Aizstāšanas princips vērtēšanā. Zemes vērtēšanas lietderības princips

Vērtēšanas procesa teorētiskā bāze ir nakts principu vērtēšanas sistēma. Pasaules praksē pieņemts izdalīt četras vērtēšanas principu grupas (1.3. att.):

1. grupa: principi, kas balstīti uz potenciālā īpašnieka uzskatiem;

2. grupa: principi, kas saistīti ar zemi, ēkām un būvēm;

3 grupa: tirgus vides darbības noteiktie principi;

4. grupa: vislabākās un efektīvākās izmantošanas princips.

Šie principi ir savstarpēji saistīti. Analizējot un novērtējot konkrētu īpašību, vienlaikus var izmantot vairākus principus. Vienam principam var tikt piešķirta lielāka nozīme uz cita rēķina, ko noteiks konkrētā situācija.

Principi, kuru pamatā ir potenciālā īpašnieka viedoklis.

Lietderības princips nozīmē, ka jo vairāk īpašums spēj apmierināt īpašnieka vajadzības, jo augstāka ir tā lietderība un vērtība.

Nekustamajam īpašumam ir vērtība tikai tad, ja tas ir noderīgs kādam potenciālajam īpašniekam un var būt nepieciešams noteiktas saimnieciskas funkcijas īstenošanai, piemēram, rūpnieciskā uzņēmuma darbībai vai labības audzēšanai. Nekustamais īpašums var būt izdevīgs, jo kāds ir gatavs maksāt īri, lai īslaicīgi piederētu īpašums. Lietderība ir īpašuma spēja apmierināt lietotāja vajadzības noteiktā vietā un noteiktā laika periodā. Ienākumu nesoša īpašuma gadījumā lietotāja vajadzību apmierināšanu galu galā var izteikt kā ienākumu plūsmu.

Aizvietošanas princips nozīmē, ka, ja ir noteikts skaits viendabīgu (lietderības vai rentabilitātes ziņā) nekustamā īpašuma objektu, vislielākais pieprasījums būs pēc objektiem ar viszemāko cenu.

Racionāls pircējs par īpašumu nemaksās vairāk par minimālo cenu, kas tiek prasīta par citu līdzvērtīgu īpašumu. Attiecīgi nebūtu saprātīgi maksāt vairāk par esošu preci, ja citu preci ar līdzīgu lietderību varētu reproducēt bez liekas kavēšanās par zemākām izmaksām.

Aizvietošanas princips nosaka, ka īpašuma maksimālo vērtību nosaka zemākā cena vai vērtība, par kādu var iegādāties citu īpašumu ar līdzvērtīgu lietderību.

Gaidīšanas princips nosaka, kādus ienākumus (ņemot vērā saņemšanas summu un laiku) vai kādus labumus un ērtības no īpašuma lietošanas, tostarp ieņēmumus no turpmākas tālākpārdošanas, paredz saņemt potenciālais īpašnieks. Šis princips ir pamatā nekustamā īpašuma vērtēšanai, izmantojot ienākumu pieeju, un raksturo potenciālā lietotāja skatījumu uz nākotnes ienākumiem un to pašreizējo vērtību.

Ienākumu nesošo aktīvu vērtību nosaka tas, cik lielus neto ieņēmumus potenciālais pircējs sagaida no aktīva izmantošanas, kā arī no tā tālākpārdošanas. Investoram svarīgs ir paredzamās nākotnes ienākumu plūsmas lielums, kvalitāte un ilgums. Tomēr ieņēmumu plūsmas prognozes var mainīties. Piemēram, cilvēku viedokļus par konkrētu īpašumu var ietekmēt kaut kas, piemēram, paziņojums, ka tuvumā tiks būvēta jauna reģionālā lidosta vai šoseja.

Ar zemi, ēkām un būvēm saistītie vērtēšanas principi.

Šie principi ietver: atlikušo produktivitāti, ieguldījumu, progresēšanu un regresiju (ienākumu palielināšanu un samazināšanu), līdzsvaru, ekonomisko lielumu un ekonomisko dalījumu.

Atlikušā produktivitāte

Zemes vērtība ir balstīta uz tās atlikušo produktivitāti. Jebkurš saimnieciskās darbības veids parasti prasa četru ražošanas faktoru klātbūtni. Katrs faktors ir jāapmaksā no darbības radītajiem neto ienākumiem.

Tā kā zeme ir fiziski nekustama, tai ir jāpiesaista darbaspēks, kapitāls un uzņēmējdarbība. Tas nozīmē, ka vispirms ir jāsamaksā šie trīs faktori, bet pēc tam atlikušā ienākumu daļa tiek izmaksāta zemes īpašniekam kā noma. Ekonomikas teorija apgalvo, ka zemei ​​ir atlikušā vērtība un jebkura vērtība tikai tad, ja pēc samaksas par visiem citiem ražošanas faktoriem paliek atlikums.

Atlikušo produktivitāti mēra kā neto ienākumus, kas attiecināti uz zemi pēc tam, kad ir apmaksātas darbaspēka, kapitāla un uzņēmējdarbības izmaksas.

Atlikušais produktivitāte var rasties, jo zeme ļauj lietotājam palielināt ieņēmumus, samazināt izmaksas, apmierināt vajadzības pēc labiekārtojuma vai kombinēt šos trīs veidus.

Ieguldījuma princips ietver analīzi, kā uzņēmējdarbības vienības vērtība vai tīrie ienākumi no tās palielinās vai samazinās jebkāda papildu ražošanas faktora esamības vai trūkuma dēļ.

