Շուկայական վարձակալության դրույքաչափերի գնահատման վերակապիտալացման մեթոդ. Գույքի կառավարման դաշնային գործակալության տեխնիկական ցուցումներ հողամասի վարձակալության իրավունքի արժեքը որոշելու համար

Կապիտալացման գործակիցը որոշելիս հաշվի են առնվում ինչպես գույքի շահագործումից ստացված շահույթը, այնպես էլ գույքի ձեռքբերման վրա ծախսված հիմնական կապիտալի փոխհատուցումը (վերակապիտալացումը):

Գոյություն ունեն վերակապիտալացման երեք եղանակ (ներդրված գումարի վերականգնում), այսինքն. որոշելով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության երկրորդ բաղադրիչը (Rof)՝ Ring, Inwood և Hoskold մեթոդը:

1. Ուղիղ գծի կապիտալի վերականգնում կամ Ring մեթոդը: Ըստ Ռինգի՝ ներդրված կապիտալի մայր գումարի վերադարձը տեղի է ունենում տարեկան հավասար չափաբաժիններով, որոնց գումարը հավասար է սկզբնական ներդրված կապիտալի չափին։

Հաշվարկն իրականացվում է ըստ բանաձևի՝ RO = YON + YOF = YON + 1/n,

որտեղ YON-ը կապիտալի տոկոսն է (ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը, զեղչման տոկոսադրույքը, տոկոսադրույքը); YOF-ը կապիտալի վերադարձի տոկոսն է: n - տարիների քանակը;

Վերականգնման ֆոնդի գործակիցը ուղիղ գծով վերակապիտալացման համար որոշվում է մեկը բաժանելով ժամանակաշրջանների քանակի վրա: Սահմանափակման դեպքում, երբ n→∞, RO = YO, այսինքն. Որքան երկար է շահույթի ժամկետը, այնքան փոքր է վերակապիտալացման բաղադրիչը: Տնտեսական մոդելը «ծերացող» հյուրանոց է։

2. Վերակապիտալացում փոխհատուցման ֆոնդի ձևավորման ժամանակ ներդրումների եկամտաբերության դրույքաչափով (անուիտետային միատեսակ վերակապիտալացում՝ ըստ Inwood-ի): Վերակապիտալացման գործակիցը, որպես կապիտալիզացիայի հարաբերակցության բաղադրիչ, հավասար է փոխարինող ֆոնդի գործակցին (SFF) նույն տոկոսադրույքով, ինչ ներդրումը: Հաշվարկը կատարվում է օգտագործելով RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk) բանաձեւը:

Inwood մեթոդը հիմնված է հետևյալ ենթադրությունների վրա.

1. YO-ում տարեկան եկամուտը չի ազդում ներդրման մայր գումարի վրա և, հետևաբար, կարող է ծախսվել սեփականատիրոջ կողմից:

2. Վերակապիտալացման տարեկան գումարները պետք է տարեկան վերաներդրվեն YO-ում, որպեսզի ներդրումների մայր գումարը մնա անփոփոխ:

Ընդհանուր եկամտի հոսքի մի մասը կազմում է զուտ եկամուտը, այսինքն. ներդրումների վերադարձը: Եկամտի հոսքի մյուս մասը ապահովում է կապիտալի փոխհատուցում կամ վերադարձ:

Վերակապիտալացման հավելավճարի չափը կախված է եկամուտների հոսքի n ստանալու տևողությունից (ժամկետից) և YO տոկոսադրույքի մակարդակից: Որքան երկար է եկամտի հոսքի ստացման ժամկետը, այնքան ցածր է գործակիցը։ Սահմանում, քանի որ n-ը հակված է դեպի անսահմանություն, այն վերածվում է զրոյի, և կապիտալացման մակարդակը վերածվում է կապիտալի վերադարձի փոխարժեքի (RO = YO):

Այս վերակապիտալացման մեթոդը կարող է օգտագործվել ռուսական պայմաններում ցածր, բայց կայուն եկամուտ ստացող անշարժ գույքի համար:

