Paņēmieni

Metodiskie ieteikumi zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai

1. Vispārīgie noteikumi

Šos metodiskos ieteikumus zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai izstrādāja CJSC Quinto-Consulting, īstenojot pēc centra LARIS pasūtījuma izstrādāt, publicēt un izplatīt metodiskos materiālus par dažādiem zemes vērtēšanas aspektiem.

Šajos metodiskajos ieteikumos ir ņemta vērā pieredze, veicot novērtēšanas darbu saskaņā ar federālo likumu Nr. 135 “Par novērtēšanas darbībām Krievijas Federācijā”, kā arī federālajiem novērtēšanas standartiem FSO 1, FSO 2, FSO 3, kas obligāti jāizmanto vērtēšanas darbības subjekti.

Šī metodika paredzēta zemesgabalu tirgus vērtības noteikšanai zemes attiecību dalībniekiem.

2. Pamatjēdzieni

Zemes gabals- zemes virsmas daļa (ieskaitot augsnes slāni), kuras robežas ir aprakstītas un apliecinātas noteiktajā kārtībā.

Zemes gabals var būt dalāms un nedalāms. Dalāms ir daļās sadalāms zemes gabals, no kuriem katrs pēc sadalīšanas veido patstāvīgu zemes gabalu, kura atļauto izmantošanu var veikt, nenododot to uz citas kategorijas zemi, izņemot federālos gadījumos. likumus.

Zemes labiekārtošana- zemesgabala ietvaros esošās ēkas, būves, būves, inženierinfrastruktūras objekti, kā arī darba rezultāti un citas ietekmes (topogrāfijas izmaiņas, mēslošanas līdzekļu izmantošana u.c.), kas maina zemesgabala kvalitatīvos raksturlielumus.

Vērtēšanas objekta tirgus vērtība- ticamākā cena, par kādu novērtējamo objektu var atsavināt atklātā tirgū konkurences apstākļos, ja darījuma puses rīkojas saprātīgi, kam ir visa nepieciešamā informācija, un darījuma cenas vērtību neietekmē nekādi ārkārtēji. apstākļiem.

Novērtēšanas metode— metode vērtēšanas objekta vērtības aprēķināšanai vienas no vērtēšanas pieejām ietvaros.

Novērtējuma datums— kalendārais datums, kurā tiek noteikta novērtējamā objekta vērtība.

Cena- naudas summa, kas piedāvāta vai samaksāta par novērtējamo īpašumu vai tās ekvivalentu.

Vērtēšanas objekta analogs- cits novērtējuma objektam pēc pamatekonomiskajām, materiāli tehniskajām un citām pazīmēm līdzīgs objekts, kura cena zināma no darījuma, kas noticis līdzīgos apstākļos.

Vērtēšanas objekta galīgā vērtība- vērtēšanas objekta vērtības vērtība, kas iegūta vērtētāja pamatotā vērtēšanas objekta vērtības aprēķinu rezultātu vispārināšanas rezultātā, izmantojot dažādas vērtēšanas pieejas un vērtēšanas metodes.

Bezriska atdeves likme— ieguldījumu atdeves likme, ieguldot naudu uzticamākajos aktīvos.

Atlaide- nākotnes ienākumu un izdevumu pašreizējās vērtības noteikšanas process.

Zemes noma- ienākumi no zemes gabala.

Izmaksu faktors- faktors, kura izmaiņas ietekmē zemes gabala tirgus vērtību.

3. Zemes gabala tirgus vērtības noteikšanas pamatprincipi

Zemes gabala tirgus vērtības noteikšana balstās uz šādiem principiem.

Lietderības princips— zemes gabaliem, kas noteiktu laiku spēj apmierināt lietotāja (potenciālā lietotāja) vajadzības, ir tirgus vērtība.

Pieprasījuma un piedāvājuma princips— zemes gabala tirgus vērtība veidojas tirgū piedāvājuma un pieprasījuma mijiedarbības un pārdevēju un pircēju konkurences rakstura rezultātā.

Pieprasījumu parasti raksturo objektu skaits, ko pircēji vēlas vai spēj iegādāties noteiktā laika periodā par konkrētajā brīdī dominējošo tirgus vērtību. Piedāvājumu raksturo tirgū šobrīd pārdošanai piedāvāto objektu skaits par noteiktu cenu. Piedāvājuma un pieprasījuma attiecība nosaka cenu līmeni līdzsvara zemes tirgū.

Ir trīs iespējamie piedāvājuma un pieprasījuma attiecības stāvokļi:

• piedāvājums un pieprasījums ir vienādi, tirgus darījumu rezultātā veidojas līdzsvara godīga nekustamā īpašuma tirgus cena;
• pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, cenas tirgū pieaug, veidojas spekulatīvas cenas, rodas protekcionisma un korupcijas draudi, kas noved pie tirgus iznīcināšanas;
• piedāvājums pārsniedz pieprasījumu, cenas krītas un notiek tirgus stagnācija.

Valstīs ar līdzsvara tirgus ekonomiku šīs valstis periodiski nomaina viena otru atkarībā no faktoriem, kas saistīti gan ar vispārējo ekonomikas stāvokli, gan sociālajiem, demogrāfiskajiem un citiem procesiem.

Krievijai raksturīgajos pārejas ekonomikas nelīdzsvarotajos apstākļos šim principam bieži vien nav būtiskas ietekmes, jo piedāvājums un pieprasījums lielā mērā tiek regulēti administratīvi, bieži vien sakarā ar ievērojamu zemes gabalu piedāvājuma cenas samazinājumu.

Aizvietošanas princips— zemes gabala tirgus vērtība nedrīkst pārsniegt iespējamākās līdzvērtīgas lietderības objekta iegādes izmaksas.

Šis princips paredz izvēles iespēju pieejamību pircējam, t.i., īpašuma (zemes) izmaksas ir atkarīgas no tā, vai tirgū ir līdzīgi objekti vai objekti, kas aizstāj šo. Princips parāda, ka dotā objekta izmaksas nedrīkst pārsniegt līdzīga objekta (zemes gabala) iegādes izmaksas tirgū. Līdz ar to konkrētā zemes gabala vērtību nosaka zemākā cena, par kādu var iegādāties līdzīgu zemes gabalu ar vienādiem pamatrādītājiem, tajā skaitā potenciālo lietderību un rentabilitāti.

Maskavā, īpaši pilsētas centrālajā daļā, tāpat kā vairumā citu pilsētu ar vēsturiski izveidojušos arhitektonisko izskatu, ir gandrīz neiespējami atrast absolūti identiskus brīvus zemes gabalus. Katra zemes gabala unikalitāte rada zināmas grūtības pārdošanai zemes tirgū un turpmākai attīstībai, bet veicina diezgan augsta tirgus cenu līmeņa veidošanos. Citādi tirgus situācija izskatās jaunajās pilsētās, jaunas masveida attīstības teritorijās, kur arhitektoniskās pilsētplānošanas risinājumu standartizācijas līmenis ir augstāks un līdz ar to ir vairāk viena veida zemesgabalu. Šeit pilnībā izpaužas aizvietošanas princips, palīdzot stabilizēt tirgus cenas salīdzinoši zemā līmenī.

Gaidīšanas princips— zemes gabala tirgus vērtības vērtība ir atkarīga no paredzamās vērtības, perioda un iespējamības no tā saņemt nomas maksu.

Zemes gabala tirgus vērtība ir atkarīga no ienākumiem, kas paliek pēc samaksas par ražošanas faktoriem, kas piesaistīti zemes gabalam uzņēmējdarbībai.

Šis princips parāda, ka īpašuma vērtība – visu turpmāko ienākumu, kas gūti no tā lietošanas (t.sk. nekustamā īpašuma, galvenokārt zemes, pārdošanas un vērtības) pašreizējā vērtība – pieaug pieprasījuma un ierobežotā piedāvājuma dēļ.

Taču šis princips nenozīmē, ka nekustamā īpašuma (zemes) īpašniekam burtiski jāgaida nekustamā īpašuma sadārdzinājums vai ienesīgums no tā izīrēšanas. Tas tikai atspoguļo to, ka nekustamā īpašuma, zemes izmantošanai pamatā ir ilgtermiņa raksturs. Tāpēc, vērtējot īpašumu, jāatceras, ka tā vērtība ne vienmēr ir vienāda ar vidējo cenu, kas vērtēšanas brīdī valdīja līdzīgu objektu tirgū. Visa ienākumu summas pašreizējā vērtība var izrādīties ievērojami lielāka.

Ārējās ietekmes princips— zemes gabala tirgus vērtība ir atkarīga no ārējo faktoru ietekmes.

Korespondences princips- novērtētajam objektam (zemes gabalam) ir visaugstākā vērtība, ja tas pēc lietošanas, izmēra un stila ir nedaudz līdzīgs apkārtējiem objektiem, ar minimālām izmaksām tā izstrādei. Citiem vārdiem sakot, ja visi ekonomiskie faktori, kas nosaka konkrētās vietnes maksimālo lietderību un rentabilitāti, ir vislabākajā iespējamajā veidā.

Tādējādi konkrētam zemesgabalam un uz tā izvietotam vai izveidotam nekustamā īpašuma objektam ir jāpanāk nosacījumi, lai tā iegādes un attīstības izmaksas atbilstu uz tā izveidotā nekustamā īpašuma objekta izmaksām vai rentabilitātei. Viens no kritērijiem, lai pārbaudītu zemesgabala vērtējuma atbilstību šim principam, ir paša zemesgabala vērtības īpatsvars uz tā esošā nekustamā īpašuma kopējā vērtībā.

Maskavas centrālajā daļā šī attiecība tuvojas citām lielajām pasaules pilsētām raksturīgajiem rādītājiem. Līdz ar to tālāks cenu pieaugums zemesgabaliem pilsētas centrā ir salīdzinoši neliels (neskaitot zemes gabalus, kas paredzēti augstceltņu celtniecībai), un to galvenokārt var izraisīt turpmāks būvniecības izmaksu un nekustamā īpašuma cenu pieaugums ar uzlabojumu. tās patērētāja īpašībās.

Šī principa īstenošana ļauj nodalīt paša zemes gabala pašizmaksu no kopējām īpašuma izmaksām.

Labākās lietošanas princips— zemes gabala tirgus vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz tā efektīvāko izmantošanu.

Visefektīvākā zemes gabala izmantošana ir zemes gabala iespējamākā izmantošana, kas ir fiziski iespējama, saprātīgi pamatota, atbilst likuma prasībām, finansiāli iespējama un kuras rezultātā zemes gabala vērtība būs maksimāla. Zemes gabala efektīvākā izmantošana tiek noteikta, ņemot vērā tā iespējamo pamatoto sadalīšanu atsevišķās daļās, kas atšķiras pēc formas, veida un lietošanas veida. Labākā izmantošana var nebūt pašreizējā zemes izmantošana.

Nosakot visefektīvāko lietojumu, tiek ņemts vērā:

• paredzētais mērķis un atļautā izmantošana;
• dominējošās zemes izmantošanas metodes novērtētā zemes gabala tiešā tuvumā;
• paredzamās izmaiņas zemes tirgū;
• esošo zemes lietojumu.

Novērtējot zemesgabalu, no visiem iespējamajiem (atļautajiem) tā izmantošanas variantiem tiek izvēlēts labākais un izdevīgākais, un tieši tas tiek izmantots novērtējumam.

Šajā gadījumā, kā jau minēts iepriekš, tiek ņemtas vērā tikai tās izmantošanas iespējas, kas, pirmkārt, atbilst tiesību normām (t.sk. pilsētbūvniecības ierobežojumiem, vides aizsardzības prasībām, vēstures pieminekļiem, arhitektūrai, piegulošās teritorijas labiekārtojumam), īstenošanai. kas, otrkārt, ir fiziski iespējams un, treškārt, rada ienākumus (ja mēs runājam par komerciālu novērtējumu). Rezultātā tiek izvēlēts lietošanas gadījums, kurā var iegūt maksimālo cenu, ņemot vērā visus juridiskos, pilsētplānošanas, vides un citus ierobežojumus.

Ja objekts ir brīvs no ēkām, tad tiek noteikts, kuru objektu var būvēt, pamatojoties uz visefektīvāko teritorijas izmantošanu, ņemot vērā visus esošos ierobežojumus.

Ja objektā atrodas ēka, tad tiek veikta analīze, vai palielināt objekta izmaksas par konkrētās ēkas vērtību vai samazināt tās par šīs ēkas nojaukšanas izmaksu summu, ņemot vērā izvēlēto variantu. šī zemes gabala vislabākā izmantošana, protams, ņemot vērā esošos ierobežojumus.

Šis princips visvairāk attiecas uz neapbūvētu zemesgabalu novērtēšanu. Lai novērtētu apbūvētus zemes gabalus, tā izmantošana ir daudz sarežģītāka, jo ļauj nodalīt paša zemesgabala vērtību no visa nekustamā īpašuma kompleksa vērtības. Ēkai vai būvei, kas atrodas uz zemes gabala, ne vienmēr ir vislielākā vērtība vai tā rada vislielākos ienākumus. Turklāt laika gaitā ēkas dabiskā nolietojuma, tirgus apstākļu izmaiņu un citu faktoru rezultātā īpašuma vērtība kopumā var būtiski samazināties, savukārt zemes gabala tirgus vērtība var palikt nemainīga. un pat palielināties.

Tādējādi vislabākās un efektīvākās izmantošanas princips ļauj novērtēt maksimālo iespējamo zemes nomas maksas vērtību no konkrētā zemes gabala neatkarīgi no tā, vai vieta ir apbūvēta vai nav un kāda ēka vai būve uz tās atrodas zemesgabala nomas laikā. novērtējums.

Tāpat jāņem vērā, ka šis princips ir svarīgs, vērtējot ne tikai atsevišķus zemes gabalus, bet arī lielas pilsētas teritorijas. Tā izmantošana ļauj optimizēt pilsētas zemes un pilsētplānošanas politiku, pamatojoties uz stingriem ekonomiskiem aprēķiniem.

Pirmkārt, tas attiecas uz pilsētai piederošo pilsētu zemju, t.i., tās zemes īpašuma labiekārtošanu.

Zemes gabala tirgus vērtība laika gaitā mainās un tiek noteikta noteiktā datumā (novērtējuma datumā).

4. Novērtēšanas pieejas

Ir trīs vispārpieņemtas novērtēšanas pieejas:

• Salīdzinošā pieeja, atspoguļojot vērtēšanas datumā esošo konkrētā tirgus cenu noteikšanas faktoru kopumu (piedāvājums un pieprasījums, konkurence, ierobežojumi utt.);
• Ienākumu pieeja, atspoguļojot visticamākā pircēja (investora) pozīcijas;
• Rentabla pieeja, atspoguļojot skatījumu uz novērtējuma objekta izveidi no radušos izmaksu perspektīvas.

Vienas vai citas vērtēšanas pieejas izvēle tiek veikta, pamatojoties uz novērtējamā objekta specifiku, konkrētā tirgus īpašībām un sniegtajā informācijā ietvertās informācijas sastāvu.

Kopumā, ja vērtēšanai ir pietiekama tirgus informācija, jāizmanto visas trīs pieejas. Jebkuras pieejas izmantošanas neiespējamība vai ierobežojumi ir pamatoti novērtējuma ziņojumā.

Izmaksu aprēķini katrā no trim iepriekš aprakstītajām pieejām tiek veikti, izmantojot atbilstošas ​​metodes (1. shēma).

1. shēma

Ļaujiet mums sīkāk apsvērt katru no pieejām un novērtēšanai izmantoto metožu iezīmes.

4.1. Salīdzinošā pieeja

Salīdzinošā pieeja tiek izmantota, lai noteiktu subjekta īpašuma vērtību, salīdzinot līdzīgu zemes gabalu nesenās pārdošanas cenas efektīvi funkcionējošā brīvā tirgū, kur pircēji un pārdevēji, kas vēlas iegādāties un pārdot salīdzināmus īpašumus, pieņemot neatkarīgus lēmumus. Pieeja ir balstīta uz aizvietošanas principu: apdomīgs pircējs par novērtējamo īpašumu nemaksās lielāku summu, nekā tirgū varētu iegādāties līdzīgas kvalitātes un lietderības zemes gabalu.

Ņemot vērā pietiekamu ticamu informāciju par zemesgabalu pārdošanu noteiktā laika periodā ar tādu pašu lietošanas veidu, kāds tiek vērtēts, tirgus pārdošanas salīdzināšanas pieeja ļauj iegūt visprecīzāko zemesgabala tirgus vērtību konkrētajā tirgū.

Salīdzinošās pieejas ietvaros tiek izmantota: salīdzināšanas (pārdošanas) metode, sadales metode, sadales metode. Sīkāk apskatīsim katru no metodēm.

Pārdošanas salīdzināšanas metode

Metode tiek izmantota, lai novērtētu zemes gabalus, kurus aizņem ēkas un būves (turpmāk - apbūvēti zemesgabali), un zemes gabalus, kurus neaizņem ēkas un būves (turpmāk - neapbūvēti zemes gabali). Metodes piemērošanas nosacījums ir informācijas pieejamība par cenām darījumiem ar neapbūvētiem zemes gabaliem, kas ir vērtējamā analogi. Ja nav ticamas informācijas par cenām darījumiem ar zemes gabaliem, ir pieļaujama piedāvājuma (pieprasījuma) cenu izmantošana.

• zemes vērtības galveno faktoru izvēle;
• zemes gabalu pārdošanas cenu noteikšana - analogi;
• atšķirību rakstura un apjoma noteikšana starp katru analogu un novērtējamo zemes gabalu katram no izvēlētajiem izmaksu faktoriem;
• analogu cenu korekciju noteikšana, pamatojoties uz katra analoga atšķirību raksturu un pakāpi no zemes gabala;
• cenu pielāgošana katram analogam, izlīdzinot atšķirības no novērtētā zemes gabala;
• zemesgabala izmaksu pamatojums un aprēķins kā analogu koriģēto cenu vidējā svērtā vērtība.

Svarīgākie zemes gabala izmaksu faktori, kā likums, ir:

• atrašanās vieta un vide;
• paredzētais mērķis, atļautā izmantošana, citu personu tiesības uz zemesgabalu;
• fiziskās īpašības: reljefs, izmērs, forma utt.;
• transporta pieejamība;
• pieejama infrastruktūra (komunālo tīklu esamība vai tuvums, pieslēgšanas nosacījumi tiem utt.).

Zemes gabala analogu izvēlei jānodrošina zemes gabala tirgus vērtības novērtējuma ziņojuma kā pierādījuma vērtības informāciju saturoša dokumenta ticamība.

Analogā un novērtētā zemesgabala atšķirību raksturs un pakāpe tiek noteikta izmaksu faktoru kontekstā, tieši salīdzinot katru analogu ar novērtējuma objektu.

Koriģējot analogu cenas, cita starpā tiek ņemts vērā:

• nosacījumus finansēšanas darījumiem ar analogiem (pašu kapitāla un aizņemto līdzekļu attiecība, aizņemto līdzekļu nodrošināšanas nosacījumi);
• apmaksas nosacījumi, veicot darījumus ar analogu (maksājums skaidrā naudā; norēķini ar vekseļiem; ieskaiti; barteris utt.);
• darījuma ar analogu apstākļi (vai zemes gabals tika prezentēts atklātajam tirgum publiska piedāvājuma veidā, pircēja un pārdevēja saistība, pārdošana bankrota apstākļos utt.);
• laiks, kas pagājis kopš darījuma noslēgšanas dienas ar analogu.

Analogu cenu korekcijas pēc izmaksu faktoriem var noteikt gan analoga mērvienības cenai (piemēram, hektārs, kvadrātmetrs), gan analoga cenai kopumā. Cenu korekcijas izmaksu faktoriem var aprēķināt absolūtā vai procentuālā izteiksmē.

• divu analogu, kas atšķiras viens no otra tikai ar vienu izmaksu faktoru, ienākumu salīdzināšana un, kapitalizējot ienākumu starpību, šī izmaksu faktora korekcijas noteikšana;
• eksperta analogo cenu korekciju noteikšana.

Ja vērtēšanas objektam ir salīdzinoši labākas īpašības, tad analogā objekta cena tiek koriģēta uz augšu un otrādi.

Izmaksu faktoriem, no kuriem viens ir noteicošais, analogu cenu korekcijas tiek veiktas secīgi: vispirms analoga cena tiek koriģēta ar noteicošo faktoru, pēc tam tiek veikta analoga cenas korekcija, kas koriģēta ar noteicošo faktoru. noteicošais faktors ar atkarīgo faktoru.

Izmaksu faktoriem, kuriem nav saistību, analogā objekta cenas korekcija tiek veikta, aprēķinot kopējo korekciju absolūtā vai procentuālā izteiksmē.

Pareizi nosakot un koriģējot, izlīdzinātajām vienādranga cenām parasti jābūt tuvu vienai otrai. Ja ir būtiskas atšķirības analogu koriģētajās cenās, ieteicams izvēlēties: citus analogus; salīdzināšanai izvēlētie izmaksu faktori; korekcijas vērtības.

PIEMĒRS

Lai analizētu tirgus apstākļus un piesaistītu objektus vērtētajam objektam, ir nepieciešams veikt salīdzināšanas objekta pārdošanas cenas korekcijas atbilstoši salīdzināšanas elementiem.

Galvenie zemes gabala izmaksu faktori ir:

1. īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu un zemi (tiek ņemta vērā darījumā nodoto tiesību kopuma starpība);
2. finansēšanas nosacījumi (maksājuma veids, pašu un aizņemto līdzekļu attiecība, hipotekārā kredīta izmantošanas iespēja u.c.);
3. pārdošanas noteikumi (pārdošana atklātā tirgū - publiskais piedāvājums; pārdošana bankrota vai likvidācijas apstākļos; pārdevēja un pircēja piederība);
4. pārdošanas laiks (tiek ņemtas vērā tirgus apstākļu izmaiņas laika gaitā);
5. atrašanās vieta, tipiskā vide, apbūves blīvums (analizējot atrašanās vietu, jāņem vērā atrašanās vieta attiecībā pret pievilcīgākajām teritorijām un transporta pieejamības faktors);
6. fizikālās īpašības (reljefs, lielums, forma; lauksaimniecības zemes kvalitatīvās īpašības: augsnes parametri, zemes ražības līmenis; labiekārtojumu pieejamība: ceļi, ūdensapgāde, elektrības un gāzes apgāde, citas komunikācijas; teritorijas rekreācijas vērtība; ekoloģiskie parametri teritorijas stāvoklis);
7. ekonomiskie raksturlielumi, kas ietekmē neto ienākumu apmēru (kārtējās izmaksas, apsaimniekošanas kvalitāte, īres atlaides, nomas nosacījumi utt.);
8. lietošanas veids (izvēloties vērtējamā īpašuma analogus, no izskatīšanas jāizslēdz tie, kuru izmantošana nesakrīt ar novērtējamā zemes gabala izmantošanu).

Korekcijas var izteikt procentos vai naudas izteiksmē. Naudas korekciju var veikt gan visa zemes gabala cenai (absolūtā naudas korekcija), gan salīdzināšanas vienības cenai (relatīvā monetārā korekcija).

Kā salīdzināšanas vienības var izmantot šādas vienības:

1. tabula

Vērtēšanas objekta analogu pārdošanas cenu koriģēšanas kārtība:

• Pirmkārt, tiek veiktas korekcijas saistībā ar darījuma nosacījumiem un tirgus stāvokli, kuras tiek veiktas, katru nākamo korekciju piemērojot iepriekšējam rezultātam;
• otrkārt, tiek veiktas korekcijas, kas attiecas tieši uz novērtējuma objektu, kuras tiek veiktas, piemērojot šīs korekcijas rezultātam, kas iegūts pēc pielāgošanās tirgus apstākļiem, jebkurā secībā.

Cenu korekciju apjomu parasti nosaka šādi:

1. tieša pāru cenu salīdzināšana analogiem, kas atšķiras viens no otra tikai ar vienu izmaksu faktoru, un, pamatojoties uz šādi iegūto informāciju, šī izmaksu faktora korekciju noteikšana;
2. divu analogu, kas atšķiras viens no otra tikai ar vienu izmaksu faktoru, ienākumu tieša pāru salīdzināšana un, kapitalizējot ienākumu starpību, šī izmaksu faktora korekcijas noteikšana;
3. izmaksu faktora izmaiņu saistību ar analogu cenu izmaiņām korelācijas un regresijas analīze un izmaksu faktora vērtības un zemes gabala tirgus vērtības sakarības vienādojuma noteikšana;
4. izmaksu novērtējums, kas saistīts ar izmaksu faktora īpašību maiņu, kurā analogs atšķiras no novērtējuma objekta;
5. ekspertu pamatota cenu korekciju noteikšana analogiem.

Pamatojoties uz korekciju veikšanas rezultātiem, tiek analizētas cenas un noteikta novērtētā zemes gabala tirgus vērtība.

Zemes tirgus vērtība var definēt kā vidējo vai vidējo svērto vērtību.

Ja ir būtiskas atšķirības analogu koriģētajās cenās, ieteicams izvēlēties: citus analogus; salīdzināšanai izvēlētie izmaksu faktori; korekcijas vērtības.

Piemēram,— Novērtēts uz 2001.gada 1.janvāri neapbūvēts zemesgabals, kas atrodas pilsētas mikrorajonā. Zemes gabala kopējā platība 0,2 hektāri. Mērķis - tirdzniecības paviljona būvniecība. Salīdzinājumam tika izvēlēti 4 vietējā tirgū pārdoti zemes gabali ar tādu pašu mērķi. Salīdzināmo apgabalu raksturojums ir norādīts zemāk (2. tabula).

2. tabula

Sižets	№1	№2	№3	№4
Pārdošanas cena, rub.	29 500	30 800	33 400	24 000
Zemes gabala lielums, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Pārdošanas laiks, mēnesis/gads	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Finansēšanas nosacījumi		Bezskaidras naudas maksājums, pašu līdzekļi	Bezskaidras naudas maksājums, pašu līdzekļi	Bezskaidras naudas maksājums, maksājums pa daļām
Pārdošanas noteikumi	Nav atrasts	Nav parasts pārdošanas periods (2 mēneši)	Nav atrasts	Nav atrasts
Atrašanās vieta	Dzīvojamais rajons	Administratīvais un biznesa centrs	Rūpnieciskā zona	Dzīvojamais rajons
fiziskās īpašības	Nav atrastas būtiskas atšķirības	Nav atrastas būtiskas atšķirības	Virsmas reljefs ir nevienmērīgs	Nav atrastas būtiskas atšķirības

Runājot par citiem salīdzināšanas elementiem, apgabalos nav būtisku atšķirību.

RISINĀJUMS:
Izdarāmo grozījumu apraksts

Īpašumtiesības:

Attiecībā uz nodoto tiesību (īpašumtiesību) apjomu visiem novērtējuma objekta analogiem ir vienādi nosacījumi. Tāpēc īpašumtiesību korekcija netika veikta.

Finansēšanas nosacījumi:

Ceturtais analogs tika iegādāts ar nosacījumu, ka pēc darījuma pabeigšanas jāmaksā 40% un 60% pa daļām 9 mēnešus ar ienākumu likmi 1,5% mēnesī. Grozījumi 4. analoga pārdošanas cenā ir -1003 rubļi.

Īpaši pārdošanas nosacījumi:

Izdarīts grozījums zemes gabala Nr.2 pārdošanas cenā, ņemot vērā netipisko ekspozīcijas periodu. Parastais ekspozīcijas periods ir 6 mēneši. Ekspozīcijas perioda samazināšana vidēji par 4 mēnešiem noved pie cenas samazinājuma par 10%.

Ierobežotais vietnes eksponēšanas laiks tirgū samazina salīdzināmo pārdošanas cenu. Tāpēc tajā tiek ieviesta profesionāli noteikta augšupvērsta korekcija +10% apmērā.

Pārdošanas laiks:

Šo grozījumu ieviešanas pamatā ir cenu izmaiņas zemes tirgū.

Cenu pieaugums zemes tirgū 2000.gada 1.pusgadā fiksēts 2% mēnesī, 3.ceturksnī 1% mēnesī, ceturtajā ceturksnī cenu pieaugums netika konstatēts.

Grozījumi analogam Nr.1 ​​būs 0% (bez cenas pieauguma), analogam Nr.2 + 2%, analogam Nr.3 +7%, analogam Nr.4 +3%.

Atrašanās vieta:

Zemesgabaliem Nr.1 ​​un Nr.4 ir līdzīga atrašanās vieta novērtētajam zemes gabalam. Zemes gabals Nr.2, kas atrodas administratīvajā un darījumu centrā, ir vislabākajā vietā tirdzniecības paviljona būvniecībai un ir ļoti pieprasīts. Tāpēc tiek veikta atrašanās vietas korekcija uz leju -5% (iepriekšējo pāroto pārdošanas darījumu analīze nosaka starpību 5-7% robežās).

Zemes gabalam Nr.3 ir vissliktākā vieta (pilsētas industriālā zona). Eksperti, iecirkņa Nr.3 korekcijas vērtība tika noteikta +10%.