Vērtēšanas principi

Vērtēšanas procesa teorētiskā bāze ir vērtēšanas principu kopums.
Vērtēšanas principi atspoguļo īpašuma vērtēšanas pamatnoteikumus, kas veido metodoloģisko pieeju pamatu, kas atspoguļo sociāli ekonomiskos faktorus un īpašuma vērtības veidošanās modeļus.
Nacionālā standarta projektā ir noteikti 6 pamatprincipi: lietderība, piedāvājums un pieprasījums, aizstāšana, cerības, ieguldījums (robežražīgums) un vislabākais izmantojums.
Lietderības princips. Objektam ir vērtība tikai tad, ja tas var būt noderīgs potenciālajam īpašniekam vai lietotājam.
Lietderība- tā ir objekta spēja apmierināt īpašnieka vai lietotāja vajadzības noteiktā vietā un uz noteiktu laiku. Attiecībā uz īpašumu, kas rada ienākumus, lietotāja vajadzību apmierināšana galu galā parasti tiek izteikta ienākumu veidā. Šim nolūkam atsevišķa objekta kā integrālā novērtējuma objekta lietderību uzskata par integrālā novērtējuma objekta lietderības sastāvdaļu; objekta kā atsevišķa novērtējuma objekta lietderību; novērtējuma objekta lietderība konkrētam īpašniekam vai lietotājam salīdzinājumā ar līdzīgu objektu lietderību tipiskiem īpašniekiem (lietotājiem). Īpašums var būt noderīgs arī konkrētam īpašniekam, lai realizētu lepnuma sajūtu no īpašumtiesībām vai apmierinātu citas viņa psiholoģiskās vajadzības. Vērtēšanas teorētisko un metodisko pamatu ietvaros šī principa ietekme veido jēdzienu “patēriņa vērtība”.
Lai noteiktu lietderību, papildus tiek ņemts vērā vērtēšanas objekta lietošanas pašreizējais stāvoklis, kas var atbilst visefektīvākajai izmantošanai, kā arī gadījumi, kad atsevišķi vērtēšanas objekti uz laiku kļūst lieki, tiek izmantoti citam mērķim, vai netiek izmantoti; tiek prognozēta sociāli ekonomisko un citu faktoru ietekme uz novērtējuma objekta lietderības izmaiņām; tiek novērtētas novērtējamā īpašuma uzlabošanas izmaksas, ņemot vērā šo izmaksu ietekmi uz tā tirgus vērtības pieaugumu.
Pieprasījuma un piedāvājuma princips atspoguļo attiecības starp piedāvājumu un pieprasījumu pēc šāda īpašuma.
Piedāvājums ir tirgū piedāvāto objektu skaits par noteiktām cenām.

Pieprasījums ir tirgū izveidojusies reālā nepieciešamība pēc objektiem.
Saskaņā ar šo principu novērtējuma laikā tiek ņemtas vērā līdzīga īpašuma tirgus cenu svārstības un citi faktori, kas var izraisīt šāda īpašuma piedāvājuma un pieprasījuma attiecības izmaiņas.

Piedāvājuma un pieprasījuma principa būtība ir nepieciešamība:

• piedāvājuma un pieprasījuma attiecības noteikšana;
• identificējot faktorus, kas ietekmē pirkšanas un pārdošanas cenu papildus piedāvājumam un pieprasījumam (solīšanas māksla, finansēšanas shēmas utt.).

Aizstāšanas princips.Šis princips nosaka, ka saprātīgs pircējs par preci nemaksās vairāk nekā zemākā cena, kas prasīta par citu preci ar tādu pašu lietderības pakāpi. Tas nozīmē, ka nav saprātīgi maksāt par esošu īpašumu vairāk, nekā izmaksā jauna līdzīga īpašuma izveide pieņemamā laika posmā. Vērtētājs, analizējot ienākumu plūsmu no konkrētā objekta darbības, nosaka tā maksimālo vērtību, pamatojoties uz ienākumu plūsmu salīdzinājumu no citiem analogiem, kam raksturīgas līdzīgas riska un funkcionālās īpašības. Objekta maksimālo vērtību nosaka zemākās izmaksas, par kurām var iegādāties citu objektu ar līdzvērtīgu lietderību.
Gaidīšanas princips. Vairumā gadījumu lietderība ir saistīta ar nākotnes peļņas cerībām. Esošiem ienākumus nesošiem aktīviem to vērtību bieži nosaka paredzamās peļņas apjoms, ko var saņemt no to izmantošanas, kā arī skaidrās naudas apjoms, ja tos pārdod tālāk. Šajā gadījumā būtu jāņem vērā objektīvās naudas vērtības izmaiņas laika gaitā. Lai noteiktu nākotnes ienākumu pašreizējo vērtību, ir svarīgi tos pielāgot, lai ņemtu vērā to vērtības izmaiņas laika gaitā.
Ieguldījuma princips (robežražīgums) paredz ņemt vērā tādu faktoru kā darbaspēks, vadība, kapitāls un zeme ietekmi uz vērtēšanas objekta vērtību. Tas pieņem, ka papildu investīcijas objektā ir ieteicamas tikai tad, ja tās palielina (saglabā) objekta vērtību: ja šī ieguldījuma nav, tie ir nerentabli (nepietiekami). Tas ir, ieguldījumu- tā ir summa, par kādu objekta vērtība pieaug (samazinās) atsevišķa ražošanas faktora ietekmes rezultātā. Katra ražošanas faktora ieguldījums ir proporcionāls tā ieguldījumam kopējos ienākumos. Attiecīgi iemaksas lielumu nosaka starpība starp līdzekļu ieguldīšanas rezultātā iegūtā objekta vērtību un izmaksām. Ieguldījums, kas nepalielina vērtību, ir "pārmērīgs uzlabojums".

