देणे अवास्तव आहे. दिलेल्या ऑब्जेक्टच्या ऑपरेशनमधून उत्पन्नाच्या प्रवाहाचे विश्लेषण करणारे मूल्यांकनकर्ता, समान जोखीम आणि कार्यात्मक गुणधर्मांद्वारे वैशिष्ट्यीकृत, इतर अॅनालॉग्समधील उत्पन्न प्रवाहांच्या तुलनेत त्याचे कमाल मूल्य निर्धारित करते. ऑब्जेक्टचे कमाल मूल्य सर्वात कमी किमतीद्वारे निर्धारित केले जाते ज्यावर समतुल्य उपयुक्तता असलेली दुसरी वस्तू खरेदी केली जाऊ शकते.
अपेक्षांचे तत्व.बहुतेक प्रकरणांमध्ये, उपयुक्तता भविष्यातील नफ्याच्या अपेक्षेशी संबंधित आहे. विद्यमान उत्पन्न-उत्पन्न करणार्‍या मालमत्तेसाठी, त्यांचे मूल्य अनेकदा त्यांच्या वापरातून मिळू शकणार्‍या अपेक्षित नफ्याच्या रकमेवर तसेच ते पुन्हा विकल्यास रोख रकमेद्वारे निर्धारित केले जाते. या प्रकरणात, काळानुरूप पैशाच्या मूल्यातील वस्तुनिष्ठ बदल लक्षात घेतला पाहिजे. भविष्यातील उत्पन्नाचे वर्तमान मूल्य निर्धारित करण्यासाठी, कालांतराने त्यांच्या मूल्यातील बदलांच्या खात्यात त्यांचे समायोजन करणे महत्वाचे आहे.
योगदानाचे तत्त्व (किरकोळ उत्पादकता)कामगार, व्यवस्थापन, भांडवल आणि जमीन यांसारख्या घटकांच्या मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या मूल्यावरील प्रभाव विचारात घेण्याची तरतूद करते. असे गृहीत धरले जाते की एखाद्या वस्तूमध्ये अतिरिक्त गुंतवणूक करणे केवळ तेव्हाच सुचवले जाते जेव्हा ते ऑब्जेक्टचे मूल्य वाढवतात (देखत ठेवतात): या गुंतवणूकीच्या अनुपस्थितीत, ते फायदेशीर (अपुऱ्या) आहेत. ते आहे, योगदान- ही अशी रक्कम आहे ज्याद्वारे उत्पादनाच्या वेगळ्या घटकाच्या प्रभावामुळे वस्तूचे मूल्य वाढते (कमी होते). उत्पादनातील प्रत्येक घटकाचे योगदान एकूण उत्पन्नातील योगदानाच्या प्रमाणात असते. त्यानुसार, योगदानाचा आकार निधीच्या गुंतवणुकीमुळे आणि खर्चाच्या परिणामी प्राप्त झालेल्या ऑब्जेक्टच्या मूल्यातील फरकाने निर्धारित केला जातो. असे योगदान जे मूल्य वाढवत नाही "अति सुधारणा".

सर्वोत्तम वापर तत्त्व

सर्वात प्रभावी वापराच्या तत्त्वामध्ये मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे त्याच्या सर्वात प्रभावी वापरावर मूल्यांकन केले जाणारे अवलंबित्व विचारात घेणे समाविष्ट आहे. सर्वात कार्यक्षम वापर म्हणजे मालमत्तेचा वापर ज्याच्या परिणामी मालमत्तेचे कमाल मूल्य प्राप्त होते. या प्रकरणात, केवळ तांत्रिकदृष्ट्या शक्य, परवानगी असलेल्या आणि आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य असलेल्या मालमत्ता वापरण्याच्या पर्यायांचा विचार केला जातो.
हे मूल्यांकनाचे मूलभूत तत्त्व आहे, कारण ते ऑब्जेक्टच्या मूल्यावर परिणाम करणार्‍या घटकांची निवड निर्धारित करते आणि अशा प्रकारे बाजाराच्या वातावरणाशी संबंधित ऑब्जेक्टच्या ऑपरेशनशी संबंधित मालकाच्या (वापरकर्त्याच्या) कल्पनांवर आधारित तत्त्वांच्या इतर गटांची सामग्री तयार करते.
मसुद्याच्या राष्ट्रीय मानकांद्वारे ठळक केलेल्या मूलभूत तत्त्वांव्यतिरिक्त, मूल्यांकनकर्त्याला इतर तत्त्वांद्वारे मार्गदर्शन केले जाते:
ते चार श्रेणींमध्ये वेगळे केले जाऊ शकतात:

1. वापरकर्त्याच्या धारणांवर आधारित तत्त्वे;
2. सुविधेच्या ऑपरेशनशी संबंधित तत्त्वे;
3. बाह्य बाजार वातावरणाशी संबंधित तत्त्वे;
4. सर्वात प्रभावी वापराचे तत्त्व.

मूल्याचे मूल्यांकन एका विशिष्ट विषयाद्वारे केले जाते - मूल्यांकनकर्ता, म्हणून, हा निर्णय नेहमीच व्यक्तिनिष्ठ असतो. तथापि, बाजाराला मूल्याचे सर्वात वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन आवश्यक आहे.

मूल्यांकन परिणामाची जास्तीत जास्त वस्तुनिष्ठता सुनिश्चित करण्यासाठी, मूल्यमापनकर्त्याने काही सामान्यतः वैध पद्धतशीर नियम आणि दृष्टिकोनांवर अवलंबून असणे आवश्यक आहे. रिअल इस्टेटच्या मूल्याचे मूल्यांकन करण्याची तत्त्वे अशा नियमांप्रमाणे कार्य करतात.

रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची तत्त्वे- आर्थिक सिद्धांताच्या तत्त्वांवर आधारित पद्धतशीर नियम आणि मूल्यमापनातील संचित व्यावहारिक अनुभवाचे सामान्यीकरण, रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये अंतर्भूत घटकांची संपूर्ण विविधता रिअल इस्टेटच्या मूल्यावर कसा परिणाम करते हे लक्षात घेण्यास अनुमती देते.

रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची तत्त्वे आर्थिक सिद्धांताच्या तत्त्वांवर आधारित आहेत, वस्तू (रिअल इस्टेट) आणि प्रक्रिया (मूल्य मूल्यांकन) च्या गरजा आणि वैशिष्ट्ये लक्षात घेऊन बदललेले आहेत.

आज सर्वात सामान्य आहे रिअल इस्टेट मूल्यांकन तत्त्वांचे खालील वर्गीकरण, जे खालील तार्किक सूत्रावर आधारित आहे.