Fiziskās īpašības:

Zemes gabala Nr.3 virsmas reljefs ir nelīdzens. Tas pasliktina fiziskos apstākļus. Pielāgojuma summa zemes gabala pārdošanas cenai ir +1% (no pagātnes sapāroto pārdošanas darījumu analīzes).

Salīdzināmo zemes gabalu cenas koriģēšanas rezultāti sniegti zemāk - 3. tabula.

3. tabula

Salīdzināšanas elementi	Zemes gabals Nr.1	Zemes gabals Nr.2	Zemes gabals Nr.3	Zemes gabals Nr.4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Zemes gabala lielums, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Cena par 0,10 ha, rub.	14 750	12 320	11 929	13 333
Virsraksta pielāgošana	-	-	-	-
Pielāgošana finansēšanas nosacījumiem, berzēt.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Pielāgota cena, berzēt.	14 750	12 320	11 929	12 330
Pielāgošana īpašiem pārdošanas nosacījumiem		+10%
Pielāgota cena, berzēt.	14 750	13 552	11 929	12 330
Pielāgošana pārdošanas laikā	+0%	+2%	+7%	+3%
Pielāgota cena, berzēt.	14 750	13 823	12 764	12 700
Pielāgošana atrašanās vietai	+0%	-5%	+10%	+0%
Pielāgota cena, berzēt.	14 750	13 132	14 040	12 700
Pielāgošana fiziskajiem (ģeoloģiskajiem) apstākļiem	+0%	+0%	+2%	+0%
Pielāgota cena, berzēt.	14 750	13 132	14 321	12 700

Novērtējamās vietas vērtības noteikšana

Pēc grozījumu ieviešanas cenu diapazons salīdzināmiem zemes gabaliem bija no 12 700 rubļiem. līdz 14 750 rubļiem. par 0,10 ha. Novērtētā zemes gabala 0,1 hektāra izmaksas noteiktas kā vidējā vērtība un sastāda 13 726 rubļus. Tāpēc visa zemes gabala izmaksas būs 13 726 * 0,2 = 27 451 rublis.

Atlases metode

Piešķiršanas metode tiek izmantota attīstīto zemes platību novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījumi ir informācijas pieejamība par darījumu cenām vai piedāvājumu (pieprasījumu) ar nekustamā īpašuma objektiem, tai skaitā līdzīgiem zemes gabaliem.

Šo metodi parasti izmanto, nosakot zemes gabala vērtību ar standarta apbūvi (lauku mājas, kotedžu ciemati). Zemes gabaliem jābūt vienāda izmēra.

Metode ietver šādu darbību secību:

• īpašuma, kas ietver novērtējamo zemes gabalu, vērtības galveno faktoru izvēle;
• atsevišķu nekustamā īpašuma objektu, tajā skaitā vērtējamajam zemesgabalam līdzīgu zemes gabalu, pārdošanas cenu vai piedāvājuma (pieprasījuma) noteikšana;
• katram no izvēlētajiem izmaksu faktoriem atšķirību rakstura un apjoma noteikšana starp katru analogu un nekustamo īpašumu, kas ietver novērtējamo zemes gabalu;
• analogu cenu korekciju noteikšana, kas atbilst katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no nekustamā īpašuma, kas ietver novērtējamo zemes gabalu;
• zemes uzlabojumu aizvietošanas izmaksu vai reproducēšanas izmaksu aprēķins;
• novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā novērtētā zemes gabala, tirgus vērtības atņemot zemes gabala nomaiņas vai labiekārtojuma reproducēšanas izmaksas.

Zemes gabala nomaiņas vai labiekārtojuma reproducēšanas izmaksas tiek noteiktas, izmantojot attiecīgi resursu metodes vai pamata (indeksa, kompensācijas) metodes (šajā gadījumā priekšroka jādod resursu metodēm). Nosakot nomaiņas vai pavairošanas izmaksas, jāņem vērā uzņēmēja peļņa un visa veida uzlabojumu nolietojums.

Resursu metodes aizstāšanas izmaksu vai reproducēšanas izmaksu noteikšanai sastāv no visu resursu (izmaksu elementu), kas nepieciešami uzlabojumu radīšanai, aprēķināšanas pašreizējās (prognozējamās) cenās un tarifos.

Aizvietošanas izmaksu vai reproducēšanas izmaksu noteikšanas pamatmetodes balstās uz pašreizējo un prognozēto indeksu sistēmas izmantošanu paredzamo izmaksu pārrēķiniem attiecībā pret pamatcenu līmenī noteiktajām izmaksām. Cenu bāzes līmenī ir iekļautas spēkā esošās 1969., 1984., 1991., 1998., 2001. gada normas un cenas. Indeksus paredzamo izmaksu konvertēšanai no bāzes cenu līmeņa uz cenām, kas ir spēkā vērtēšanas datumā, parasti nosaka reģionālie būvniecības cenu noteikšanas centri.

Uzņēmēja peļņa ir tirgus peļņas apmērs ienesīga projekta organizēšanai un (vai) īstenošanai. Uzņēmēja peļņa tiek lēsta kā starpība starp aktīva pārdošanas cenu un tā izveides izmaksām vai īpašuma iegādes un modernizācijas izmaksām. Uzņēmēja peļņu var aprēķināt arī pēc atdeves likmēm par visticamāko alternatīvo kapitāla ieguldījumu.

Nosakot zemesgabala labiekārtojuma aizstāšanas izmaksas vai reproducēšanas izmaksas, jāņem vērā uzlabojumu uzkrātā nolietojuma apjoms.

Uzkrāto nolietojumu iedala fiziskajā, funkcionālajā un ārējā.

Fiziskais nolietojums ir uzlabojumu vērtības zudums, kas saistīts ar daļēju vai pilnīgu to darbspējas zudumu.

Funkcionālais nolietojums ir uzlabojumu vērtības zudums telpu plānojuma risinājuma, ēkas būvmateriālu un inženiertehniskā aprīkojuma, veikto būvdarbu kvalitātes vai citu uzlabojumu īpašību neatbilstības dēļ atbilstoši mūsdienu tirgus standartiem. šāda veida uzlabojumiem.

Ekonomiskais nolietojums ir nekustamā īpašuma vērtības zudums ārējo vērtības faktoru negatīvās ietekmes dēļ.

Fiziskais un funkcionālais nolietojums var būt noņemams vai nelabojams. Šajā gadījumā nolietojums ir noņemams, ja tā likvidēšanas izmaksas ir mazākas par īpašuma vērtības pieaugumu tā likvidēšanas rezultātā.

Uzkrāto nolietojumu var definēt kā fiziskā, funkcionālā un ekonomiskā nolietojuma summu.

Uzkrāto nolietojumu var noteikt vispārīgi, pamatojoties uz attiecīgās zemes uzlabojumu faktiskā vecuma un saimnieciskā mūža novērtējumu.

Uzkrāto nodilumu var noteikt arī kopumā vai atsevišķi, ņemot vērā katru nodiluma veidu. Novērtējot uzkrāto nolietojumu kopumā, tiek izmantotas metodes, kas balstītas uz objekta vecuma novērtējumu (saimnieciskā vecuma metode un modificētā ekonomiskā vecuma metode) un pārdošanas salīdzināšanas metodi. Metožu precizitāte, kas balstīta uz objekta vecuma novērtēšanu, ir atkarīga no kopējās ekonomiskās dzīves un objekta faktiskā vecuma noteikšanas pareizības. Aprēķinot uzkrāto nolietojumu atsevišķi, tiek izmantota sadalījuma metode.

Saimnieciskā vecuma metode uzkrāto nolietojumu nosaka procentos, izdalot objekta faktisko vecumu ar tā ekonomisko kalpošanas laiku un reizinot ar simtu. Īpašuma faktiskais vecums tiek noteikts analītiski, ņemot vērā novērtējamā īpašuma ekonomisko lietderību. Vērtēšanas objekta faktiskais vecums tiek uzskatīts par līdzvērtīgu tā faktiskajam vecumam, ievērojot normālu tehnisku darbību saskaņā ar attiecīgajām normām un noteikumiem, un atbilstošu tehnisko stāvokli. Vērtēšanas objekta faktiskais vecums tiek uzskatīts par lielāku par tā faktisko vecumu, ņemot vērā sliktu tehnisko darbību un tehnisko stāvokli, kas ir zemāks par atbilstošu. Vērtēšanas objekta faktiskais vecums tiek uzskatīts par mazāku par tā faktisko vecumu, ievērojot labu tehnisko darbību un augstāku tehnisko stāvokli. Ekonomiskais dzīves ilgums ir vienāds ar faktiskā vecuma un atlikušā faktiskā vecuma summu. Tiek pieņemts, ka ekonomiskais kalpošanas laiks ir vienāds ar standarta kalpošanas laiku, ja tiek novērtēts objekta atbilstošs tehniskais stāvoklis un izmantošana. Īpašuma saimniecisko kalpošanas laiku nosaka analītiski, ņemot vērā novērtējamā īpašuma ekonomisko lietderību.

Izmantojot modificētā ekonomiskā vecuma metodi, uzkrātais nolietojums tiek noteikts naudas vienībās kā īpašuma noņemamā un nelabojamā nolietojuma summa. Noņemamais nodilums tiek pielīdzināts esošo nolietojuma pazīmju novēršanas izmaksām un to nosaka uzlabojumu darbībā esošie defekti un to neatbilstība tirgus prasībām un cerībām. Neatgūstamo nolietojumu aprēķina, izdalot objekta faktisko vecumu ar tā ekonomisko kalpošanas laiku un iegūto vērtību reizinot ar starpību starp radīšanas izmaksām un noņemamā nodiluma apjomu.

Izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi, uzkrātais nolietojums tiek noteikts procentos, aprēķinot nolietojumu, pamatojoties uz līdzīgu īpašumu nolietojuma tāmi, kas aprēķināta, pamatojoties uz starpību starp līdzīgu īpašumu izveides izmaksām un to tirgus vērtību.

Izmantojot sadalījuma metodi, atsevišķi tiek novērtēts fiziskais, funkcionālais un ārējais nolietojums, un iegūtās vērtības tiek summētas.

Fiziskā nolietojuma novērtēšanas ietvaros atsevišķi tiek vērtēts noņemams un nelabojams nolietojums. Pēc tam tiek summētas iegūtās noņemamā un nelabojamā fiziskā nodiluma vērtības. Noņemams fiziskais nolietojums ir vienāds ar tā novēršanas izmaksām. Nenoņemamo fizisko nolietojumu aprēķina atsevišķi konstrukcijas elementiem, kuru fiziskais kalpošanas laiks ir mazāks par ēkas kalpošanas laiku (īslaicīgi elementi), un konstrukcijas elementiem, kuru fiziskais kalpošanas laiks ir vienāds ar ēkas kalpošanas laiku (ilgdzīvojošie elementi) . Abu veidu elementu nāvējošs fiziskais nolietojums tiek noteikts naudas vienībās, dalot elementa fizisko vecumu ar tā fizisko kalpošanas laiku un iegūto vērtību reizinot ar elementa izveides izmaksām.

Funkcionālā nolietojuma novērtējuma ietvaros noņemamais un nelabojamais nodilums tiek novērtēts atsevišķi, un iegūtās vērtības tiek summētas.

Noņemamu funkcionālo nodilumu izraisa:

• nepilnības, kuru dēļ nepieciešams papildināt vai modernizēt labiekārtošanas elementus;
• nepilnības, kuru dēļ jāmaina labiekārtošanas elementi;
• nepilnības, kuru dēļ jānovērš uzlabojumu elementi;

Atgriezenisks funkcionālais nodilums trūkumu dēļ, kuru dēļ nepieciešami uzlabojumu elementi, ir vienāds ar attiecīgi nepieciešamo papildinājumu vai uzlabojumu veikšanas izmaksām.

Atgriezenisks funkcionālais nodilums, ko izraisa priekšmeti, kas jāmaina, ir vienāds ar to pavairošanas izmaksām, pieskaitot jaunu priekšmetu radīšanas izmaksas, plus esošo priekšmetu demontāžas izmaksas, no kurām atņemtas materiālu atgriešanas izmaksas, ja notiek atgriešana.

Noņemams funkcionālais nodilums defektu dēļ, kas ir jānovērš, ir vienāds ar to reproducēšanas izmaksām, pieskaitot demontāžas izmaksas, no kurām atņemtas materiālu atgriešanas izmaksas, ja atgriešana notiek.

Neatjaunojamu funkcionālo nodilumu izraisa:

• nepilnības, kuru dēļ nepieciešama labiekārtojuma elementu nomaiņa vai modernizācija;
• nepilnības, kuru dēļ ir jānovērš uzlabojumu elementi.

Neatjaunojams funkcionālais nodilums, ko izraisa elementu nomaiņa vai modernizācija, ir vienāds ar zaudēto ienākumu (vai papildu izdevumu) pašreizējo vērtību, kas saistīta ar šo priekšmetu pieejamību.

Nenoņemams funkcionālais nodilums priekšmetu dēļ, kas jālikvidē, ir vienāds ar to pavairošanas izmaksām, pieskaitot pašreizējās izmaksas par zaudētajiem ienākumiem (piemēram, papildu izdevumi), kas saistīti ar šo priekšmetu klātbūtni.

Ārējais nolietojums attiecas uz visu īpašumu kopumā un parasti ir pastāvīgs nolietojums. Galvenie veidi, kā novērtēt ārējo nodilumu, ir:

• tirgus vērtības zaudējumu noteikšana, kapitalizējot neto ienākumu (vai peļņas) zaudējumus negatīvu ārējo faktoru klātbūtnes dēļ;
• tirgus vērtības zaudējumu noteikšana, salīdzinot pārdošanas apjomus negatīvu ārējo faktoru klātbūtnes dēļ.

PIEMĒRS

Viens īpašums ir zemes gabals un tipveida ēka 985 kv.m platībā. Izmaksas kv.m. viena īpašuma vērtība, kas noteikta pēc salīdzinošās pārdošanas metodes, ir 34 000 rubļu. Tiek pieņemts, ka zemes gabals atrodas zem ēkas. Būvniecības gads: 1980. Novērtējuma datums: 2000. Nepieciešams novērtēt zemes gabala vērtību.

RISINĀJUMS:

Viena īpašuma tirgus vērtība būs:

985 * 34 000 = 33 490 000 rubļu.

Tirgus analīze rāda, ka uzlabojumu izveides izmaksas, tiešās tipiskās mājas celtniecības izmaksas ir 38 500 rubļu/kv.m. Uzkrātais nodilums:

Nolietojums = faktiskais vecums / tipiskais saimnieciskais kalpošanas laiks = 20 / 80 = 0,25%

Līdz ar to uzlabojumu (ēkas) tirgus vērtība būs:

985 * 38 500 * (1-25%) = 28 441 875 rubļi.

Līdz ar to zemes gabala izmaksas, kas noteiktas ar piešķiršanas metodi, būs:

33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 rubļi.

Izplatīšanas metode

Piešķiršanas metode tiek izmantota attīstīto zemes platību novērtēšanai.

Metodes izmantošanas nosacījumi:

• informācijas pieejamība par darījumu cenām vai piedāvājumu (pieprasījumu) ar nekustamā īpašuma objektiem, tai skaitā līdzīgiem zemes gabaliem;
• informācijas pieejamība par visticamāko zemes gabala vērtības daļu atsevišķa īpašuma tirgus vērtībā;
• zemes uzlabojumu atbilstība visefektīvākajai izmantošanai.

Metode ietver šādu darbību secību:

• viena īpašuma, tai skaitā novērtējamā zemes gabala, izmaksu galveno faktoru izvēle;
• atsevišķu nekustamā īpašuma objektu pārdošanas cenu vai piedāvājuma (pieprasījuma) noteikšana - nekustamā īpašuma objekta analogi, ieskaitot novērtējamo zemes gabalu;
• katram no izvēlētajiem izmaksu faktoriem atšķirību rakstura un apjoma noteikšana starp katru analogo un atsevišķu nekustamā īpašuma objektu, ieskaitot novērtējamo zemes gabalu;
• analogu cenu korekciju noteikšana, kas atbilst katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no viena nekustamā īpašuma objekta, kas ietver vērtējamo zemes gabalu;
• katra analoga cenu pielāgošana, izlīdzinot atšķirības no viena nekustamā īpašuma objekta, kurā ietilpst novērtētais zemesgabals;
• viena īpašuma, tai skaitā novērtētā zemesgabala, tirgus vērtības pamatojums un aprēķins kā analogu koriģēto cenu vidējā svērtā vērtība;
• novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķinu, reizinot viena nekustamā īpašuma objekta, tajā skaitā novērtētā zemesgabala, tirgus vērtību ar visticamāko zemesgabalu pašizmaksas daļu nekustamā īpašuma tirgus vērtībā.

Šī metode sniedz precīzākus rezultātus objektiem ar salīdzinoši jaunām ēkām, kurām ir pieejamas izmaksu aplēses. Palielinoties ēku vecumam, pieaug zemes vērtības attiecība pret viena īpašuma kopējām izmaksām.

PIEMĒRS

Viena īpašuma, kas pārstāv tipisku attīstītu zemes gabalu, pārdošanas cena ir 57 430 USD. Nepieciešams noteikt zemes gabala vērtību, kas ietilpst vienotā nekustamā īpašuma sastāvā.

RISINĀJUMS:

Ir informācija par līdzīgām atsevišķu īpašumu, kas atrodas tajā pašā rajonā, pārdošanu.

4. tabula

Vidējā zemesgabala pašizmaksas daļas vērtība viena īpašuma izmaksās ir 0,22.

Tādējādi vienā vērtēšanas objektā iekļautā zemes gabala vērtība ir vienāda ar:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. Ienākumu pieeja

Šī pieeja tiek izmantota, lai noteiktu novērtētās vietas vērtību, kas nākotnē var gūt ienākumus noteiktā darbības periodā. Izmaksas ir paredzamo nākotnes ienākumu un ieņēmumu summa no novērtējamā īpašuma tālākpārdošanas, kas samazināta līdz pašreizējam brīdim.

Pieeja ir balstīta uz gaidīšanas principu - saprātīgs pircējs (investors) iegādājas zemi, sagaidot nākotnes ienākumus vai ieguvumus.

Šī pieeja tiek izmantota, novērtējot zemes gabalu vērtību, kuriem, pamatojoties uz līdzīgas kvalitātes zemes individuālo nomas likmju analīzi, ir iespējams noteikt šīs ienākumu kategorijas līmeni.

Nomas maksa atspoguļo zemes nomas maksas apmēru, jo tiek noteikts, ņemot vērā galvenos nomas maksu veidojošos faktorus un ņem vērā īrnieku reālo ienākumu līmeni viņu funkcionālās darbības jomās. Tādējādi zemes gabala vērtība atspoguļo nākotnes zemes nomas maksas diskontēto vērtību.

Vērtējot lauksaimniecībā izmantojamo zemi, ienākumu pieeju var īstenot, kad nomas maksa tiek aprēķināta, balstoties uz tirgus cenām par kultivēto lauksaimniecības kultūru realizāciju, no tirgus viedokļa visefektīvāko, kultūraugu un to audzēšanas izmaksām, kas tehnoloģiski normalizētas un novērtētas. par izmantoto materiālu un izmantoto pakalpojumu tirgus cenām. Lauksaimniecības zemes novērtēšanas iezīmes ir sīkāk izklāstītas zemāk attiecīgajā sadaļā.

Ienākumu pieejas piemērošanai nepieciešama rūpīga objekta finansiālā un fiziskā stāvokļa, tā vides, ekonomisko apstākļu un tendenču analīze, kā arī tādu aprēķināto rādītāju kā kapitalizācijas koeficients, saliktie procenti, diskontēšana un mūža rentes u.c.

Vērtēšanai tiek izmantota ienākumu pieeja. zemes nomas maksas kapitalizācijas metode, atlikuma metode zemei, paredzamā izmantošanas metode. Sīkāk apskatīsim katru no metodēm.

Zemes nomas maksas kapitalizācijas metode

Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja iegūt zemes nomas maksu no novērtējamā zemes gabala.

Metode ietver šādu darbību secību:

• zemesgabala izveidotās zemes nomas maksas aprēķins;
• zemes nomas maksas kapitalizācijas koeficienta vērtības noteikšana;
• aprēķinot zemesgabala tirgus vērtību, dalot zemes nomas maksu ar kapitalizācijas koeficientu.

Apbūvētiem vai apbūvei paredzētiem zemes gabaliem nomas maksas apmēru var aprēķināt kā ienākumu no zemesgabala iznomāšanas. Lauksaimniecības zemei ​​nomas maksu var aprēķināt kā ienākumu no zemes lauksaimnieciskās izmantošanas vai ienākumu no tās nomas.

Kapitalizācijas rādītāja vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz līdzīga riska līmeņa ieguldījumu kapitāla atdeves likmju analīzi. Galvenie veidi, kā noteikt kapitalizācijas koeficientu, ir:

• līdzīgu zemes gabalu nomas maksas apmēru dalot ar to pārdošanas cenu;
• bezriska kapitāla atdeves likmes palielināšana par riska prēmijas apmēru, kas saistīta ar kapitāla ieguldīšanu novērtētajā zemes gabalā.

PIEMĒRS

Šo metodi var izmantot, ja zeme tiek iznomāta atsevišķi no ēkām un būvēm.

Zemes nomas maksas kapitalizācijas metode ir balstīta uz gaidīšanas principu, t.i. Tipisks investors iegādājas zemi, gaidot ienākumus vai ieguvumus nākotnē.

Zemes gabala vērtības noteikšana ar zemes nomas kapitalizācijas metodi sastāv no nomas maksājumos gūto ienākumu kapitalizācijas. Tādējādi zemes gabala vērtība atspoguļo nākotnes zemes nomas maksas diskontēto vērtību. Kā regulāra ienākumu plūsma zemes nomas maksas tiek kapitalizētas vērtībā, dalot ar zemes kapitalizācijas likmi, kas noteikta tirgus analīzē. Sākotnējie dati kapitalizācijai iegūti, salīdzinot iznomātās zemes pārdošanas apjomu un nomas vērtību.

Piemēram,— Nesen tika iznomāts zemes gabals ar nosacījumu, ka ekspluatācijas izmaksas tiek attiecinātas uz nomnieku par 30 000 rubļu gadā 49 gadus. Kapitalizācijas likme 12% Noteikt zemes gabala pašizmaksu.

RISINĀJUMS:

Zemes gabala izmaksas, kas noteiktas pēc zemes nomas maksas kapitalizācijas metodes, būs:

Szem. = Nomas maksa par gadu / Kapitalizācijas likme = 30 000 / 12% = 250 000 rubļu.

Atlikumu metode zemei

Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja attīstīt novērtējamo zemesgabalu ar labiekārtojumiem, kas rada ienākumus, vai ienākumus nesošā zemesgabala komerciālās izmantošanas iespēja. Ja ienākumus aprēķina no zemes gabala komerciālās izmantošanas, no šiem ienākumiem nepieciešams atņemt ar zemesgabalu nesaistītus ienākumus vai no kapitalizētajiem ienākumiem atņemt ar zemesgabalu nesaistīto aktīvu tirgus vērtību.

Metode ietver šādu darbību secību:

• esošo vai prognozējamo uzlabojumu reproducēšanas vai nomaiņas izmaksu aprēķins vērtējamajā teritorijā;
• kopējo tīro ienākumu aprēķins no viena īpašuma, pamatojoties uz tirgus īres likmēm un spēkā esošajiem tiesību aktiem īpašuma izmantošanas ierobežojumiem;
• uz uzlabojumiem attiecināmo tīro ienākumu aprēķins kā to atražošanas izmaksu vai aizstāšanas ar uzlabojumu ienākumu kapitalizācijas likmes reizinājums;
• uz zemesgabalu attiecināmo neto ienākumu aprēķins kā starpība starp kopējiem neto ienākumiem un neto ienākumiem, kas attiecināmi uz labiekārtojumiem;
• Zemes gabala vērtības aprēķināšana, uz zemesgabalu attiecināmo tīro ienākumu dalot ar zemes ienākumu kapitalizācijas koeficientu.

Neto pamatdarbības ienākumi ir starpība starp faktiskajiem bruto ienākumiem un darbības izdevumiem. Šajā gadījumā no faktiskajiem bruto ienākumiem tiek atskaitīti tikai tie ekspluatācijas izdevumi, ko sedz iznomātājs.

Faktiskie bruto ienākumi ir vienādi ar starpību starp potenciālajiem bruto ienākumiem un zaudējumiem par telpu dīkstāvi un zaudējumiem no nomas maksas nemaksāšanas.

Potenciālie bruto ienākumi ir ienākumi, ko var gūt no īpašuma izīrēšanas, ja īrnieki izmanto simts procentus no platības un nerodas zaudējumi no īres maksas nemaksāšanas. Novērtējot zemesgabalu, nomas likmes par īpašuma lietošanu jāaprēķina tikai pēc tirgus nomas likmēm, ņemot vērā esošos apgrūtinājumus (piemēram, jau noslēgtos nomas līgumus). Telpām, kuras ir brīvas un ko saimnieks izmanto savām vajadzībām, ir jāizmanto arī tirgus nomas likmes. Potenciālajos ienākumos jāiekļauj citi ienākumi, kas gūti no pastāvīgiem īpašuma uzlabojumiem, bet nav iekļauti nomas maksā.

Ir divu veidu ekspluatācijas izmaksas: nemainīgas – neatkarīgi no objekta noslogojuma līmeņa, mainīgas – atkarīgas no noslogojuma. Ekspluatācijas izdevumu līmenis tiek noteikts, pamatojoties uz tirgus nomas nosacījumiem.

Uzlabojumu elementu nomaiņas izmaksas ar īsu saimniecisko kalpošanas laiku aprēķina ar tiešu aprēķinu: dalot uzlabojumu elementu nomaiņas izmaksas (izņemot nolietojumu) ar to saimniecisko kalpošanas laiku. Veicot šos aprēķinus, ir ieteicams ņemt vērā iespēju procentuāli palielināt līdzekļus, lai aizstātu elementus ar īsu kalpošanas laiku.

Pārvaldīšanas izdevumi tiek iekļauti saimnieciskās darbības izdevumos neatkarīgi no tā, kas īpašumu apsaimnieko – pats īpašnieks vai līgumpārvaldnieks. Pārvaldīšanas izdevumi tiek noteikti vai nu naudas izteiksmē, vai procentos no faktiskajiem bruto ienākumiem atkarībā no īpašuma veida.

Aprēķinot tīros pamatdarbības ienākumus, no faktiskajiem bruto ienākumiem neatskaita nekustamā īpašuma nolietojumu un nekustamā īpašuma parāda apkalpošanas izdevumus.

Aprēķinot uzlabojumu kapitalizācijas likmi, kopumā jāņem vērā nepieciešamība pēc īpašuma uzlabošanā ieguldītā kapitāla atdeves.

PIEMĒRS

Zemes atlikuma tehnikas būtība ir kapitalizēt uz zemi attiecināmos ienākumus, kamēr ir zināma uz tās uzceltā īpašuma vērtība.

Atlikuma tehnikas izmantošana zemei ​​paredz, ka ēkas (būves) izmaksas var noteikt diezgan precīzi. Šo paņēmienu galvenokārt izmanto, lai analizētu labāko un efektīvāko zemes izmantošanu. Paņēmiens var būt noderīgs gadījumos, kad nav ticamu datu par brīvo zemes gabalu pārdošanu.

Zemes bilances tehnika ir balstīta uz izmaksu pieeju un ienākumu kapitalizācijas metodi.

Lai noteiktu zemes gabala vērtību, jums jāzina:

• ēkas (būves) izmaksas;
• neto pamatdarbības ienākumi no visiem īpašumiem;
• kapitalizācijas likmes zemei ​​un ēkām.

Zemes gabala izmaksu aprēķināšanas secība, izmantojot zemes atlikuma metodi

Lai izmantotu atlikušo tehniku, jums jāveic šādas darbības:

1. identificēt uzlabojumus, kas nodrošina visaugstāko un labāko lietojumu;
2. nosaka uz ēkām attiecināmo gada ienākumu daļu, reizinot ēkas pašizmaksu ar atbilstošo kapitalizācijas koeficientu (ēkas kapitalizācijas likmi);
3. nosaka gada ienākumu apmēru no zemes, no kopējiem gada ienākumiem atņemot ienākumu no ēkas summu;
4. nosaka zemes gabala vērtību, uz to attiecināmo ienākumu dalot ar atbilstošu kapitalizācijas koeficientu (zemes kapitalizācijas likmi).

Piemēram,— Ēkas tirgus vērtība, kas noteikta izmaksu pieejas ietvaros, ir 15 miljoni rubļu, ēkas kalpošanas laiks 80 gadi, ienākumu likme 15% gadā. Kapitalizācijas likme zemei ​​ir 10%. Neto pamatdarbības ienākumi, ko rada viens īpašums, ir 2 850 000 rubļu gadā. Noteikt zemes gabala izmaksas.