Labākās lietošanas princips

Visefektīvākās izmantošanas princips sastāv no tā, ka tiek ņemta vērā novērtējamā īpašuma tirgus vērtības atkarība no tā efektīvākās izmantošanas. Visefektīvākā izmantošana attiecas uz īpašuma izmantošanu, kuras rezultātā tiek sasniegta maksimālā īpašuma vērtība. Šajā gadījumā tiek izskatīti tikai tie īpašuma izmantošanas varianti, kas ir tehniski iespējami, atļauti un ekonomiski izdevīgi.
Tas ir vērtēšanas pamatprincips, jo tas nosaka objekta vērtību ietekmējošo faktoru izvēli, un līdz ar to veido citu principu grupu saturu, pamatojoties uz īpašnieka (lietotāja) priekšstatiem, kas saistīti ar objekta darbību, kas saistīti ar tirgus vidi.
Papildus nacionālā standarta projektā izceltajiem pamatprincipiem vērtētājs vadās pēc citiem principiem:
Tos var iedalīt četrās kategorijās:

1. principi, kuru pamatā ir lietotāju uztvere;
2. ar objekta darbību saistītie principi;
3. ar ārējā tirgus vidi saistītie principi;
4. visefektīvākās lietošanas princips.

Vērtības novērtēšanu veic noteikts subjekts – vērtētājs, tāpēc šis spriedums vienmēr ir subjektīvs. Tomēr tirgum ir nepieciešams visobjektīvākais vērtības novērtējums.

Lai nodrošinātu novērtējuma rezultāta maksimālu objektivitāti, vērtētājam jāpaļaujas uz noteiktiem vispārpiemērotiem metodoloģiskiem noteikumiem un pieejām. Nekustamā īpašuma vērtības noteikšanas principi darbojas kā tādi noteikumi.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas principi– metodoloģiskie noteikumi, kas balstīti uz ekonomikas teorijas principiem un uzkrātās praktiskās vērtēšanas pieredzes vispārinājumu, ļaujot ņemt vērā, kā visa nekustamā īpašuma tirgum raksturīgo faktoru dažādība ietekmē nekustamā īpašuma vērtību.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas principi ir balstīti uz ekonomikas teorijas principiem, kas pārveidoti, ņemot vērā objekta (nekustamā īpašuma) un procesa (vērtības novērtēšana) vajadzības un īpašības.

Mūsdienās visizplatītākā ir šāda nekustamā īpašuma vērtēšanas principu klasifikācija, kas balstās uz sekojošu loģisko formulu.

Īpašuma vērtēšana– tas ir process, kurā būtu jāņem vērā darījuma subjektu (iegādātāja un pārdevēja) mijiedarbība attiecībā uz īpašumu tirgus apstākļos.

Līdz ar to ir trīs elementi: darījuma priekšmets, darījuma objekts (kura īpašības atspoguļo pārdevēja stāvokli) un tirgus vide. No tā izriet trīs principu grupas:

• principi, kuru pamatā ir lietotāju uztvere;
• ar nekustamo īpašumu saistītie principi;
• principi, kas saistīti ar tirgus vidi.

Izceļas atsevišķi nekustamā īpašuma labākās un efektīvākās izmantošanas princips.

Īsi izklāstīsim šo principu būtību.

Pirmā grupa - principi, kuru pamatā ir lietotāju uztvere: lietderības princips, aizstāšanas princips, gaidīšanas princips.

Lietderības princips. Šī principa nozīme ir tāda, ka īpašumam ir vērtība tikai tiktāl, ciktāl tas var būt noderīgs tā lietotājam. Lietderība ir noteikta īpašuma spēja apmierināt lietotāja vajadzības noteiktā vietā noteiktā laikā.

Tajā pašā laikā īpašuma vajadzības var būt ļoti dažādas:

• nepieciešamība pēc nekustamā īpašuma kā preces;
• nepieciešamība pēc nekustamā īpašuma kā ražošanas līdzekļa;
• nepieciešamība pēc nekustamā īpašuma kā labklājības un prestiža simbola.

Aizstāšanas princips. Šī principa jēga ir tāda, ka saprātīgs potenciālais īpašnieks par īpašumu nemaksās vairāk par minimālo cenu, par kādu līdzīgu īpašumu varētu iegādāties vai uzbūvēt (ņemot vērā laika faktoru). Līdz ar to vērtējamā objekta maksimālo vērtību nosaka līdzīga objekta minimālā pirkuma cena. Visas trīs pieejas nekustamā īpašuma vērtēšanā vienā vai otrā pakāpē ir balstītas uz šo principu: salīdzinošā (tirgus) pieeja, uz izmaksām balstītā pieeja un ienākumu pieeja.

No skatu punkta salīdzinošā pieeja šī principa piemērošana nozīmē, ka, ņemot vērā alternatīvu iespēju pieejamību, konkrētā objekta tirgus vērtību nosaka alternatīva pieņemama aizvietotāja iegādes cena ar tādiem pašiem finansēšanas nosacījumiem.

No skatu punkta izmaksu pieeja Aizvietošanas princips nozīmē, ka neviens racionāls pircējs par īpašumu nemaksās vairāk, nekā tērētu līdzīga īpašuma celtniecībai (ņemot vērā būvniecības laiku un iespējamos zaudējumus saistībā ar to).

No skatu punkta ienākumu pieeja Aizvietošanas princips nozīmē, ka objekta tirgus vērtība tiek noteikta efektīva kapitālieguldījuma līmenī, kas nodrošina (ņemot vērā riskus) ienesīgumu, kas vienāds ar dotā objekta ienesīgumu.

Gaidīšanas princips. Princips nozīmē, ka ieguvējs nekustamā īpašuma iegādi vienmēr saista ar noteiktu labumu saņemšanu, kuru acīmredzamākā forma ir objekta radītie ienākumi. Attiecīgi ienākumus nesoša objekta vērtību nosaka naudas plūsmas apjoms, kas sagaidāms no šī objekta izmantošanas un no tā turpmākās pārdošanas.