3. Վերակապիտալացում առանց ռիսկի տոկոսադրույքով փոխհատուցման հիմնադրամ կամ Հոսքոլդի մեթոդով ձևավորելիս: Որոշ դեպքերում ներդրումն այնքան շահավետ է, որ քիչ հավանական է համարվում, որ այն կվերինդրվի նույն տոկոսադրույքով, ինչ սկզբնական ներդրումը (օրինակ՝ ոսկու կամ նավթի հանքավայր): Վերաներդրված միջոցների համար հնարավոր է եկամուտ ստանալ ավելի ցածր, պայմանականորեն անվտանգի տոկոսադրույքով։

Հաշվարկը կունենա հետևյալ տեսքը.

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = առանց YRISK):

Հոսքոլդի մեթոդը հաճախ օգտագործվում է ներդրումների վերլուծության մեջ:

________________

Երեք մեթոդներով ձեռք բերված կապիտալացման գործակիցները տարբերվում են չափերով: Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը արտացոլում է որոշակի գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի աստիճանը: Հետևաբար, կարող ենք եզրակացնել, որ ավելի ռիսկային ներդրումների վերակապիտալացման համար հաշվարկները պետք է կատարվեն Ring մեթոդով, իսկ ավելի քիչ ռիսկայինները՝ օգտագործելով Inwood մեթոդը:

Մասնակի վերակապիտալացում: Ներդրումները կարող են կորցնել իրենց արժեքի մի մասը 100%-ից պակաս: Այս դեպքում վերակապիտալացման տոկոսադրույքը լրիվ դրույքի միայն մի մասն է, և վերակապիտալացման մի մասը ստացվում է գույքի վերավաճառքից ստացված միջոցներից, այլ ոչ թե ամբողջությամբ ընթացիկ եկամուտից:

Հարկ է նշել, որ ընտրված վերակապիտալացման մեթոդը, որը հիմնված է եկամտի կառուցվածքի փոփոխության վրա, մեծապես ազդում է մնացորդային եկամտի և ամբողջ գույքի արժեքի վրա: Այսպիսով, բոլոր այն դեպքերում, երբ ակնկալվում է ներդրման կապիտալի արժեքի նվազում (կորուստ), վերակապիտալացումը պետք է տրամադրվի հասույթից, քանի որ այն հնարավոր չէ ստանալ ակտիվի վաճառքից ստացված գումարից:

Նման անշարժ գույքի ակտիվների օրինակներ (վերակապիտալացում՝ օգտագործելով Ring մեթոդը). հին բնակելի շենքեր, գրասենյակային և մանրածախ շենքեր:

Inwood մեթոդով վերակապիտալացումն անհրաժեշտ է, երբ նախատեսվում է կայուն եկամուտ ստանալ բավական երկար ժամանակահատվածում (երկարաժամկետ վարձակալություն ֆիքսված զուտ տոկոսադրույքով գույքը (օպցիա) գնելու իրավունքով վարձակալության ժամկետի ավարտին ֆիքսված ժամկետով։ գինը ավելի քիչ, քան սեփականատիրոջ կողմից գույքում ներդրված կապիտալի արժեքը կամ ինքնաբլանվող հիփոթեքը):

Հոսքոլդի համաձայն վերակապիտալացումն օգտագործվում է անշարժ գույքի շուկայի նեղ հատվածի համար, որտեղ ներդրումները բերում են ավելորդ շահույթ:

Սահմանման պահանջներվարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքը և վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվության բովանդակությունը.

Գնահատողը պետք է որոշի վարձավճարի շուկայական արժեքը սույն տեխնիկական հանձնարարականով (Տեխնիկական հրահանգներով) սահմանված կարգով վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվություն կազմելով` սույն տեխնիկական առաջադրանքով սահմանված պահանջներին համապատասխան: Տեխնիկական հրահանգներ) Գնահատողի կողմից հողամասի վարձակալության շուկայական արժեքի որոշման գործընթացում իրականացված յուրաքանչյուր գործողության համար:

Հողամասի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու գործընթացում Գնահատողը պետք է իրականացնի հետևյալ գործողությունները.