RISINĀJUMS:

1) Noteiksim ēkas kapitalizācijas koeficientu, ņemot vērā ēkas kalpošanas laiku 80 gadi:

Kzd = r + Kv = r + 1/n, kur:

Kzd - ēkas kapitalizācijas koeficients;

r - ienākumu likme;

Kv - kapitāla kompensācijas (atdeves) likme;

n ir ēkas kalpošanas laiks.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Kzd. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Noteikt ar ēku saistīto ienākumu daļu:

CHOD ēka = Szd * Kzd, kur

CHOD ēka - uz ēku attiecināmie neto pamatdarbības ienākumi;

Сзд - ēkas izmaksas;

Kzd - ēkas kapitalizācijas koeficients.

CHOD ēka = 15 000 000 * 0,1625 = 2 437 500 rub.

3) Noteiksim ar zemes gabalu saistīto ienākumu daļu:

CHODzem = CHODobshch - CHOD ēka, kur

CHODzem - neto pamatdarbības ienākumi no zemes;

CHODtotal - kopējie ienākumi gadā no viena īpašuma ekspluatācijas;

CHODzd - ienākumi, kas saistīti ar ēku.

CHOD zeme = 2 850 000 - 2 437 500 = 412 500 rubļu.

4) Noteikt zemes vērtību, kapitalizējot daļu no ienākumiem, kas attiecināti uz zemi:

Szem = CHODzem/Kzem, kur

Szem - zemes izmaksas;

CHODzem - ienākumi no zemes;

Kzem - kapitalizācijas koeficients zemei.

Szem = 412 500 / 0,10 = 4 125 000 rub.

Paredzētā lietošanas metode

Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai.

Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja attīstīt novērtēto zemesgabalu ar labiekārtojumiem, kas rada ienākumus. Metodi var izmantot, novērtējot jebkuru zemes gabalu, kuram ir attīstības (attīstības) perspektīvas.

Metode ietver šādu darbību secību:

• izstrādātā zemes gabala efektīvākās attīstības varianta un izdevīgākās izmantošanas analīze;
• izveides izmaksu aprēķins, izmaksu laika struktūras pamatojums zemesgabala apbūves izvēlētā varianta izveidei;
• ieņēmumu prognozēšana no attīstīta zemes gabala izmantošanas
• izmaksu aprēķins, kas nepieciešams, lai gūtu ienākumus no attīstīta zemes gabala izmantošanas
• zemes gabala vērtības novērtējums, diskontējot visas ar zemes gabala efektīvākās izmantošanas projekta īstenošanu saistītās naudas plūsmas.

Lai novērtētu nākotnes ienākumu un izdevumu pašreizējo vērtību, jāizmanto diskonta likmes, kas iegūtas, pamatojoties uz ieguldījumu kapitāla atdeves likmju analīzi ar alternatīviem riska līmeņiem.

Ienākumu avots var būt zemes gabalā paredzēto labiekārtojumu noma vai to pārdošana pēc izveides pabeigšanas pieņemamā termiņā par tirgus saprātīgām cenām.

Ienākumu aprēķinā nekustamā īpašuma izīrēšanas variantā jāietver īpašuma pārdošanas tirgus vērtības ņemšana vērā īres maksājumu aprēķina perioda beigās.

PIEMĒRS

Metodes pamatā ir visas trīs vērtēšanas pieejas: izmaksas, tirgus pārdošanas salīdzinājums un ienākumi.

Metode tiek izmantota, ja zemes gabala sadalīšana vairākos mazākos gabalos ir vislabākā un efektīvākā zemes izmantošana.

Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja attīstīt novērtēto zemesgabalu ar labiekārtojumiem, kas rada ienākumus. Metodi var izmantot, novērtējot jebkuru zemes gabalu, kuram ir izmantošanas (apbūves) perspektīvas.

Aprēķinu secība:

1. Nosakiet zemes gabalu skaitu un lielumu, pamatojoties uz fiziskajām, juridiskajām iespējām un ekonomisko iespējamību.
2. Nosakiet iespējamos bruto ienākumus no sagatavoto vietu pārdošanas vai nomas. Aprēķina pamatā ir viena zemes gabala izmaksas, kas noteiktas, salīdzinot pārdošanas apjomus, ņemot vērā atšķirības.
3. Nosakiet neto darbības ienākumus no pārdošanas, kas ir starpība starp potenciālajiem bruto ienākumiem no pārdošanas un visu uzlabojumu un vietnes attīstības izmaksu summu.
   Uzlabošanas izmaksas ietver: vietu ievietošanas, ieskaitīšanas un šķirošanas izmaksas; izdevumus par ceļu, ietvju, inženiertīklu, meliorācijas izbūvi; nodokļi, apdrošināšana, inženieru algas; mārketinga izdevumi; līgumslēdzēja peļņa un pieskaitāmās izmaksas; uzņēmēja peļņa.
4. Pašreizējā zemes gabala vērtība tiek noteikta kā starpība starp diskontēto ienākumu plūsmu un diskontēto izdevumu plūsmu.

Piemēram,— Nepieciešams novērtēt zemes masu ar kopējo platību 120 akriem, ko attīstītājs plāno sadalīt 10 gabalos, katrs 12 akru platībā. Paredzamā viena zemes gabala pārdošanas cena ir 5000 USD. Tiks piemērotas šādas izmaksas:

5. tabula

Zemes gabalu pārdošanas shēma: 1 gada laikā - 5 gabali, 2 gadu laikā - 3 zemes gabali, 3 gadu laikā - 2 zemes gabali.

Diskonta likme šāda veida ieguldījumiem ir noteikta 12% apmērā.

Noteiksim ienākumu naudas plūsmas pašreizējo vērtību:

6. tabula

Pārdoto zemes gabalu skaits, gab.	5	3	2
Gada ienākumi, $	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

Noteiksim izdevumu naudas plūsmas pašreizējo vērtību

7. tabula

Izdevumi, $	13 200	3 900	3 900
Gada vidus atlaides koeficients	0,944911	0,843671	0,753277
Ienākumu plūsmas pašreizējā vērtība, USD	12 473	3 290	2 938
Kopējās ienākumu izmaksas, USD	18 701

Zemes gabala pašreizējā vērtība:

Szem = TSdoh - TSras = 43 811 - 18 701 = 25 110 USD

TSdoh - kopējās ienākumu izmaksas no zemes gabalu pārdošanas;

TSexp - visu vietu uzlabojumu un būvniecības izmaksu pašreizējās izmaksas.

4.3. Rentabla pieeja

Rentabla pieeja praktiski netiek izmantots zemes gabala pašnovērtējumam. Pieeja ietver objekta kopējās vērtības noteikšanu ar tās uzlabojumiem: ēkas, būves, inženierkomunikācijas. Izmaksu pieeja zemes gabala vērtības noteikšanai paredz, ka saprātīgs investors par īpašumu nemaksās augstāku cenu, nekā tas izmaksātu, iegādājoties atbilstošo apbūves gabalu un uz tā uzbūvējot līdzīga mērķa un kvalitātes ēku. noteiktu laika periodu.

Izmaksu pieeja parāda paša zemes gabala tirgus vērtību kā starpību starp zemes gabala tirgus vērtību ar uzlabojumiem un uzlabojumu aizstāšanas izmaksām mīnus to nolietojums. Šajā gadījumā zemes gabala vērtības noteikšanas modelis ir balstīts uz atlikuma principu.

Izmaksu pieeja ir balstīta uz to izmaksu ņemšanu vērā, kas saistītas ar zemes gabalu labiekārtošanu.

Izmaksu pieeja tiek izmantota lauksaimniecībā izmantojamās zemes novērtēšanai, ņemot vērā kapitālieguldījumus meliorācijā, erozijas ierobežošanā, hidrotehnikā un citos zemes ražības paaugstināšanas pasākumos.

Piešķirot zemi apbūvei, līdztekus auglīgā slāņa novērtēšanai būtiska nozīme ir tādiem faktoriem kā kapitāla un ekspluatācijas izmaksas:

• objekta atrašanās vieta attiecībā pret ūdens un energoapgādes avotiem, citām apdzīvotām vietām, sociālo un transporta infrastruktūru;
• inženiertehniskie un būvniecības apstākļi: grunts raksturojums, gruntsūdeņu līmenis, reljefs uc Novērtējot auglīgo slāni, atrašanās vietu un tā inženiertehniskos un apbūves faktorus, tiek ņemti vērā teritorijas dabiskie apstākļi;
• iestrādātie mēslošanas līdzekļi, daudzgadīgie stādījumi, ēkas;
• zemes vērtības sociālie faktori (sociāli ekonomiskie dzīves apstākļi, augsnes un veģetācijas īpašības, citi);
• teritoriju sanitāri higiēniskie parametri (gaisa un augsnes piesārņojums, trokšņa līmenis utt.).

Izmaksu pieeja nodrošina objektīvus rezultātus, ja ir iespējams precīzi novērtēt uzlabojumu (ēku un būvju) un nolietojuma aizstāšanas izmaksas, ievērojot relatīvo piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvaru nekustamā īpašuma tirgū.

Izmaksu pieeja ir vienīgā metode zemes gabala tirgus vērtības noteikšanai gadījumos, kad tirgū nav ticamu datu par pabeigtiem darījumiem ar līdzīgiem zemes gabaliem bez uzlabojumiem.

Izmaksu pieejas elementi zemes gabala labiekārtojuma reproducēšanas vai aizstāšanas izmaksu aprēķinā tiek izmantoti zemei ​​atlikuma metodē un iepriekš aprakstītajā piešķiršanas metodē.

5. Lauksaimniecības zemes tirgus vērtības noteikšanas pazīmes

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes gabalu novērtējums jābalsta uz to atļauto, efektīvāko izmantošanu, ņemot vērā teritorijas lauksaimnieciskā zonējuma īpatnības.

Novērtējuma veikšanai viena lauksaimniecībā izmantojamās zemes gabala robežās tiek piešķirtas daļas, kas atšķiras pēc izmantošanas veidiem, no kurām katra tiek pakļauta neatkarīgam novērtējumam. Daļu piešķiršana, kā likums, notiek saskaņā ar zemes gabala eksplikāciju.

Pēc izmantošanas veida novērtētā zemes gabala daļas var iedalīt:

• lauksaimniecības zeme (aramzeme, siena lauki, ganības, papuve un daudzgadīgie stādījumi);
• zemes zem lauksaimniecības vajadzībām paredzētām ēkām (īpašums un saimniecības ēkas, remonta un tehniskās, mašīnrekultivācijas stacijas, rūpnieciskās lauksaimniecības kompleksi, inkubācijas un putnu stacijas, noliktavas, kā arī lauksaimniecības produktu ražošanas un pārstrādes kompleksi);
• zemes, ko aizņem saimniecības ceļi, komunikācijas, koki un krūmi, kas paredzēti, lai aizsargātu zemi no nelabvēlīgu dabas, antropogēno un cilvēka radīto parādību ietekmes, slēgtas ūdenskrātuves.

Lauksaimniecības zemes gabala tirgus vērtību nosaka, pamatojoties uz tā lauksaimniecībā izmantojamās zemes un zemes zem lauksaimniecības ēkām vērtību un ņemot vērā citu zemesgabala daļu kvalitatīvās īpašības.

Zemes gabala daļas, ko aizņem lauksaimniecības ēkas, novērtē, izmantojot apbūvētu vai apbūvei paredzētu zemes gabalu novērtēšanas metodes.

Zemes gabala daļas, ko izmanto kā lauksaimniecības zemi, un norobežotas ūdenstilpes, kuras var izmantot atsevišķai uzņēmējdarbībai (piemēram, makšķerēšanai), parasti tiek vērtētas, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi vai zemes nomas maksas kapitalizācijas metodi.

Zemes gabala daļas, kuras aizņem saimniecības ceļi; sakari; slēgtas ūdenstilpes, kuras nevar izmantot atsevišķai uzņēmējdarbībai; koku un krūmu veģetācija, kas paredzēta zemes aizsardzībai no nelabvēlīgu dabas, antropogēno un cilvēka radīto parādību ietekmes, netiek pakļauta neatkarīgam novērtējumam. Šajā gadījumā, novērtējot zemes gabala vērtību kopumā, tiek ņemtas vērā šo zemes gabala daļu īpašības.

5.1. Lauksaimniecības zemes novērtēšanas iezīmes

Novērtējot lauksaimniecībā izmantojamās zemes tirgus vērtību, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi un zemes nomas maksas kapitalizācijas metodi, kā daļa no izmaksām būtu jāņem vērā zemes gabala dabiskās agronomiskās īpašības, kā arī antropogēnā piesārņojuma avotu ietekme. faktoriem. Zemes gabala un tā augsnes slāņa galvenās agronomiskās īpašības ietver: zemes gabala augsnes slāņa kvalitatīvos raksturlielumus (barības vielu saturs, pieejamais mitrums, aerācija, mehāniskais sastāvs, strukturālais sastāvs, skābums utt.) un atrašanās vietas kvalitatīvās īpašības. zemes gabala (reljefs, mitrums, mikroklimats).

Novērtējot lauksaimniecības zemes tirgus vērtību, izmantojot zemes nomas maksas kapitalizācijas metodi, ar pieņemto zemes gabala dabisko agronomisko īpašību uzskaites sistēmu ir saistītas nomas maksas aprēķināšanas pazīmes.

Nomas maksu aprēķina kā starpību starp bruto ienākumiem un lauksaimnieciskās ražošanas izmaksām. Bruto ienākumus aprēķina zemes platības vienībai kā lauksaimniecības kultūras standartražas un tās tirgus cenas reizinājumu.

Lauksaimniecības kultūraugu standartražību nosaka zemes gabala dabiskās agronomiskās īpašības, mērot kvalitātes punktos.

Lauksaimniecības kultūru izvēle, kurām aprēķina zemes nomas maksu, tiek veikta no zemes gabala atrašanās vietai raksturīgo vai tradicionāli kultivēto kultūru kopuma. No šī kultūraugu kopuma tiek noteikta to rotācija, nodrošinot vislielāko zemes nomas maksu un vienlaikus netraucējot augsnes dabiskās agronomiskās īpašības.

Aramzemes bruto ienākumus var aprēķināt, pamatojoties uz galvenās kultūras bruto ražu. Galvenās kultūras izvēle tiek veikta no zemes gabala atrašanās vietā tipisku vai tradicionāli kultivētu kultūru kopuma. Šajā gadījumā pavadoņu kultūru produktivitāti var pārvērst galvenās kultūras produktivitātē.

Lauksaimniecības produktu ražošanas materiālu izmaksas tiek noteiktas, pamatojoties uz tehnoloģiskajām kartēm, kas nosaka sēklu, degvielas un smērvielu, mēslošanas līdzekļu u.c. standarta izmaksas. natūrā.

Izmaksas naudas izteiksmē tiek aprēķinātas, pamatojoties uz tirgus cenām, kas dominē apgabalā, kurā atrodas zemes gabals.

Aprēķinot izmaksas, tiek ņemts vērā zemes gabala inženiertehniskās attīstības līmenis, tai skaitā ceļu tīkla blīvums, ceļu klase un transporta maršrutu un lauksaimniecības izejvielu pārstrādes punktu un izejvielu piegādes vietu tuvums un ražošanai nepieciešamās preces.

5.2. Atsevišķu lauksaimniecības zemes veidu novērtēšanas iezīmes

Aprēķinot aramzemes bruto ienākumus, var ņemt vērā iespēju vienas sezonas laikā iegūt vairākas ražas dārzeņu produktiem un ārstniecības augu produktiem.

Depozīts tiek novērtēts pēc paredzētās attīstības metodes, ņemot vērā tās pārvietošanas uz cita veida (veidiem) lauksaimniecībā izmantojamās zemes ekonomisko izdevīgumu.

Aprēķinot siena un ganību bruto ienākumus, jāvadās no dabīgās lopbarības zemju faktiskās ražības, nevis jāņem vērā bruto ienākumu pieaugums lopbarības zemju labiekārtošanas (piemēram, apūdeņošanas) rezultātā.

Aprēķinot daudzgadīgo stādījumu bruto ienākumus, jāvadās no to augļošanas biežuma un augļu un ogu produktu faktiskās ražas. Tas būtu jāņem vērā:

• daudzgadīgo stādījumu vecums;
• daudzgadīgo stādījumu sugu-šķirnes sastāvs;
• daudzgadīgo stādījumu telpiskās izvietošanas pazīmes viena zemes gabala robežās;
• iespēja gūt ienākumus no papildu produktiem, kas iegūti no augļu dārzu un vīna dārzu rindām.

Zemes gabala vērtības noteikšanas metode pēc zemes nodokļa likmes, neņemot vērā augsnes dabisko auglību

Šīs metodes pamatā ir konkrēta zemes gabala atbilstošā mērķa standarta cena novērtēšanas zonām, administratīvajiem rajoniem, apdzīvotām vietām vai to grupām, kas noteikta saskaņā ar Krievijas Federācijas valdības 1997. gada 15. marta dekrētu Nr. 319 “Par zemes standartcenas noteikšanas kārtību”.

Novērtējamā zemes gabala standarta cena tiek koriģēta, izmantojot pieaugošus (samazinošus) koeficientus, kas ņem vērā teritoriālās novērtējuma zonu, atkarību no piedāvājuma un pieprasījuma zemes tirgū, kumulatīvo inflācijas koeficientu noteiktam gadam, zemes lietošanas veidu. un zemes gabala atrašanās vieta zonā. Rezultātā tiek iegūta zemes lietošanas (normatīvā) vērtība.

Formula lietošanas (normatīvās) vērtības aprēķināšanai:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

Kur SP1 ir zemes gabala lietošanas (normatīvā) vērtība;

3Н - zemes nodokļa likme par 1 hektāru noteikta veida lauksaimniecības zemes M-rajonā;

K ir zemes nodokļa likmes reizinājums noteiktā valsts subjektā;

S - objekta platība, hektāri;

Tirgus (bāzes) vērtība ir vienāda ar zemes gabala lietošanas (normatīvās) vērtības reizinājumu ar piedāvājuma un pieprasījuma indeksu noteiktā novērtējuma zonā, kas ir atkarīga no zemes piešķiršanas mērķa:

SR1 = SP1 * ISPR,

kur CP1 ir vietas tirgus (pamata) vērtība;

SP1 - lietošanas (normatīvā) vērtība;

1. piemērs. Noteikt tirgus vērtību zemes gabalam 10 hektāru platībā, lai to pārdotu kā dārzu kooperatīvu. Vietne tika izmantota kā aramzeme.

Vietnes adrese: Vladimira apgabals, Sudogodskas rajons, Vjatkino ciems. Objekta attālums no reģiona centra ir 8 km, rajona centrs ir 32 km, centrālais īpašums ir 1 km, šoseja ~ 1 km, dzelzceļš 10 km, kuģojamā upe (ūdens artērija) ir 9 km. . 1 km attālumā atrodas dīķis, 3 km - līdz mežam, 8 km - no tehnogēnā piesārņojuma vietām. Blakus atrodas sakaru centrs (0,5 km), līdz gāzesvada pieslēguma vietai 0,5 km un elektrolīnijai 2 km. Vietne atrodas piemērotā Vladimira apgabalā.

Risinājums. Pamatojoties uz objekta attālumu no galvenajām produktu tirdzniecības vietām, apkārtējās ainavas elementiem un inženierkomunikācijām, atrašanās vietas koeficients (LC) būs 1,22.

Nodokļa likme par 1 hektāru aramzemes (ZN) šajā apgabalā novērtēšanas datumā ir aptuveni 35 ASV dolāri.

Nodokļa daudzveidība reģionā (K) - 200; inflācijas indekss (IINF) - 1,5; piedāvājuma un pieprasījuma indekss (DSID) 2.novērtējuma zonai ir 2,0 (ar reģionālās administrācijas vadītāja lēmumu). Piedāvājuma un pieprasījuma indeksu var definēt kā attiecību 75% no 1 hektāra vidējās tirgus vērtības (saskaņā ar pārdošanas datiem par pagājušo gadu) pret noteiktas platības vienības standarta cenu. Izmantot vērtību:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,0 * 1,5.

SP1 = 166 530 USD.

Tirgus vērtība būs:

SR1 = SP1 * ISPR = 166 530 * 2,0 = 333 060 ASV dolāri.

Zemes gabala vērtības noteikšanas metode pēc zemes nodokļa likmes, ņemot vērā augsnes dabisko auglību

Šī metode ir iepriekšējās metodes modifikācija. Zemes nodokļa likmi ņem nevis par 1 hektāru, bet par 1 punktu no vidējā reģionālā augsnes kvalitātes rādītāja (var izmantot nodokļa vērtību par 1 noteiktas vērtēšanas zonas punktu).

Augsnes kvalitātes rādītājs (B) ir vietu augsnes kvalitātes (t.i., auglības) un to ražības salīdzinošs novērtējums, kas izteikts ballēs.

Izmaksu aprēķinos tiek izmantots faktiskais vērtējamās platības augsnes kvalitātes rādītājs, to koriģējot attiecībā pret reģionālo vidējo augsnes kvalitātes rādītāju. Papildu aprēķini ir līdzīgi iepriekšējai metodei:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

kur SP2 ir zemes gabala lietošanas (normatīvā) vērtība;

3НБ - zemes nodokļa likme par 1 vidējo reģionālo (zonu) augsnes kvalitātes rādītāju;

B - novērtējamās platības augsnes kvalitātes rādītājs;

KPP - nodokļa likmes korekcijas koeficients 1 novērtētās vietas augsnes kvalitātes punktam attiecībā pret vidējo reģionālo vai zonālo kvalitātes punktu.

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - zemes nodokļa likmes reizinājums noteiktā valsts subjektā;

S - teritorijas platība, hektāri:

KM - vietas atrašanās vietas korekcijas koeficients;

KZ - vietnes izmaksu korekcijas koeficients atkarībā no atrašanās vietas zonas;

KUG - objekta izmaksu korekcijas koeficients atkarībā no zemes izmantošanas veida;

IINF - inflācijas indekss konkrētam gadam.

Zemes gabala tirgus (bāzes) vērtības aprēķināšanas formula:

SR2 = SP2 * ISPR,

kur CP2 ir vietas tirgus (pamata) vērtība;

SP2 - lietošanas (normatīvā) vērtība;

ISDP - piedāvājuma un pieprasījuma indekss.

2. piemērs. Sākotnējie parametri zemes gabala 10 hektāru platībā tirgus vērtības aprēķināšanai ir 1.piemērā aprakstītie zemes gabala dati, vērtēšanas datums ir 1998.gada 10.janvāris. Papildus reģionālā zemes nodokļa likme par 1 hektāru. tiek izmantota aramzeme - 40 ASV dolāri/ha; vidējais reģionālais augsnes kvalitātes rādītājs ir 50 un novērtētās vietas augsnes kvalitātes rādītājs ir 41,5.

Risinājums. Zemes nodokļa likme par 1 augsnes kvalitātes punktu reģionā ir 40/50 = 0,85 ASV dolāri.

Patēriņa (normatīvās) izmaksas, ņemot vērā vietas auglību, nosaka pēc formulas:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0,8 * 41,5 * (41,5/50+1)/2 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,00 * 1,5 = 144 538,6 USD.

Tirgus vērtība ir:

SR2 = SP2 * ISPR = 144 538,5 * 2,0 = 289 077 ASV dolāri.

Zemes gabala novērtējums nedrīkst būt pretrunā ar iepriekš norādītajiem tirgus vērtības noteikšanas pamatprincipiem.

Ja normatīvajā tiesību aktā, kurā ietverta prasība par zemes gabala obligātu novērtēšanu, vai līgumā par zemes gabala novērtēšanu (turpmāk – līgums), nav noteikts konkrēts vērtēšanas objekta vērtības veids, 2008. gada 21. jūlija tiesību normas Nr. jānosaka šī objekta tirgus vērtība.

Zemes gabalu novērtēšana ir obligāta, ja darījumā ir iesaistīti zemes gabali, kas pilnībā vai daļēji pieder Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām vai pašvaldībām, tai skaitā:

• nosakot vērtību Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām vai pašvaldībām piederošajiem zemes gabaliem, lai tos privatizētu, nodotu trasta pārvaldīšanā vai nomā;
• izmantojot kā nodrošinājumu Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām vai pašvaldībām piederošus zemes gabalus;
• pārdodot vai citādi atsavinot Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām vai pašvaldībām piederošus zemes gabalus;
• cedējot parādsaistības, kas saistītas ar Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām vai pašvaldībām piederošiem zemes gabaliem;
• nododot Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošām vienībām vai pašvaldībām piederošus zemes gabalus kā ieguldījumu pamatkapitālā, juridisko personu fondos, kā arī, ja rodas strīds par zemes gabala vērtību, tai skaitā:
• nacionalizējot zemes gabalus;
• par hipotekāro kreditēšanu fiziskām un juridiskām personām strīdu gadījumos par zemes gabala vērtību;
• sastādot laulības līgumus un sadalot šķirto laulāto mantu pēc vienas puses vai abu pušu lūguma strīda gadījumā par šīs mantas vērtību;
• pēc zemes gabalu izpirkšanas vai citādas atsavināšanas no īpašniekiem valsts vai pašvaldību vajadzībām, kas paredzētas Krievijas Federācijas tiesību aktos;
• novērtējot zemesgabalu vērtību, lai uzraudzītu pareizu nodokļu (īpašuma nodokļu) nomaksu strīda gadījumā par apliekamās bāzes aprēķināšanu.

Šīs prasības neattiecas uz attiecībām, kas rodas, valsts un pašvaldību vienotiem uzņēmumiem un iestādēm atsavinot mantu, kas tiem piešķirta ar saimnieciskās vadības vai operatīvās vadības tiesībām, izņemot gadījumus, kad atsavināšana ar īpašumu saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem ir atļauts ar šī īpašuma īpašnieka piekrišanu.

Pamats darbu veikšanai zemes gabala vērtības noteikšanai ir līgums starp vērtētāju un pasūtītāju.

Krievijas Federācijas tiesību aktos paredzētajos gadījumos zemes gabala vērtības novērtēšanu, tostarp atkārtotu novērtēšanu, var veikt vērtētājs, pamatojoties uz tiesas, šķīrējtiesas, šķīrējtiesas nolēmumu, kā arī ar pilnvarotas institūcijas lēmumu.

Tiesa, šķīrējtiesa, šķīrējtiesa ir neatkarīgas vērtētāja izvēlē. Izdevumi, kas saistīti ar novērtējamā objekta novērtēšanu, kā arī naudas atlīdzība vērtētājam, tiek atlīdzināti (apmaksāti) Krievijas Federācijas tiesību aktos noteiktajā kārtībā.

Līgums starp vērtētāju un klientu tiek noslēgts rakstveidā un tam nav nepieciešams notariāls apstiprinājums.

Līgumā jāiekļauj:

• līguma noslēgšanas pamatojums;
• vērtēšanas objekta veids;
• vērtēšanas objekta noteiktās vērtības (vērtību) veids;
• naudas atlīdzība par vērtēšanas priekšmeta novērtējuma veikšanu;
• informācija par vērtētāja civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu.

Līgumā jāiekļauj informācija par to, vai vērtētājam ir licence vērtēšanas darbību veikšanai, norādot šīs licences kārtas numuru un izsniegšanas datumu, institūciju, kas to izdevusi, kā arī periodu, uz kādu šī licence izsniegta.

Novērtējuma līgumā jābūt precīzai norādei par zemes gabalu un tā aprakstu.

Attiecībā uz Krievijas Federācijai, Krievijas Federācijas veidojošajām vienībām vai pašvaldībām piederošo zemes gabalu novērtēšanu vērtētājs slēdz līgumu ar personu, kuru īpašnieks pilnvarojis veikt darījumu ar vērtēšanas objektiem, ja vien nav citādi. ko nosaka Krievijas Federācijas tiesību akti.

Vērtētāja pienākums ir, veicot novērtējumu, izmantot informāciju, kas nodrošina novērtējuma ziņojuma ticamību, kā dokumentu, kas satur informāciju ar pierādījuma vērtību. Vērtēšanā izmantojamās informācijas apjomu, informācijas avotu izvēli un informācijas izmantošanas kārtību nosaka vērtētājs.

Novērtējot zemesgabala tirgus vērtību, jāņem vērā tā paredzētais mērķis un atļautā izmantošana, kā arī citu personu tiesības uz zemesgabalu. Zemes gabala tirgus vērtība mainās, mainoties kādai no tā uzskaitītajām juridiskajām pazīmēm.

Novērtējuma rezultāti jādokumentē rakstiskā novērtējuma ziņojumā.

Novērtējuma ziņojums nedrīkst būt neskaidrs vai maldinošs. Novērtējuma ziņojumam jābūt uzrakstītam vispārpieejamā valodā, ar speciālo terminu skaidrojumiem, jāietver vērtētāja pieņēmumu, aprēķinu un secinājumu detalizēts pamatojums un nepieciešamie skaidrojumi.