Objekta vērtība ir nākotnes naudas plūsmas funkcija, kas samazināta līdz to pašreizējai vērtībai.

Otrā vērtēšanas principu grupa ir ar īpašumu saistītie principi(ar zemi, uzlabojumiem un to mijiedarbību):

• zemes atlikuma produktivitātes princips;
• robežproduktivitātes princips (ieguldījuma princips);
• ienākumu palielināšanas un samazināšanas princips;
• līdzsvara princips;
• ekonomiskā lieluma princips;
• ekonomiskās dalīšanas princips.

Zemes atlikuma produktivitātes princips. Šis princips ir balstīts uz ražošanas faktoru teoriju, saskaņā ar kuru ražošanas procesā radītais produkts ir kapitāla, zemes un zemes mijiedarbības rezultāts (par to jau ir runāts 5. nodaļā).

Attiecīgi radītā produkta pašizmaksa ir pārskaitīto iekārtu, materiālu, darbaspēka izmaksu, nepieciešamās peļņas un uz zemi attiecināmo ienākumu (nomas) summa.

Nomas maksa (ienākumi, kas attiecināmi uz zemi) ir vienāda ar starpību starp kopējo īpašuma radīto ienākumu summu, no vienas puses, un ienākumiem, kas attiecināmi uz faktoriem, kas nav saistīti ar zemi (kapitālu un darbu), no otras puses. Citiem vārdiem sakot, noma parādās kā atlikušais ienākums, kas uzkrājas zemei ​​pēc tam, kad ir atlīdzinātas ar zemi nesaistītu ražošanas faktoru izmaksas un tie ir saņēmuši “pieklājīgu” (tirgus līmenim atbilstošu) atlīdzību.

Robežražīguma princips (ieguldījuma princips ). Ieguldījums ir summa, par kādu objekta vērtība palielinās vai samazinās kāda elementa klātbūtnes vai trūkuma dēļ. Turklāt šāda pieauguma (samazinājuma) apmērs var būt gan lielāks, gan mazāks par tā radīšanas izmaksām. Attiecīgi ieguldījums var būt pozitīvs - vērtības pieaugums ir lielāks nekā izmaksu pieaugums, un negatīvs – izmaksu pieaugums pārsniedz vērtības pieaugumu.

Ienākumu palielināšanas un samazināšanas princips. Šī principa būtība ir tāda, ka, pievienojot zemei ​​papildu kapitāla un darbaspēka daļas, rentabilitāte pieaugs pieaugošā tempā līdz noteiktai robežai. Ārpus tā, lai gan ienākumu pieaugums turpinās, tas ir lēnā tempā, līdz ar to rodas situācija, kurā papildu ienākumi ir mazāki par to iegūšanai nepieciešamajām izmaksām. Šis princips ir balstīts uz robežproduktivitātes likumu, saskaņā ar kuru situācijā, kad mainās tikai viens ražošanas faktors, ražošanas pieaugums sākotnēji palielinās, bet pēc noteikta līmeņa sāk kristies, savukārt faktora pieaugums paliek nemainīgs. Ir skaidrs, ka palielināt investīcijas zemē ir ieteicamas tik ilgi, kamēr ienākumu pieaugums pārsniedz izmaksu pieaugumu.

Līdzsvara princips (līdzsvaru ). Katram zemes izmantošanas veidam ir noteikta optimālā vērtība un attiecība starp ražošanas faktoriem, kas nodrošina maksimālo zemes vērtību. Ja zemei ​​nav pietiekami daudz papildu zemes ražošanas faktoru, tad tā ir “nepietiekami izmantota”, t.i. tā iegādes izmaksas ir neefektīvas. Ja zeme ir “pārslogota”, tad ieguldījumi nevajadzīgos uzlabojumos ir neefektīvi. Jebkurā gadījumā zemes izmantošanas efektivitāte ir zemāka nekā ar optimālu ražošanas faktoru attiecību.

Ekonomiskā lieluma princips. Šis princips ir līdzsvara principa otrā puse. Ja līdzsvara princips saka, ka noteiktam zemes gabala izmēram ir noteikts optimālais ārpuszemes faktoru daudzums, kas nodrošina objekta vērtības maksimizāciju, tad ekonomiskā lieluma princips paredz, ka noteiktas attīstības īstenošanai. iespēja vienmēr ir noteikts zemes daudzums, kas nodrošina optimālu zemes izmantošanas mērogu atbilstoši tirgus apstākļiem konkrētajā vietā.

Ekonomiskās dalīšanas princips. Nekustamā īpašuma tiesības ir jāapvieno, lai maksimāli palielinātu īpašuma kopējo vērtību. Šo principu var izmantot, lai noteiktu tiesību pietiekamību vai dublēšanos konkrētai nekustamā īpašuma izmantošanai. Princips nozīmē, ka tiesības uz nekustamo īpašumu ir jāsadala un jāapvieno tā, lai palielinātu īpašuma kopējo vērtību.

Trešā vērtēšanas principu grupa ir principi, kas saistīti ar tirgus vidi:

• atkarības princips;
• atbilstības princips;
• piedāvājuma un pieprasījuma princips;
• konkurences princips;
• pārmaiņu princips.

Atkarības princips. Šī principa jēga ir tāda, ka nekustamā īpašuma objekta vērtība, kuram ir noteikti parametri un kas tiek izmantots vienā vai otrā veidā, ir atkarīga no ārējās vides, kurā objekts atrodas. Tajā pašā laikā kā vides faktori darbojas apkārtējo ēku raksturs, ekonomiskie, vides un citi faktori.