मालमत्तेचे मूल्यांकन- ही एक अशी प्रक्रिया आहे ज्याने बाजारातील परिस्थितीतील मालमत्तेशी संबंधित व्यवहाराच्या विषयांचा (अधिग्रहित करणारा आणि विक्रेता) परस्परसंवाद विचारात घेतला पाहिजे.

परिणामी, तीन घटक आहेत: व्यवहाराचा विषय, व्यवहाराची वस्तू (ज्याची वैशिष्ट्ये विक्रेत्याची स्थिती प्रतिबिंबित करतात) आणि बाजारातील वातावरण. यावरून तत्त्वांचे तीन गट आढळतात:

• वापरकर्त्यांच्या धारणांवर आधारित तत्त्वे;
• रिअल इस्टेटशी संबंधित तत्त्वे;
• बाजार वातावरणाशी संबंधित तत्त्वे.

वेगळा उभा राहतो रिअल इस्टेटच्या सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापराचे तत्त्व.

या तत्त्वांचे सार थोडक्यात सांगू.

पहिला गट - वापरकर्त्याच्या धारणांवर आधारित तत्त्वे: उपयुक्ततेचे तत्त्व, प्रतिस्थापनाचे तत्त्व, अपेक्षांचे तत्त्व.

उपयुक्ततेचे तत्त्व. या तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की एखाद्या मालमत्तेचे मूल्य केवळ त्याच्या वापरकर्त्यासाठी उपयुक्त ठरू शकते. युटिलिटी म्हणजे दिलेल्या मालमत्तेची विशिष्ट वेळी दिलेल्या ठिकाणी वापरकर्त्याच्या गरजा पूर्ण करण्याची क्षमता.

त्याच वेळी, मालमत्तेद्वारे पूर्ण केलेल्या गरजा खूप वैविध्यपूर्ण असू शकतात:

• कमोडिटी म्हणून रिअल इस्टेटची गरज;
• उत्पादनाचे साधन म्हणून रिअल इस्टेटची गरज;
• समृद्धी आणि प्रतिष्ठेचे प्रतीक म्हणून रिअल इस्टेटची गरज.

प्रतिस्थापन तत्त्व. या तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की वाजवी संभाव्य मालक मालमत्तेसाठी किमान किंमतीपेक्षा जास्त पैसे देणार नाही ज्यासाठी समान मालमत्ता खरेदी किंवा बांधली जाऊ शकते (वेळ घटक लक्षात घेऊन). परिणामी, मूल्यवान वस्तूचे कमाल मूल्य समान वस्तूच्या किमान खरेदी किंमतीद्वारे निर्धारित केले जाते. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचे तीनही दृष्टिकोन या तत्त्वावर एक किंवा दुसर्‍या अंशावर आधारित आहेत: तुलनात्मक (बाजार) दृष्टीकोन, खर्च-आधारित दृष्टीकोन आणि उत्पन्न दृष्टिकोन.

दृष्टिकोनातून तुलनात्मक दृष्टीकोन या तत्त्वाच्या वापराचा अर्थ असा आहे की, पर्यायी संधींची उपलब्धता लक्षात घेता, दिलेल्या वस्तूचे बाजार मूल्य समान अटी व शर्तींसह पर्यायी स्वीकार्य बदली घेण्याच्या किंमतीद्वारे निर्धारित केले जाते.

दृष्टिकोनातून खर्चाचा दृष्टीकोन प्रतिस्थापनाच्या तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की कोणताही तर्कसंगत खरेदीदार एखाद्या मालमत्तेसाठी समान मालमत्तेच्या बांधकामावर खर्च करेल त्यापेक्षा जास्त पैसे देणार नाही (बांधकाम वेळ आणि या संबंधात संभाव्य नुकसान लक्षात घेऊन).

दृष्टिकोनातून उत्पन्नाचा दृष्टीकोन प्रतिस्थापनाच्या तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की एखाद्या वस्तूचे बाजार मूल्य प्रभावी भांडवली गुंतवणुकीच्या पातळीवर सेट केले जाते, जे (जोखीम लक्षात घेऊन) दिलेल्या वस्तूच्या नफ्याइतकी नफा प्रदान करते.

अपेक्षांचे तत्व. तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की प्राप्तकर्ता नेहमी रिअल इस्टेटच्या संपादनास विशिष्ट फायद्यांच्या पावतीशी जोडतो, ज्याचा सर्वात स्पष्ट प्रकार म्हणजे ऑब्जेक्टद्वारे व्युत्पन्न केलेले उत्पन्न. त्यानुसार, उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या वस्तूचे मूल्य या वस्तूच्या वापरातून आणि त्यानंतरच्या विक्रीतून अपेक्षित असलेल्या रोख प्रवाहाच्या रकमेद्वारे निर्धारित केले जाते.

ऑब्जेक्टचे मूल्य हे भविष्यातील रोख प्रवाहाचे कार्य आहे जे त्यांच्या वर्तमान मूल्यापर्यंत कमी केले जाते.

मूल्यमापन तत्त्वांचा दुसरा गट आहे मालमत्तेशी संबंधित तत्त्वे(जमीन, सुधारणा आणि त्यांच्या परस्परसंवादांसह):

• जमिनीच्या अवशिष्ट उत्पादकतेचे तत्त्व;
• सीमांत उत्पादकतेचे तत्त्व (योगदानाचे तत्त्व);
• उत्पन्न वाढवण्याचे आणि कमी करण्याचे सिद्धांत;
• शिल्लक तत्त्व;
• आर्थिक आकाराचे तत्त्व;
• आर्थिक विभागणीचे तत्व.

जमिनीच्या अवशिष्ट उत्पादकतेचे तत्त्व. हे तत्त्व उत्पादनाच्या घटकांच्या सिद्धांतावर आधारित आहे, त्यानुसार उत्पादन प्रक्रियेत तयार केलेले उत्पादन हे भांडवल, जमीन आणि जमीन यांच्या परस्परसंवादाचा परिणाम आहे (याची आधीच अध्याय 5 मध्ये तपशीलवार चर्चा केली आहे).

त्यानुसार, तयार केलेल्या उत्पादनाची किंमत ही उपकरणे, साहित्य, मजूर खर्च, आवश्यक नफा आणि जमीन (भाड्याने) श्रेय असलेल्या उत्पन्नाची हस्तांतरित किंमत आहे.

भाडे (जमिनीचे श्रेय असलेले उत्पन्न) हे एकीकडे मालमत्तेद्वारे व्युत्पन्न झालेल्या एकूण उत्पन्नातील फरक आणि दुसरीकडे जमीन नसलेल्या घटकांना (भांडवल आणि श्रम) मिळणाऱ्या उत्पन्नामधील फरकाच्या समान आहे. दुस-या शब्दात सांगायचे तर, भाडे हे जमिनीच्या उत्पादनाच्या गैर-जमीन घटकांच्या खर्चाची परतफेड केल्यानंतर आणि त्यांना "सभ्य" (बाजार पातळीशी संबंधित) मोबदला मिळाल्यानंतर जमिनीवर जमा होणारे अवशिष्ट उत्पन्न दिसते.