Ja, veicot zemes gabala novērtēšanu, tiek noteikta nevis tirgus vērtība, bet gan citi vērtības veidi, pārskatā jānorāda kritēriji un pamatojums atkāpei no novērtējuma objekta tirgus vērtības noteikšanas iespējas.

Ziņojumā obligāti jānorāda:

• pārskata sagatavošanas datums un kārtas numurs;
• vērtētāja novērtējuma objekta novērtējuma pamats;
• vērtētāja juridiskā adrese un informācija par viņam izsniegto licenci šāda veida īpašuma vērtēšanas darbību veikšanai;
• precīzs vērtēšanas objekta apraksts, bet attiecībā uz juridiskai personai piederošo vērtēšanas objektu - juridiskās personas rekvizīti un šī vērtēšanas objekta uzskaites vērtība;
• vērtēšanas standarti atbilstošā vērtēšanas objekta vērtības veida noteikšanai, to izmantošanas pamatojums, novērtējot šo vērtēšanas objektu, vērtēšanas objekta novērtēšanā izmantoto datu saraksts, norādot to saņemšanas avotus, kā arī pieņēmumi, kas pieņemti, kad vērtēšanas objekta novērtēšanu;
• vērtēšanas objekta vērtības un tā galīgās vērtības noteikšanas secība, kā arī iegūtā rezultāta piemērošanas ierobežojumi un robežas;
• vērtēšanas objekta vērtības noteikšanas datums;
• vērtētāja izmantoto dokumentu saraksts, kas nosaka vērtēšanas objekta kvantitatīvos un kvalitatīvos raksturlielumus.

Zemes gabala tirgus vērtības novērtējuma ziņojumā papildus obligātajiem datiem jāiekļauj:

• zemes gabala un tā labiekārtojumu apraksts, tai skaitā zemes gabala paredzētais mērķis un atļautā izmantošana, apgrūtinājumi ar trešo personu tiesībām;
• zemes un tās labiekārtojumu fotogrāfijas;
• zemes un nekustamā īpašuma tirgus stāvokļa raksturojums;
• visefektīvākā zemes izmantošanas veida noteikšana.

Novērtējuma ziņojumā var būt pielikumi, kuru sastāvu nosaka vērtētājs, ņemot vērā vērtēšanas līguma noteikumos noteiktās prasības.

Visiem materiāliem novērtējuma ziņojumā jābūt vērstiem uz zemes gabala tirgus vērtības attaisnošanu. Novērtējuma ziņojumā nevajadzētu iekļaut materiālus un informāciju, kas nav saistīta ar tirgus vērtības noteikšanas procedūru.

Zemes gabala tirgus vērtības galīgā vērtība ir jāizsaka rubļos kā viena vērtība, ja vērtēšanas līgumā nav noteikts citādi. Līgumā var paredzēt, ka zemes gabala galīgā vērtība tiek noteikta kā vērtību diapazons.

Novērtēšanas objekta vērtības galīgā vērtība, kas norādīta novērtējuma ziņojumā, kas sastādīts tādā veidā un pamatojoties uz prasībām, kas noteiktas federālajā likumā "Par vērtēšanas darbībām Krievijas Federācijā", vērtēšanas standartos un vērtēšanas noteikumos. pilnvarotās institūcijas darbības, kas uzrauga vērtēšanas darbību īstenošanu Krievijas Federācijas Federācijā, var uzskatīt par ieteicamām darījuma veikšanai ar novērtējuma priekšmetu, ja no novērtējuma sastādīšanas dienas nav pagājuši vairāk kā 6 mēneši. atskaite līdz darījuma datumam ar novērtējuma priekšmetu vai publiskā piedāvājuma iesniegšanas datumam.

Ja rodas strīds par pārskatā konstatētās zemes gabala tirgus vērtības vai citas vērtības ticamību, tai skaitā saistībā ar citu esošu tā paša zemes gabala novērtējuma ziņojumu, šis strīds ir izskatāms tiesā, šķīrējtiesa saskaņā ar noteikto jurisdikciju, šķīrējtiesa tiesā pēc strīda vai vienošanās pušu vienošanās vai tādā veidā, kas noteikts Krievijas Federācijas tiesību aktos, kas regulē vērtēšanas darbības.

Tiesai, šķīrējtiesai, šķīrējtiesai ir tiesības uzlikt pusēm par pienākumu slēgt darījumu par cenu, kas noteikta strīda izskatīšanas laikā tiesas sēdē, tikai gadījumos, kad darījums ir obligāts saskaņā ar Latvijas Republikas normatīvajiem aktiem. Krievijas Federācija.

Tirgus vērtība ir cena, par kuru vienojušās visas puses darījumā, kas veikts konkurētspējīgā brīvā tirgū. Šo cenu neietekmē būtiski apstākļi, un tās uzstādīšanas process ir atļauts obligāti un brīvprātīgi.

Tirgus vērtības novērtējums

Ar jebkura īpašuma tirgus vērtības noteikšanu. Plašā nozīmē šis process ir īpašuma tiesību izvērtēšana, ņemot vērā visus esošos ierobežojumus. To veic attiecīgās organizācijas, un tiek noteikta darbības kārtība Federālais likums Nr.135-FZ "Par novērtēšanas darbībām Krievijas Federācijā."

Obligāts novērtējums ir nepieciešams likumā noteiktajos gadījumos, proti, Krievijas Federācijai, jebkuram federācijas subjektam vai pašvaldības iestādei (pilnībā vai daļēji) piederoša nekustamā īpašuma atsavināšana.

Atbilstoši Civillikumam par nekustamo īpašumu uzskatāmi zemes gabali, kā arī objekti, kuru nodošana ir iespējama, bet radītu neatgriezenisku kaitējumu to paredzētajam mērķim. Piemēram:

• ēkas;
• zemes gabali;
• kosmosa objekti utt.

Faktori, kas ietekmē izmaksu noteikšanu:

• atrašanās vieta;
• būvniecības datums (ja pieejams);
• specifikācijas;
• infrastruktūra;
• satiksmes kustība utt.

Neatkarīga eksperta veiktais novērtējums palīdz iegūt ticamu informāciju par īpašumu un noteikt tam atbilstošu cenu. Visbiežāk tas ir nepieciešams, ja:

• aktīvu pārvērtēšana;
• vērtspapīru emisija;
• hipotēkas reģistrācija;
• dažāda veida darījumu veikšana (pirkšana un pārdošana, ziedošana u.c.);
• privatizācija, kā arī daudzas citas situācijas.

Novērtējumu galvenokārt veic:

• Novērtēšanas birojs. Pašlaik ir daudz komercfirmu, kas veic dažādas vērtēšanas darbības, bet nesniedz juridiskos pakalpojumus. Galvenais nosacījums ir šāda biroja klātbūtne pašregulējošas organizācijas sastāvā.
• Nekustamā īpašuma aģentūra. Daudzu lielu nekustamo īpašumu aģentūru darbinieki strādā ar ekspertiem. Ja zemes gabals tiek pārdots ar nekustamā īpašuma aģentūras starpniecību, šie darbinieki varēs palīdzēt un veikt novērtējumu.
• Advokātu birojs. Lielākā daļa šo firmu papildus juridiskajai palīdzībai sniedz noteiktus ar ekspertīzi un novērtēšanu saistītus pakalpojumus.
• Privāts vērtētājs. Likums neaizliedz veikt privātas vērtēšanas darbības. Šāds eksperts izmanto identiskas vērtēšanas metodes kā iepriekš minēto uzņēmumu darbinieki. Tāpat kā citos gadījumos, šāds vērtētājs darbojas saskaņā ar Krievijas Federācijas likumiem.

Vērtēšanas metodes

Galvenās novērtēšanas metodes ir šādas:

• pārdošanas salīdzinājumi;
• izplatīšana;
• izlāde;
• zemes nomas maksas kapitalizācija;
• atlikums zemei;
• iespējama lietošana.

Visas šīs metodes ievēro noteiktas vērtības aprēķināšanas formulas, vērtēšanas laikā notiekošos procesus, kā arī nosacījumus, pie kādiem viena vai otra metode jāizmanto gala novērtējumam. Tos visus nav iespējams aprakstīt, jo par katru metodi ir ļoti daudz informācijas.

Tirgus vērtības aprēķins

Apskatīsim piemēru zemes nekustamā īpašuma aprēķinam, izmantojot ekstrakcijas metode, jo šo metodi visbiežāk izmanto profesionāli vērtētāji.

Galvenais rādītājs šajā piemērā ir zemes gabals un tajā esošā ēka (850 kv.m). Pieņemsim, ka vietne atrodas zem ēkas. Cena par 1 kv.m. ēkas ir vienādas ar 25 000 rubļu.

Lai uzzinātu tirgus vērtību, izmantojot šo metodi, tā jāaprēķina, izmantojot šo formulu:

A1? A2 = B1, kur

• A1 – apbūves laukums;
• A2 – cena par 1 vienību. kvadrāti;
• B1 – galīgās izmaksas.

Mēs iegūstam:

850 ? 25 000 = 21 250 000.

Tirgus pētījumi liecina, ka ēkas būvniecības izmaksas ir 32 500 rubļu. Pieņemsim, ka nodiluma procents ir 0,75%. Tālāk jums jānoskaidro ēkas būvniecības tirgus izmaksas:

850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.

Beigās varat uzzināt pašas vietnes izmaksas. Tas veido:

21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 rubļu.

Kadastrālā un tirgus vērtība

Kadastrālo vērtību nosaka Krievijas Federācijas valdība. Un tirgus ir atkarīgs no dažādiem faktoriem, no kuriem lielākā daļa kadastrālās vērtēšanas laikā vispār netiek ņemti vērā. Šī ir galvenā atšķirība starp diviem izmaksu veidiem. Citi atšķirības var notikt sekojošais:

• kadastrālo vērtību sastādot nav nozīmes sezonai, pieprasījumam un vispārējam tirgus stāvoklim;
• kadastrālā vērtība tiek noteikta ar materiālu analīzi, bet tirgus vērtība - ar konkurētspēju, dažādiem piedāvājumiem utt.;
• Kadastrālā vērtība dažkārt var būt pārāk augsta, ņemot vērā iedzīvotāju maksātspējas faktorus, īpašuma atrašanās vietu utt. netiek ņemti vērā.

Dažkārt var gadīties, ka tuvumā esošās infrastruktūras dēļ izmaksas būs stipri uzpūstas, lai gan de facto šīs ēkas izmaksu pieaugumu neietekmē.

Atšķirības starp šiem diviem vērtību veidiem spēlē nozīmīgu lomu nodokļu uzlikšanā (Krievijas Federācijas Zemes kodeksa 65. pants). Taču uzpūstā kadastrālā vērtība iedzīvotājiem dažkārt ir nepanesams slogs, jo vairumā gadījumu tā ievērojami pārsniedz tirgus vērtību. Par kadastrālās vērtības aprēķināšanas metodēm -.

Tirgus vērtības novērtēšanas procedūra

Tirgus vērtības noteikšana notiek 5 posmos:

1. Pirmais solis ir līguma noslēgšana novērtēšanas darbību veikšanai. Šeit eksperts nosaka nepieciešamos novērtēšanas parametrus:

• novērtējuma mērķis;
• procesa juridiskā puse;
• zemes kategorija;
• īpašuma veids;
• servitūti;
• novērtējuma datums;
• novērtējuma līguma sastādīšana utt.

2. Saņemtās informācijas vākšana un analīze. Vērtētājs apkopo datus par īpašumu, pēta dažādas objekta īpašības un analizē dažādus faktorus, kas tieši ietekmē zemes vērtību:

• ēkas apkārtējās teritorijās;
• zaļās zonas klātbūtne (stāvoklis, veids utt.);
• vispārējais vides stāvoklis;
• dažādu faktoru negatīvā ietekme;
• dati par izmaksām un peļņu no vietnes izmantošanas.

Ziņojumam pievienota arī teritorijas karte, kurā atrodas objekts, un tās atrašanās vieta, tostarp īpašuma fotogrāfijas.

3. Piemērotas novērtēšanas metodes izvēle, nepieciešamo aprēķinu veikšana. Katra metode radīs dažādas zemes izmaksas. Pēc tam vērtētājs veiks salīdzinošu analīzi, pateicoties kurai būs iespējams redzēt katras metodes plusus un mīnusus.

4. Galīgo izmaksu piešķiršana par zemes gabalu. Tas tiks norādīts rubļos (ja līgumā nav noteikts citādi).

5. Pārskata sastādīšana. Galīgie novērtējuma rezultāti tiks iesniegti rakstiski. Novērtējuma ziņojums ir pierādījuma dokuments, kas paredzēts rezultātos ieinteresētām personām (kā arī pašam pasūtītājam). Ziņojuma iekšpusē ir gala secinājums un galīgā tirgus vērtība.

Pārskata par zemes gabala tirgus vērtības noteikšanu piemērs .pdf formātā (Adobe Reader)

Lauksaimniecības zeme

Katram zemes veidam un kategorijai, novērtējot, tiek ņemti vērā dažādi faktori. Apskatīsim galvenos punktus, pēc kuriem tiek noteikta zemes gabala tirgus vērtība, izmantojot lauksaimniecības zemes piemēru.

Šādu objektu nozīmi nosaka iespējamais zemes mērķis un auglība. Svarīgi faktori ir: reljefs, augsnes īpašības, ūdens komponents (ja pieejams). Novērtēšanai parasti tiek izvēlēta pieeja, kurai ir vislabākais ekonomiskais efekts.

Ja ir aramzeme, to var izmantot lopu ganīšanai vai kā aramzemi. Šajā gadījumā pēdējā iespēja ir daudz izdevīgāka ekonomiskā ziņā. Tāpēc, vērtējot, ir jāvadās no tā.

Nosakot augsnes auglības rādītājus, eksperti bieži izmanto klasifikāciju. Tas ir novērtējuma nosaukums, kas tiek aprēķināts, salīdzinot auglību identiskos klimatiskajos un agronomiskajos apstākļos. Šis process pats par sevi ir ārkārtīgi sarežģīts, tāpēc, novērtējot lauksaimniecības zemi, vērtētāji izmanto jau gatavus vērtēšanas rādītājus.

Izpētījis visus aspektus un nosakot, kā zeme tiks izmantota, eksperts izveido ieņēmumu modeli. Tas ņem vērā īpašnieka izmaksas un peļņu noteiktā laika periodā. Pozitīvā starpība attiecībā uz ienākumiem un izdevumiem tiek diskontēta aktuālajos rādītājos, uz kuru pamata šī cena tiks uzskatīta par tirgus vērtību.

Tirgus vērtības noteikšana dažās situācijās ir diezgan darbietilpīgs process, taču ļoti svarīgs. Ja kadastrālā vērtība ieliek nodokļu parādā, būtu lietderīgi veikt papildu tirgus vērtības novērtējumu un pieprasīt pārrēķinu tiesā. Un, ja nepieciešams, uzņēmumi, kas nodarbojas ar šo jautājumu, palīdzēs jums veikt pašu novērtējumu.

Zemes gabalu vērtības novērtējums tiek veikts, pamatojoties uz Metodiskajiem ieteikumiem zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai, kas apstiprināti ar Krievijas Īpašuma ministrijas 2002.gada 6.marta rīkojumu Nr.568r.

Vienotā un kadastrālā zemes gabalu vērtības novērtēšana ietver trīs pieeju integrētu izmantošanu: ienākumu, salīdzinošo un izmaksu (7.1. att.). Metodes katras pieejas ietvaros zemes gabalu vērtēšanai saskaņā ar Metodiskajiem ieteikumiem zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai parādītas 7.1.attēlā. Salīdzinošās pieejas pamatā ir pārdošanas salīdzināšanas metode, sadales metode un izplatīšanas metode. Ienākumu pieeja balstās uz zemes nomas maksas kapitalizācijas metodi, atlikuma metodi un paredzētās izmantošanas metodi. Izmaksu pieejas elementi zemes gabala labiekārtojuma reproducēšanas vai nomaiņas izmaksu aprēķinā tiek izmantoti atlikuma metodē un piešķiršanas metodē.

Metodiskajiem ieteikumiem zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai ir ieteikuma raksturs. Ja novērtējuma ziņojumā tiek izmantotas citas metodes, vēlams atklāt to saturu un pamatot to izmantošanu.

Mācību literatūrā ir arī citas zemes gabalu vērtības aprēķināšanas metodes: attīstības izmaksu metode, infrastruktūras atražošanas izmaksu metode un standarta investīciju līgumu metode.

Zemes gabala paredzamās vērtības galīgā vērtība tiek iegūta, pamatojoties uz rezultātiem, kas iegūti ar dažādām metodēm. Salīdzinot šos datus, ieteicams dot priekšroku aplēsēm, kuru pamatā ir pilnīgāka un uzticamāka informācija. Būtiskas neatbilstības zemes vērtībā, kas aprēķināta ar dažādām metodēm, liecina vai nu par kļūdām aplēsēs, vai arī par zemes tirgus nelīdzsvarotību.

Ienākumu pieeja zemes gabalu vērtēšanā ļauj iegūt zemes vērtības novērtējumu, balstoties uz potenciālā pircēja sagaidāmajiem ienākumiem, un ir piemērojama tikai tiem zemes gabaliem, kas rada ienākumus.

7.2.1. Zemes nomas maksas kapitalizācijas metode

Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja iegūt zemes nomas maksu no novērtējamā zemes gabala.

Metode ietver šādu darbību secību 14:

Zemes gabala izveidotās zemes nomas maksas aprēķins;

Zemes nomas maksas atbilstošā kapitalizācijas koeficienta vērtības noteikšana;

Zemes nomas maksas kapitalizācija tiek saprasta kā visu to nākotnes zemes nomas vērtību noteikšana novērtējuma datumā, kas ir vienādas viena ar otru vai mainās ar tādu pašu ātrumu vienādos laika periodos. Aprēķins tiek veikts, dalot zemes nomas maksas vērtību par pirmo periodu pēc novērtēšanas datuma ar atbilstošo vērtētāja noteikto kapitalizācijas koeficientu.

Šīs metodes ietvaros zemes nomas maksas vērtību var aprēķināt kā ienākumu no zemes gabala iznomāšanas zemes tirgū valdošajos apstākļos.

Galvenie veidi, kā noteikt kapitalizācijas koeficientu, ir:

Tirgus saspiešanas metode (līdzīgiem zemesgabaliem zemes nomas maksas vērtību dala ar to pārdošanas cenu), šī metode ir aplūkota 4.1. sadaļā. šī apmācības rokasgrāmata;

Metode, kā palielināt bezriska kapitāla atdeves likmi par riska prēmijas apmēru, kas saistīts ar kapitāla ieguldīšanu novērtētajā zemes gabalā.

Šajā gadījumā ar bezriska kapitāla atdeves likmi saprot atdeves likmi vismazāk riskantajam kapitāla ieguldījumam (piemēram, augstākās uzticamības kategorijas banku noguldījumu atdeves likme vai atdeves likme valsts vērtspapīru dzēšanas termiņš).

Tiešās kapitalizācijas metode paredz gada nomas ienākumu dalīšanu ar atbilstošu kapitalizācijas likmi, kā rezultātā ienākumu summa pārvēršas zemes gabala izmaksās.

Zemes vērtības aprēķini, izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodi, tiek veikti pēc šādas formulas:

Atkarībā no zemes gabala paredzētā mērķa ienākumi var ietvert:

Paredzamie nomas ienākumi lauksaimniecības un meža zemes novērtēšanai;

Daļa no īpašuma kompleksa ienākumiem, kas attiecināmi uz attīstīto zemesgabalu;

Prognozes ir jebkuras tirdzniecības sistēmas pamatā, tāpēc kompetenti sagatavotas var padarīt jūs ārkārtīgi bagātu.

Zemes nomas maksa (īres ienākumi) apdzīvotās zemes novērtēšanai;

Ienākumi no zemes gabala vērtības pieauguma, kas gūti, to pārdodot nākotnē vai ieķīlājot pret hipotekāro kredītu.

Sarežģīta problēma ienākumu pieejā ir kapitalizācijas koeficienta noteikšana. Zemes vērtēšanā izmantotās kapitalizācijas likmes īpatnība ir tāda, ka tā sastāv tikai no vienas daļas - atdeves likmes un neietver kapitāla aizvietošanas likmi. Šobrīd pasaules praksē zemes nomas maksas kapitalizācijai sākotnēji ir izstrādātas četras kapitalizācijas koeficienta aprēķināšanas pieejas, t.i. lauksaimniecības zemes novērtējums.

Kapitalizācijas koeficienta aprēķins.Pirmā pieeja- tas ir zemes gabala kā monetārā kapitāla veida izskatīšana un attiecīgi kapitalizācijas koeficienta aprēķins, pamatojoties uz naudas tirgus īpašībām novērtējuma datumā. Kapitāla ieguldījumu efektivitātes kritērijs ir procentu likme ieguldījumiem, kam raksturīgs salīdzināms riska līmenis. Lielākajā daļā attīstīto valstu investīcijas lauksaimniecības zemē tiek uzskatītas par ne pārāk riskantām un ir līdzvērtīgas investīciju riskiem augstas uzticamības kategorijas bankās.

Viskrievijas lauksaimniecības ekonomikas, darba un vadības pētniecības institūts iesaka kā kapitalizācijas likmi izmantot Krievijas Sberbank likmi ilgtermiņa ārvalstu valūtas noguldījumiem (Metodiskie ieteikumi lauksaimniecības zemes kadastrālajai vērtēšanai. - M.: VNIETUSKH, 1997. )

Otrā pieeja ir nosacīta kapitalizācija, kuras pamatā ir valsts noteiktais indekss. Šo metodi plaši izmanto daudzās valstīs dažādu kategoriju zemes, galvenokārt lauksaimniecības un mežsaimniecības, kadastrālajā vērtēšanā. Valsts kadastrālās zemes vērtēšanas metodes nosaka periodu, kurā lauksaimniecībā vai mežsaimniecībā tiek reproducēts kapitāls. Šobrīd šī metode tiek izmantota kadastrālajā vērtēšanā Krievijā. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes 1 hektāra kadastrālo vērtību aprēķina, no lauksaimniecības kultūraugu audzēšanas saņemtos paredzamos nomas ienākumus reizinot ar 33 gadiem, bet meža zemes 1 hektāram – prognozētos nomas ienākumus no kokmateriālu ieguves reizinot ar 50 gadiem.

Trešā pieeja ir aprēķināt kapitalizācijas koeficientu, izmantojot kumulatīvās būvniecības metodi. Kā piemēru ņemiet vērā kapitalizācijas likmes aprēķinu, novērtējot zemi Maskavā. Kapitalizācijas likme ietver šādas sastāvdaļas:

Likme bez riska. Piemēram, Moskomzemes pašvaldību vērtētāji, aprēķinot nomas līguma slēgšanas tiesību sākumvērtību, kā bezriska likmi izmanto Krievijas Federācijas Centrālās bankas noteikto gada procentu likmi starpbanku noguldījumiem cietajā valūtā;

Reģionālais risks, t.i. risks ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā, kas atrodas noteiktā reģionā, kam raksturīga noteikta ekonomiskā un sociālā situācija. Maskavai reģionālais risks ir 35%, viena no minimālajām vērtībām Krievijai;

Likviditātes risks, kas saistīts ar zaudējumu iespējamību, pārdodot īpašumu nepietiekamas attīstības, nelīdzsvarotības vai tirgus nestabilitātes dēļ. Ekspertu vērtējums par šo risku ilgtermiņa nomas tiesībām Maskavas zemes tirgū ir aptuveni 7%.

Ceturtā pieeja ir balstīta uz tirgus izspiešanas metodi jeb salīdzinošo pārdošanas analīzi. Šī metode neprasa sarežģītus finanšu aprēķinus vai ekspertu novērtējumus, bet nav iespējama bez ticamas informācijas par salīdzināmu zemes pārdošanu.

Kapitalizācijas likme ir vienāda ar ienākumu dalītu ar pārdošanas cenu par līdzīgiem zemes gabaliem. Lai iegūtu ticamus kapitalizācijas rādītājus, ir jāaprēķina vairāku pārdošanas gadījumu vidējais (vidējais svērtais) lielums.

Aprēķinu tehnika, izmantojot ienākumu pieeju, ir sarežģīta, jo ienākumi tiek sadalīti laikā un var būtiski mainīties, un kapitalizācijas likme ir atkarīga no ekonomikas stāvokļa, īpaši finanšu sistēmas un zemes tirgus tiesiskā regulējuma. Ienākumu pieejas izmantošana prasa plašu ekonomikas un tirgus izpēti, lai noteiktu kapitalizācijas likmes, kā arī zināšanas par pamata finanšu matemātiku.

Analizējot ienākumus un izdevumus, var izmantot gan retrospektīvus (par iepriekšējiem periodiem), gan prognozes datus, kurus var ņemt gan pirms, gan pēc nodokļu nomaksas. Galvenais aprēķinu veikšanai nepieciešamais nosacījums ir tāds, ka naudas plūsmas no novērtēto un salīdzināmo zemesgabalu izmantošanas jānosaka vienādi. Ir nepareizi salīdzināt plūsmas, kas aprēķinātas, pamatojoties uz vēsturiskajiem datiem, ar plūsmām, kas noteiktas, pamatojoties uz prognozētajiem datiem (sevišķi rubļos izteiktām), tas pats attiecas uz nodokļu uzskaiti.

Kapitalizācijas metodes izmantošanas ierobežojumi ietver saņemto ienākumu nevienmērīgumu, cenu nestabilitāti un plašu pārdošanas cenu un ienākumu diapazonu starp līdzīgiem tirgū esošajiem zemes gabaliem. Ienākumu kapitalizācijas metodi ieteicams izmantot, novērtējot zemes gabalus, kas rada nemainīgus vai vienmērīgi mainīgus ienākumus.

Viena no ienākumu pieejas metodēm ir zemes nomas maksas kapitalizācija. Noma ir iznomātāja zemes gabala nodošana pagaidu valdījumā un/vai lietošanā nomniekam (juridiskai vai fiziskai personai) par samaksu uz noteiktu laiku.

Zemes noma ir naudas summa, kas samaksāta par zemes gabala lietošanas tiesībām. Kā regulāru ienākumu plūsmu, zemes nomas maksu (īres ienākumus) var pārvērst vērtībā, izmantojot tiešās kapitalizācijas metodi. Īres kapitalizācijas metode ir īpaši ērta, ja zemes gabali tiek iznomāti ilgtermiņa nomai atsevišķi no ēkām un būvēm.

Pašlaik Krievijas pilsētās pašvaldības apstiprina pamatlikmes pašvaldībai piederošai zemei, kas ir diferencētas pa teritoriāli ekonomiskajām zonām, kā arī divu veidu koeficientus: nomnieka darbības veidu un zemesgabala atrašanās vietas komerciālo vērtību. zemes gabals. Pamatojoties uz šiem datiem, gada nomas maksu var aprēķināt, izmantojot šādu formulu:

A = A 6 K d K r S,

kur A ir gada nomas maksas apmērs par zemes gabalu;

6 bāzes nomas likme par 1 m2;

īrnieka darbības veida koeficients K;

K – zemes gabala atrašanās vietas komercvērtības koeficients;

X – zemes gabala platība.

Aprēķinu vienkāršošanai reģionu pilsētās par gada nomas maksas bāzes likmi tiek izmantota apstiprinātā zemes nodokļa likme un atbilstošie nomnieka darbības veida un objekta atrašanās vietas koeficienti.

Sākotnējos datus kapitalizācijai var iegūt arī, analizējot tirgus informāciju par vērtējamajam līdzīgu zemes gabalu pārdošanu un nomas vērtībām.

7.2.2. Paredzētā lietošanas metode

Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai.

Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja izmantot zemi ienākumus gūstošā veidā.

Metode ietver šādu darbību secību 15:

Zemes gabala izmantošanai nepieciešamo izdevumu apmēra un laika struktūras noteikšana atbilstoši tā efektīvākajam izmantošanas variantam (piemēram, zemes gabala labiekārtojuma izveides izmaksas vai zemes gabala sadalīšanas atsevišķās daļās izmaksas, kas atšķiras pēc formas, veida un lietošanas veida);

Ienākumu no zemes efektīvākās izmantošanas apjoma un laika struktūras noteikšana;

Operatīvo izdevumu apmēra un laika struktūras noteikšana, kas nepieciešama ienākumu gūšanai no zemes gabala maksimāli efektīvas izmantošanas;

Kapitāla ieguldīšanas riska līmenim atbilstošās diskonta likmes vērtības noteikšana novērtētajā zemesgabalā;

Zemes gabala vērtības aprēķins, diskontējot visus ienākumus un izdevumus, kas saistīti ar zemes gabala izmantošanu.

Šajā gadījumā diskontēšana tiek saprasta kā process, kurā visi turpmākie ienākumi un izdevumi tiek ieskaitīti novērtējuma datumā, izmantojot vērtētāja noteikto diskonta likmi.

Lai visus nākotnes ienākumus un izdevumus atspoguļotu uz novērtējuma datumu, tiek izmantotas diskonta likmes, kas iegūtas, pamatojoties uz līdzīgu riska līmeņu ieguldījumu kapitāla atdeves likmju analīzi.