Novērtējot nekustamo īpašumu, vērtētājam ir jānosaka, kā īpašuma atrašanās vieta ietekmē tā vērtību patērētājam un kāda izmantošanas iespēja konkrētajā ārējā vidē var būt visefektīvākā (piemēram, atteikties izmantot telpas kā biroju un izmantot to kā mazumtirdzniecības telpa).

Atbilstības princips. Šī principa būtība ir tāda, ka īpašuma īpašībām - arhitektūras un plānošanas risinājumiem, labiekārtojuma un pakalpojumu līmenim - ir jāatbilst viens otram un jāatbilst tirgus vajadzībām un vēlmēm.

Šis princips ir svarīgs, pieņemot pilsētplānošanas lēmumus, nosakot prasības, kas attiecas uz dažādu kategoriju objektiem, un pieņem, ka visas objekta sastāvdaļas atbilst viena otrai.

Šis princips ir ietverts ļoti svarīgā, vienkāršā un vienlaikus sarežģītā formulā:

Cena = kvalitāte = patērētājs.

Šī formula katram nekustamā īpašuma veidam un katrai kategorijai ir jāaizpilda ar savu specifisko saturu. Un tas, cik lielā mērā vērtētājs vai cits profesionāls tirgus dalībnieks - brokeris, izstrādātājs - saprot šo saistību, ir atkarīgs no tā, cik precīzi viņš gūs panākumus savā darbībā.

Atbilstības principa pārkāpšana izpaužas tādos procesos kā regresija un progresēšana. Regresija izpaužas faktā, ka objekts, kuram ir lieki uzlabojumi, neizbēgami zaudēs vērtību, ja apkārtējās ēkas būs ievērojami zemākas klases.

Pieprasījuma un piedāvājuma princips. Šī principa nozīme ir tāda, ka nekustamā īpašuma cenas galu galā nosaka attiecības starp piedāvājumu un pieprasījumu tirgū.

Nosakot objekta vērtību, vērtētājam ir jāsaprot, kādi faktori un kā tie ietekmē piedāvājumu un pieprasījumu nekustamā īpašuma tirgū, kādas izmaiņas šajos faktoros var notikt un kā šīs izmaiņas ietekmēs šī īpašuma vērtību.

Jāņem vērā arī tādi apstākļi kā zema piedāvājuma elastība tirgū, piedāvājuma un pieprasījuma spēkus pretdarbojošu faktoru klātbūtne (piemēram, jauno attīstītāju spēlētāju ierobežotas iespējas ienākt tirgū vietējo administrāciju ietekmē).

Konkurences princips. Principa saturu veido vērtētāja izpratne par konkurences kā spēka, kas ved uz rentabilitātes izlīdzināšanu lomu nekustamā īpašuma tirgū gan nozaru iekšienē, gan starp nozarēm.

Lai ievērotu šo principu, īpaša uzmanība jāpievērš datiem par īpaši augstu rentabilitāti, jo konkurences rezultātā tā samazināsies līdz nozares vidējam līmenim. Vērtētājam ir jānoskaidro, kas attaisno ārkārtīgi lielo peļņu, cik ilga var būt tās plūsma un kādi ir ar tās saņemšanu saistītie riski.

Izmaiņu princips. Vērtējot nekustamo īpašumu, jāņem vērā, ka gan pats objekts, gan tā apkārtne, attīstoties, iziet dažādus posmus. Nekustamā īpašuma objektu, to kompleksu un tirgus kopumā attīstībā var izdalīt tādus posmus kā rašanās, izaugsme, stabilizēšanās un lejupslīde. Nosakot nekustamā īpašuma vērtību, vērtētājam ir jāņem vērā attīstības cikliskums, kas laika gaitā neizbēgami mainās. Jebkurš vērtības novērtējums jāveic noteiktā datumā.

Papildus iepriekš izklāstītajiem principiem vērtētājam ir jāpieņem, ka saprātīgs ieguvējs īpašumu izmantos vislabākajā iespējamajā veidā, kas ir atspoguļots NNEI principā.

Labākā un efektīvākā izmantošana ir tāda īpašuma izmantošanas iespēja, kas izvēlēta no iespējamā un pamatotā, kas ir fiziski iespējama, juridiski kompetenta, iespējama un finansiāli iespējama un nodrošina vai nu augstāko zemes vērtību vai augstāko pašreizējo vērtību. objektu.

Vērtētājam NNEI principa ievērošana nozīmē, ka visiem viņa aprēķiniem un vērtējumiem jābūt balstītiem tieši uz šo objekta izmantošanas iespēju.

Analizējot labāko lietošanas gadījumu, jums jāpievērš uzmanība arī šādiem apstākļiem.

Pirmkārt, tīrā veidā vislabākās izmantošanas princips attiecas uz ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, t.i. tāds, kas tiek iegādāts ienākumu gūšanai (neatkarīgi no tā funkcionālā mērķa).

Otrkārt, lietošanas gadījumam jābūt reāli iespējamam, nevis spekulatīvam, t.i. Nav obligāti jāizpēta visi teorētiski iespējamie zemesgabala attīstības varianti, salīdzināmo variantu izvēlei jābalstās uz reālu tirgus un zemes gabala stāvokļa novērtējumu.

Treškārt, vislabākā izmantošana nav mūžīga. Laika gaitā apkārtējo ēku rakstura un transporta maršrutu izmaiņu ietekmē neizbēgami mainīsies labākā izmantošanas iespēja. Vienīgais jautājums ir, cik ātri tas notiks, un tas ir atkarīgs no tā, cik pareiza ir šī vai cita lietošanas gadījuma izvēle ilgtermiņā. Ir arī svarīgi paturēt prātā, ka tāpat kā vide ietekmē objektu, tā objekts ietekmē vidi un pats kļūst par daļu no pēdējās.