सीमांत उत्पादकतेचे तत्त्व (योगदान तत्त्व ). योगदान ही रक्कम आहे ज्याद्वारे कोणत्याही घटकाच्या उपस्थितीमुळे किंवा अनुपस्थितीमुळे वस्तूचे मूल्य वाढते किंवा कमी होते. शिवाय, अशा वाढीची (कमी) परिमाण त्याच्या निर्मितीच्या खर्चापेक्षा जास्त आणि कमी दोन्ही असू शकते. त्यानुसार योगदान देता येईल सकारात्मक - मूल्यातील वाढ ही खर्चाच्या वाढीपेक्षा जास्त आहे आणि नकारात्मक - खर्चातील वाढ मूल्यातील वाढीपेक्षा जास्त आहे.

उत्पन्न वाढवणे आणि कमी करणे हे तत्त्व. या तत्त्वाचा सार असा आहे की भांडवल आणि श्रमाचे अतिरिक्त भाग जमिनीत जोडले गेल्यास, नफा एका विशिष्ट मर्यादेपर्यंत वाढत्या दराने वाढेल. याच्या बाहेर, जरी उत्पन्नाची वाढ चालू असली तरी, ती मंद गतीने आहे, ज्यामुळे परिणाम अशी परिस्थिती आहे ज्यामध्ये अतिरिक्त उत्पन्न हे प्राप्त करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या खर्चापेक्षा कमी आहे. हे तत्त्व किरकोळ उत्पादकतेच्या नियमावर आधारित आहे, त्यानुसार ज्या परिस्थितीत उत्पादनाचा एकच घटक बदलतो तेव्हा उत्पादनातील वाढ सुरुवातीला वाढते, परंतु एका विशिष्ट पातळीनंतर घसरण सुरू होते, तर घटकातील वाढ अपरिवर्तित राहते. हे उघड आहे की जोपर्यंत उत्पन्नातील वाढ खर्चाच्या वाढीपेक्षा जास्त आहे तोपर्यंत जमिनीतील गुंतवणूक वाढवणे योग्य आहे.

समतोल तत्त्व (शिल्लक ). प्रत्येक प्रकारच्या जमिनीच्या वापरासाठी, उत्पादन घटकांमधील इष्टतम मूल्य आणि गुणोत्तर आहे जे जास्तीत जास्त जमिनीचे मूल्य सुनिश्चित करतात. जर जमिनीवर उत्पादनाचे पुरेसे अतिरिक्त-जमीन घटक लागू केले गेले नाहीत, तर ते "अवपरयुक्त" आहे, म्हणजे. त्याच्या संपादनाची किंमत कुचकामी आहे. जर जमीन "ओव्हरलोड" असेल, तर अनावश्यक सुधारणांमध्ये केलेली गुंतवणूक कुचकामी ठरते. कोणत्याही परिस्थितीत, जमीन वापराची कार्यक्षमता उत्पादन घटकांच्या इष्टतम गुणोत्तरापेक्षा कमी आहे.

आर्थिक आकाराचे तत्त्व. हे तत्त्व संतुलनाच्या तत्त्वाची उलट बाजू आहे. जर समतोलपणाचे तत्त्व असे म्हणते की जमिनीच्या भूखंडाच्या दिलेल्या आकारासाठी विशिष्ट इष्टतम अतिरिक्त-जमीन घटक आहेत जे ऑब्जेक्टचे जास्तीत जास्त मूल्य सुनिश्चित करतात, तर आर्थिक आकाराचे तत्त्व असे गृहीत धरते की विशिष्ट विकासाच्या अंमलबजावणीसाठी पर्यायामध्ये नेहमी ठराविक प्रमाणात जमीन असते जी दिलेल्या ठिकाणी बाजाराच्या परिस्थितीनुसार जमिनीच्या वापराचे इष्टतम प्रमाण सुनिश्चित करते.

आर्थिक विभागणीचे तत्व. मालमत्तेचे एकूण मूल्य वाढवण्यासाठी वास्तविक मालमत्ता अधिकार एकत्र केले पाहिजेत. रिअल इस्टेटच्या विशिष्ट वापरासाठी हक्कांची पुरेशीता किंवा अतिरेक निश्चित करण्यासाठी हे तत्त्व वापरले जाऊ शकते. तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की स्थावर मालमत्तेचे अधिकार अशा प्रकारे विभागले जावे आणि एकत्र केले जावे जेणेकरून मालमत्तेचे एकूण मूल्य वाढेल.

मूल्यमापन तत्त्वांचा तिसरा गट आहे बाजार वातावरणाशी संबंधित तत्त्वे:

• अवलंबित्व तत्त्व;
• पत्रव्यवहाराचे तत्त्व;
• पुरवठा आणि मागणी तत्त्व;
• स्पर्धेचे तत्व;
• बदलाचे तत्व.

अवलंबित्वाचे तत्व. या तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की रिअल इस्टेट ऑब्जेक्टचे मूल्य ज्यामध्ये विशिष्ट पॅरामीटर्स असतात आणि ते एका विशिष्ट मार्गाने किंवा दुसर्‍या प्रकारे वापरले जाते ज्यामध्ये ऑब्जेक्ट स्थित आहे त्या बाह्य वातावरणावर अवलंबून असते. त्याच वेळी, आसपासच्या इमारतींचे स्वरूप, आर्थिक, पर्यावरणीय आणि इतर घटक पर्यावरणीय घटक म्हणून कार्य करतात.

रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करताना, मूल्यमापनकर्त्याने मालमत्तेचे स्थान ग्राहकांसाठी त्याच्या मूल्यावर कसा परिणाम करते आणि दिलेल्या बाह्य वातावरणात कोणता वापर पर्याय सर्वात प्रभावी असू शकतो हे निर्धारित करणे आवश्यक आहे (उदाहरणार्थ, कार्यालय म्हणून परिसर वापरण्यास नकार द्या आणि त्याचा वापर करा. किरकोळ जागा).

पत्रव्यवहाराचे तत्व. या तत्त्वाचा सार असा आहे की मालमत्तेची वैशिष्ट्ये - आर्किटेक्चरल आणि नियोजन उपाय, सुविधा आणि सेवांची पातळी - एकमेकांशी सुसंगत आणि बाजाराच्या गरजा आणि अपेक्षा पूर्ण करणे आवश्यक आहे.