Ienākumu avots var būt zemes gabala vai atsevišķa nekustamā īpašuma noma, saimnieciskā izmantošana vai zemes gabala vai atsevišķa nekustamā īpašuma pārdošana visticamākajā laika posmā par tirgus vērtību.

Ienākumu aprēķinos nekustamā īpašuma izīrēšanas variantā jāņem vērā ienākumi no viena īpašuma pārdošanas prognozētā perioda beigās.

Zemes gabala tirgus vērtība, kas aprēķināta pēc diskontēšanas metodes, ir paredzamo nomas ienākumu vai citu priekšrocību summa, kas dota novērtēšanas dienā. Ienākumu plūsmas zemes īpašumtiesību periodā, kā arī ieņēmumi no turpmākās zemes tālākpārdošanas tiek pārrēķināti pašreizējā vērtībā. Šo metodi plaši izmanto derīgo izrakteņu saturošu ieguves rūpniecības uzņēmumu zemes gabalu novērtēšanā. Pamatojoties uz rūpnieciskai attīstībai paredzēto (vai jau attīstāmo) izpētīto atradņu apjomu, kā arī plānotajām vai esošajām ražošanas jaudām ražošanai, tiek noteikts atradnes darbības ilgums, t.i. prognozes perioda ilgums. Ņemot vērā novērtējuma objekta specifiku, prognozes perioda ilgums var būt 25 gadi un vairāk.

Ienākošās naudas plūsmas aprēķins prognozes periods tiek veikts, pamatojoties uz reāla vai plānota lauka attīstības projekta tehniskajiem un ekonomiskajiem rādītājiem. Katram prognozes perioda gadam naudas plūsma tiek aprēķināta, pamatojoties uz derīgo izrakteņu ražošanas un realizācijas apjomu, realizācijas cenām, meklēšanas, izpētes, atradņu attīstības un produkcijas realizācijas izmaksām, kā arī obligātajiem maksājumiem saskaņā ar nodokļu un vides tiesību akti.

Diskonta likmes aprēķins pamatojoties uz grāmatvedību

Lauka ekspluatācijas rentabilitāte;

No zemes dzīles ieguvei pieejamo derīgo izrakteņu daudzuma novērtējuma ticamības pakāpe;

Šīs jomas attīstības riska pakāpe.

Darbu veikšanas risks laukā izpaužas naudas summas zaudēšanā, kas atbilst noteikta darba posma īstenošanai, t.i. nespējot iegūt šajā darba posmā plānoto rezultātu. Šī riska lielumu var aprēķināt, reizinot varbūtību iegūt negatīvu rezultātu noteiktam darba posmam (lauka meklēšana, izpēte, sagatavošana un darbība) ar svēruma koeficientu, kas vienāds ar kapitāla izmaksu summas attiecību. atbilstošo posmu projekta kapitālo izmaksu kopsummai.

7.2.3. Atlikumu metode

Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja attīstīt novērtēto zemesgabalu ar labiekārtojumiem, kas rada ienākumus.

Metode ietver šādu darbību secību 16:

Neto pamatdarbības ienākumu, kas attiecināmi uz uzlabojumiem noteiktā laika periodā, aprēķins kā uzlabojumu reproducēšanas vai aizstāšanas izmaksu reizinājums ar atbilstošu ienākumu no uzlabojumiem kapitalizācijas koeficientu;

Zemes nomas maksas apmēra aprēķins kā starpība starp tīrajiem saimnieciskās darbības ienākumiem no viena īpašuma noteiktā laika periodā un tīrajiem pamatdarbības ienākumiem, kas attiecināmi uz uzlabojumiem attiecīgajā laika periodā;

Zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, kapitalizējot zemes nomas maksu.

Metode pieļauj arī šādu darbību secību:

Novērtējamā zemes gabala efektīvākajai izmantošanai atbilstošu uzlabojumu reproducēšanas vai nomaiņas izmaksu aprēķins;

Neto darbības ienākumu aprēķins no viena īpašuma noteiktam laika periodam, pamatojoties uz tirgus nomas likmēm;

Atsevišķa īpašuma tirgus vērtības aprēķins, kapitalizējot neto saimnieciskās darbības ienākumus noteiktā laika periodā;

Zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, no viena īpašuma tirgus vērtības atņemot labiekārtojuma reproducēšanas vai nomaiņas izmaksas.

Neto pamatdarbības ienākumi ir vienādi ar starpību starp faktiskajiem bruto ienākumiem un darbības izdevumiem. Šajā gadījumā no faktiskajiem bruto ienākumiem tiek atskaitīti tikai tie darbības izdevumi, kurus parasti sedz iznomātājs.

Faktiskie bruto ienākumi ir vienādi ar starpību starp potenciālajiem bruto ienākumiem un zaudējumiem no tukšām telpām un zaudējumiem no īres nemaksāšanas.

Potenciālie bruto ienākumi ir vienādi ar ienākumiem, ko var saņemt, izīrējot visu viena nekustamā īpašuma platību, ja nav zaudējumu no nomas maksas nemaksāšanas. Novērtējot zemes gabalu, nomas likmes par viena īpašuma lietošanu tiek aprēķinātas, pamatojoties uz tirgus nomas likmēm (iespējamākās nomas likmes, par kurām vērtējamo īpašumu var iznomāt brīvā tirgū konkurences apstākļos, kad darījuma puses rīkojas saprātīgi, izmantojot visus pieejamos resursus). nepieciešamo informāciju, un nomas maksa neatspoguļo nekādus ārkārtējus apstākļus).

Telpām, kuras stāv tukšas un ko īpašnieks izmanto savām vajadzībām, tiek izmantotas arī tirgus nomas likmes. Potenciālie ienākumi ietver citus ienākumus, kas gūti no pastāvīgiem īpašuma uzlabojumiem, bet nav iekļauti nomas maksā.

Ekspluatācijas izdevumu apmērs tiek noteikts, pamatojoties uz tirgus nosacījumiem atsevišķu nekustamā īpašuma objektu iznomāšanai. Ekspluatācijas izdevumi tiek iedalīti: nemainīgi - neatkarīgi no atsevišķa īpašuma noslogojuma, mainīgie - atkarībā no atsevišķa īpašuma noslogojuma un uzlabojumu elementu nomaiņas izmaksās, kuru lietderīgās lietošanas laiks ir mazāks par uzlabojumu lietošanas laiku. veselums (turpmāk tekstā – īslaicīga elementu izmantošana). Darbības izdevumos neietilpst nekustamā īpašuma nolietojuma izmaksas un izdevumi par nekustamo īpašumu parādsaistību apkalpošanu.

Uzlabojumu elementu nomaiņas izmaksas ar īsu kalpošanas laiku tiek aprēķinātas, dalot šo uzlabojumu elementu izveides izmaksu summu ar to lietošanas laiku. Veicot šos aprēķinus, ieteicams ņemt vērā iespēju procentuāli palielināt līdzekļus elementu nomaiņai ar īsu kalpošanas laiku.

Pārvaldīšanas izdevumi tiek iekļauti saimnieciskās darbības izdevumos neatkarīgi no tā, kas īpašumu pārvalda – īpašnieks vai pārvaldnieks.

Aprēķinot zemes uzlabojumu kapitalizācijas likmi, jāņem vērā iespējamākais uzlabojumu ienākumu izmaiņu temps un iespējamās uzlabojumu izmaksu izmaiņas (piemēram, ja uzlabojumu izmaksas samazinās, ieguldītā kapitāla atdeve ir jāņem vērā uzlabojumi).

Ar komercobjektiem apbūvētu zemes gabalu izvērtēšanai iespējams izmantot uz zemes gabalu attiecināmā atlikušā ienākuma tehniku. Saskaņā ar zemes atlikušās produktivitātes principu ienākumu sadalē priekšroka tiek dota ēkām un būvēm, kas uzceltas uz zemes ar kapitāla, darbaspēka un apsaimniekošanas palīdzību. Atlikušie ienākumi pēc visu citu faktoru piesaistes izmaksu segšanas tiek attiecināti uz zemes gabalu.

Nosacījumi atlikušā ienākuma metodes izmantošanai zemei:

Esošās iekārtas atbilst vislabākajai un efektīvākajai zemes izmantošanai;

Diezgan precīzi var aprēķināt uz zemes gabala esošo ēku un būvju izmaksas vai paredzamās to būvniecības izmaksas, kā arī to kalpošanas laiku;

Ir zināmi gada neto saimnieciskās darbības ieņēmumi no īpašuma (zeme ar uzlabojumiem) ekspluatācijas.

Piemērs. Jānosaka izmaksas par zemes gabalu, kas paredzēts degvielas uzpildes stacijas (AES) ar pieciem sūkņiem būvniecībai. Kapitālieguldījumi uz vienu dozatoru sastāda 35 400 USD, ieguldījumu atgūšana tiek veikta pēc lineārās metodes, plānotā investīciju atdeve ir 16%, ekonomiskais kalpošanas laiks ir 9 gadi. Analizējot esošo degvielas uzpildes staciju darbību ar līdzīgu atrašanās vietu, tika iegūti šādi dati:

Vidēji stundas laikā no viena sūkņa dienā tiek pārdoti 28 litri benzīna;

Vidējie ienākumi no 1 litra benzīna pārdošanas ir 6 centi;

Ņemot vērā maiņu maiņas, kārtējo remontdarbu laiku un citus zaudējumus, atomelektrostacija strādā 300 dienas gadā.

Risinājums.

1. Nosakiet atomelektrostacijas būvniecības izmaksas: 35400 5 = 177 000 USD.

2. Atrast ēku kapitalizācijas koeficientu: 16% + (100%: 9) = 27,11%.

3. Noteikt struktūru radītos tīros pamatdarbības ienākumus: 177000 0,2711 = 47984,7 dolāri.

4. Nosakiet neto darbības ienākumus no atomelektrostacijas (zeme un būves): 5 300 24 28 0,06 = 60 480 USD.

5. Atrast uz zemesgabalu attiecināmo neto saimnieciskās darbības ienākumu bilanci: 60480 – 47984,7 = 12495,3 dolāri.

6. Noteikt zemes gabala pašizmaksu: 12495,3: 0,16 = 78095,63 dolāri.

Tādējādi degvielas uzpildes stacijas būvniecībai paredzētā zemes gabala izmaksas ir 78 096 USD.

Zemes atpūtas tehnika tiek izmantota gadījumos, kad komercēkas un būves ir salīdzinoši jaunas vai vēl nav uzbūvētas. To vērtību vai paredzamās būvniecības izmaksas var noteikt ar augstu precizitātes pakāpi, tāpat kā to ekonomisko kalpošanas laiku. Šo metodi izmanto arī, lai noteiktu labāko un efektīvāko zemes izmantojumu.

7.2.4. Pārdošanas salīdzināšanas metode

Salīdzinošā pieeja tiek plaši izmantota valstīs ar attīstītiem zemes tirgiem. Krievijā tas ir kļuvis plaši izplatīts, novērtējot brīvos zemes gabalus, pilsētu un lauku apmetņu zemes, dārzkopību, dārzkopību un pilsoņu dachas. Pieejas pamatā ir informācijas par līdzīgu zemes gabalu pārdošanas cenām sistematizēšana un salīdzināšana.

Aizvietošanas princips ir balstīts uz to, ka tirgus ir atvērts un konkurētspējīgs, tajā mijiedarbojas pietiekams skaits pārdevēju un pircēju ar tipisku motivāciju, ekonomiski racionāli un savās interesēs, nepakļaujoties ārēja spiedienam. Tas arī paredz, ka zeme tiks iegādāta ar tirgum raksturīgiem finansēšanas nosacījumiem un atradīsies tirgū pietiekami ilgu laiku, lai būtu pieejama potenciālajiem pircējiem. Salīdzinošā pieeja ietver pārdošanas salīdzināšanas metodes, sadales metodi un sadales metodi.

Pārdošanas salīdzināšanas metode tiek izmantota, lai novērtētu zemes gabalus, kurus aizņem ēkas, būves un (vai) būves (turpmāk - apbūvētie zemes gabali), gan zemes gabalus, kurus neaizņem ēkas, būves un (vai) būves (turpmāk - neapbūvēti zemes gabali). ) . 17 Metodes piemērošanas nosacījums ir informācijas pieejamība par cenām darījumos ar zemes gabaliem, kas ir analoģiski vērtētajam. Ja nav informācijas par cenām darījumiem ar zemes gabaliem, ir atļauts izmantot piedāvājuma (pieprasījuma) cenas.

Elementu noteikšana, pēc kuriem vērtēšanas objekts tiek salīdzināts ar analogiem objektiem (turpmāk – salīdzināšanas elementi);

Katram salīdzinājuma elementam katra analoga atšķirību rakstura un pakāpes noteikšana no novērtējamā zemes gabala;

Katram no salīdzināšanas elementiem noteikšana cenu korekciju analogiem, kas atbilst katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no novērtētā zemes gabala;

Korekcija katram no cenu salīdzināšanas elementiem

analogs, izlīdzinot to atšķirības no novērtētā zemes gabala;

Zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, izmantojot saprātīgu analogu koriģēto cenu vispārinājumu.

Salīdzināšanas elementi ietver novērtējamā īpašuma vērtības faktorus (faktorus, kuru izmaiņas ietekmē novērtējamā īpašuma tirgus vērtību) un tirgū izveidojušos darījumu ar zemesgabaliem raksturojumu.

Svarīgākie izmaksu faktori parasti ir:

Atrašanās vieta un vide;

Zemesgabala mērķis, atļautā izmantošana, citu personu tiesības;

Fizikālās īpašības (reljefs, laukums, konfigurācija utt.);

Transporta pieejamība;

Infrastruktūra (komunālo tīklu esamība vai tuvums un pieslēgšanas nosacījumi tiem, sociālās infrastruktūras objekti utt.).

Zemes darījumu pazīmes cita starpā ietver:

Nosacījumi darījumu finansēšanai ar zemesgabaliem (pašu un aizņemto līdzekļu attiecība, aizņemto līdzekļu nodrošināšanas nosacījumi);

Apmaksas nosacījumi, veicot darījumus ar zemes gabaliem (maksāšana skaidrā naudā, norēķini ar rēķiniem, ieskaiti, barteri u.c.);

Darījuma ar zemes gabaliem apstākļi (vai zemes gabals tika prezentēts atklātajam tirgum publiska piedāvājuma veidā, pircēja un pārdevēja piederība, pārdošana bankrota apstākļos u.c.);

;

Zemes gabalu cenu izmaiņas laika posmā no darījuma ar analogu noslēgšanas dienas līdz novērtēšanas dienai.

Analogā un novērtētā zemes gabala atšķirību raksturs un pakāpe tiek noteikta salīdzināšanas elementu kontekstā, tieši salīdzinot katru analogu ar novērtējuma objektu. Vienlaikus tiek pieļauts, ka darījums ar vērtēšanas objektu tiks pabeigts, balstoties uz tirgū izveidojušos darījumu ar zemesgabaliem raksturojumu.

Analogu cenu korekcijas pēc salīdzināšanas elementiem var noteikt gan par analoga mērvienības cenu (piemēram, hektārs, kvadrātmetrs), gan par analoga cenu kopumā. Cenu korekcijas var aprēķināt naudas vai procentu izteiksmē.

Cenu korekciju apjomu parasti nosaka šādi:

Analogu cenu tieša pāru salīdzināšana, kas atšķiras viens no otra tikai vienā salīdzināšanas elementā, un, pamatojoties uz šādi iegūto informāciju, korekciju noteikšana šim salīdzināšanas elementam;

Divu analogu ienākumu tieša salīdzināšana pa pāriem, kas atšķiras viens no otra tikai vienā salīdzināšanas elementā, un, kapitalizējot ienākumu starpību, nosaka šī salīdzināšanas elementa korekcijas;

Korelācijas un regresijas analīze par saistību starp salīdzināšanas elementa izmaiņām un analogu cenu izmaiņām (analogu mērvienību cenas) un vienādojuma noteikšana salīdzinājuma elementa vērtības un zemes tirgus vērtības attiecībai. gabals;

Izmaksu noteikšana, kas saistītas ar salīdzināšanas elementa īpašību maiņu, kurā analogs atšķiras no vērtēšanas objekta;

Ekspertu pamatojums analogu cenu korekcijām.

Korekciju noteikšanas un veikšanas rezultātā analogu cenām (analogu mērvienībām) parasti jābūt tuvu vienai otrai. Ja ir būtiskas atšķirības analogu koriģētajās cenās, ieteicams izvēlēties citus analogus; elementi, kuriem tiek veikta salīdzināšana; korekcijas vērtības.

Izmaksu aprēķināšanas kārtība, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi.

1. posms. Nesen veikto salīdzināmu īpašumu pārdošanas gadījumu identificēšana attiecīgajā zemes tirgus segmentā.

Vērtētājs pēta zemes tirgu, segmentē to un nosaka, kuram tirgus segmentam vērtēšanas objekts pieder.

Tipiska zemes gabala raksturojums šim segmentam ir:

Zemes mērķis;

Zonējums un atļautā zemes izmantošana;

Atrašanās vieta;

Zemes patēriņa īpašības (auglība un citas augsnes īpašības);

Nododamas likumīgas īpašuma tiesības utt.

Šim zemes tirgus segmentam raksturīgas vienības iezīmes ir šādas:

Investīciju motivācija;

Maksātspēja;

Sociāli juridiskais statuss;

Finansēšanas avoti un veidi;

Pircēja preferences utt.

Segmentācijas rezultātā zemes gabalus iedala šādās grupās:

Dārzkopībā un dārzkopībā izmantotās platības;

Zemesgabali, ko izmanto individuālo māju celtniecībai;

Vietas, ko izmanto masveida mājokļu celtniecībai;

Zemes gabali komerciāliem nekustamajiem īpašumiem;

Zemes gabali rūpnieciskās attīstības stadijā;

Sabiedrisko objektu zonas utt.

Tālāk jums ir jāapkopo informācija par nesen pārdotajām salīdzināmām zemēm attiecīgajā zemes tirgus segmentā. Lai uzkrātu un tālāk apstrādātu informāciju par cenām, piedāvājumiem, piedāvājumu un pieprasījumu pārdodot līdzīgus zemes gabalus katrā zemes tirgus segmentā, tiek izmantotas reģistrācijas kartes. Tirgus informāciju par zemes gabalu pirkšanas un pārdošanas darījumiem var klasificēt viendabīgās grupās pēc tādām pazīmēm kā: teritoriālais novietojums, iespējamās zemes izmantošanas iespējas, patērētāju īpašības, kas ļauj katram segmentam grupēt zemes gabalu pārdošanu ar līdzīgām izmantošanas iespējām. vai tādas zemes izmantošanas iespējas, kas konkurē savā starpā noteiktā ģeogrāfiskā apgabalā.

Salīdzinājumam tiek izmantoti vairāki pārdoti zemes gabali. Parasti pietiek ar trīs līdz pieciem analogiem, bet lielāks skaits palielina novērtējuma ticamību. Attīstītās tirgus valstīs pārdošanas salīdzināšanas metode ir balstīta uz vismaz trim nesenajām darījumu cenām vai sešām pašreizējām piedāvājuma cenām.

Aprēķinos izmantoto analogo objektu skaits galvenokārt ir atkarīgs no to salīdzināmības, t.i. pārdoto un novērtēto zemes gabalu atbilstības mēri atbilstoši salīdzināšanas elementiem. Salīdzināmības kritērijs ir konkurētspēja. Ja subjekts un salīdzināmie zemes gabali nekonkurē vienā un tajā pašā zemes tirgus segmentā, tie nesaskaras ar vienādiem piedāvājuma un pieprasījuma spēkiem, un rezultātā salīdzināmā zemes gabala pārdošanas cenas izmantošana var novest pie kļūdainiem novērtējumiem. .

Skatuves 2. Informācijas pārbaude par darījumiem ar zemes gabaliem.

Informācija tiek atlasīta, lai palielinātu tās uzticamību un iegūtu apstiprinājumu, ka darījumi ir veikti tipiskos tirgus apstākļos.

Informācijas avoti par darījumiem ar zemi:

Uzņēmumu nams;

Zemes komitejas;

Nekustamā īpašuma un novērtēšanas firmas;

Dažādi informatīvie izdevumi.

Jāpatur prātā, ka reģistrācijas laikā darījuma cena tiek fiksēta pēc pārdevēja un pircēja vārdiem, neapliecinot tās īstumu, un piedāvājuma cenas atšķiras no pārdošanas cenām atkarībā no piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvara. Līdz ar to vēlams, lai datus par salīdzināmo zemes gabalu pārdošanu apstiprinātu kāda no darījuma pusēm (pircējs vai pārdevējs) vai starpnieks.

Turklāt, izvēloties līdzīgu objektu, uzmanība tiek pievērsta tipiskajam ekspozīcijas ilgumam, darījuma subjektu neatkarībai un investīciju motivācijai. Investoriem jābūt līdzīgiem motīviem, un iegādātajai zemei ​​ir jābūt tādam pašam mērķim. Jāapsver zonējuma noteikumi, lai noteiktu novērtējamā īpašuma iespējamo izmantošanu. Piemēram, ja divi zemes gabali atrodas dažādās zonās, kas neļauj tiem izmantot vienu un to pašu, tos nevar uzskatīt par salīdzināmiem.

3. posms. Novērtējamās zemes salīdzināšana ar tirgū pārdotajām daļām un korekciju veikšana, lai ņemtu vērā atšķirības starp novērtējamo īpašumu un katru salīdzināmo zemes gabalu.

Ja novērtējamā zeme atšķiras no salīdzināma zemes gabala, tad pēdējā cena ir jākoriģē, lai noteiktu, par kādu cenu to varētu pārdot, ja tam būtu tādas pašas īpašības kā novērtējamam īpašumam. Koriģējot salīdzināmo īpašumu faktiskās pārdošanas cenas, tiek veiktas salīdzināmā zemes gabala cenas korekcijas. Šajā gadījumā ir jāatbild uz jautājumu: Par kādu cenu tiktu pārdots salīdzināms zemes gabals, ja tam būtu tādas pašas īpašības kā vērtētajam? Piemēram, ja salīdzināmais zemes gabals ir zemāks par novērtēto, pirmā faktiskā pārdošanas cena jāpalielina līdz summai, par kādu tas būtu pārdots, ja tam būtu augstākas novērtējamā zemes gabala īpašības.

Zemes gabala vērtēšanu salīdzinājumā ar citiem pārdotajiem zemes gabaliem var veikt divos veidos: pēc salīdzinošiem elementiem vai izmantojot salīdzināmās vienības.

Salīdzināšanas elementi nosaukt zemes gabalu īpašības un nosacījumus darījumu slēgšanai ar tiem, kas ietekmē pārdošanas cenas vērtību. Analizējot salīdzinošo pārdošanu, tiek noteikta tipiska (standarta) zemes gabala vērtība, kas pēc tam ir pamats citu zemes gabalu vērtības aprēķināšanai. Tipisks zemes gabals var būt reāls vai hipotētisks zemes gabals.

Lai labāk organizētu salīdzināšanas procesu, ir ieteicama standarta procedūra salīdzināšanas elementu analīzei. Salīdzinot zemes gabalus, jāņem vērā šādi elementi.

Vērtīgas īpašuma tiesības. Krievijas Federācijā zemes gabali var būt privātīpašumā, mūža mantojumā (tikai privātpersonām), pastāvīgā (nenoteiktā) lietošanā, nomā, bezatlīdzības uz noteiktu laiku. Korekcija tiek veikta, ja pircēja tiesības apgrūtina hipotēka vai ilgtermiņa noma.

Finansēšanas nosacījumi. Darījuma nosacījumi var ietvert pārdevēja maksājumu par procentuālo daļu no aizdevuma.

Pārdošanas noteikumi.Šī elementa korekcija atspoguļo netipiskās tirgus attiecības starp pārdevēju un pircēju, kā arī apstākļus, kādos viņi pieņem lēmumus par zemes pārdošanu vai pirkšanu.

Pārdošanas datums. Vērtēšanas datuma salīdzināšana ar pārdošanas datumu līdzīgi nosaka, vai salīdzināmā pārdošana notika tādos pašos vai mainītos tirgus apstākļos. Šajā gadījumā var veikt divu veidu korekcijas: viens veids ņem vērā sezonālās pārdošanas cenu svārstības un doto zemes izmantošanas iespēju; cita veida korekcijas atspoguļo cenu svārstības tikai zemes gabaliem ar noteiktu atrašanās vietu. Korekcijas parasti tiek veiktas reizi ceturksnī, izņemot krasa cenu pieauguma periodus.

Pirmo četru salīdzināšanas elementu korekcijas tiek veiktas secīgi, katru nākamo korekciju piemērojot iepriekšējam rezultātam.

Atrašanās vieta. Salīdzinot objekta atrašanās vietu, tiek analizēta vides ietekme uz objektu konkurētspēju tirgū, pamatojoties uz fiziskajiem, sociālajiem un ekonomiskajiem faktoriem.

Ja salīdzināmā vieta atrodas tajā pašā apgabalā, kurā tiek novērtēta, korekcijas parasti netiek veiktas. Retos gadījumos, kad vieta atrodas apgabala malā un to ietekmē pozitīvi vai negatīvi faktori, no kuriem neviens neietekmē novērtējamo vietu, ir jāveic korekcija.

Ja salīdzināmā vieta atrodas citā apgabalā, ir jāveic šo apgabalu iespējamo atšķirību analīze. N; dzīvojamo māju attīstībā tiek ņemti vērā tādi faktori kā transporta pieejamība, inženiertehniskais atbalsts, ekoloģija, prestiža korekcijas tiek aprēķinātas, pamatojoties uz pāru pārdošanas analīzi.

Fiziskās īpašības. Salīdzināšanas procesā tiek identificētas un ņemtas vērā tikai galvenās fiziskās atšķirības un netiek apietas katra salīdzināmā zemes gabala personiskā pārbaude. Visprecīzākā fizikālo īpašību atšķirību korekcija tiek veikta, izmantojot korelācijas-regresijas analīzes metodi. Veicot zemes gabala lieluma korekciju, tiek noteikta simts kvadrātmetru pārdošanas cenas atkarība no zemes gabala platības.

Korekcijas pēdējiem diviem salīdzināšanas elementiem tiek veiktas sekundāri, piemērojot rezultātu, kas iegūts pēc korekcijām pirmajiem četriem salīdzināšanas elementiem, jebkurā secībā.

Tipiska (standarta) zemes gabala metode tiek plaši izmantota, lai novērtētu aptuveni vienāda izmēra zemes gabalus, kas ļoti atšķiras pēc salīdzināšanas elementiem, piemēram, dārzkopības, dārzkopības un iedzīvotāju bezpeļņas biedrības. Tipiskās vietnes metodes priekšrocība ir tā, ka tās pamatā ir pārdošanas salīdzināšanas pieeja, kas ļauj ņemt vērā salīdzināšanas elementu atšķirības.

Salīdzināšanas vienības izmanto, ja:

a) ienākumus nesošie zemes gabali atšķiras pēc platības un esošo uzlabojumu lieluma;

b) ieguldītājiem VAI potenciālajiem pircējiem ir nepieciešama iepriekšēja informācija.

Piemēram, zemes gabala izmaksas ir 160 USD par kvadrātmetru vai mājokļa izmaksas ir 700 USD par 1 m2 platības.

Runājot par neapbūvētiem zemes gabaliem, tiek izmantotas šādas salīdzināšanas vienības.

Cena par 1 ha– novērtējot lielus zemes gabalus lauksaimniecības vai mežsaimniecības vajadzībām, rūpnieciskai izmantošanai, sadalot zemes gabalus tipveida gabalos.

Cena par 1 m2– pārdodot zemi pilsētu centros komercdarbībai. Vietnēm jābūt salīdzināmām pēc svarīgākajiem raksturlielumiem: biroju ēkām - piekļuve automaģistrālēm un stāvvietām, citām biroju ēkām, bankām utt.; noliktavām - pieeja transporta komunikācijām.

Cena par 1 frontālo metru– novērtējot tirdzniecības uzņēmumiem, kā arī pakalpojumu uzņēmumiem paredzēto zemi. Zemes gabala kopējā vērtība tiek uzskatīta par proporcionālu tā robežas garumam gar jebkuru ielu vai šoseju.

Cena par partiju– cena standarta formas un izmēra zemes gabaliem masveida dzīvojamo māju vai vasarnīcu apbūves rajonos. Cenu svārstības standarta izmēra un formas zemesgabaliem var izraisīt reljefa izmaiņas, meliorācijas problēmas vai plūdu risks.

Cena par blīvuma vienību. Zonēšanas noteikumi parasti ierobežo attīstības blīvumu dažādās vietās. Dažos tirgus segmentos tā rezultātā cena tiek kotēta, pamatojoties uz maksimālo blīvumu, ko nosaka zonējuma noteikumi, piemēram, atļauto vienību skaitu.