Ceturtkārt, kā vispārīgs noteikums, vislabākajai izmantošanas iespējai pēc būtības ir jābūt papildinošai, papildinot apkārtējo attīstību. Tomēr komplementaritātes princips ir pareizi jāsaprot. Katrā konkrētajā gadījumā tam ir sava izteiksme. Piemēram, tas var nozīmēt citas dzīvojamās ēkas celtniecību dzīvojamajā mikrorajonā, bet tas var nozīmēt arī tirdzniecības kompleksa būvniecību dzīvojamajā mikrorajonā un tirdzniecības kompleksa būvniecību starp līdzīgiem.

Piektkārt, pilnu principu vislabāk piemērot brīvo (neapbūvēto) zemesgabalu izvērtēšanai, kuriem iespējamas maksimālas izmantošanas iespējas. Iespējams, ka vislabākais izmantojums var būt tāds, kas prasa vietnes paplašināšanu, pievienojot blakus esošās. Šajā gadījumā būtu jārunā par papildu zemes iegādes izmaksu un iegūto labumu salīdzināšanu.

Ja runājam par apbūvētu vietu, tad labākās izmantošanas principa piemērošana var ietvert gan dažādu esošo uzlabojumu izmantošanas iespēju salīdzināšanu, gan to modernizācijas iespēju salīdzināšanu. Jebkurā gadījumā, izmantojot neto pašreizējās vērtības aprēķināšanas metodes, ir jānovērtē gan izmaksas, kas saistītas ar konkrēto iespēju, gan ienākumi, ko tā var nest.

• Labākās izmantošanas koncepcijas saturs tika izklāstīts iepriekš, skatiet nodaļu. 5 mācību grāmatas.

Mašīnu un iekārtu novērtēšanas metodiskie principi un pieejas.

Pašreizējais uzskats ir tāds vērtība plašā ekonomiskajā nozīmē ir priekšmeta vērtības un ar to saistīto īpašumtiesību naudas izteiksme noteiktā laika brīdī. Tādējādi vērtība vai lietderība ir īpašums, kas nosaka objekta vērtību. Tas nozīmē, ka, lai novērtētu objekta vērtību, vispirms ir jāizvērtē tā lietderība un jāanalizē visu to darījumu partneru vajadzības, kuri ir vismaz kaut cik ieinteresēti objekta darbības rezultātos.

Vērtēšanas teorija kā zinātnes disciplīna ir cieši saistīta ar daudzām citām ekonomikas disciplīnām. Lai novērtētu preces tirgus vērtību, ir jāanalizē tirgus stāvoklis, tā būtība, jauda, ​​segmenti un tendences. Ir skaidrs, ka šīs problēmas risināšanā nav iespējams iztikt bez zinātniskā mārketinga metodēm un nosacījumiem. Pētot investoru uzvedību un nosakot nākotnes ienākumus no īpašuma īpašnieka, nepieciešams izmantot investīciju analīzes metodes.

Vērtētājs savā darbībā aktīvi izmanto tirgus informāciju par cenām, t.i. tā izmanto cenu noteikšanas procesa rezultātus. Izmantojot atsevišķas metodes, vērtētājs mēģina simulēt iespējamo cenu noteikšanas procesu.

Novērtējuma mērķi nosaka tā klients. Šajā gadījumā novērtējuma pasūtītājs var būt īpašuma īpašnieks, tā potenciālais pircējs, kā arī trešā persona, kas ir ieinteresēta īpašuma tirgus vai īpašās vērtības noteikšanā.

Vērtētāja pienākums ir sastādīt detalizētu novērtējuma ziņojumu un pamatot pasūtītājam iegūtos rezultātus. Viņam ir jāsniedz un jādokumentē savi aprēķini. Tāpēc, vērtējot, vadošā loma ir speciālista spējai atrast sākotnējo informāciju, analizēt to un, izmantojot vispārpieņemtas metodes, aprēķināt nepieciešamo vērtību. Tādējādi vērtētājs ziņojumā nevar atsaukties uz intuīciju un savām subjektīvajām izjūtām.

Vērtēšana kā zinātne balstās uz vairākiem ekonomikas teorijas un citu saistīto zinātņu pamatnoteikumiem. Šos nosacījumus noteiktu postulātu veidā, kas jāņem vērā, novērtējot vērtību, sauc par vispārējiem ekonomiskiem vērtēšanas principiem. Šos principus vieni no pirmajiem formulēja amerikāņu nekustamo īpašumu vērtētāji Dž.Frīdmens un N.Ordvejs. Vispārējie ekonomiskie vērtēšanas principi savā saturiskajā aspektā ir vienādi visiem īpašuma veidiem, taču tajā pašā laikā attiecībā uz mašīnām, iekārtām un transportlīdzekļiem to praktiskā interpretācija atšķirībā no, piemēram, nekustamajiem īpašumiem, nedaudz mainās.

Mašīnu un iekārtu novērtēšanu ieteicams veikt saskaņā ar vispārpieņemtiem jēdzieniem un principiem. Jo īpaši ietverts starptautiskajos un vietējos vērtēšanas standartos. Šajos principos ir aplūkotas intereses īpašuma kā preces iegādē un īpašumā, kuru novērtēšanā tiek piemēroti attiecīgie ekonomikas teorijas nosacījumi un formulēti šādi vērtēšanas principi:

1. Pieprasījuma un piedāvājuma princips;

2. Izmaiņu princips;

3. Konkurences princips;

4. aizstāšanas princips;

5. Ieguldījuma princips;

6. Robežlietderības princips;

7. Visefektīvākās lietošanas princips;

8. Korespondences princips;

9. Gaidīšanas princips;

10. Vērtības veidošanās princips ražošanas faktoru ietekmē;

Vērtēšanas principus var iedalīt šādās trīs grupās:

- principi, kas balstīti uz īpašuma īpašnieka uzskatiem;

- principi, ko nosaka objekta funkcionēšanas un mijiedarbības ar citiem īpašuma objektiem faktori;

- principi, kas saistīti ar tirgus vidi.