शहरी नियोजन निर्णय घेताना, विविध श्रेणींच्या वस्तूंना लागू होणाऱ्या आवश्यकता ठरवताना आणि ऑब्जेक्टचे सर्व घटक एकमेकांशी सुसंगत असल्याचे गृहीत धरताना हे तत्त्व महत्त्वाचे आहे.

हे तत्त्व एका अतिशय महत्त्वाच्या, सोप्या आणि त्याच वेळी जटिल सूत्रात अवतरलेले आहे:

किंमत = गुणवत्ता = ग्राहक.

प्रत्येक प्रकारासाठी आणि रिअल इस्टेटच्या प्रत्येक श्रेणीसाठी हे सूत्र त्याच्या स्वतःच्या विशिष्ट सामग्रीसह भरलेले असणे आवश्यक आहे. आणि मूल्यमापनकर्ता किंवा इतर व्यावसायिक बाजारातील सहभागी - दलाल, विकासक - हे कनेक्शन किती प्रमाणात समजते, ते त्याच्या क्रियाकलापांमध्ये किती अचूकपणे यशस्वी होईल यावर अवलंबून असते.

पत्रव्यवहाराच्या तत्त्वाचे उल्लंघन प्रतिगमन आणि प्रगती यासारख्या प्रक्रियांद्वारे स्वतःला प्रकट करते. रिग्रेशन या वस्तुस्थितीमध्ये दिसून येते की ज्या वस्तूमध्ये अनावश्यक सुधारणा आहेत त्या वस्तूचे मूल्य अपरिहार्यपणे कमी होईल जर आसपासच्या इमारती लक्षणीयरीत्या खालच्या वर्गाच्या असतील.

मागणी आणि पुरवठा तत्त्व. या तत्त्वाचा अर्थ असा आहे की रिअल इस्टेटच्या किमती शेवटी बाजारातील मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील संबंधांवरून निर्धारित केल्या जातात.

एखाद्या वस्तूचे मूल्य ठरवताना, मूल्यमापनकर्त्याने हे समजून घेतले पाहिजे की रिअल इस्टेट मार्केटमधील पुरवठा आणि मागणीवर ते कोणते घटक आणि कसे प्रभाव पाडतात, या घटकांमध्ये कोणते बदल होऊ शकतात आणि हे बदल या मालमत्तेच्या मूल्यावर कसा परिणाम करतात.

बाजारातील पुरवठ्याची कमी लवचिकता, पुरवठा आणि मागणीच्या शक्तींचा प्रतिकार करणार्‍या घटकांची उपस्थिती (उदाहरणार्थ, स्थानिक प्रशासनाच्या प्रभावाखाली नवीन विकसक खेळाडूंना बाजारपेठेत प्रवेश करण्याच्या मर्यादित संधी) यासारख्या परिस्थिती देखील विचारात घेतल्या पाहिजेत.

स्पर्धेचे तत्व. रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये उद्योगांमध्ये आणि उद्योगांमधील नफा समानीकरणाकडे नेणारी शक्ती म्हणून स्पर्धेच्या भूमिकेचे मूल्यमापनकर्त्याच्या आकलनामध्ये तत्त्वाची सामग्री असते.

या तत्त्वाचे पालन केल्याने अति-उच्च नफ्यावरील डेटाकडे विशेष लक्ष देणे आवश्यक आहे, कारण स्पर्धेमुळे उद्योगाची सरासरी पातळी कमी झाली पाहिजे. अत्यंत उच्च नफ्याचे औचित्य काय आहे, त्यांचा प्रवाह किती काळ असू शकतो आणि त्याच्या पावतीशी संबंधित जोखीम काय आहेत हे मूल्यांकनकर्त्याने शोधले पाहिजे.

बदलाचे तत्व. रिअल इस्टेटचे मूल्यमापन करताना, हे लक्षात घेणे आवश्यक आहे की ऑब्जेक्ट स्वतः आणि त्याच्या सभोवतालचा परिसर दोन्ही विकसित होत असताना विविध टप्प्यांतून जातो. रिअल इस्टेट वस्तूंच्या विकासामध्ये, त्यांचे कॉम्प्लेक्स आणि संपूर्णपणे बाजार, उत्पत्ती, वाढ, स्थिरीकरण आणि घट यासारखे टप्पे ओळखले जाऊ शकतात. रिअल इस्टेटचे मूल्य निश्चित करताना मूल्यमापनकर्त्याने विकासाचे चक्रीय स्वरूप विचारात घेतले पाहिजे, जे कालांतराने अपरिहार्यपणे बदलते. मूल्याचे कोणतेही मूल्यांकन विशिष्ट तारखेनुसार केले जाणे आवश्यक आहे.

वर नमूद केलेल्या विशिष्ट तत्त्वांबरोबरच, मूल्यमापनकर्त्याने असे गृहीत धरले पाहिजे की वाजवी अधिग्रहक मालमत्ता सर्वोत्तम संभाव्य मार्गाने वापरेल, जे NNEI तत्त्वामध्ये दिसून येते.

सर्वोत्कृष्ट आणि सर्वात कार्यक्षम वापर हा संभाव्य आणि न्याय्य, भौतिकदृष्ट्या शक्य, कायदेशीरदृष्ट्या सक्षम, व्यवहार्य आणि आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आणि जमिनीचे सर्वोच्च मूल्य किंवा सर्वोच्च वर्तमान मूल्य प्रदान करणारा, संभाव्य आणि न्याय्यांमधून निवडलेला मालमत्ता वापरण्याचा असा पर्याय आहे. वस्तू

मूल्यमापनकर्त्यासाठी, NNEI तत्त्वाचे पालन करणे म्हणजे त्याची सर्व गणना आणि मूल्यांकन ऑब्जेक्ट वापरण्यासाठी या पर्यायावर तंतोतंत आधारित असणे आवश्यक आहे.

सर्वोत्तम वापर प्रकरणाचे विश्लेषण करताना, आपण खालील परिस्थितीकडे देखील लक्ष दिले पाहिजे.

प्रथम, त्याच्या शुद्ध स्वरूपात, सर्वोत्तम वापराचे तत्त्व उत्पन्न-उत्पादक रिअल इस्टेटवर लागू होते, म्हणजे. उत्पन्न मिळविण्यासाठी खरेदी केलेले एक (त्याच्या कार्यात्मक हेतूकडे दुर्लक्ष करून).

दुसरे म्हणजे, वापर केस वास्तववादी दृष्ट्या शक्य असले पाहिजे आणि सट्टा नाही, म्हणजे. जमीन प्लॉट विकसित करण्यासाठी सर्व सैद्धांतिकदृष्ट्या कल्पना करण्यायोग्य पर्यायांमधून जाणे अजिबात आवश्यक नाही; तुलनात्मक पर्यायांची निवड बाजारपेठेची स्थिती आणि जमिनीच्या भूखंडाच्या वास्तविक मूल्यांकनावर आधारित असावी.