Izmantojot salīdzināšanas vienības metodi, katrai viendabīgai zemesgabalu grupai vidējā salīdzināšanas vienības vērtība tiek aprēķināta, pamatojoties uz faktisko pārdošanas apjomu skaitu. Vidējās izmaksas nosaka, aprēķinot salīdzināmās vienības pārdošanas cenas mediānu (ranžētās rindas vidusdaļu) vai vidējo aritmētisko. Ja par kādu viendabīgu zemesgabalu grupu ir maz darījumu, to var apvienot ar citu cenā tuvu un lietošanā atļautu zemesgabalu grupu. Salīdzināšanas vienību metodi izmanto, ja apgabali ir ļoti atšķirīgi pēc izmēra, bet salīdzinoši līdzīgi citos aspektos.

Salīdzināšanas vienības metodes priekšrocība ir tās relatīvā vienkāršība un vieglums. To plaši izmanto jaunu zemes masu izstrādē un standarta izstrādē, lauksaimniecības zemju novērtēšanā, kas atrodas tajā pašā dabiskajā klimatiskajā zonā.

4. posms. Doto analogu cenu analīze un novērtētā zemes gabala tirgus vērtības galīgās vērtības noteikšana.

Pēc izvēlēto analogu cenu korekciju veikšanas iegūtie rezultāti jāsaskaņo zemes gabala izmaksu galīgajam novērtējumam. Vienkāršs atlasīto analogu cenu vidējā aritmētiskā aprēķins tiek izmantots reti. Lai iegūtu precīzāku rezultātu, tiek izmantota vidējā svērtā formula. Šajā gadījumā nodokļu gabalu koriģētajām cenām tiek piešķirti specifiski svari atkarībā no veikto korekciju skaita, to absolūtās vērtības, kā arī sākotnējās informācijas pilnīguma un ticamības.

Lai noteiktu zemes gabala tirgus vērtību, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi, tiek izmantota šāda informācija:

Īpašuma nosaukums un zemes gabala reģistrācijas dati, apgrūtinājumi un servitūti;

Vietnes fiziskās īpašības;

Dati par vietnes saistību ar vidi.

Šo datu avoti ir:

Pilsētu, rajonu un ciemu zemes komitejas un institūcijas, kurās tiek veikta darījumu ar zemes gabaliem reģistrācija;

Nekustamā īpašuma firmas, kas specializējas darījumos ar nekustamo īpašumu;

Hipotekārās kreditēšanas organizācijas, vērtēšanas firmas, periodiskie izdevumi utt.

Vērtējums pēc pārdošanas salīdzināšanas metodes ir visobjektīvākais gadījumos, kad ir pietiekams daudzums salīdzināmas informācijas par tirgū notikušajiem darījumiem.

Jāņem vērā, ka pārdošanas salīdzināšanas metode dod neapmierinošus rezultātus augstu inflācijas apstākļos, kad trūkst informācijas par salīdzināmu objektu noietu tirgū vai to zemo uzticamību, kā arī tad, kad notiek krasas izmaiņas ekonomiskajos apstākļos. .

Ja ar neapbūvētu zemes gabalu pārdošanu nepietiek, lai izmantotu salīdzināšanas metodi, ir jāvēršas pie netiešām un mazāk uzticamām metodēm, jo ​​īpaši nodošanas metodes, kuras veiksmīgai izmantošanai nepieciešama rūpīga avota informācijas analīze un zināma vērtētāja pieredze. .

7.2.5. Atlases metode

Metode tiek izmantota, lai novērtētu apbūvētus zemes gabalus 18.

Metodes izmantošanas nosacījumi:

informācijas pieejamība par cenām darījumiem ar atsevišķiem nekustamā īpašuma objektiem, līdzīgi kā vienam nekustamā īpašuma objektam, tajā skaitā ar vērtējamo zemes gabalu. Ja nav informācijas par darījumu cenām, ir pieļaujams izmantot piedāvājuma (pieprasījuma) cenas;

zemes uzlabojumu atbilstība tās efektīvākajai izmantošanai.

Metode ietver šādu darbību secību:

elementu noteikšana, pēc kuriem viens nekustamā īpašuma objekts, tajā skaitā novērtētais zemesgabals, tiek salīdzināts ar analogiem objektiem;

katram no salīdzināšanas elementiem katra analoga atšķirību rakstura un pakāpes noteikšanu no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā vērtējamā zemes gabala;

analogu cenu korekciju noteikšana katram no salīdzināšanas elementiem, kas atbilst katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā vērtējamā zemes gabala;

pielāgošana katram no cenu salīdzināšanas elementiem katram analogam, izlīdzinot to atšķirības no viena nekustamā īpašuma objekta, kas ietver vērtējamo zemes gabalu;

atsevišķa īpašuma, tai skaitā novērtējamā zemes gabala, tirgus vērtības aprēķins, izmantojot saprātīgu analogu koriģēto cenu vispārinājumu;

novērtētā zemes gabala labiekārtojuma aizstāšanas izmaksu vai reproducēšanas izmaksu aprēķins;

novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā novērtētā zemes gabala, tirgus vērtības atņemot zemes gabala nomaiņas vai labiekārtojuma reproducēšanas izmaksas.

Izmaksu apjomu zemes gabala labiekārtojuma izveidei var noteikt, izmantojot summētos un (vai) elementāros izmaksu rādītājus.

Integrētajos izmaksu rādītājos ietilpst gan objekta parametrus raksturojošie rādītāji kopumā - kvadrātveida, kubikmetrs, lineārais metrs, gan rādītāji kompleksiem un darbu veidiem.

Elementāro izmaksu rādītāji ietver elementārās cenas un likmes, kas tiek izmantotas uzlabojumu izveides izmaksu apmēra noteikšanā.

Apkopotos un elementāros izmaksu rādītājus, kas aprēķināti konkrētam datumam fiksētā cenu līmenī (bāzes cenu līmenī), var pārrēķināt cenu līmenī uz vērtēšanas datumu, izmantojot pašreizējo un prognozēto būvniecības izmaksu izmaiņu indeksu sistēmu.

Izmaksu summas aprēķinu uzlabojumu izveidei, izmantojot elementāro izmaksu rādītājus, var veikt arī, izmantojot resursu un resursu indeksa metodes. Resursu (resursu indeksa) metode sastāv no visu resursu (izmaksu elementu), kas nepieciešami uzlabojumu veikšanai, aprēķināšanas pašreizējās (prognozējamās) cenās un tarifos.

Nosakot zemesgabala labiekārtojuma izveides izmaksu apmēru, jāņem vērā investora peļņa - visticamākais atlīdzības apmērs par kapitāla ieguldīšanu uzlabojumu izveidē. Investora peļņu var aprēķināt kā starpību starp pārdošanas cenu un līdzīgu objektu izveides izmaksām. Investora peļņu var aprēķināt arī kā kapitāla atdevi viņa visticamākajam ieguldījumam ar līdzīgu riska līmeni.

Nosakot aizstāšanas vai reproducēšanas izmaksas, tiek ņemts vērā uzlabojumu uzkrātā nolietojuma apjoms.

Fiziskais nolietojums ir uzlabojumu vērtības zudums to fizisko īpašību pasliktināšanās dēļ.

Funkcionālais nolietojums ir uzlabojumu vērtības zudums telpas plānošanas risinājuma, būvmateriālu un uzlabojumu inženiertehnisko iekārtu, veikto būvdarbu kvalitātes vai citu uzlabojumu raksturlielumu neatbilstības dēļ mūsdienu tirgus prasībām šāda veida uzlabojumiem. .

Ekonomiskais nolietojums ir atsevišķa īpašuma vērtības zudums, ko izraisa ārējo faktoru negatīvā ietekme.

Fiziskais un funkcionālais nolietojums var būt noņemams vai nelabojams. Ekonomiskais nolietojums parasti ir nelabojams. Šajā gadījumā nolietojums ir noņemams, ja tā novēršanas izmaksas ir mazākas par mantas vērtības pieaugumu tā likvidēšanas rezultātā.

Uzlabojumu uzkrāto nolietojumu var noteikt kopumā vai naudas izteiksmē kā fiziskā, funkcionālā un ekonomiskā nolietojuma daļas summu, kas attiecināma uz uzlabojumiem.

Atlases metode nosaka paša zemesgabala tirgus vērtību kā starpību starp visa īpašuma tirgus vērtību, t.i. zemes gabals ar uzlabojumiem un uzlabojumu aizstāšanas izmaksas mīnus to nolietojums. Šī zemes gabala vērtības aprēķināšanas metode ir balstīta uz zemes atlikuma metodi.

Veicot visus aprēķinus, ir jāņem vērā pagaidu faktori, inflācijas procesi, kā arī jānorāda visu izmaksu izmaksas uz novērtējuma datumu.

Ar piešķiršanas metodi iegūtie zemesgabalu vērtējumi vairākiem līdzīgiem objektiem (individuālām dzīvojamām ēkām, garāžām, tipveida komercīpašuma objektiem) ir jākoriģē uz to atšķirībām salīdzināšanas elementos.

Piešķiršanas metode dod objektīvus rezultātus, ja ir iespējams precīzi novērtēt uzlabojumu (ēku un būvju) aizstāšanas izmaksu vērtību un to uzkrāto nolietojumu, ievērojot piedāvājuma un pieprasījuma relatīvo līdzsvaru attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā.

Ekstrakcijas metodes trūkumi:

Tas var sniegt neobjektīvu ēku un būvju izmaksu novērtējumu, kuru vecums pārsniedz 10 gadus, jo laika gaitā samazinās novecojuša īpašuma reproducēšanas varbūtība un palielinās uzkrātā nolietojuma aprēķināšanas sarežģītība;

Augstas inflācijas apstākļos ir grūti precīzi aprēķināt ēku un būvju reproducēšanas izmaksas.

7.2.6. Izplatīšanas metode

Metode tiek izmantota apbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes izmantošanas nosacījumi:

Informācijas pieejamība par cenām darījumiem ar atsevišķiem nekustamā īpašuma objektiem, līdzīgi kā vienam nekustamā īpašuma objektam, kas ietver vērtējamo zemes gabalu. Ja nav informācijas par darījumu cenām, ir pieļaujams izmantot piedāvājuma (pieprasījuma) cenas;

Informācijas pieejamība par zemes gabala ticamāko daļu atsevišķa īpašuma tirgus vērtībā;

Zemes uzlabojumu pielāgošana tās efektīvākajai izmantošanai.

Metode ietver šādu darbību secību:

To elementu noteikšana, pēc kuriem viens nekustamā īpašuma objekts, tajā skaitā novērtētais zemesgabals, tiek salīdzināts ar analogiem objektiem;

Katram no salīdzināšanas elementiem katra analoga atšķirību rakstura un pakāpes noteikšana no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā novērtētā zemes gabala;

Katram no analogu cenu korekciju salīdzināšanas elementiem noteikšana, kas atbilst katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no viena nekustamā īpašuma objekta, tajā skaitā vērtējamā zemes gabala;

Pielāgošana katram katra analoga cenu salīdzināšanas elementam, izlīdzinot to atšķirības no viena nekustamā īpašuma objekta, kas ietver vērtējamo zemes gabalu;

Atsevišķa īpašuma, tajā skaitā novērtētā zemes gabala, tirgus vērtības aprēķins, izmantojot saprātīgu analogu koriģēto cenu vispārinājumu;

Novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, reizinot viena nekustamā īpašuma objekta, tajā skaitā novērtētā zemesgabala, tirgus vērtību ar visticamāko zemesgabala daļas vērtību viena nekustamā īpašuma objekta tirgus vērtībā .

Sadales metode ir balstīta uz attiecības noteikšanu starp zemes izmaksām un uz tās uzcelto ēku izmaksām. Nekustamā īpašuma pārdošanas cena ir sadalīta divās daļās – ēku izmaksās un zemes izmaksās. Katram zemes apbūves veidam noteiktā reģionā pastāv stabila proporcija starp zemes izmaksām un būvju izmaksām. Šo faktu apstiprina līdzsvara un maksimālās produktivitātes principi.

Ja novērtējuma zonā nav pietiekami daudz neapbūvētas zemes pārdošanas, jāizvēlas salīdzināma platība, kurā ir pieejami gan apbūvētās, gan neapbūvētās zemes pārdošanas apjomi. Nosakot tipisko sakarību starp zemes izmaksām un īpašuma kopējām izmaksām (zemes daļu), tiek pārcelta uz līdzīgu zemes gabalu pārdošanas analīzi apgabalā, kurā tiek veikts novērtējums.

Zemes daļa īpašuma izmaksās =

Zemes izmaksas / īpašuma izmaksas

Īpašuma izmaksas = zemes izmaksas + celtniecības izmaksas Piemērs. Vienā pilsētas veco dzīvojamo māju mikrorajonā neapbūvētu zemesgabalu tirdzniecība nenotiek. Datu bāzē ir dati par trim citiem mikrorajoniem salīdzināmā cenu zonā.

Risinājums.

Nosakām tipisko zemes izmaksu attiecību pret īpašuma kopējām izmaksām.

Vidējā aritmētiskā zemes daļa ir (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.

Zemes izmaksas = 188985 0,187 = 35340,2 rubļi.

7.2.7.

Izstrādes izmaksu noteikšanas metode tiek izmantots neapbūvētu zemes masu novērtēšanā un ļauj noteikt zemes kopējo vērtību, ievērojot tās sadalīšanu atsevišķos zemes gabalos, kas pēc tam tiks pārdoti. 19

No zemes gabalu pārdošanas naudas ieņēmumiem tiek atskaitītas visas izmaksas to attīstībai un uzņēmējdarbības peļņa, un līdz ar to tiek noteikta neapbūvētās zemes vērtība.

Apstrādes izmaksu noteikšanas metodi izmanto, ja visefektīvākais izmantojums ir zemes masas sadalīšana atsevišķos gabalos. Lielas zemes masas sadalīšana atsevišķos gabalos ir plaši izplatīta prakse, jo tā veicina efektīvāku zemes izmantošanu. Sadalīšanai paredzētās zemes vērtības noteikšanas problēma ir aktuāla jebkurai augošai pilsētai un tiek izmantota masveida dzīvojamo māju vai vasarnīcu attīstībai.

Zemes sadalīšanas process galvenokārt ietver ražošanas un tirdzniecības darbības. Attīstot dzīvojamās ēkas, videi ir milzīga ietekme.

Izstrādes izmaksu noteikšanas posmi.

1. posms. Atsevišķu zemes gabalu lieluma un to labiekārtošanas pakāpes noteikšana, pamatojoties uz juridiskajām un fiziskajām iespējām, kā arī ekonomisko iespējamību. Zemes gabalu lielumam un labiekārtojumam jāatbilst reģiona tirgus standartiem.

2. posms. Apbūvēto zemesgabalu pārdošanas cenas aprēķins tiek veikts, vai nu analizējot salīdzināmus zemes gabalus, kas nesen apbūvēti līdzīgā veidā, vai arī izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi.

3. posms. Visu izstrādes izmaksu aprēķins:

Zemes un dokumentu iegādes izdevumi;

Zemes attīrīšanas, marķēšanas un galīgās sagatavošanas inženiertehniskās izmaksas;

Ceļu, ietvju, meliorācijas, inženiertehnisko un inženierbūvju būvniecības izdevumi;

Nodokļu samaksa, apdrošināšana;

Izpildītāja peļņa un pieskaitāmās izmaksas;

4. posms. Aprēķiniet neapbūvētās zemes vērtību, no aplēstiem naudas ieņēmumiem no objektu pārdošanas atņemot attīstības izmaksas un uzņēmējdarbības peļņu.

5. posms. Izstrādei un pārdošanai nepieciešamā laika perioda noteikšana. Diskonta likmes izvēle, kas atspoguļo risku, kas saistīts ar paredzamās izstrādes un pārdošanas periodu, kā arī avansētā kapitāla apjomu. No zemes pārdošanas saņemtās naudas summas diskontēšana, atskaitot izmaksas un saimnieciskās darbības peļņu, pamatojoties uz zemes pārdošanas periodu, lai iegūtu neapbūvētās zemes pašreizējo vērtību.

Piemērs.

Tiek novērtēta zemes masa 12 hektāru platībā, kas klasificēta pēc zonējuma dzīvojamo māju apbūvei. Apbūves blīvums ir 4 lauku mājas uz 1 hektāru. Uzņēmējs plāno pārdot 0,25 hektāru lielus zemes gabalus, ņemot vērā ceļu piegādi, elektrību un inženiertehniskos uzlabojumus par USD 8000. Izmaksas projektēšanai, zemes sagatavošanai u.c. sakaru piedāvājums sasniedz 60 000 USD un attiecas uz pašreizējo laika periodu. Visi pārējie izdevumi un ieņēmumi tiek attiecināti uz attiecīgā mēneša beigām. Administratīvie izdevumi, tajā skaitā darījumu reģistrācija, veido 20% no zemes gabalu pārdošanas naudas ieņēmumiem. Izdevumi kārtējai uzturēšanai un uzņēmējdarbības peļņa veido 40% no bruto ienākumiem. Katru mēnesi plānots pārdot divus zemes gabalus. Ienākumu likme noteikta 15% apmērā.

Risinājums.

1. Ikmēneša naudas ieņēmumi no zemes gabalu pārdošanas būs: USD 2 8000 = 16 000 USD.

2. Bruto ienākumi: 16 000 – (16 000 20%) = 12 800 ASV dolāru

3. Divu zemes gabalu izmaksas: 12800 – (12800 40%) = 7680 dolāri.

4. Pašreizējā neapbūvētās zemes masas vērtība būs: (7680 20,62423) – 60000 = 98394 dolāri.

20,62423 ir mūža rentes pašreizējās vērtības koeficients 24 mēnešiem pie ienākumu likmes 15%.

5. Viena zemes gabala izmaksas būs: (98394 /12)/4 = = 2050

7.2.8. Reproducēšanas izmaksu noteikšanas metodevai infrastruktūras nomaiņa

Apdzīvoto vietu novērtējums var tikt veikts, pamatojoties uz infrastruktūras atražošanas vai nomaiņas izmaksām, t.i. aprēķina izmaksu apmēru pilsētas zemes (visas pilsētas inženiertehniskās infrastruktūras) labiekārtojuma reproducēšanai, izceļot uz vērtējamo zemesgabalu attiecināmo daļu. 20

Uz reproducēšanas izmaksām ietver izdevumus ūdensapgādes, kanalizācijas, siltumapgādes, elektrības, gāzes apgādes, ceļu tīkla u.c. maģistrālajiem tīkliem un galvas konstrukcijām.

Jāņem vērā, ka augstas inflācijas apstākļos ir sarežģīti aprēķināt infrastruktūras izveides un atražošanas izmaksas, vieglāk ir noteikt esošās pilsētas infrastruktūras nomaiņas izmaksas, izmantojot apkopotus rādītājus.

Aizstāšanas izmaksas tiek uzskatītas par līdzīgas pilsētas zemes uzlabošanas sistēmas izveides izmaksām, pamatojoties uz mūsdienu standartiem, kas aprēķinātas, pamatojoties uz pašreizējām materiālu, aprīkojuma un darbaspēka cenām daudzstāvu dzīvojamai zemei. Algoritms pilsētas zemes novērtēšanai, pamatojoties uz infrastruktūras atlīdzināšanas izmaksām:

1. posms. Dzīvojamās teritorijas noteikšana, kurā ietilpst dzīvojamo apkaimju teritorijas mīnus komunālo saimniecību aizņemtās zemes.

2. posms. 1 m 2 dzīvojamās apbūves platības būvniecības izmaksu noteikšana pēc tipveida projekta.

3. posms. Pamatojoties uz iegūto nomaiņas platību un daudzstāvu tipveida būvniecības vidējām izmaksām, tiek noteiktas paredzamās visu dzīvojamo ēku aizstāšanas izmaksas.

4. posms. Pamatojoties uz iegūto aplēsi par daudzstāvu dzīvojamo ēku nomaiņas izmaksām un pilsētas kapitāla izmaksu daļu infrastruktūras izveidei, kas, piemēram, Maskavā sastāda 30 līdz 40% no dzīvojamās ēkas būvniecības izmaksām, tiek aprēķināts intervāla aprēķins par pilsētas infrastruktūras nomaiņas izmaksām dzīvojamai zemei.

5. posms. Pamatojoties uz daudzstāvu dzīvojamās apbūves pilsētas infrastruktūras nomaiņas izmaksu intervāla aprēķinu un kopējo zemes platību, iegūstam aplēsi par daudzstāvu dzīvojamās ēkas pilsētas zemes 1 hektāra uzlabojumu nomaiņas izmaksām. attīstību.

7.2.9. Metode saskaņā ar standarta ieguldījumu līgumu noteikumiem

Pilsētas zemes vērtēšana saskaņā ar standarta investīciju līgumu nosacījumiem tiek izmantota, lai novērtētu pilsētu zemi lielajās pilsētās. 21

Piemēram, Maskavā ir divi zemes gabalu nodrošināšanas veidi ilgtermiņa nomai komerciālai celtniecībai:

a) pērkot zemes konkursos ilgtermiņa nomas tiesības;

b) pamatojoties uz ieguldījumu līgumu noslēgšanu. Šī metode radās saistībā ar zemes gabalu nodrošināšanu ar nosacījumu, ka par investora līdzekļiem uzbūvēts vai rekonstruēts objekts pēc tam tiek sadalīts starp pilsētu - zemes un inženierinfrastruktūras īpašnieku un investoru - īrnieku. zemes gabals. Tipisks investīciju līgumu nosacījums ir 2030% no uzbūvētā objekta platības nodošana pilsētas iestāžu īpašumā. Tādējādi faktiskā samaksa par zemes gabala ilgtermiņa nomas tiesību iegādi tiek veikta natūrā. Ilgtermiņa nomas tiesību izmaksas ir proporcionālas ēkas platībai un tās radītajai infrastruktūras noslodzei.

Zemes gabala izmaksas tiek noteiktas kā pašreizējās izmaksas par zemi natūrā saskaņā ar šī ieguldījumu līguma nosacījumiem. Lai noteiktu zemes gabala ilgtermiņa nomas tiesību izmaksas, ir nepieciešama informācija par:

Zemes platība;

Projektētas dzīvojamo un nedzīvojamo telpu platības;

Būvniecības laiks un projekta īstenošana;

Pieejamība un apgrūtinājuma izmaksas.

Šie dati ir ietverti sākotnējās atļaujas dokumentācijā projektēšanai un būvniecībai Maskavā.

Kapitālu komercēku un būvju būvniecībai un rekonstrukcijai paredzēto zemes gabalu ilgtermiņa nomas tiesību vērtības novērtēšanas algoritms ir šāds.

1. posms. Tiek noteiktas apbūvei paredzētās ēkas raksturojums uz dotā zemesgabala (lietderīgā un kopējā platība, stāvu skaits u.c.).

2. posms. Pamatojoties uz investīciju līguma nosacījumiem, tiek aprēķināts pilsētai nodoto dzīvojamo un nedzīvojamo telpu apjoms. Maskavā aptuvenā attiecība apbūvēto ēku platību sadalījumā starp pilsētu un investoru ir 30/70 centrālajā administratīvajā rajonā un 20/80 ārpus šī rajona.

3. posms. Tiek noteikta 1 m 2 dzīvojamās un nedzīvojamās telpas tirgus vērtība plānotajā ēkā.

4. posms. Tiek noteiktas apbūves platības kopējās izmaksas, kurām pēc būvniecības pabeigšanas saskaņā ar investīciju līguma nosacījumiem jānonāk pilsētai.

5. posms. Tiek precizēts aptuvenais investīciju projekta īstenošanas laiks.

6. posms. Tiek noteikts iespējamais laika periods, kas nepieciešams ēkas lietderīgās platības daļas pārdošanai, kurai pēc būvniecības pabeigšanas būtu jānonāk pilsētas rīcībā.

7. posms. Tiek aprēķināta diskonta likme.

8. posms. Nākotnes maksājuma natūrā pašreizējā vērtība tiek aprēķināta (4.kārta), ņemot vērā būvniecības laiku (5.kārta), pārdošanu (6.kārta) un diskonta likmes vērtību (7.kārta).

Šī nākotnes maksājuma natūrā pašreizējā vērtība atspoguļo novērtētā zemes gabala ieguldījumu vērtību bez apgrūtinājumiem.

Maskavā, ja ir apgrūtinājumi, to vērtība tiek atskaitīta no pilsētai nodoto platību pašreizējās vērtības. Tipiski apgrūtinājumi ietver izmaksas: par pilsētas vispārējo inženierkomunikāciju un būvju izbūvi un rekonstrukciju; par pilsētas īpašumā esošo esošo ēku nojaukšanu; pārvietot iedzīvotājus no nojauktām ēkām; rūpniecības uzņēmumu pārvietošanai un cita veida izmaksām, ko paredz spēkā esošie Maskavas tiesību akti.

7.3. Kadastrālās vērtēšanas iezīmeszemes gabali

Pilsētu zemju kadastrālie un vienības novērtējumi tiek veiktas visām pilsētu zemes kategorijām un lietošanas veidiem neatkarīgi no īpašuma formas. Kadastrālās vērtēšanas pasūtītāji ir rajonu, pilsētu un pilsētu pašvaldības.

Pilsētas zemes kadastrālā vērtēšana administratīvi tehnisko darbību kopums, lai noteiktu administratīvi teritoriālā subjekta zemesgabalu kadastrālo vērtību vērtēšanas zonu robežās uz noteiktu datumu. Novērtējums tiek veikts, pamatojoties uz visaptverošu ienākumu, salīdzinošo un izmaksu pieeju, izmantojot informāciju par darījumiem zemes un cita nekustamā īpašuma tirgū, nomas maksas līmeni un zemes izmantošanas rentabilitāti. Novērtēšanas procesā tiek veikta nomas maksu veidojošo faktoru analīze, tai skaitā zemes gabalu kvalitāte un izvietojums, tajos veiktie uzlabojumi, teritorijas sociālās, inženiertehniskās un transporta attīstības līmenis u.c.

Tirgus informācijas bāze kadastrālās vērtēšanas veikšanai pilsētas zeme - masu dati par zemes gabalu pārdošanu individuālo dzīvojamo māju celtniecībai, kolektīvajai dārzkopībai un mājsaimniecībai, kā arī par dzīvokļu, garāžu un dažādu komerciālo nekustamo īpašumu pārdošanu un īri.

Normatīvā informācija- tie ir dati no zemes, pilsētplānošanas un citiem kadastriem, būvniecības izmaksu standarti, teritorijas inženiertehniskā attīstība, kā arī koeficientu sistēma, kuras avoti ir izpildinstitūcijas, BTI, zemes komitejas, Valsts īpašuma fonds, pilsētu būvniecības organizācijas, Arhitektūras komiteja, vērtēšanas un nekustamā īpašuma firmas un citas organizācijas.

Objekts zemju kadastrālā vērtēšana pilsētu un lauku apdzīvotās vietās - zemes pilsētas (ciema) robežās.

Pilsētas zemes kadastrālā vērtēšana ir masveida vērtēšana, kas tiek veikta vienlaicīgi visā pilsētā un var ietvert šādus posmus:

1. posms– sagatavošanas darbi, sākotnējās tirgus un regulējošās informācijas vākšana un apstrāde;

2. posms– pilsētas teritorijas funkcionālais zonējums;

3. posms– izmaksu rādītāju aprēķins zemes kadastrālās vērtēšanas veikšanai;

4. posms– pilsētas teritorijas cenu zonējums;

5. posms– pilsētu zemju kadastrālās vērtēšanas rezultātu reģistrācija (digitālā un grafiskā).

Kadastrālās vērtēšanas rezultāts ir novērtējuma zonā esošās zemes kadastrālās vērtības iegūšana, t.i. noteiktai zonai raksturīgā zemes gabala platības vienības tirgus vērtība, kas noteikta līdzīgu zemes gabalu pašreizējo tirgus cenu līmenī.

Kadastrālās vērtības rādītāji nedrīkst pārsniegt tirgus cenu līmeni vai bāzes vērtības maksimālās vērtības līdzīgas izmantošanas zemes gabaliem, ko federācijas veidojošās vienības iestādes noteikušas teritoriālo zonu novērtēšanai, dažādām pilsētām un apdzīvotām vietām. .

Ļaujiet mums sīkāk apsvērt apdzīvotās vietas zemes kadastrālā novērtējuma galvenos posmus.

I posms. Sagatavošanas darbi, sākotnējās tirgus un normatīvās informācijas vākšana un apstrāde:

Vispārīgas informācijas vākšana par pilsētu, klimatu, hidrogrāfiju, teritorijas ekoloģiju, inženiertehniskajiem un ģeoloģiskajiem raksturojumiem;

Pilsētas robežu noteikšana saskaņā ar pilsētas attīstības ģenerālplānu;

Zemju klasifikācija pēc pilsētas zemes lietotājiem, tiesiskais režīms;

Zemju klasifikācija pēc funkcionālās izmantošanas;

Zemes klasifikācija pēc pilsētbūvnieciskās vērtības, nekustamo īpašumu veidiem un galvenajiem pašreizējās izmantošanas veidiem ar novērtējuma mikrozonu piešķiršanu;

Esošās izmantošanas novērtējums un efektīvāko zemju attīstības virzienu prognoze individuālajās vērtēšanas zonās ar to robežu un platību precizēšanu;

Vērtēšanas zonās iekļauto tipisko zemes gabalu noteikšana;

Zemes tirgus datu vākšana, pārbaude un grupēšana pa novērtējuma zonām.