Pirmā grupa ietver principus, kuru pamatā ir īpašuma īpašnieka uzskati.

Lietderības princips ir tas, ka galvenais objekta vērtības kritērijs ir tā lietderība, t.i. spēja apmierināt kādas cilvēku vajadzības. Izpētīt novērtējamā objekta lietderību nozīmē noteikt, kam, kādiem nolūkiem un ar kādām īpašībām šis objekts ir interesants, kurš principā var būt tā iespējamais pircējs (investors), kā var mainīties objekta lietderība. nākotnē un kādu iemeslu ietekmē.

Aizvietošanas princips izriet no tā, ka cena par objektu, ko potenciālais pircējs var piedāvāt, nepārsniegs dominējošās tirgus cenas objektiem, kas ir līdzīgi pēc mērķa un patēriņa īpašībām. Balstoties uz šo principu, tiek būvētas vērtēšanas praksē plaši izmantotās salīdzinošās pieejas metodes, kad vērtību nosaka, salīdzinot ar tirgus cenām līdzīgiem objektiem.

Gaidīšanas princips uzsver pircēja (investora) gatavību šobrīd investēt savus līdzekļus objekta iegādē vai ražošanā, nākotnē cerot saņemt ienākumus (labumus) no šī objekta īpašumtiesībām. Šis princips paver iespēju noteikt objekta vērtību pašreizējā brīdī, pamatojoties uz nākotnes ienākumu prognozi objekta ekspluatācijas laikā un pircējam (investoram) pieņemamu ieguldītā kapitāla atdeves likmi. Tas veido metodoloģisku pamatu ienākumu pieejas īstenošanai vērtēšanā.

Otrā grupa ietver principus, ko nosaka objekta funkcionēšanas un mijiedarbības ar citiem īpašuma objektiem faktori.

Vērtības veidošanās princips ražošanas faktoru ietekmē ir šāds. Izvērtējamais mašīnu komplekss, ar kura palīdzību tiek ražots jebkurš produkts vai veikts jebkurš darbs, uzņēmuma ražošanas sistēmā tiek uzskatīts par apakšsistēmu, kuras rentabilitāti, kā izriet no ekonomikas teorijas, nosaka četri faktori. : zeme, darbaspēks, kapitāls un pārvaldība. Neto ienākumi ir visu četru faktoru rezultāts, un tāpēc visas ražošanas sistēmas vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz ienākumu aplēsi. Lai novērtētu mašīnu kompleksa izmaksas, jums vai nu jānosaka tā daļa (ieguldījums) visas sistēmas ienākumu veidošanā, vai arī jāpiemēro atlikuma metode, t.i. vēlamo kompleksa vērtību iegūst, no visas sistēmas vērtības atņemot citu aktīvu (nekustamais īpašums, zeme, nemateriālie ieguldījumi un nemateriālā vērtība) vērtību.

Ieguldījuma princips attiecībā uz mašīnām un iekārtām ir tas, ka objekta aprīkošana ar papildu ierīcēm, kas paplašina tā funkcionalitāti, neizraisa objekta tirgus vērtības pieaugumu par summu, kas pārsniedz šo ierīču iegādes un uzstādīšanas izmaksas. Papildierīču devumu objekta vērtības pieaugumā nosaka tas, cik no šo ierīču lietošanas palielinās objekta rentabilitāte. Piemēram, ja tehnoloģiskā iekārta ir aprīkota ar robotu palīgoperāciju automatizēšanai, tad izveidotā tehnoloģiskā kompleksa izmaksas noteiks visa kompleksa produktivitāte, uzticamība un efektivitāte. Tādējādi jebkādi papildu elementi iekārtai ir attaisnojami tikai tad, ja no tā izrietošais iekārtas vērtības pieaugums pārsniedz šo elementu iegādes izmaksas.

Līdzsvara (proporcionalitātes) princips attiecībā uz mašīnām un iekārtām jāsaprot, ka visiem mašīnu kompleksā iekļautajiem objektiem ir jāatbilst vienam ar otru caurlaides un citu īpašību ziņā. Ja šis princips netiek ievērots, viena vai vairāku objektu pievienošana kompleksam nenodrošina adekvātu ražošanas jaudas pieaugumu un līdz ar to arī mašīnu kompleksa pašizmaksu.

Labākās un labākās lietošanas princips - visefektīvākais lietojums ir definēts kā visticamākā īpašuma izmantošana, kas ir fiziski iespējama, saprātīgi attaisnojama, juridiski likumīga, finansiāli iespējama un kuras rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība būs maksimāla

Saskaņā ar šo principu jebkura mašīna ir jānovērtē, pieņemot, ka tā tiek izmantota paredzētajam mērķim, ka mašīna ir pilnībā noslogota laikā un jaudas ziņā, ka tiek ievēroti apkopes un remonta noteikumi, ka tiek uzturēta normāla darbība. un ka apkalpojošajam personālam ir atbilstoša kvalifikācija. Grūtības šī principa ievērošanā rodas, vērtējot objektus, kuriem ir daudzfunkcionalitāte vai vairākas pielietojuma jomas. Piemēram, traktoru var izmantot būvlaukumā, lauksaimniecības darbos un rūpniecības uzņēmumā. Traktora rentabilitāte katrā pielietojuma jomā ir atšķirīga, un attiecīgi arī paredzamās izmaksas. Kā pamatlietojumprogrammu traktora novērtēšanai vērtētājs izvēlēsies to, kurā šīs mašīnas funkcionalitāte ir vispilnīgāk realizēta.