तिसरे, सर्वोत्तम वापर कायमस्वरूपी टिकत नाही. कालांतराने, आसपासच्या इमारती आणि वाहतूक मार्गांच्या स्वरूपातील बदलांच्या प्रभावाखाली, सर्वोत्तम वापराचा पर्याय अपरिहार्यपणे बदलेल. हे किती लवकर होईल हा एकच प्रश्न आहे आणि दीर्घकालीन या किंवा त्या वापराच्या केसची निवड किती योग्य आहे यावर हे अवलंबून आहे. हे देखील लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे की ज्याप्रमाणे वातावरणाचा वस्तूवर प्रभाव पडतो, त्याचप्रमाणे ती वस्तू पर्यावरणावर प्रभाव टाकते आणि स्वतः नंतरचा भाग बनते.

चौथे, एक सामान्य नियम म्हणून, सर्वोत्तम वापर पर्याय निसर्गात पूरक असावा, सभोवतालच्या विकासास पूरक असावा. तथापि, पूरकतेचे तत्त्व योग्यरित्या समजून घेतले पाहिजे. प्रत्येक दिलेल्या प्रकरणात त्याची स्वतःची अभिव्यक्ती असते. उदाहरणार्थ, याचा अर्थ निवासी शेजारच्या दुसर्‍या निवासी इमारतीचे बांधकाम असा होऊ शकतो, परंतु याचा अर्थ निवासी परिसरात शॉपिंग कॉम्प्लेक्सचे बांधकाम आणि तत्सम इमारतींमध्ये शॉपिंग कॉम्प्लेक्सचे बांधकाम असा देखील होऊ शकतो.

पाचवे, रिकाम्या (अविकसित) भूखंडांचे मूल्यांकन करण्यासाठी संपूर्ण तत्त्व उत्तम प्रकारे लागू केले जाते, ज्यासाठी वापराच्या पर्यायांची कमाल श्रेणी शक्य आहे. हे शक्य आहे की शेजारी जोडून साइटचा विस्तार करणे आवश्यक असलेला सर्वोत्तम वापर असू शकतो. या प्रकरणात, आपण अतिरिक्त जमीन संपादन करण्याच्या खर्चाची आणि अधिग्रहित लाभांची तुलना करण्याबद्दल बोलले पाहिजे.

जर आपण एखाद्या बिल्ट-अप साइटबद्दल बोलत आहोत, तर सर्वोत्तम वापराच्या तत्त्वाच्या वापरामध्ये विद्यमान सुधारणा वापरण्यासाठी भिन्न पर्यायांची तुलना करणे आणि त्यांच्या आधुनिकीकरणासाठी पर्यायांची तुलना करणे या दोन्ही गोष्टींचा समावेश असू शकतो. कोणत्याही परिस्थितीत, निव्वळ वर्तमान मूल्याची गणना करण्याच्या पद्धती वापरून, विशिष्ट पर्यायाशी संबंधित खर्च आणि त्यातून मिळू शकणारे उत्पन्न या दोन्हीचा अंदाज लावणे आवश्यक आहे.

• सर्वोत्कृष्ट वापराच्या संकल्पनेची सामग्री पूर्वी रेखांकित करण्यात आली होती, चॅप पहा. 5 पाठ्यपुस्तके.

यंत्रसामग्री आणि उपकरणांच्या मूल्यांकनासाठी पद्धतशीर तत्त्वे आणि दृष्टिकोन.

असे सध्याचे मत आहे व्यापक आर्थिक अर्थाने मूल्य म्हणजे एखाद्या वस्तूच्या मूल्याची आर्थिक अभिव्यक्ती आणि विशिष्ट वेळी त्याच्याशी संबंधित मालमत्ता अधिकार.अशाप्रकारे, मूल्य किंवा उपयुक्तता ही वस्तूची किंमत ठरवणारी मालमत्ता आहे. याचा अर्थ असा की एखाद्या वस्तूच्या मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी, सर्वप्रथम त्याच्या उपयुक्ततेचे मूल्यांकन करणे आणि ऑब्जेक्टच्या ऑपरेशनच्या परिणामांमध्ये कमीतकमी काही प्रमाणात स्वारस्य असलेल्या सर्व प्रतिपक्षांच्या गरजांचे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे.

एक वैज्ञानिक शिस्त म्हणून मूल्यमापन सिद्धांत इतर अनेक आर्थिक विषयांशी जवळून संबंधित आहे. उत्पादनाच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी, बाजाराची स्थिती, त्याचे स्वरूप, क्षमता, विभाग आणि ट्रेंड यांचे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. हे स्पष्ट आहे की या समस्येचे निराकरण करताना वैज्ञानिक विपणनाच्या पद्धती आणि तरतुदींशिवाय हे करणे अशक्य आहे. गुंतवणूकदारांच्या वर्तनाचा अभ्यास करताना आणि मालमत्तेच्या मालकाकडून भविष्यातील उत्पन्न निश्चित करताना, गुंतवणूक विश्लेषणाच्या पद्धती वापरणे आवश्यक आहे.

मूल्यांकनकर्ता त्याच्या क्रियाकलापांमध्ये किमतींवरील बाजार माहितीचा सक्रियपणे वापर करतो, म्हणजे. ते किंमत प्रक्रियेचे परिणाम वापरते. वैयक्तिक पद्धती वापरताना, मूल्यांकनकर्ता संभाव्य किंमत प्रक्रियेचे अनुकरण करण्याचा प्रयत्न करतो.

मूल्यांकनाचा उद्देश त्याच्या ग्राहकाद्वारे निर्धारित केला जातो. या प्रकरणात, मूल्यांकनाचा ग्राहक मालमत्तेचा मालक, त्याचा संभाव्य खरेदीदार, तसेच मालमत्तेचे बाजार किंवा विशेष मूल्य निश्चित करण्यात स्वारस्य असलेला तृतीय पक्ष असू शकतो.

मूल्यमापनकर्त्याने तपशीलवार मूल्यांकन अहवाल तयार करणे आणि ग्राहकांना मिळालेल्या निकालांचे समर्थन करणे बंधनकारक आहे. त्याने त्याची गणना प्रदान करणे आणि दस्तऐवजीकरण करणे आवश्यक आहे. म्हणून, मूल्यमापन करताना, अग्रगण्य भूमिका तज्ञांची प्रारंभिक माहिती शोधण्याची, तिचे विश्लेषण करण्याची आणि सामान्यतः स्वीकारल्या जाणार्‍या पद्धती वापरून आवश्यक मूल्याची गणना करण्याची क्षमता असते. अशा प्रकारे, मूल्यांकनकर्ता अहवालात अंतर्ज्ञान आणि त्याच्या स्वतःच्या व्यक्तिनिष्ठ भावनांचा संदर्भ घेऊ शकत नाही.