II posms. Pilsētas teritorijas funkcionālais zonējums, t.i. pilsētu, pilsētu, lauku apdzīvoto vietu teritorijas diferencēšana atsevišķās zonās atkarībā no zemes funkcionālās izmantošanas. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodeksu, kas apstiprināts ar 1998. gada 7. maija federālo likumu Nr. 73, tiek izdalītas šādas galvenās zonas:

dzīves sektors, tai skaitā dzīvojamā apbūve ar daudzstāvu ēkām, mazstāvu apbūve, individuālās dzīvojamās ēkas ar privātiem zemes gabaliem;

sabiedriskā un biznesa zona, kurā atrodas veselības aprūpes, kultūras, tirdzniecības, ēdināšanas, patērētāju pakalpojumu, komercdarbības, kā arī izglītības, administratīvās, pētniecības iestādes, uzņēmējdarbības, finanšu un sociālās darbības centri;

ražošanas zona, kas sastāv no rūpniecības uzņēmumu, enerģētikas uzņēmumu, noliktavu, bāzu, komunālo pakalpojumu, kā arī citu ražošanas sektora zemes lietotāju zemēm;

inženiertehniskās un transporta infrastruktūras zona, uz kurām darbojas dzelzceļa, autoceļu, upju, jūras, gaisa un cauruļvadu transporta būves un komunikācijas, kā arī komunikācijas;

lauksaimniecības zona, aizņem aramzeme, augļu dārzi, vīna dārzi, sakņu dārzi, siena lauki, ganības, kā arī lauksaimniecības ēkas un būves;

atpūtas zona, tajā skaitā pilsētā esošās meža platības, parkos, pludmalēs un citās iedzīvotāju atpūtas vietās;

citas zonas, apvienojot citas kategorijas un zemes izmantošanas veidus, kas neietilpst minētajās zonās, piemēram, militāro objektu zonas, speciālo mērķu (kapsētas, poligoni u.c.), rezerves zemes u.c.

Noteikto funkcionālo zonu teritorijas atkarībā no to izmantošanas un uz tām esošajiem nekustamajiem īpašumiem var iedalīt atsevišķās aprēķinātās mikrozonas.

Piemēram, uz dzīvojamām zemēm, kas parasti aizņem ievērojamu daļu no apdzīvotās vietas teritorijas, zemes, kas apbūvētas ar viena veida dzīvojamām mājām, tiek sadalītas atsevišķās novērtēšanas mikrozonās:

Mazstāvu dzīvojamās ēkas ar privātiem zemes gabaliem;

Mazstāvu dzīvojamā apbūve bez privātiem zemes gabaliem;

Daudzstāvu sekciju attīstība (35 stāvi);

Daudzstāvu sekciju attīstība (69 stāvi);

Daudzstāvu sekciju attīstība (1012 stāvi) u.c. Zemes gabali ar mazstāvu, ērti vai nē

pilnībā aprīkotas dzīvojamās ēkas iedala šādos nekustamā īpašuma veidos: zemes gabali ar dzīvojamo ķieģeļu, guļbaļķu, paneļu, paneļu un citām mājām.

Zemes gabalus ar dzīvojamo daudzstāvu apbūvi iedala novērtējuma mikrozonās pēc nekustamā īpašuma veidiem, t.i. zemes gabali ar daudzdzīvokļu piecstāvu ēkām, paneļu ēkām, ķieģeļu ēkām, luksusa dzīvojamām ēkām u.c.

Kā novērtējuma zonu robežas var izmantot:

Dabiskās robežas (izteikti reljefa elementi - upes, ezeri, gravas, klintis u.c.);

Lielo inženierbūvju robežas (dzelzceļi, pārvadi, cauruļvadi, uzbērumi, tilti utt.);

Ielas, laukumi, ejas;

Uzņēmumu un objektu robežas (žogi) ražošanas un neražošanas vajadzībām;

Meža, lauksaimniecības un citu zemju robežas.

Vērtēšanas zonu teritorijā tiek noteikti tipisko zemesgabalu parametri kopējās platības, apbūves, inženierinfrastruktūras līmeņa un izvietojuma izteiksmē attiecībā pret kvartālu, maģistrāļu un ielu robežām.

III posms. Zemes kadastrālās vērtības aprēķins katrā vērtēšanas zonā tiek veikts kā vidējā vērtība konkrētam lietošanas veidam vai kā iespējamo lietošanas veidu maksimālā vērtība. Galvenās sākotnējās tirgus informācijas apstrādes metodes ir regresijas korelācijas analīze un statistiskā grupēšanas metode.

Tirgus cenas par zemes vienību tipiskajiem zemes gabaliem tiek noteiktas:

Neapbūvētiem zemes gabaliem, pamatojoties uz tirgus cenu un zemes ierīcības izmaksu statistisko analīzi;

Ar nekustamo īpašumu apbūvētiem zemes gabaliem, izmantojot infrastruktūras atražošanas vai nomaiņas izmaksu sadales metodi.

Atkarībā no reālās situācijas nekustamā īpašuma tirgū vērtēšanai tiek izmantotas arī citas masveida nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes.

Ja zemes paredzamā vērtība vienā novērtējuma zonā dažādiem izmantošanas veidiem būtiski atšķiras, tad tiek iedalītas novērtējuma mikrozonas.

IV posms. Pilsētas teritorijas cenu zonējums, t.i. iegūtās zemes gabalu izmaksu vērtības tiek uzzīmētas pilsētas kadastra kartē pilsētas teritorijas cenu zonēšanai, proti, individuālo novērtējuma zonu veidošanai, pamatojoties uz iegūtajiem kadastrālo vērtību rādītājiem.

Vērtēšanas zona– administratīvi teritoriālas vienības zemju daļa, kas ir viendabīga pēc mērķa, funkcionālās izmantošanas veida un pēc vērtības tuva tipisku zemesgabalu kadastrālajai vērtībai. Novērtēšanas mikrozonas, kuru vērtība ir tuvu zemes kadastrālajai vērtībai, tiek apvienotas vērtēšanas zonās. Šajā gadījumā vienu vērtēšanas zonu var pārstāvēt vairākas pilsētas lokālas teritorijas.

Atsevišķu mikrozonu apvienošana novērtēšanas zonās tiek veikta, pamatojoties uz šādiem principiem:

Zemes gabalu kadastrālo vērtību rādītāju vērtību tuvums;

Mikrozonu izvietojuma teritoriālā vienotība;

Inženiertehniskās infrastruktūras kopīgums, lielu inženierbūvju vai objektu, kas robežojas ar mikrozonām, pozitīvās vai negatīvās ietekmes viendabīgums.

Novērtēšanas zonu skaits ir atkarīgs no zemes gabalu aplēstās vērtības diapazona mikrozonās. Kā liecina zemes kadastrālās vērtības noteikšanas prakse pilsētās ar stabilu nekustamā īpašuma tirgu, piešķirto vērtēšanas zonu skaits ir atkarīgs no apdzīvotās vietas iedzīvotāju skaita.

Aprēķinot zemes kadastrālo vērtību katrai pilsētas zonai, tiek ņemta vērā atsevišķu faktoru grupu ietekme. Piemēram, dzīvojamām un sabiedriskām uzņēmējdarbības zonām šādas faktoru grupas ir ārkārtīgi svarīgas:

1) iedzīvotāju transporta pieejamību pilsētas centram, pilsētas nozīmes kultūras objektiem un patērētāju pakalpojumiem;

2) centralizētas inženiertehniskās iekārtas nodrošināšana un teritorijas labiekārtošana;

3) iedzīvotāju kultūras un sociālo pakalpojumu sfēras attīstības līmenis;

4) teritorijas attīstības vēsturiskā vērtība, estētiskā un ainaviskā vērtība;

5) vides stāvoklis, sanitārie apstākļi;

6) būvniecības inženierģeoloģiskie apstākļi;

7) teritorijas rekreatīvā vērtība;

8) teritorijas prestižs.

Ražošanas zonai un inženiertehniskās un transporta infrastruktūras zonai liela nozīme ir šādiem faktoriem:

1) ražošanas infrastruktūras attīstības līmenis, transporta maršrutu pieejamība, attālums no galvenajiem transporta ceļiem;

2) darbaspēka resursu nodrošināšanas nosacījumi un attālums no dzīvojamiem rajoniem;

3) pilsētbūvniecības nosacījumi un ierobežojumi, ko nosaka zonējums un zemesgabalu atļautā izmantošana.

Šie faktori tiek ņemti vērā, izmantojot koeficientus, kuru vērtību nosaka, pamatojoties uz tirgus datu statistisko un cēloņsakarību analīzi, apstiprinātajiem pilsētplānošanas standartiem, aptaujām un speciālistu ekspertu vērtējumiem.

Noslēgumā tiek veikta iegūto rezultātu loģiska un salīdzinoša analīze. Loģiska analīze ir tāda, ka zemes kadastrālajai vērtībai, kā likums, vajadzētu samazināties no centra uz pilsētas perifērajām teritorijām. Ja ir novirze no šīs tendences, tiek noskaidroti pašreizējās situācijas iemesli.

Tiek veikta salīdzinošā analīze, nosakot sakarību starp zemes kadastrālo vērtību katrai pilsētas vērtēšanas zonai un zemes gabalu un nekustamā īpašuma pārdošanas tirgus cenām.

V posms Kadastrālās vērtēšanas rezultātu reģistrācija, t.i. kadastrālā novērtējuma rezultāti tiek apkopoti ziņojumā un iesniegti apstiprināšanai Krievijas Federācijas veidojošo vienību izpildinstitūcijām. Pašvaldības struktūras zemes kadastrālās vērtības rezultātus pa cenu zonām publicē atklātajā presē ar ieteikumiem šo datu turpmākai izmantošanai. Pēc publiskoto kadastrālās vērtēšanas rezultātu apspriešanas tie tiek apstiprināti un ierakstīti valsts zemes kadastrā. Valsts zemes kadastrā ierakstītās zemes gabala kadastrālās vērtības vērtības gada laikā netiek mainītas.

Pilsētu zemju kadastrālās vērtēšanas rezultātus kā visaptverošas nekustamā īpašuma kadastrālās vērtēšanas programmas neatņemamu sastāvdaļu var izmantot šādiem mērķiem:

Valsts automatizētās zemes kadastra sistēmas izveide;

Apdzīvoto vietu zemju nodokļa bāzes veidošana;

Teritoriāli ekonomiskās zonējuma shēmas precizēšana;

Pašvaldību zemju nomas likmju noteikšana;

Īpašuma tiesību vai ilgtermiņa nomas sākumcenu noteikšana konkursos un izsolēs;

Kompensācijas maksājumu apmēra noteikšana par zemes apķīlāšanu pašvaldības vajadzībām;

Racionālāko un perspektīvāko pilsētas attīstības virzienu pamatojums;

Pašvaldību iestāžu informēšana un maksas pakalpojumu sniegšana dažādiem zemes tirgus subjektiem;

Zemes vērtspapīru un hipotēku akciju tirgus izveide. Atsevišķu pilsētas zemes gabalu tirgus novērtējums

zeme ir balstīta uz to kadastrālo vērtību, un katrai konkrētai vietai tiek veikta īpaša tirgus analīze. Tajā ņemta vērā zemes paredzētā izmantošana, tirgus apstākļi un novērtējamās zemes kvantitatīvās īpašības. Tirgus vērtēšanas sarežģītība lielā mērā ir saistīta ar novērtējamās vietas unikālo atrašanās vietu, kā arī nepieciešamību noteikt un ņemt vērā cenu noteikšanas faktorus katram konkrētajam zemes izmantošanas veidam.

Atsevišķa zemes gabala paredzamā vērtība apdzīvotā vietā ir zemes kadastrālā vērtība novērtējuma zonā, kas koriģēta, ņemot vērā tās atšķirības no tipiskā gabala, kurām ir cenu noteikšanas ietekme uz tirgus vērtību. Šī vērtība raksturo zemesgabala pašizmaksu apdzīvotās vietas teritorijas novērtējuma zonējuma sistēmā, ņemot vērā šī lietojuma veida zemes pašreizējo piedāvājumu un pieprasījumu un zemes gabala kvalitatīvās un kvantitatīvās īpašības.

Atsevišķa zemes gabala tirgus vērtības noteikšana konkrētā novērtējuma zonā ietver šim zemesgabalam piemēroto pilsētbūvnieciskās vērtības koeficientu noskaidrošanu, pamatojoties uz visu nomas maksu veidojošo faktoru, kā arī pilsētas vietējās neviendabības faktoru noteikšanu un detalizētu uzskaiti. teritorijā.

Par pamatu vienota zemes gabala tirgus vērtības noteikšanai ir līgums, ko vērtētājs noslēdz ar vērtēšanas pasūtītāju.

Lauksaimniecības un meža zemju kadastrālā vērtēšana

tiek veikta pēc vienotas metodikas, lai nodrošinātu novērtējuma rezultātu salīdzināmību Krievijas Federācijas teritorijā un metodisko pieeju unifikāciju dažādu kategoriju zemes novērtējumam. Ārpus pilsētu un lauku apdzīvotu vietu un meža zemju robežām lauksaimniecības zemes valsts kadastrālā vērtēšana tiek veikta, pamatojoties uz paredzamo nomas ienākumu kapitalizāciju.

Lauksaimniecības zemes kadastrālā vērtēšana nepieciešams, lai attaisnotu zemes nodokli, nomas maksu un citus likumā noteiktos mērķus.

Novērtējuma objekts ir lauksaimniecības zemes Krievijas Federācijas veidojošo vienību, administratīvo reģionu, juridisko un fizisko personu zemes īpašumā (zemes lietojuma) robežās. Ar lauksaimniecības zemi saprot teritoriju, kas sistemātiski tiek izmantota konkrētiem mērķiem un kurai ir specifiski dabas vēsturiski īpašumi. Lauksaimniecības zeme ietver aramzemi, daudzgadīgus stādījumus un siena laukus.

Aramzeme- lauksaimniecības zeme, kas tiek sistemātiski izmantota lauksaimniecības kultūru sēšanai, tai skaitā daudzgadīgo stiebrzāļu sēšanai, kā arī tīrās papuves.

Siena pļaušana- lauksaimniecības zeme, ko sistemātiski izmanto siena pīšanai. Ir purvaini, applūduši un su; ielejas siena lauki.

Ganības- lauksaimniecības zeme, kas tiek sistemātiski izmantota dzīvnieku ganīšanai, kā arī zemes gabali, kas piemēroti mājlopu ganīšanai, kas netiek izmantoti siena pīšanai un netiek izmantoti

Depozīts– zemes gabals, kas iepriekš tika izmantots aramzemei ​​un nav izmantots ilgāk par vienu gadu, ieskaitot papuvi.

Lauksaimniecības zemes kadastrālās vērtēšanas posmi.

Pirmajā starpreģionālajā posmā Krievijas Federācijas veidojošo vienību teritoriālajām struktūrām tiek nodrošinātas 1 hektāra lauksaimniecības zemes kadastrālās vērtības un pamatstandarti (paredzamā produktivitāte un izmaksas), lai veiktu novērtējumus Krievijas Federācijas veidojošo vienību ietvaros. Otrā fāze– Krievijas Federācijas veidojošo vienību lauksaimniecības zemes kadastrālais novērtējums pa administratīvajiem reģioniem un zemes īpašumiem.

Nepieciešams nosacījums zemes valsts kadastrālās vērtēšanas otrā posma veikšanai ir, lai federācijas sastāvā esošās vienības visu lauksaimniecības zemju vidējā svērtā kadastrālā vērtība atbilstu pirmā posma rezultātā iegūtajai vērtībai.

Pirmajā starpreģionālajā lauksaimniecībā izmantojamās zemes novērtēšanas posmā tika noteikti šādi pamatrādītāji: paredzamā ražība, paredzamās izmaksas, bruto produkcijas cena, paredzamie nomas ienākumi un kadastrālā vērtība. Paredzamās produktivitātes un citu rādītāju aprēķināšanai tika izmantota Krievijas Federācijas veidojošo vienību galveno lauksaimniecības kultūru (augu grupu) un siena lauku vidējā faktiskā raža 1966.–1998.

Paredzamā 1 hektāra lauksaimniecības zemes produktivitāte nosaka katram Krievijas Federācijas subjektam vērtības izteiksmē vidējās pārdošanas cenās 1999. gadā, kas dominē attiecīgajā dabi-ekonomiskajā reģionā, nosverot 1 hektāra aramzemes, siena lauku, ganību paredzamo produktivitāti pēc to īpatsvara . Krievijas Federācijas subjekta lauksaimniecības zeme. Aprēķinos izmantota Krievijas Federācijas veidojošo vienību sējumu platību struktūra, kas ir vidēji veidojusies pēdējo trīs gadu laikā; lopbarības kultūru ražošana novērtēta par 1 centneru lopbarības graudu lopbarības vienību cenu, kuras cena tika ņemta 75% līmenī no visa Krievijas komerciālo graudu apjoma pārdošanas cenas.

Paredzamās izmaksas uz 1 hektāru lauksaimniecības zemes Krievijas Federācijas subjekti tika noteikti, nosverot paredzamās izmaksas uz 1 hektāru aramzemes, siena laukiem, ganībām pēc to īpatsvara Krievijas Federācijas subjekta lauksaimniecības zemes platībā. Tajā pašā laikā aprēķinātās izmaksas par 1 hektāru ganību nosacīti tika pieņemtas vienādas ar 20% no aplēstajām siena lauku izmaksām. Aprēķinos izmantoti dati par gada faktiskajām izmaksām par 1992.-1998.gadu, materiāli tehnisko resursu cenu pieauguma indeksi 1999.gadā un 1 augkopības platības struktūra, kas vidēji veidojusies pēdējo trīs gadu laikā.

Bruto ražošanas cena uz 1 hektāru Krievijas Federācijas veidojošo vienību lauksaimniecības zemes tiek noteikts, paredzamajām izmaksām pieskaitot minimālos ienākumus, kas nepieciešami lauksaimniecības reprodukcijas nodrošināšanai, kas ir 7% no paredzamajām izmaksām 1999.gadā.

Paredzamie nomas ienākumi no 1 hektāra lauksaimniecības zemes

nosaka, summējot diferencētos un absolūtos īres ienākumus.

Par zemēm veidojas diferencēti nomas ienākumi ar augstāku auglību un labāku atrašanās vietu. Diferencētos nomas ienākumus no 1 hektāra lauksaimniecības zemes Krievijas Federācijas veidojošajās vienībās aprēķina, no aprēķinātās produktivitātes atņemot bruto produkcijas cenu.

Absolūti īres ienākumi ir minimālais ienākums, kas noteikts neatkarīgi no zemes gabalu auglības un atrašanās vietas.

Absolūtie nomas ienākumi ir vienādi visiem Krievijas Federācijas subjektiem un sastāda 1% no bruto produkcijas vērtības uz 1 hektāru lauksaimniecības zemes vidēji Krievijā, t.i. 12 rub. no 1 ha.

Kadastrālā vērtība 1 hektārs lauksaimniecībā izmantojamās zemes Krievijas Federācijas veidojošās vienības vidējo vērtību nosaka, aplēstos īres ienākumus reizinot ar kapitalizācijas periodu, kas vienāds ar 33 gadiem. Lauksaimniecības zemēs, kurās nav diferencētu nomas ienākumu, kadastrālā vērtība tiek noteikta, pamatojoties tikai uz absolūtajiem nomas ienākumiem 400 rubļu apmērā. par 1 hektāru (Murmanskas un Magadanas apgabali, Ņencu, Komi-Permjakas, Hantimansijskas un daži citi autonomie apgabali).

Otrais lauksaimniecības zemes kadastrālā novērtējuma posms Krievijas Federācijas veidojošo vienību ietvaros tiek veikts, pamatojoties uz pirmajā posmā noteiktajiem produktivitātes un izmaksu pamata novērtējuma rādītājiem, kas nodrošina novērtējuma rezultātu salīdzināmību visā Krievijas Federācijas teritorijā. Krievijas Federācija. Ja pastāv Krievijas Federācijas veidojošās vienības teritorijas dabiski ekonomiskais zonējums, lauksaimniecības zemes ražīguma pamatrādītāji un to izmantošanas izmaksas, kas aprēķināti vidēji Krievijas Federāciju veidojošajai vienībai kadastrālās novērtēšanas pirmais posms, tiek diferencēti pa zemes novērtējuma zonām. Sākotnējā informācija darbu veikšanai ir augsnes apsekojumu dati, ceturtās zemes novērtēšanas darbu kārtas materiāli un saimniecības zemes novērtēšana. Zemes novērtēšanas darbu IV kārtas laikā katrs administratīvais rajons tika iedalīts noteiktā zonā. Novērtēšanas zonas tika veidotas, balstoties uz augsnes tipu viendabīguma pazīmēm, kultūraugu audzēšanas tehnoloģijām, klimatiskajiem apstākļiem un teritorijas ekonomiskās attīstības līmeni.

Lauksaimniecības zemes kadastrālā vērtēšana ietver augsnes auglības, tehnoloģisko īpašību un izvietojuma integrālo rādītāju aprēķinu, lai uz to pamata noteiktu paredzamos lauksaimniecības zemes nomas ienākumus un kadastrālo vērtību.

Augsnes auglības neatņemams rādītājs ir boni teta vērtējums (kopējais augsnes novērtējums), ko izmanto, lai aprēķinātu novērtējuma objekta bruto produkciju un izmaksas.

Novērtēšanas objektu lauksaimniecības zemju tehnoloģiskās īpašības tiek aprēķinātas, ņemot vērā augsnes energointensitāti, reljefu, akmeņainību, kontūru, lauku attālumu no saimnieciskā centra. Konkrēta novērtējuma objekta tehnoloģisko īpašību fiziskās vērtības tiek tulkotas punktos un koeficientos īpašās skalās. Pamatojoties uz individuālo tehnoloģisko īpašību novērtēšanas skalām un izmaksu atkarību no tām, tiek aprēķināts vispārināts rādītājs - vērtējamo objektu tehnoloģisko īpašību indekss.

Novērtēšanas objekta atrašanās vietu raksturo līdzvērtīgs attāluma rādītājs, kas noteikts, ņemot vērā attālumu no lauksaimniecības produkcijas realizācijas vietām un piegādes bāzēm ar materiāli tehniskajiem resursiem, kā arī transporta apstākļus kravu pārvadāšanai.

Paredzamie nomas ienākumi no 1 hektāra lauksaimniecībā izmantojamās zemes sastāv no divām daļām - diferenciālā un absolūtā nomas ienākuma. Diferencētie nomas ienākumi ņem vērā augšņu auglību, to tehnoloģiskās īpašības un novērtējamā īpašuma atrašanās vietu. Ja šiem ienākumiem ir negatīva vērtība, to pieņem vienādu ar nulli. Absolūto nomas ienākumu apmērs tika noteikts pirmajā starpreģionu posmā.

1 hektāra lauksaimniecības zemes kadastrālo vērtību novērtējuma objektam Krievijas Federācijas veidojošā vienībā nosaka, paredzamo nomas ienākumu reizinot ar tā kapitalizācijas periodu, kas ir 33 gadi.

Meža fonda zemēm tiek veikts kadastrālais novērtējums, lai pamatotu samaksu par zemi.

Kadastrālās vērtēšanas objekts– rūpnieciskās izmantošanas meža zemes, t.i. otrās un trešās grupas meži. Otrajā grupā ietilpst ierobežotas izmantošanas meži, kas atrodas teritorijās ar augstu iedzīvotāju blīvumu un attīstītu transporta maršrutu tīklu. Trešo grupu veido meži, kas atrodas blīvi mežainās vietās, kas paredzēti pastāvīgai izmantošanai.

Kadastrālā novērtēšana tiek veikta pēc vērtēšanas zonām, kuras tiek piešķirtas, pamatojoties uz mežaudzes sastāva un meža produktivitātes atšķirībām. Novērtēšanas zonu robežas sakrīt ar Krievijas Federācijas veidojošās vienības vai tajā iekļauto administratīvo rajonu robežām.

Galvenie meža zemju kadastrālā novērtējuma rādītāji ir pieaugušu mežu ražība (koksnes krāja), paredzamās izmaksas un galvenās cirtes apgrozījums. Kadastrālajā novērtējumā netiek ņemti vērā papildu produkti, kas iegūti no meža zemēm - sēnes, ogas, rieksti, ārstniecības augi, medību resursi, kā arī meža ekoloģiskās funkcijas.

Meža zemju kadastrālais novērtējums tiek veikts šādā secībā. Katrai novērtējuma zonai, ņemot vērā mežaudzes struktūru, tiek izstrādātas meža tipu pamatražīguma (fiziskā izteiksmē) rādītāju tabulas. Meža produktivitāti raksturo koksnes krājums pieaugušajās audzēs ciršanas vecumā (m 3 /ha), un ar mežaudzes struktūru saprot koku sugu īpatsvara rādītājus kopējā mežaudzes krājā.

Meža zemju pamatražīgumu vērtības izteiksmē nosaka kā fiziskās pamatražības reizinājumu ar vidējo svērto (pēc sugu sastāva) koksnes maksājuma likmi.

Koksnes ražošanas cena uz 1 hektāru meža zemes nosaka, aprēķinātās izmaksas reizinot ar rentabilitātes normu, kas noteikta 7%. Paredzamās izmaksas sastāv no meža stādīšanas, audzēšanas un aizsardzības izmaksām.

Paredzamie īres ienākumi ietver diferencētos un absolūtos īres ienākumus.

Diferencētie īres ienākumi uz 1 hektāru meža zemes tiek noteikta kā starpība starp audzējamo kokmateriālu pamatražīgumu un šīs produkcijas ražošanas cenu. Ikgadējo diferencēto nomas ienākumu aprēķina, diferenciālo nomas ienākumu dalot ar vidējo mežizstrādes apgrozījuma gadu skaitu, ņemot vērā galveno meža tipu struktūru. Ar cirtes apgrozījumu saprot laika periodu starp divām galvenās izmantošanas cirtēm.

Absolūti īres ienākumi gadā ir noteikta tādā pašā apmērā kā lauksaimniecības zemei.

Meža zemes kadastrālā vērtība 1 hektārs nosaka, dalot paredzamos īres ienākumus ar kapitalizācijas koeficientu, kas noteikts 0,02 (2%).

Tirgus apstākļos jebkuram nekustamajam īpašumam ir raksturīgi vairāki zemes vērtības veidi.

Risinot praktiskus zemes izmantošanas jautājumus Krievijas Federācijā, tiek izmantota zemes standarta cena (NLP). Zemes nodokļa likmes nosaka zemes standartcena.

4. Atlieku tehnika zemei.

5. Zemes ierīcības metode.

Visizplatītākā zemes vērtēšanas metode ir tiešās salīdzinošās pārdošanas analīzes metode, kuras pamatā ir aizvietošanas princips.

Saskaņā ar šo metodi:

1) tiek apzināta zemes gabalu faktiskā realizācija konkrētajā tirgū vai tā segmentos;

2) tiek veiktas korekcijas, lai ņemtu vērā atšķirības starp novērtēto vietu un katru salīdzināmo vietu.

Novērtētā zemes gabala salīdzināšana ar salīdzināmiem neapbūvētiem zemes gabaliem tiek veikta pēc divām sastāvdaļām:

Pēc salīdzināšanas elementiem;

Pēc salīdzināšanas vienībām.

Kā salīdzinājuma elementi tiek ņemti visi faktori, kas var būtiski ietekmēt teritorijas attīstībai nepieciešamās izmaksas: objekta atrašanās vieta, zemes īpašumtiesības, augsnes struktūra, ūdeņu kāpuma klātbūtne, purvi, teritorijas applūšanas iespējamība. vieta, meliorācijas darbu apjoms , ēku esamība objektā un ar to iznīcināšanu saistīto izmaksu summa, lai sagatavotu vietu jaunai attīstībai, komunikāciju konstrukcijas objektā un to tehniskais stāvoklis, vietas ekoloģiskais stāvoklis, vide , pieminekļu esamība un to valsts aizsardzība, klātbūtnes ērtības un citi.

Salīdzinājuma vienība tiek pieņemta kā:

1) cena par 1 hektāru - lielām lauksaimniecības, rūpnieciskām platībām vai mājokļu celtniecībai;

2) cena par 1 m2 - pilsētu biznesa centros, birojiem, veikaliem utt.;

3) cena par 1 frontālo metru - zemes komercdarbībai pilsētās. Zemes gabala izmaksas ir proporcionālas tās robežas garumam pa ielu vai šoseju, un zemes gabala standarta dziļums veido nelielu daļu no izmaksām;

4) cena par vienu gabalu - standarta zemes gabali pēc formas un izmēra dzīvojamos rajonos, lauku mājās utt.;

5) cena par blīvuma vienību - apbūves platības attiecība pret zemes gabala platību.