2. Հաճախորդից ստանալ վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը՝ փաստաթղթերի ընդունման և փոխանցման վկայականի պատրաստմամբ և ստորագրմամբ:

3. Ստուգեք վարձակալած գույքը և լուսանկարեք այն:

4. Վերլուծել Հաճախորդի տրամադրած տեղեկատվությունը:

5. Հավաքել և վերլուծել շուկայական տեղեկատվություն:

6. Վերլուծել վարձակալած գույքի ամենաարդյունավետ օգտագործումը:

8. Որոշել վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքը՝ օգտագործելով վարձավճարի չափը որոշելու մեթոդները:

9. Ամփոփել վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքի որոշման արդյունքները` օգտագործելով վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու մեթոդները:

10. Կազմել հաշվետվություն վարձակալված գույքի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու վերաբերյալ:

1. Վարձակալության օբյեկտի վերաբերյալ Հաճախորդից անհրաժեշտ տեղեկատվություն պահանջելու պահանջները:

Վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու համար օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը որոշելու համար Գնահատողը Հաճախորդից պահանջում է հետևյալ տեղեկատվությունը.

Վարձակալված գույքի կադաստրային համարը և տարածքը.

Վարձակալված գույքի գտնվելու վայրը;

Վարձակալված գույքի նպատակը/թույլատրված և փաստացի օգտագործումը.

Վարձակալվող գույքի սահմանների պլան (գծագիր, դիագրամ);

Հողամասում գտնվող ցանկացած շինության, շենքերի, շինությունների, ինժեներական ենթակառուցվածքի օբյեկտների առկայության դեպքում (այսուհետ՝ վարձակալված օբյեկտի բարելավում). ծավալը, ֆիզիկական մաշվածության չափը՝ ըստ BTI վկայագրի և այլն), վարձակալվող գույքի փաստացի շինության խտությունը, վարձակալվող գույքի նկատմամբ շինության առավելագույն խտությունը՝ համաձայն տարածաշրջանում/թաղամասում գործող տարածքային շենքային ծածկագրերին։ վարձակալված գույք;

Տեղեկատվություն վարձակալված օբյեկտի ծանրաբեռնվածության մասին.

Վարձակալված օբյեկտի շրջանառության սահմանափակումներ (առկայության դեպքում).

Վերոնշյալ տեղեկատվությունը ստանալու համար Գնահատողը պետք է պահանջի հետևյալ փաստաթղթերը.

· Վարձակալված օբյեկտի նկատմամբ գոյություն ունեցող իրավունքները հաստատող փաստաթղթեր (վերնագրի փաստաթղթեր, տիտղոսային փաստաթղթեր, ներառյալ վարձակալված օբյեկտի նկատմամբ իրավունքները հաստատող փաստաթղթեր (սեփականության վկայական և այլն): վարձակալված օբյեկտը պետք է ձեռք բերվի վարձակալության օբյեկտ.

· Վարձակալված օբյեկտի բարելավման տեխնիկական հաշվառում և գույքագրում իրականացնող մարմինների/կազմակերպությունների փաստաթղթերը (տեխնիկական անձնագիր, քաղվածք տեխնիկական անձնագրից, հատակագիծ, բացատրություն, շենքի/շինության ֆիզիկական վիճակի վկայական), վավեր ս.թ. վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու ամսաթիվը.

· փաստաթղթեր, որոնք պարունակում են տեղեկատվություն վարձակալված գույքի նկատմամբ սահմանված ծանրաբեռնվածության առկայության մասին, ներառյալ սերվիտուտներով, գրավներով կամ պարտքային պարտավորություններով, վարձակալների առկայությամբ, պայմանագրերով, պայմանագրերով, պայմանագրերով և այլ ծանրաբեռնվածությամբ (առկայության դեպքում).