विज्ञान म्हणून मूल्यांकन आर्थिक सिद्धांत आणि इतर संबंधित विज्ञानांच्या अनेक मूलभूत तरतुदींवर आधारित आहे. या तरतुदी, काही विशिष्ट नियमांच्या स्वरूपात ज्या मूल्याचे मूल्यांकन करताना विचारात घेतल्या पाहिजेत, त्यांना मूल्यमापनाची सामान्य आर्थिक तत्त्वे म्हणतात. ही तत्त्वे अमेरिकन रिअल इस्टेट मूल्यांकनकर्ते जे. फ्रीडमन आणि एन. ऑर्डवे यांनी तयार केलेली पहिली तत्त्वे होती. सर्व प्रकारच्या मालमत्तेसाठी त्यांच्या मूलभूत पैलूमध्ये मूल्यांकनाची सामान्य आर्थिक तत्त्वे समान आहेत, परंतु त्याच वेळी, यंत्रसामग्री, उपकरणे आणि वाहनांच्या संबंधात, त्यांचे व्यावहारिक अर्थ काहीसे बदलते, उदाहरणार्थ, रिअल इस्टेटच्या विपरीत.

अशी शिफारस केली जाते की यंत्रसामग्री आणि उपकरणांचे मूल्यांकन सामान्यतः स्वीकारल्या गेलेल्या संकल्पना आणि तत्त्वांनुसार केले जावे. अंतर्भूत, विशेषतः, आंतरराष्ट्रीय आणि देशांतर्गत मूल्यांकन मानकांमध्ये. ही तत्त्वे एक वस्तू म्हणून मालमत्तेच्या संपादन आणि मालकीमधील हितसंबंधांचा विचार करतात, ज्याच्या मूल्यांकनामध्ये आर्थिक सिद्धांताच्या संबंधित तरतुदी लागू केल्या जातात आणि मूल्यांकनाची खालील तत्त्वे तयार केली जातात:

1. पुरवठा आणि मागणी तत्त्व;

2. बदलाचे तत्व;

3. स्पर्धेचे तत्त्व;

4. प्रतिस्थापन तत्त्व;

5. योगदान तत्त्व;

6. सीमांत उपयुक्ततेचे तत्त्व;

7. सर्वात प्रभावी वापराचे तत्त्व;

8. पत्रव्यवहाराचे तत्त्व;

9. अपेक्षा तत्त्व;

10. उत्पादन घटकांच्या प्रभावाखाली मूल्य निर्मितीचे सिद्धांत;

मूल्यमापन तत्त्वे खालील तीन गटांमध्ये विभागली जाऊ शकतात:

- मालमत्ता मालकाच्या विचारांवर आधारित तत्त्वे;

- ऑब्जेक्टच्या कार्यप्रणालीच्या घटकांद्वारे निर्धारित केलेली तत्त्वे आणि मालमत्तेच्या इतर वस्तूंसह त्याचा परस्परसंवाद;

- बाजार वातावरणाशी संबंधित तत्त्वे.

पहिला गटमालमत्ता मालकाच्या विचारांवर आधारित तत्त्वे समाविष्ट करतात.

उपयुक्ततेचा सिद्धांत एखाद्या वस्तूच्या मूल्याचा मुख्य निकष म्हणजे त्याची उपयुक्तता, म्हणजे. लोकांच्या काही गरजा पूर्ण करण्याची क्षमता. एखाद्या वस्तूचे मूल्य मूल्य असलेल्या उपयुक्ततेचा अभ्यास करणे म्हणजे कोणासाठी, कोणत्या उद्देशाने आणि कोणत्या गुणधर्मांमुळे ही वस्तू मनोरंजक आहे, तत्त्वतः त्याचा संभाव्य खरेदीदार (गुंतवणूकदार) कोण असू शकतो, वस्तूची उपयुक्तता कशी बदलू शकते हे निर्धारित करणे. भविष्यात आणि कोणत्या कारणांच्या प्रभावाखाली.

प्रतिस्थापन तत्त्व वस्तुची किंमत, जी संभाव्य खरेदीदार देऊ शकतो, या वस्तुची किंमत उद्देश आणि ग्राहक गुणधर्मांमध्ये समान असलेल्या वस्तूंच्या प्रचलित बाजार किमतींपेक्षा जास्त नसेल. या तत्त्वावर आधारित, मूल्यमापन सरावामध्ये मोठ्या प्रमाणावर वापरल्या जाणार्‍या तुलनात्मक दृष्टिकोन पद्धती तयार केल्या जातात, जेव्हा मूल्य समान वस्तूंच्या बाजारभावांशी तुलना करून निर्धारित केले जाते.

प्रतीक्षा तत्त्व खरेदीदाराच्या (गुंतवणूकदाराच्या) सध्याच्या काळात एखाद्या वस्तूच्या संपादनात किंवा उत्पादनामध्ये त्यांचा निधी गुंतवण्याच्या इच्छेवर जोर देते, भविष्यात या वस्तूच्या मालकीतून उत्पन्न (फायदे) मिळण्याची अपेक्षा आहे. हे तत्त्व ऑब्जेक्टच्या ऑपरेशन दरम्यान भविष्यातील उत्पन्नाचा अंदाज आणि खरेदीदार (गुंतवणूकदार) साठी गुंतवलेल्या भांडवलावर परताव्याच्या स्वीकार्य दराच्या आधारे वर्तमान वेळी ऑब्जेक्टचे मूल्य निर्धारित करण्याची शक्यता उघडते. हे मूल्यांकनासाठी उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनाच्या अंमलबजावणीसाठी पद्धतशीर आधार देते.

दुसरा गटऑब्जेक्टच्या कार्यप्रणालीच्या घटकांद्वारे निर्धारित केलेली तत्त्वे आणि मालमत्तेच्या इतर वस्तूंसह त्याच्या परस्परसंवादाचा समावेश होतो.