Apbūvētām vietām kā salīdzināšanas vienību var izmantot:

1) cena par 1 m2 kopējās vai neto platības;

2) cena par 1 m3 - noliktavām, liftiem utt.;

3) cena par vienu vienību, kas rada ienākumus - vieta garāžā, stadionā, stāvvieta utt.

Izmantojot salīdzināšanas vienības tehniku, salīdzināšanas vienības vidējās vai tipiskās izmaksas katrai viendabīgai vietņu grupai tiek noteiktas, pamatojoties uz faktisko pārdošanas apjomu skaitu. Vidējo vērtību nosaka, aprēķinot vidējo vai vidējo pārdošanas cenu vienai salīdzinājuma vienībai. Šo paņēmienu izmanto gadījumos, kad apgabali ir ļoti atšķirīgi viens no otra pēc izmēra, bet salīdzinoši līdzīgi parametros.

Cits paņēmiens ir balstīts uz salīdzināmu pamata, standarta zemesgabala vērtības pārdošanas analīzi, kas pēc tam kalpo kā ceļvedis citu zemes gabalu vērtības aprēķināšanai. Novērtējuma objekts ir reāla vai hipotētiska bāzes vieta.

Kopumā zemes tirgus cenu var noteikt šādi:

Tsr = Tsn. K1. K2. K3. Kn,

kur CR ir tirgus cena;

Tsn - zemes standarta cena;

K1, Kn - koeficienti, ko izmanto standarta cenas koriģēšanai.

Koeficientus nosaka ar eksperta atzinumu, ja nav valsts aģentūru apstiprinātu koeficientu.

Korelācijas (nodošanas) metode - sastāv no attiecības noteikšanas starp apbūvētās vietas kopējām izmaksām un zemes izmaksām. Konstatēts, ka pastāv stabila saikne starp zemes izmaksām un uz tās uzcelto būvju izmaksām. Vispirms tiek aprēķinātas apbūvētā zemes gabala kopējās izmaksas, pēc tam tiek atņemtas ēku un būvju izmaksas un mēs iegūstam zemes gabala izmaksas. Attiecības koeficientus var piemērot novērtētajām teritorijām, lai noteiktu salīdzināšanas vienības vai bāzes vietas vērtību konkrētai platībai.

Atlikušās produktivitātes (atlikuma) metode. Ja nav datu par zemes gabalu pārdošanu, zemes novērtēšanai ieteicams izmantot atlikuma tehniku, pēc kuras zemes gabala vērtību nosaka pēc formulas:

kur ir zemes gabala vērtības novērtējums;

- īpašuma radītie tīrie darbības ienākumi;

— uzlabojumu izmaksas;

— zemes kapitalizācijas koeficients;

— uzlabojumu kapitalizācijas koeficients.

Novērtējot nekustamo īpašumu, tiek pieņemts, ka zeme tiek uzskatīta par būvlaukumu un nav pakļauta nekāda veida nolietojumam, izņemot ekonomisko nolietojumu. Kā ierobežots resurss, zeme, kā likums, laika gaitā tikai pieaug.

Viss nolietojums ir saistīts ar uzlabojumiem, kas ir uz vietas.

No tā izriet, ka zeme ir neizsmeļams aktīvs (kapitāls), kam nav nepieciešama rekapitalizācija (kapitāla atdeve). Līdz ar to zemes ienākumus var kapitalizēt pēc kapitāla atdeves likmes V, t.i. zemes kapitalizācijas koeficients R L ir vienāds ar kapitāla atdeves likmi V.

Zemesgabala apbūves (apbūves) metodi izmanto, ja nepieciešams noteikt sadalīšanai atsevišķos atsevišķos gabalos piemērota gabala izmaksas. Šādi gadījumi notiek vērtēšanas praksē.

Galvenie novērtēšanas posmi, izmantojot šo metodi:

1) atsevišķu zemes gabalu lieluma un skaita noteikšana;

2) izstrādāto zemes gabalu pašizmaksas aprēķināšana pēc salīdzināmās pārdošanas metodes (ieņēmumu apjoma noteikšana);

3) zemesgabalu apbūves un to pārdošanas izmaksu aprēķins, izstrādes grafiks paredzamajam realizācijas periodam un ieņēmumu apmērs no atsevišķu zemes gabalu pārdošanas;

4) naudas plūsmas apmēra noteikšana, no kopējiem ieņēmumiem no šo vietu pārdošanas atņemot visas vietņu attīstības izmaksas;

5) diskonta likmes noteikšana;

6) naudas plūsmas diskontēšana, ņemot vērā visu atsevišķo zemes gabalu izstrādes un pārdošanas laiku.

Nosakot atsevišķu zemes gabalu izmērus, tiek ņemti vērā fiziskie, juridiskie un ekonomiskie faktori, kas ietekmē šo lēmumu, bet visbiežāk izmēri tiek noteikti, balstoties uz potenciālo investoru ekonomiskajām iespējām (6, 8, 10, 12, 15, 20). un 25 simti daļu).

Praksē par apbūvētiem zemes gabaliem tiek uzskatīti tie, kuriem ir ierīkotas pazemes inženierkomunikācijas, ceļi, elektrība, gāze un uz kuriem uzbūvētas mājas pēc individuāliem projektiem.

Zemes tirgus vērtības noteikšanai var izmantot ienākumu kapitalizācijas metodi.

Zemes vērtēšana pēc rentabilitātes tiek veikta, naudas ienākumus pārvēršot vērtībā, izmantojot kapitalizācijas likmi. Citiem vārdiem sakot, vietnes vērtību var definēt kā tās spēju gūt ienākumus nākotnē.

Zemes izmaksas šajā gadījumā nosaka pēc formulas:

C P3 = BH Z: R ? 100%,

kur C P3 ir zemes tirgus vērtība;

CHD Z - neto zemes ienākumi, ietver nomas maksu, zemes nodokli, zemes īpašnieku peļņu un citus veidus. Ja nav vispārpieņemtas metodikas, to var noteikt dažādos veidos. Neto ienākumi ir starpība starp bruto ražošanas izmaksām un tās ražošanas izmaksām;

R ir zemes ieņēmumu kapitalizācijas koeficients. Tas būtu jānosaka atšķirīgi pa reģioniem un reģionos pēc to teritorijām.

Lauksaimniecības zemei ​​var ņemt atdeves likmi no lauksaimniecības produktu ražošanas un realizācijas.

Rūpniecības uzņēmumu apbūvei piešķirtajai zemei ​​- atdeves likme no rūpniecības produkcijas ražošanas un realizācijas; bankām - par to darbību.

Katrā konkrētajā gadījumā jautājums par kapitalizācijas standartu noteikšanu ir jārisina, balstoties uz tirgus procentu likmi un tās pielāgošanu, ņemot vērā tirgus apstākļu attīstības tendences.

Ņemot vērā, ka zemesgabalu izmantošanai ir ilgtermiņa raksturs, maksājumu likmes un apmēri var tikt koriģēti pēc noteiktiem, ar īpašu līgumu noteiktiem periodiem.

Lai pēc iespējas efektīvāk izmantotu zemi, ir ieteicams izmantot atlikušo paņēmienu, lai noteiktu attiecīgajā vietā esošo ēku un būvju zemes vērtību, un pēc tam kapitalizēt ienākumus no zemes, diskontējot naudas plūsmas.

Izskatīsim esošos metodiskos ieteikumus zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai. Šos metodiskos ieteikumus zemes gabalu tirgus vērtības noteikšanai izstrādāja Krievijas Īpašuma ministrija saskaņā ar Krievijas Federācijas valdības 2001.gada 6.jūlija dekrētu Nr.519 “Par vērtēšanas standartu apstiprināšanu”. Metodiskos ieteikumus var izmantot, lai izvērtētu no apgrozības neizņemtus zemes gabalus (vērtēšanas objektus), kuri tiek veidoti (vai var tikt veidoti) atbilstoši likumam.

Zemes gabalu tirgus vērtību ieteicams novērtēt saskaņā ar tālāk norādītajiem metodiskajiem principiem.

Tirgus vērtība tiek piešķirta tiem zemes gabaliem, kas spēj apmierināt lietotāja (potenciālā lietotāja) vajadzības uz noteiktu laiku (lietderības princips).

Zemes gabala tirgus vērtība ir atkarīga no piedāvājuma un pieprasījuma tirgū un pārdevēju un pircēju konkurences rakstura (pieprasījuma un piedāvājuma princips).

Zemes gabala tirgus vērtība nevar pārsniegt iespējamākās līdzvērtīgas lietderības objekta iegādes izmaksas (aizvietošanas princips).

Zemes gabala tirgus vērtība ir atkarīga no paredzamās vērtības, ilguma un iespējamības gūt ienākumus no zemes gabala noteiktā laika periodā ar tā visefektīvāko izmantošanu, neņemot vērā ienākumus no citiem zemes gabalam piesaistītajiem ražošanas faktoriem. biznesa aktivitātēm.

Zemes gabala tirgus vērtība laika gaitā mainās un tiek noteikta noteiktā datumā (izmaiņas princips).

Zemes gabala tirgus vērtība ir atkarīga no tā paredzētā mērķa, atļautās izmantošanas izmaiņām, citu personu tiesībām uz zemes gabalu, īpašuma tiesību sadalīšanas uz zemesgabalu.

Zemes gabala tirgus vērtība ir atkarīga no tā atrašanās vietas un ārējo faktoru ietekmes (ārējās ietekmes princips).

Zemes gabala tirgus vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz tā efektīvāko izmantošanu, tas ir, zemes gabala visticamāko izmantošanu, kas ir fiziski iespējama, ekonomiski pamatota, atbilst likuma prasībām, ir finansiāli iespējama un kuras rezultātā zemes gabala paredzamā vērtība būs maksimāla (efektīvākās izmantošanas princips). Zemes gabala efektīvākā izmantošana tiek noteikta, ņemot vērā tā iespējamo pamatoto sadalīšanu atsevišķās daļās, kas atšķiras pēc formas, veida un lietošanas veida. Labākā izmantošana var nebūt pašreizējā zemes izmantošana.

Nosakot visefektīvāko lietojumu, tiek ņemts vērā:

paredzētais mērķis un atļautā izmantošana;

dominējošās zemes izmantošanas metodes novērtētā zemes gabala tiešā tuvumā;

teritorijas, kurā atrodas zemes gabals, attīstības perspektīvas;

paredzamās izmaiņas zemes un cita nekustamā īpašuma tirgū;

pašreizējā zemes izmantošana.

Zemes gabala vērtības noteikšanas datums parasti nedrīkst būt vēlāks par datumu, kad vērtētājs to pēdējo reizi pārbaudījis.

Vērtētāja pienākums ir, veicot novērtējumu, izmantot informāciju, kas nodrošina novērtējuma ziņojuma ticamību, kā dokumentu, kas satur informāciju ar pierādījuma vērtību. Vērtēšanā izmantojamās informācijas apjomu, informācijas avotu izvēli un informācijas izmantošanas kārtību nosaka vērtētājs.

Novērtējuma rezultāti jādokumentē rakstiskā novērtējuma ziņojumā. Novērtējuma ziņojumā var būt pielikumi, kuru sastāvu nosaka vērtētājs, ņemot vērā vērtēšanas līguma noteikumos noteiktās prasības. Visiem materiāliem novērtējuma ziņojumā jābūt vērstiem uz zemes gabala tirgus vērtības attaisnošanu.

Ziņojumā par zemes gabala tirgus vērtības novērtējumu parasti ir:

zemes gabala apraksts, tai skaitā zemes gabala paredzētais mērķis un atļautā izmantošana, citu personu tiesības uz zemesgabalu, īpašuma tiesību sadalījums uz zemes gabalu;

zemesgabalā esošo ēku, būvju, būvju, inženierinfrastruktūras objektu, kā arī darba rezultātu un antropogēno ietekmi, kas maina zemesgabala kvalitatīvos raksturlielumus (turpmāk – zemesgabala labiekārtojumi), apraksts;

zemes un tās labiekārtojumu fotogrāfijas;

zemes un nekustamā īpašuma tirgus stāvokļa raksturojums;

nosakot zemes gabala efektīvākās izmantošanas iespēju.

Zemes gabala tirgus vērtības galīgo vērtību izsaka rubļos kā vienu vērtību, ja vien vērtēšanas līgumā nav noteikts citādi (piemēram, vērtēšanas līgumā var noteikt, ka zemes gabala galīgo vērtību izsaka kā vērtību diapazonu vērtības).

Veicot novērtējumu, vērtētājs izmanto (vai pamato atteikumu izmantot) izmaksu, salīdzinošās un ienākumu pieejas. Vērtētājam ir tiesības patstāvīgi noteikt konkrētas vērtēšanas metodes katras vērtēšanas pieejas ietvaros. Tas ņem vērā konkrētas metodes izmantošanai pieejamās tirgus informācijas apjomu un ticamību. Parasti, novērtējot zemes gabalu tirgus vērtību, tiek izmantota pārdošanas salīdzināšanas metode, piešķiršanas metode, sadales metode, zemes nomas maksas kapitalizācijas metode, atlikuma metode un paredzētās lietošanas metode.

Salīdzinošās pieejas pamatā ir pārdošanas salīdzināšanas metode, sadales metode un izplatīšanas metode. Ienākumu pieeja balstās uz zemes nomas maksas kapitalizācijas metodi, atlikuma metodi un paredzētās izmantošanas metodi. Izmaksu pieejas elementi zemes uzlabojumu reproducēšanas vai aizstāšanas izmaksu aprēķināšanas ziņā tiek izmantoti atlikuma metodē un piešķiršanas metodē.

Tālāk sniegšu uzskaitīto metožu saturu saistībā ar ēku, būvju, būvju aizņemto vai to izvietošanai paredzēto zemes gabalu tirgus vērtības novērtēšanu, kā arī lauksaimniecībā izmantojamās zemes tirgus vērtības noteikšanas pazīmes. Ja tiek izmantotas citas metodes, to saturs tiek atklāts novērtējuma ziņojumā un to izmantošana ir pamatota.

1. Pārdošanas salīdzināšanas metode. Metode tiek izmantota, lai novērtētu zemes gabalus, kurus aizņem ēkas, būves un (vai) būves (turpmāk - apbūvētie zemes gabali), gan zemes gabalus, kurus neaizņem ēkas, būves un (vai) būves (turpmāk - neapbūvēti zemes gabali). Metodes piemērošanas nosacījums ir informācijas pieejamība par cenām darījumiem ar zemes gabaliem, kas ir vērtējamā īpašuma analogi. Ja nav informācijas par cenām darījumiem ar zemes gabaliem, ir atļauts izmantot piedāvājuma (pieprasījuma) cenas.

to elementu noteikšana, pēc kuriem vērtēšanas objekts tiek salīdzināts ar analogiem objektiem (turpmāk – salīdzināšanas elementi);

katram salīdzinājuma elementam atšķirību rakstura un pakāpes noteikšana starp katru analogu un novērtējamo zemes gabalu;

katram no salīdzināmajiem analogu cenu korekciju elementiem noteikšana atbilstoši katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no novērtētā zemes gabala;

korekcija katram katra analoga cenu salīdzināšanas elementam, izlīdzinot to atšķirības no novērtētā zemes gabala;

zemes gabala tirgus vērtības aprēķināšana, saprātīgi vispārinot analogu koriģētās cenas.

Salīdzināšanas elementi ietver novērtējamā īpašuma vērtības faktorus (faktorus, kuru izmaiņas ietekmē novērtējamā īpašuma tirgus vērtību) un tirgū izveidojušos darījumu ar zemesgabaliem raksturojumu.

Svarīgākie izmaksu faktori parasti ir:

atrašanās vieta un vide;

paredzētais mērķis, atļautā izmantošana, citu personu tiesības uz zemesgabalu;

fizikālās īpašības (reljefs, laukums, konfigurācija);

transporta pieejamība;

infrastruktūra (komunālo tīklu esamība vai tuvums un pieslēgšanas nosacījumi tiem, sociālās infrastruktūras objekti u.c.).

Zemes darījumu pazīmes cita starpā ietver:

nosacījumus darījumu finansēšanai ar zemes gabaliem;

apmaksas noteikumi, veicot darījumus ar zemes gabaliem;

darījuma ar zemes gabaliem apstākļi;

zemes gabalu cenu izmaiņas laika posmā no darījuma ar analogu noslēgšanas dienas līdz novērtēšanas dienai.

Analogā un novērtētā zemes gabala atšķirību raksturs un pakāpe tiek noteikta salīdzināšanas elementu kontekstā, tieši salīdzinot katru analogu ar novērtējuma objektu. Šajā gadījumā tiek pieņemts, ka darījums ar novērtējuma objektu tiks veikts, pamatojoties uz tirgū izveidojušos darījumu ar zemesgabaliem raksturojumu.

Analogu cenu korekcijas pēc salīdzināšanas elementiem var noteikt gan par analoga mērvienības cenu (piemēram, hektārs, kvadrātmetrs), gan par analoga cenu kopumā. Cenu korekcijas var aprēķināt naudas vai procentu izteiksmē. Cenu korekciju apjomu parasti nosaka šādi:

tieša pāru cenu salīdzināšana analogiem, kas atšķiras viens no otra tikai vienā salīdzināšanas elementā, un, pamatojoties uz šādi iegūto informāciju, korekciju noteikšana šim salīdzināšanas elementam;

divu analogu ienākumu tieša pāru salīdzināšana, kas atšķiras viens no otra tikai vienā salīdzināšanas elementā, un, kapitalizējot ienākumu starpību, šim salīdzināšanas elementam nosaka korekcijas;

korelācijas un regresijas analīze par saistību starp salīdzināšanas elementa izmaiņām un analogu cenu izmaiņām (analogu mērvienību cenas) un vienādojuma noteikšana salīdzinājuma elementa vērtības un zemes tirgus vērtības attiecībai gabals;

izmaksu noteikšana, kas saistītas ar salīdzinājuma elementa īpašību maiņu, kurā analogs atšķiras no vērtēšanas objekta;

analogo cenu korekciju ekspertu pamatojums.

Korekciju noteikšanas un veikšanas rezultātā analogu cenām (analogu mērvienībām) parasti jābūt tuvu vienai otrai. Ja ir būtiskas atšķirības analogu koriģētajās cenās, ieteicams izvēlēties citus analogus; elementi, kuriem tiek veikta salīdzināšana; korekcijas vērtības.

2. Izolācijas metode. Metode tiek izmantota apbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes izmantošanas nosacījumi:

informācijas pieejamība par cenām darījumiem ar atsevišķiem nekustamā īpašuma objektiem, līdzīgi kā ar vienu nekustamā īpašuma objektu, kurā ietilpst arī vērtējamais zemesgabals. Ja nav informācijas par darījumu cenām, ir pieļaujams izmantot piedāvājuma cenas;

Metode ietver šādu darbību secību:

pielāgošana katram no cenu salīdzināšanas elementiem katram analogam, izlīdzinot to atšķirības no viena nekustamā īpašuma objekta, kas ietver vērtējamo zemes gabalu;

novērtētā zemes gabala labiekārtojuma aizstāšanas izmaksu vai reproducēšanas izmaksu aprēķins;

novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā novērtētā zemes gabala, tirgus vērtības atņemot zemes gabala nomaiņas vai labiekārtojuma reproducēšanas izmaksas. Izmaksu apjomu zemes gabala labiekārtojuma izveidei var noteikt, izmantojot summētos un (vai) elementāros izmaksu rādītājus. Integrētajos izmaksu rādītājos ietilpst gan objekta parametrus raksturojošie rādītāji kopumā - kvadrātveida, kubikmetrs, lineārais metrs, gan rādītāji kompleksiem un darbu veidiem. Elementāro izmaksu rādītāji ietver elementārās cenas un likmes, kas tiek izmantotas uzlabojumu izveides izmaksu apmēra noteikšanā. Izmaksu summas aprēķinu uzlabojumu izveidei, izmantojot elementāro izmaksu rādītājus, var veikt arī, izmantojot resursu un resursu indeksa metodes. Resursu (resursu indeksa) metodes sastāv no visu resursu (izmaksu elementu), kas nepieciešami uzlabojumu veikšanai, aprēķināšanas pašreizējās (prognozējamās) cenās un tarifos. Nosakot zemesgabala labiekārtojuma izveides izmaksu apmēru, jāņem vērā investora peļņa - visticamākais atlīdzības apmērs par kapitāla ieguldīšanu uzlabojumu izveidē. Investora peļņu var aprēķināt kā starpību starp pārdošanas cenu un līdzīgu objektu izveides izmaksām. Investora peļņu var aprēķināt arī kā kapitāla atdevi viņa visticamākajam ieguldījumam ar līdzīgu riska līmeni.

Nosakot aizstāšanas izmaksas vai reproducēšanas izmaksas, tiek ņemta vērā uzlabojumu uzkrātā nolietojuma summa. Uzlabojumu uzkrāto nolietojumu var noteikt kopumā vai naudas izteiksmē kā fiziskā, funkcionālā un ekonomiskā nolietojuma daļas summu, kas attiecināma uz uzlabojumiem. Fiziskais nolietojums ir uzlabojumu vērtības zudums to fizisko īpašību pasliktināšanās dēļ. Funkcionālais nolietojums ir uzlabojumu vērtības zudums telpas plānošanas risinājuma, būvmateriālu un uzlabojumu inženiertehnisko iekārtu, veikto būvdarbu kvalitātes vai citu uzlabojumu raksturlielumu neatbilstības dēļ mūsdienu tirgus prasībām šāda veida uzlabojumiem. . Ekonomiskais nolietojums ir atsevišķa īpašuma vērtības zudums, ko izraisa ārējo faktoru negatīvā ietekme.

Fiziskais un funkcionālais nolietojums var būt noņemams vai nelabojams. Ekonomiskais nolietojums parasti ir nelabojams. Šajā gadījumā nolietojums ir noņemams, ja tā likvidēšanas izmaksas ir mazākas par īpašuma vērtības pieaugumu tā likvidēšanas rezultātā.

3. Sadales metode. Metode tiek izmantota apbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Šīs metodes izmantošanas nosacījumi:

informācijas pieejamība par cenām darījumiem ar atsevišķiem nekustamā īpašuma objektiem, līdzīgi kā ar vienu nekustamā īpašuma objektu, kurā ietilpst arī vērtējamais zemesgabals.

informācijas pieejamība par zemes gabala ticamāko daļu atsevišķa īpašuma tirgus vērtībā;

zemes uzlabojumu atbilstība tās efektīvākajai izmantošanai.

Metode ietver šādu darbību secību:

elementu noteikšana, pēc kuriem viens nekustamā īpašuma objekts, tajā skaitā novērtētais zemesgabals, tiek salīdzināts ar analogiem objektiem;

katram no salīdzināšanas elementiem katra analoga atšķirību rakstura un pakāpes noteikšana no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā novērtētā zemes gabala;

katram no analogu cenu korekciju salīdzināšanas elementiem noteikšana, kas atbilst katra analoga atšķirību raksturam un pakāpei no viena nekustamā īpašuma objekta, tai skaitā no novērtējamā zemes gabala;

atsevišķa īpašuma, tai skaitā novērtētā zemes gabala, tirgus vērtības aprēķins, izmantojot saprātīgu analogu koriģēto cenu vispārinājumu;

novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, reizinot viena nekustamā īpašuma objekta, kurā ietilpst novērtētais zemesgabals, tirgus vērtību ar visticamāko zemesgabala daļas vērtību viena nekustamā īpašuma tirgus vērtībā objektu.

4. Zemes nomas maksas kapitalizācijas metode. Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja iegūt zemes nomas maksu no novērtējamā zemes gabala. Šī metode ietver šādu darbību secību:

zemesgabala izveidotās zemes nomas maksas aprēķins;

atbilstošā zemes nomas maksas kapitalizācijas koeficienta vērtības noteikšana;

Zemes nomas maksas kapitalizācija tiek saprasta kā visu to nākotnes zemes nomas vērtību noteikšana novērtējuma datumā, kas ir vienādas viena ar otru vai mainās ar tādu pašu ātrumu vienādos laika periodos. Aprēķins tiek veikts, dalot zemes nomas maksas vērtību par pirmo periodu pēc novērtēšanas datuma ar atbilstošo vērtētāja noteikto kapitalizācijas koeficientu. Šīs metodes ietvaros zemes nomas maksas vērtību var aprēķināt kā ienākumu no zemes gabala iznomāšanas zemes tirgū valdošajos apstākļos. Galvenie veidi, kā noteikt kapitalizācijas koeficientu, ir:

sadalot zemes nomas maksu par līdzīgiem zemes gabaliem ar to pārdošanas cenu;

bezriska kapitāla atdeves likmes palielināšana par riska prēmijas apmēru, kas saistīts ar kapitāla ieguldīšanu novērtētajā zemes gabalā.

5. Atlikumu metode. Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja attīstīt novērtēto zemesgabalu ar labiekārtojumiem, kas rada ienākumus. Metode ietver šādu darbību secību:

reproducēšanas izmaksu aprēķins atbilstoši novērtētā zemes gabala efektīvākajai izmantošanai;

neto darbības ienākumu aprēķins no viena īpašuma noteiktam laika periodam, pamatojoties uz tirgus nomas likmēm;

zemes nomas maksas apmēra aprēķins kā starpība starp tīrajiem saimnieciskās darbības ienākumiem no viena īpašuma noteiktā laika periodā un tīrajiem pamatdarbības ienākumiem, kas attiecināmi uz uzlabojumiem attiecīgajā laika periodā;

zemes gabala tirgus vērtības aprēķins, kapitalizējot zemes nomas maksu.

Neto pamatdarbības ienākumi ir vienādi ar starpību starp faktiskajiem bruto ienākumiem un darbības izdevumiem. Šajā gadījumā no faktiskajiem bruto ienākumiem tiek atskaitīti tikai tie darbības izdevumi, kurus parasti sedz iznomātājs. Faktiskie bruto ienākumi ir vienādi ar starpību starp potenciālajiem bruto ienākumiem un zaudējumiem no tukšām telpām un zaudējumiem no īres nemaksāšanas. Potenciālie bruto ienākumi ir vienādi ar ienākumiem, ko var saņemt, izīrējot visu viena nekustamā īpašuma platību, ja nav zaudējumu no nomas maksas nemaksāšanas.

Telpām, kuras stāv tukšas un ko īpašnieks izmanto savām vajadzībām, tiek izmantotas arī tirgus nomas likmes. Potenciālie ienākumi ietver ienākumus, kas gūti no pastāvīgiem īpašuma uzlabojumiem, bet nav iekļauti nomas maksā. Ekspluatācijas izdevumu apmērs tiek noteikts, pamatojoties uz tirgus nosacījumiem atsevišķu nekustamā īpašuma objektu iznomāšanai. Ekspluatācijas izdevumi tiek iedalīti: nemainīgi - neatkarīgi no atsevišķa īpašuma noslogojuma, mainīgie - atkarībā no atsevišķa īpašuma noslogojuma un labiekārtošanas elementu nomaiņas izmaksās. Darbības izdevumos neietilpst nekustamā īpašuma nolietojuma izmaksas un izdevumi par nekustamo īpašumu parādsaistību apkalpošanu. Administratīvie izdevumi ir iekļauti saimnieciskās darbības izdevumos.

Aprēķinot zemes uzlabojumu kapitalizācijas likmi, jāņem vērā iespējamākais ienākumu izmaiņu temps no uzlabojumiem un visticamākās uzlabojumu vērtības izmaiņas.

6. Paredzētās lietošanas metode. . Metode tiek izmantota apbūvētu un neapbūvētu zemes gabalu novērtēšanai. Metodes piemērošanas nosacījums ir iespēja izmantot zemi ienākumus gūstošā veidā. Metode ietver šādu darbību secību:

zemesgabala izmantošanai nepieciešamo izdevumu apmēra un laika struktūras noteikšana atbilstoši tā efektīvākās izmantošanas variantam;

ienākumu apmēra un laika struktūras noteikšana no zemes efektīvākās izmantošanas;

saimnieciskās darbības izdevumu apmēra un laika struktūras noteikšana, kas nepieciešami ienākumu gūšanai no zemes efektīvākās izmantošanas;

kapitāla ieguldīšanas riska līmenim atbilstošās diskonta likmes vērtības noteikšana novērtētajā zemesgabalā;

aprēķinot zemesgabala vērtību, diskontējot visus ienākumus un izdevumus, kas saistīti ar zemes gabala izmantošanu.

Šajā gadījumā diskontēšana tiek saprasta kā process, kurā visi turpmākie ienākumi un izdevumi tiek ieskaitīti novērtējuma datumā, izmantojot vērtētāja noteikto diskonta likmi. Ienākumu avots var būt zemes gabala vai atsevišķa nekustamā īpašuma noma, saimnieciskā izmantošana vai zemes gabala vai atsevišķa nekustamā īpašuma pārdošana visticamākajā laika posmā par tirgus vērtību.