· վարձակալված օբյեկտի կադաստրային վկայական (եթե առկա է կամ հնարավոր է ստանալ);

· մեկ գույքի, այդ թվում՝ վարձակալված օբյեկտի տարեկան գործառնական ծախսերի չափի վկայագրեր՝ համաձայն N 1 հավելվածում տրված ձևի.

· ցանկացած այլ փաստաթուղթ, որը սահմանում է վարձակալված օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը, ներառյալ վարձակալված օբյեկտի նկատմամբ առկա իրավունքների նկարագրությունը:

2. Հաճախորդից վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը ստանալու, փաստաթղթերի ընդունման և փոխանցման վկայականի պատրաստման և ստորագրման պահանջները:

2.1. Փաստաթղթերի պատճենների փոխանցումը Գնահատողին Հաճախորդից ձևակերպվում է Փաստաթղթերի ընդունման և փոխանցման վկայականով, որը կազմվել է համաձայն N 2 հավելվածում ներկայացված Ձևի:

2.2. Վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվությանը պետք է կցվի Փաստաթղթերի ընդունման և փոխանցման վկայականի պատճենը:

3. Հողամասը զննելու և լուսանկարելու պահանջներ.

Վարձակալված գույքի ստուգման ընթացքում Գնահատողը կատարում է հետևյալ պահանջները.

• Գնահատողը պետք է ստուգի վարձակալված գույքը.
• Ստուգման արդյունքների հիման վրա Գնահատողը կազմում է վարձակալված օբյեկտի Ստուգման հաշվետվություն թիվ 3 հավելվածում նշված ձևով: Հաշվետվության պատճենը պետք է կցվի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվությանը: վարձակալված օբյեկտ;
• Գնահատողը լուսանկարում է վարձակալված գույքը և դրա բարելավումները (եթե այդպիսիք կան).
• լուսանկարները պետք է արտացոլեն վարձակալված գույքի տեսանելի գնային բնութագրերը:

4. Ներկայացված տեղեկատվության վերլուծության պահանջները.

Գնահատողը պետք է վերլուծի վարձակալված օբյեկտի վերաբերյալ Հաճախորդի կողմից տրամադրված տեղեկատվությունը` որոշելու դրա բավարարության աստիճանը վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու համար: Եթե ​​Հաճախորդի կողմից նշված տեղեկատվությունը տրամադրելուց հրաժարվելը էականորեն ազդում է վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքի որոշման հուսալիության վրա, Գնահատողը դա նշում է Հաշվետվության մեջ:

Անհրաժեշտության դեպքում Գնահատողը Հաճախորդից պահանջում է լրացուցիչ մեկնաբանություններ իր կողմից տրամադրված փաստաթղթերի կազմի և վարձակալության օբյեկտի և դրա բարելավումների վերաբերյալ դրանցում պարունակվող տեղեկատվության վերաբերյալ (առկայության դեպքում):

5. Շուկայական տեղեկատվության հավաքագրման և վերլուծության պահանջներ:

Շուկայական տեղեկատվության հավաքագրումն ու վերլուծությունն իրականացվում է հետևյալ ոլորտներում.

մակրոտնտեսական տեղեկատվության և ընդհանրապես տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն անշարժ գույքի շուկայի մասին տարածաշրջանում, որտեղ գտնվում է վարձակալված գույքը.

Շուկայի/շուկայի հատվածի մասին տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն, որին պատկանում է վարձակալության օբյեկտը և/կամ մեկ անշարժ գույք, ներառյալ վարձակալության օբյեկտը (եթե կան բարելավումներ վարձակալության օբյեկտում).