उत्पादन घटकांच्या प्रभावाखाली मूल्य निर्मितीचे सिद्धांत खालील प्रमाणे. मूल्यांकन अंतर्गत मशीन कॉम्प्लेक्स, ज्याच्या मदतीने कोणतेही उत्पादन तयार केले जाते किंवा कोणतेही कार्य केले जाते, ते एंटरप्राइझच्या उत्पादन प्रणालीमध्ये एक उपप्रणाली म्हणून मानले जाते, ज्याची नफा, आर्थिक सिद्धांतानुसार, चार घटकांद्वारे निर्धारित केली जाते. : जमीन, श्रम, भांडवल आणि व्यवस्थापन. निव्वळ उत्पन्न हे सर्व चार घटकांचे परिणाम आहे आणि म्हणून संपूर्ण उत्पादन प्रणालीचे मूल्य उत्पन्नाच्या अंदाजानुसार निर्धारित केले जाते. मशीन कॉम्प्लेक्सच्या किंमतीचा अंदाज लावण्यासाठी, तुम्हाला एकतर संपूर्ण सिस्टमच्या उत्पन्नाच्या निर्मितीमध्ये त्याचा हिस्सा (योगदान) स्थापित करणे आवश्यक आहे किंवा अवशिष्ट पद्धत लागू करणे आवश्यक आहे, म्हणजे. कॉम्प्लेक्सचे इच्छित मूल्य इतर मालमत्तेचे मूल्य (स्थावर मालमत्ता, जमीन, अमूर्त मालमत्ता आणि सद्भावना) संपूर्ण सिस्टमच्या मूल्यातून वजा करून प्राप्त केले जाते.

योगदान तत्त्व यंत्रसामग्री आणि उपकरणे यांच्या संबंधात असे आहे की एखाद्या वस्तूची कार्यक्षमता वाढवणाऱ्या अतिरिक्त उपकरणांसह सुसज्ज केल्याने वस्तूचे बाजार मूल्य या उपकरणांच्या खरेदी आणि स्थापित करण्याच्या खर्चापेक्षा जास्त प्रमाणात वाढू शकत नाही. ऑब्जेक्टच्या मूल्यात वाढ होण्यासाठी अतिरिक्त उपकरणांचे योगदान या उपकरणांच्या वापरामुळे वस्तूची नफा किती वाढेल हे निर्धारित केले जाते. उदाहरणार्थ, सहाय्यक ऑपरेशन्स स्वयंचलित करण्यासाठी तांत्रिक मशीन रोबोटसह सुसज्ज असल्यास, परिणामी तांत्रिक कॉम्प्लेक्सची किंमत संपूर्ण कॉम्प्लेक्सची उत्पादकता, विश्वासार्हता आणि कार्यक्षमतेद्वारे निर्धारित केली जाईल. अशा प्रकारे, मशीनचे कोणतेही अतिरिक्त घटक केवळ तेव्हाच न्याय्य ठरतात जेव्हा मशीनच्या मूल्यात परिणामी वाढ हे घटक मिळविण्याच्या खर्चापेक्षा जास्त असते.

शिल्लक तत्त्व (प्रमाणता) मशीन आणि उपकरणांच्या संबंधात, हे समजले पाहिजे की मशीन कॉम्प्लेक्समध्ये समाविष्ट असलेल्या सर्व वस्तू थ्रूपुट आणि इतर वैशिष्ट्यांच्या बाबतीत एकमेकांशी सुसंगत असणे आवश्यक आहे. जर हे तत्त्व पाळले नाही, तर कॉम्प्लेक्समध्ये एक किंवा अधिक वस्तू जोडल्याने उत्पादन क्षमतेत पुरेशी वाढ होत नाही आणि परिणामी, मशीन कॉम्प्लेक्सची किंमत.

सर्वोत्तम आणि सर्वोत्तम वापर तत्त्व - सर्वात प्रभावी वापर म्हणून परिभाषित केले आहे मालमत्तेचा बहुधा संभाव्य वापर जो भौतिकदृष्ट्या शक्य आहे, वाजवी न्याय्य आहे, कायदेशीरदृष्ट्या कायदेशीर आहे, आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे आणि परिणामी मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेचे मूल्य जास्तीत जास्त असेल

या तत्त्वानुसार, कोणत्याही मशीनचे मूल्यमापन करणे आवश्यक आहे, हे गृहीत धरून की ते त्याच्या हेतूसाठी वापरले जाते, मशीन वेळेत आणि शक्तीच्या दृष्टीने पूर्णपणे लोड केले जाते, देखभाल आणि दुरुस्तीचे नियम पाळले जातात, सामान्य ऑपरेशन राखले जाते. , आणि ऑपरेटिंग कर्मचार्‍यांकडे योग्य पात्रता आहे. या तत्त्वाचे निरीक्षण करण्यात अडचणी उद्भवतात जेव्हा बहु-कार्यक्षमता असलेल्या वस्तूंचे किंवा अनुप्रयोगाच्या अनेक क्षेत्रांचे मूल्यांकन केले जाते. उदाहरणार्थ, ट्रॅक्टर बांधकाम साइटवर, शेतीच्या कामात आणि औद्योगिक उपक्रमात वापरला जाऊ शकतो. अर्जाच्या प्रत्येक क्षेत्रात ट्रॅक्टरची नफा वेगळी आहे आणि त्यानुसार अंदाजे किंमत वेगळी असेल. ट्रॅक्टरचे मूल्यमापन करण्यासाठी बेस ऍप्लिकेशन म्हणून, मूल्यमापनकर्ता एक निवडेल ज्यामध्ये या मशीनची कार्यक्षमता पूर्णपणे लक्षात येईल.

तिसऱ्या गटालाबाजाराच्या वातावरणाशी थेट संबंधित तत्त्वांचा समावेश होतो.

मागणी आणि पुरवठा तत्त्व खरेदीदारांच्या (गुंतवणूकदारांच्या) वेगवेगळ्या श्रेणींद्वारे समान वस्तूचे मूल्य वेगळ्या पद्धतीने दिले जाते. उदाहरणार्थ, एखाद्या आरामदायी प्रवासी कारची शहरात खूप किंमत असते, परंतु तीच कार ग्रामीण रहिवाशांसाठी फारशी महत्त्वाची नसते, विशेषत: रस्त्याच्या बाहेरच्या परिस्थितीत. एखाद्या विशिष्ट प्रदेशात अनेक औद्योगिक उपक्रम असल्यास, स्थानिक प्रादेशिक बाजारपेठेत मशीन टूल्स, प्रेस आणि इतर तांत्रिक मशीनची मागणी वाढेल आणि त्यानुसार, या उपकरणांच्या किंमती कमी होणार नाहीत. या तत्त्वानुसार, मूल्यांकन प्रक्रियेचा एक अनिवार्य घटक बाजार विश्लेषण असणे आवश्यक आहे, बाजाराच्या मागणीसह मूल्यांकन केलेल्या वस्तूचे अनुपालन स्थापित करणे. किंमतीच्या सिद्धांतावरून हे ज्ञात आहे की सामान्यपणे कार्यरत असलेल्या बाजारातील किमती स्थिर असतात आणि समतोल पातळीवर असतात ज्यामध्ये मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील पत्रव्यवहार असतो. समतोल किंमतींना सहमती, वाजवी किमती देखील म्हटले जाऊ शकते जे विक्रेते आणि खरेदीदार दोघांनाही तितकेच फायदेशीर आहेत. या किंमतींवर मोजलेले मूल्य देखील वाजवी मूल्य बनते.