Uz trešo grupu ietver principus, kas tieši saistīti ar tirgus vidi.

Pieprasījuma un piedāvājuma princips vienu un to pašu objektu dažādas pircēju (investoru) kategorijas vērtē atšķirīgi. Piemēram, pilsētā augstu vērtē komfortablu vieglo automašīnu, bet lauku iedzīvotājam tas pats auto ir mazvērtīgs, īpaši bezceļa apstākļos. Ja kādā reģionā ir daudz rūpniecības uzņēmumu, tad vietējā reģionālā tirgū būs paaugstināts pieprasījums pēc darbgaldiem, presēm un citām tehnoloģiskām iekārtām, un attiecīgi arī cenas šīm iekārtām nebūs zemas. Saskaņā ar šo principu obligātam novērtējuma procedūras elementam ir jābūt tirgus analīzei, kas konstatē novērtējamā objekta atbilstību tirgus prasībām. No cenu noteikšanas teorijas ir zināms, ka normāli funkcionējošā tirgū cenas ir stabilas un tiecas uz līdzsvara līmeni, kurā pastāv atbilstība starp piedāvājumu un pieprasījumu. Līdzsvara cenas var saukt arī par saskaņotām, godīgām cenām, kas ir vienlīdz izdevīgas gan pārdevējiem, gan pircējiem. Šajās cenās aprēķinātā vērtība arī kļūst par patieso vērtību.

Konkurences būtības ņemšanas vērā princips Preču tirgi var būtiski atšķirties pēc konkurences rakstura un stāvokļa un attiecīgi arī to monopolizācijas pakāpes. Konkurences būtība atspoguļojas cenu veidošanas procesā. Tādējādi monopolizētā tirgū cenas parasti tiek izkropļotas par labu monopolistam un satur palielinātu viņa peļņas daļu. Brīvā konkurences tirgū investīciju atdeve tiek izlīdzināta, un pārdošanas atdeve cenās tiek uzturēta aptuveni stabilā līmenī. Pateicoties konkurencei, cenu ekonomiskā struktūra kļūst stabila un caurskatāma, tas paver iespēju izmantot izmaksu un salīdzinošās pieejas vērtības novērtēšanā.

Vērtības maiņas (mobilitātes) princips prasa ņemt vērā viena un tā paša objekta vērtības mainīguma faktoru laika gaitā. Vispārējā ekonomiskā inflācija valstī, kā arī atsevišķu preču tirgu struktūras pārmaiņas izraisa cenu un attiecīgi izmaksu izmaiņas. Tas nozīmē, ka katrā vērtības novērtējumā ir jābūt norādei par novērtēšanas datumu, t.i. par kalendārā laika punktu, par kuru tiek noteiktas izmaksas.

Principi, kas balstīti uz lietotāja priekšstatiem par objekta lietderību

Uz lietotāju balstītie principi ietver lietderības, aizstāšanas un gaidīšanas principus (3.2. attēls).

Rīsi. 3.2. Uz lietotāju balstīti principi

Visiem palīgprincipiem kopīgs ir to tieša vai netieša ietekme uz attiecīgā īpašuma lietderības pakāpi un produktivitāti. Līdz ar to var apgalvot, ka īpašuma lietderība izsaka visu novērtējamā īpašuma vērtību ietekmējošo tirgus faktoru kopējo ietekmi.

Lietderība ir īpašuma spēja apmierināt lietotāja vajadzības noteiktā vietā un noteiktā laika periodā.

Nekustamajam īpašumam ir dažādi komunālie atvieglojumi iemītniekiem, īpašniekam un īrniekam. Personīgi piederošs dzīvojamais nekustamais īpašums apmierina īpašnieka vajadzību pēc dzīvojamās platības ar dažādu ērtību pakāpi. Labiekārtojumu kvalitāte ietekmē īpašuma lietderību īpašniekam vai iemītniekam. Šajā gadījumā lietderība izpaužas kā īpašuma radītās naudas plūsmas. Lietderības ietekme uz vērtību ir atkarīga no nekustamā īpašuma patērētāja īpašībām, kas ietver platību, atrašanās vietu, remonta kvalitāti un citus komunālos īpašumus, kas būtiski ietekmē nekustamā īpašuma vērtību.

Lietderības princips ir tāds, ka jebkuram nekustamajam īpašumam ir vērtība tikai tad, ja tas ir noderīgs kādam investoram un var tikt izmantots noteiktu funkciju vai personisku vajadzību īstenošanai, piemēram, nekustamā īpašuma izmantošanai kā rūpniecības uzņēmumam, viesnīcai, kafejnīcai, birojs, muzejs u.c. Gadījumos ar ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, apmierinot lietotāja vajadzības,
galu galā var izteikt kā ienākumu plūsmu.

Lietderības princips ir balstīts uz to, ka īpašumam līdz ar lielāku lietderību lietotājam ir arī lielāka vērtība tirgū. Tātad dzīvokļu pārdošanas cenas
ķieģeļu mājās ir augstāks nekā paneļu mājās, jo tām ir augstāka skaņas un siltuma izolācija, un sienas "elpo".

Nekustamā īpašuma lietderība ienākumu gūšanai tiek izteikta kā ienākumu plūsma. Ienākumus var gūt, izmantojot īpašumu veikalam, noliktavai, autostāvvietai utt.

Profesionālie vērtētāji šo principu plaši izmanto savā praktiskajā darbā.

Piemēram, izvērtējot svešas zemes ierobežotas lietošanas tiesības, vērtētājam ir jāizpēta, no kā sastāv servitūts, analizējot ierobežotas lietošanas tiesības uz zemes (natūrā) un izpētot attiecīgos dokumentus, kuros tas atspoguļots vai gribas. jāatspoguļo, kāda ir tā nepieciešamība.