Վարձակալված գույքի շրջակա միջավայրի մասին տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն:

5.1. Անշարժ գույքի շուկայի մասին մակրոտնտեսական տեղեկատվության և ընդհանրապես տեղեկատվության հավաքագրման և վերլուծության պահանջները:

5.1.1. Գնահատողը բացահայտում և հիմնավորում է վարձակալված օբյեկտի/մեկ անշարժ գույքի վրա ազդող մակրոտնտեսական գործոնների կազմը, ներառյալ վարձակալված օբյեկտը: Անհրաժեշտության դեպքում Գնահատողը ուսումնասիրում է ներդրումային միջավայրի ընդհանուր վիճակը ինչպես Ռուսաստանի Դաշնությունում, այնպես էլ Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտում, որտեղ գտնվում է վարձակալված օբյեկտը: Որոշ իրավիճակներում (նշված է սույն տեխնիկական առաջադրանքի 8.1.7 կետում), Գնահատողը, ի լրումն վերը նշված մակրոտնտեսական տեղեկատվության, վերլուծում է ներդրումային միջավայրի վիճակը և Ֆեդերացիայի մոտակա շրջաններին բնորոշ տարածաշրջանային ռիսկերը: Մակրոտնտեսական վերլուծության նպատակով, օրինակ, կարող են օգտագործվել մակրոտնտեսական պարամետրերը/ցուցանիշները, ինչպիսիք են սուվերեն երկարաժամկետ վարկային վարկանիշը, որը գործում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ, որը տրված է Ռուսաստանի Դաշնությանը/Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտին/քաղաքային սուբյեկտին հեղինակավոր անկախ վարկանիշով: գործակալություններ (Moody's, Standard&Poor's, Fitch, RA Expert-AK&M); Ռուսաստանի Դաշնությունում/Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտում արդյունաբերական արտադրության աճի տեմպերը, Ռուսաստանի Դաշնությունում/ՌԴ սուբյեկտ մեկ շնչի հաշվով տնօրինվող եկամտի մակարդակը և այլն:

5.1.2. Գնահատողը հիմնավորում է անշարժ գույքի շուկայի զարգացման ի հայտ եկած միտումների վերլուծության խորությունը, ինչպես նաև տարածքային առումով վերլուծության մասշտաբները։

5.2. Պահանջներ շուկայի/շուկայի հատվածի մասին տեղեկատվության հավաքագրման և վերլուծության համար, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը և/կամ մեկ անշարժ գույք, որը ներառում է վարձակալված օբյեկտը (եթե կան բարելավումներ վարձակալված օբյեկտում):

Պահանջները ներառում են.

Գնահատողին ներկայացվող պահանջները՝ որոշելու շուկայի այն հատվածը, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը և/կամ մեկ անշարժ գույք, ներառյալ վարձակալված օբյեկտը (եթե կան բարելավումներ վարձակալված օբյեկտում).

Գնահատողի կողմից բացահայտված շուկայի հատվածի/ հատվածների վերլուծության պահանջները:

5.2.1. Գնահատողին ներկայացվող պահանջները՝ որոշելու շուկայի այն հատվածը, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը և/կամ մեկ անշարժ գույք, որը ներառում է վարձակալված օբյեկտը (եթե վարձակալված օբյեկտի բարելավումներ կան)

Շուկայի այն հատվածը որոշելիս, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը, նախ և առաջ պետք է հաշվի առնել հողի կատեգորիան և հողամասի գործառական նպատակը/փաստացի և թույլատրված օգտագործումը (տե՛ս սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված N 5):

5.2.2. Գնահատողի կողմից բացահայտված շուկայի հատվածի/ հատվածների վերլուծության պահանջները

Շուկայի հատվածի վերլուծությունը պետք է բավարարի հետևյալ պահանջներին.

Պետք է կազմվի վստահելի և հեղինակավոր տեղեկատվական աղբյուրների հիման վրա.

Պետք է ներառի գնագոյացման գործոնների նշանակության աստիճանի վերլուծություն տվյալ տեսակի հողամասերի/մեկ անշարժ գույքի համար՝ վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքը հետագա օգտագործման համար.