स्पर्धेचे स्वरूप विचारात घेण्याचे तत्व कमोडिटी मार्केट्स स्पर्धेचे स्वरूप आणि स्थिती आणि त्यानुसार त्यांच्या मक्तेदारीच्या प्रमाणात लक्षणीय भिन्न असू शकतात. स्पर्धेचे स्वरूप किंमत प्रक्रियेत दिसून येते. अशा प्रकारे, मक्तेदारी असलेल्या बाजारपेठेत, किमती सामान्यतः मक्तेदाराच्या बाजूने विकृत केल्या जातात आणि त्यात त्याच्या नफ्यातील वाढीव वाटा असतो. मुक्त स्पर्धात्मक बाजारपेठेत, गुंतवणुकीवरील परतावा समान केला जातो आणि किमतींमधील विक्रीवरील परतावा अंदाजे स्थिर पातळीवर राखला जातो. स्पर्धेमुळे, किमतींची आर्थिक रचना स्थिर आणि पारदर्शक बनते, यामुळे मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी किंमत आणि तुलनात्मक दृष्टिकोन वापरण्याची शक्यता उघडते.

मूल्याच्या बदलाचे (गतिशीलता) तत्त्व कालांतराने एकाच वस्तूच्या मूल्यातील परिवर्तनशीलतेचा घटक विचारात घेणे आवश्यक आहे. देशातील सामान्य आर्थिक चलनवाढ, तसेच वैयक्तिक कमोडिटी मार्केटच्या संरचनेत होणारे बदल, किंमती आणि त्यानुसार, खर्चात बदल घडवून आणतात. हे मूल्याच्या प्रत्येक मूल्यांकनामध्ये मूल्यांकनाच्या तारखेचे संकेत असणे आवश्यक आहे, उदा. कॅलेंडर वेळेतील बिंदूबद्दल ज्यासाठी किंमत निर्धारित केली जाते.

ऑब्जेक्टच्या उपयुक्ततेबद्दल वापरकर्त्याच्या धारणांवर आधारित तत्त्वे

वापरकर्ता-आधारित तत्त्वांमध्ये उपयुक्तता, प्रतिस्थापन आणि अपेक्षा (आकृती 3.2) या तत्त्वांचा समावेश होतो.

तांदूळ. ३.२. वापरकर्ता-आधारित तत्त्वे

सर्व सहाय्यक तत्त्वांमध्ये साम्य आहे ते म्हणजे प्रश्नातील मालमत्तेची उपयुक्तता आणि उत्पादकता यावर त्यांचा स्पष्ट किंवा अस्पष्ट प्रभाव. परिणामी, असा युक्तिवाद केला जाऊ शकतो की मालमत्तेची उपयुक्तता मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेच्या मूल्यावर परिणाम करणार्‍या सर्व बाजार घटकांचा एकूण परिणाम व्यक्त करते.

युटिलिटी म्हणजे दिलेल्या ठिकाणी आणि दिलेल्या कालावधीत वापरकर्त्याच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी मालमत्तेची क्षमता.

रिअल इस्टेटमध्ये रहिवासी, मालक आणि भाडेकरू यांच्यासाठी वेगवेगळे उपयुक्त फायदे आहेत. वैयक्तिक मालकीची निवासी रिअल इस्टेट मालकाची राहण्याच्या जागेची गरज वेगवेगळ्या प्रमाणात सोयीनुसार पूर्ण करते. सुविधांच्या गुणवत्तेमुळे मालमत्तेचा मालक किंवा भोगवटादार यांच्या उपयुक्ततेवर परिणाम होतो. या प्रकरणात, युटिलिटी मालमत्तेद्वारे व्युत्पन्न होणाऱ्या रोख प्रवाहाचे रूप घेते. मूल्यावरील उपयुक्ततेचा प्रभाव रिअल इस्टेटच्या ग्राहक वैशिष्ट्यांवर अवलंबून असतो, ज्यामध्ये क्षेत्र, स्थान, दुरुस्तीची गुणवत्ता आणि इतर उपयुक्तता गुणधर्म समाविष्ट असतात जे रिअल इस्टेटच्या मूल्यावर लक्षणीय परिणाम करतात.

युटिलिटीचे तत्त्व असे आहे की रिअल इस्टेटच्या कोणत्याही तुकड्याचे मूल्य केवळ काही गुंतवणूकदारांसाठी उपयुक्त असेल आणि काही कार्ये किंवा वैयक्तिक गरजा लागू करण्यासाठी वापरले जाऊ शकते, उदाहरणार्थ, स्थावर मालमत्तेचा औद्योगिक उपक्रम, हॉटेल, कॅफे, कार्यालय, संग्रहालय, इ. उत्पन्न मिळवून देणार्‍या रिअल इस्टेटच्या बाबतीत, वापरकर्त्याच्या गरजा पूर्ण करणे,
शेवटी उत्पन्नाचा प्रवाह म्हणून व्यक्त केले जाऊ शकते.

युटिलिटीचे तत्त्व या वस्तुस्थितीवर आधारित आहे की वापरकर्त्यासाठी अधिक उपयुक्ततेसह मालमत्तेचे बाजारात मूल्य देखील जास्त असते. तर, अपार्टमेंट विक्री किंमती
विटांच्या घरांमध्ये पॅनेल घरांपेक्षा जास्त आहे, कारण त्यांच्यात आवाज आणि उष्णता इन्सुलेशन जास्त आहे आणि भिंती "श्वास घेतात".

उत्पन्न मिळवण्याच्या उद्देशाने रिअल इस्टेटची उपयुक्तता उत्पन्नाचा एक प्रवाह म्हणून व्यक्त केली जाते. मालमत्तेचा वापर स्टोअर, वेअरहाऊस, पार्किंग लॉट इत्यादींसाठी करून उत्पन्न मिळवता येते.

व्यावसायिक मूल्यांकनकर्ते त्यांच्या व्यावहारिक कार्यात या तत्त्वाचा मोठ्या प्रमाणावर वापर करतात.

उदाहरणार्थ, दुसर्‍याच्या जमिनीच्या मर्यादित वापराच्या अधिकाराचे मूल्यांकन करताना, मूल्यमापनकर्त्याने जमिनीवरील मर्यादित वापराच्या अधिकाराचे विश्लेषण करून (प्रकारच्या) आणि संबंधित कागदपत्रांचा अभ्यास करून त्याचा अभ्यास केला पाहिजे ज्यामध्ये हे प्रतिबिंबित झाले आहे किंवा होईल. प्रतिबिंबित व्हा, त्याची गरज काय आहे.