Պետք է արտացոլի շուկայական վարձավճարի որոշման օրը տիրող միտումները և շուկայական իրավիճակը:

5.2.2.1. Որպեսզի ճանաչվի որպես տեղեկատվության հուսալի և հեղինակավոր աղբյուր, այն պետք է համապատասխանի որոշակի պահանջների: Աղբյուրների ցանկը, որոնք համապատասխանում են վերը նշված պահանջներին, տրված է սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված թիվ 6-ում: Զեկույցում պետք է հիմնավորված լինի տեղեկատվության այլ աղբյուրների օգտագործումը:

5.2.2.2. Շուկայի հատվածի վերլուծության բաժնում, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը և/կամ մեկ անշարժ գույք, ներառյալ վարձակալված օբյեկտը (եթե վարձակալված օբյեկտում բարելավումներ կան), Գնահատողը սահմանում է գնագոյացման գործոնների կարևորության աստիճանը տվյալ կոնկրետի համար. օբյեկտի տեսակը. Հողամասերի հիմնական գործոնների ընդհանուր ցանկը տրված է սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված թիվ 7-ում:

5.2.2.3. Գնահատողը եզրակացություններ է անում շուկայի տվյալ սեգմենտին պատկանող տիպիկ վարձակալական գույքը/մեկ գույքը բնութագրող կարևորագույն պարամետրերի վերաբերյալ, ինչպիսիք են.

Հատուկ վաճառքի գին;

Վարձակալության տոկոսադրույքը շուկայի տվյալ հատվածի համար առավել բնորոշ բազային ժամանակահատվածի համար (տարի, օր և այլն);

Շուկայի հատվածում տիպիկ վարձակալական գույքի թերօգտագործման մակարդակը.

Գործառնական ծախսերի մակարդակ;

Վարձակալության եկամտաբերության մակարդակ;

Միջին ազդեցության ժամանակը;

Վարձակալված օբյեկտի հետ շուկայական միևնույն սեգմենտին պատկանող հողամասերի վարձակալության պայմանագրերի հիմնական պայմանները.

Այս պարամետրերը պետք է օգտագործվեն Գնահատողի կողմից վարձակալության շուկայական արժեքը որպես ուղեցույց հաշվարկելիս՝ նշված յուրաքանչյուր պարամետրի ցանկացած շեղում շուկայի տվյալ հատվածի արժեքների միջակայքից՝ պայմանավորված վարձակալված օբյեկտի անհատական ​​հատկանիշներով/ մեկ գույք, պետք է հիմնավորվի Գնահատողի կողմից վարձավճարների շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվության մեջ:

5.3. Վարձակալվող գույքի շրջակա միջավայրի մասին տեղեկատվության հավաքագրման և վերլուծության պահանջները

5.3.1. Գնահատողը որոշում է վարձակալության օբյեկտի շրջակա միջավայրի վերլուծության տարածքային սահմանները:

5.3.2. Գնահատողը բացահայտում և հիմնավորում է վարձակալված օբյեկտի (որոշակի տարածքին պատկանող) գտնվելու վայրով որոշված ​​գործոնների կազմը և բնույթը, որոնք ազդում են վարձակալված օբյեկտի վրա:

5.3.3. Վերոնշյալ տեղեկատվությունը հավաքելու համար Գնահատողը օգտագործում է սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված 4-ում նշված տեղեկատվության աղբյուրները: Տեղեկատվության այլ աղբյուրների օգտագործումը պետք է հիմնավորված լինի Գնահատողի կողմից:

6. Վարձակալված գույքի առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծության պահանջներ.

Առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը կատարվում է սույն տեխնիկական հանձնարարականով (Տեխնիկական հրահանգներով) սահմանված ալգորիթմի համաձայն՝ իրավական օրինականության, ֆիզիկական իրագործելիության, ֆինանսական իրագործելիության չափանիշներին համապատասխան՝ տեխնիկական առաջադրանքով ձևակերպված պահանջներին համապատասխան: (Տեխնիկական հրահանգներ) օբյեկտի վարձակալության ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծության ալգորիթմի յուրաքանչյուր փուլի համար:

6.1. Վարձակալված գույքի առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը պետք է իրականացվի հետևյալ ալգորիթմի համաձայն.

Վարձակալված օբյեկտի օգտագործման տարբերակների ընտրություն, որը համապատասխանում է վարձակալված օբյեկտի համար կնքված/ամենայն հավանականությամբ կնքվելիք վարձակալության պայմանագրի պայմաններին և գործող օրենսդրության պահանջներին.

Վարձակալության օբյեկտը ֆիզիկական հնարավորության համար օգտագործելու օրինական օրինական տարբերակներից յուրաքանչյուրի ստուգում.

Ֆինանսական իրագործելիության համար հաստատության օգտագործման իրավական և ֆիզիկապես հնարավոր տարբերակներից յուրաքանչյուրի ստուգում.

Վարձակալվող գույքի առավելագույն շուկայական արժեքն ապահովող օգտագործման տարբերակի ֆինանսապես իրագործելի տարբերակների բացահայտում.

Վարձակալված գույքի առավել արդյունավետ օգտագործման վերաբերյալ եզրակացության ձևակերպում.

6.1.1. Վարձակալված գույքն օգտագործելու օրինական օրինական տարբերակների ընտրության պահանջներ.

Վարձակալված օբյեկտի ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը տարբերակվում է կախված վարձակալված օբյեկտի ընթացիկ գործառական օգտագործման տեսակը փոխելու վերաբերյալ օրենսդրական սահմանափակումների առկայությունից/բացակայությունից:

6.1.1.1. Վարձակալության գույքի օգտագործման օրինական տարբերակների ընտրությունը պետք է որոշվի հետևյալի հիման վրա.

· Քաղաքաշինության պետական ​​կադաստրի ծառայության կողմից տրված վարձակալված օբյեկտի կադաստրային վկայական (առկայության դեպքում).

· վարձակալված օբյեկտի կադաստրային պլան (հողամասի թույլատրելի օգտագործման ակտի բացակայության դեպքում` վարձակալված օբյեկտ).

· Վարձակալված օբյեկտի համար գոյություն ունեցող կամ նախատեսվում է կնքել վարձակալության պայմանագիր.

6.1.1.2. Վարձակալության պայմանագրին և օրենսդրությանը համապատասխանող տարբերակների ցանկը պետք է կազմվի՝ հաշվի առնելով հետևյալի վերլուծությունը.

Վարձակալված գույքի անմիջական հարևանությամբ հողօգտագործման գերակշռող մեթոդները.

Տարածքի զարգացման հեռանկարները, որտեղ գտնվում է վարձակալված գույքը.

Հողի և այլ անշարժ գույքի շուկայում սպասվող փոփոխություններ;

Տարածքի նպատակը փոխելու հնարավորություն հողի այն կատեգորիայի շրջանակներում, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը.

Հողամասի կատեգորիայի փոփոխության հնարավորությունը, որին պատկանում է վարձակալված օբյեկտը.

Վարձակալության գույքի բարելավումների փոփոխության հնարավորությունը (կառուցապատված վարձակալական գույքի դեպքում՝ գործառական նշանակության և նախագծային լուծումներ; չկառուցված վարձակալական գույքի դեպքում՝ զարգացման հնարավորությունները ըստ նպատակային օգտագործման տեսակի, հնարավոր զարգացման պարամետրերը, հիմնականում՝ շենքը. խտություն):

6.1.1.3. Իրավաբանական փորձաքննության բնույթն ու անհրաժեշտությունը՝ որոշելու վարձակալված օբյեկտի օգտագործման տարբերակները, որոնք համապատասխանում են պայմանագրին և օրենսդրությանը, հիմնավորված են Գնահատողի կողմից: 6.1.1.4. Իրավաբանական փորձաքննությունն իրականացնում է մասնագետ իրավաբանը, այսինքն՝ բարձրագույն իրավաբանական կրթություն ունեցող ֆիզիկական անձը կամ իրավաբանական ծառայություններ մատուցող իրավաբանական անձը։ 6.1.1.5. Եթե ​​կարիք չկա, հատուկ իրավական փորձաքննություն չի իրականացվում։ 6.1.1.6. Ընդ որում, վարձակալված օբյեկտի վրա ծանրաբեռնվածության, սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի հակասությունների կամ վարձակալված օբյեկտի սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի բացակայության դեպքում իրավական փորձաքննությունը պարտադիր է: 6.1.1.7. Հետագա վերլուծության համար 6.1.1 կետում ընտրված բոլոր տարբերակներից Գնահատողը պահպանում է միայն այն տարբերակները, որոնք նախատեսված են թույլատրելի օգտագործման ակտում կամ վարձակալված օբյեկտի կադաստրային վկայագրում:

6.1.2. Վարձակալված գույքը ֆիզիկական հնարավորության համար օգտագործելու օրինական օրինական տարբերակներից յուրաքանչյուրը ստուգելու պահանջներ:

Հետագա վերլուծության համար՝ որպես ֆիզիկապես հնարավոր տարբերակներ 6.1.1 կետում ընտրվածներից: օգտագործվում են:

Բնակելի տարածքների համար.

· տարբերակներ, որոնք չեն պահանջում վարձակալական գույքի բարելավման նախագծային լուծումների փոփոխություններ (բարելավումների ընթացիկ օգտագործման տարբերակ, ֆունկցիոնալ օգտագործումը կոսմետիկ վերանորոգմամբ փոխելու տարբերակ և այլն);

· Վարձակալության գույքի բարելավումների օգտագործման տարբերակները, որոնց ֆիզիկական իրագործելիության աստիճանը որոշելու համար պահանջվում է շենքերի և շինությունների տեխնիկական վիճակի հատուկ հետազոտություն՝ նման հետազոտության արդյունքների հիման վրա դրական եզրակացության ենթակա:

Չկառուցված տարածքների համար.

· Վարձով սեփականության ստեղծման տարբերակներ՝ բարելավումներով՝ հաշվի առնելով շինարարության ինժեներական և երկրաբանական պայմանները:

6.1.2.1. Վարձակալված գույքի բարելավման տեխնիկական վիճակի ստուգումն անհրաժեշտ է հետևյալ դեպքերում.

Վարձակալված գույքի բարելավման ֆիզիկական մաշվածությունը գերազանցում է 60%-ը.

Վարձակալված գույքի բարելավումները ներկայացնում են անավարտ շինարարական նախագիծ(ներ), որոնց շինարարությունը սկսվել է վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու ամսաթվից երեք տարուց շուտ, և որի շինարարության պատրաստության աստիճանը 80%-ից պակաս է։

6.1.2.2. Բարելավումների տեխնիկական վիճակի հատուկ հետազոտության բնույթն ու անհրաժեշտությունը՝ որոշելու 6.1.2.1 կետում չնշված վարձակալված օբյեկտի հետագա օգտագործման տարբերակների իրականացման ֆիզիկական հնարավորությունը, հիմնավորված է Գնահատողի կողմից:

6.1.2.3. Վարձակալված գույքի բարելավման տեխնիկական վիճակի ստուգումն իրականացվում է շենքերի և շինությունների տեխնիկական վիճակի ուսումնասիրման ծառայություններ մատուցելու լիցենզավորված իրավաբանական անձի կողմից: 6.1.2.4. Շենքերի և շինությունների տեխնիկական վիճակի հատուկ ստուգում անցկացնելուց հրաժարվելը պետք է հիմնավորված լինի:

6.1.3. Վարձակալված գույքը ֆինանսական իրագործելիության համար օգտագործելու տարբերակներից յուրաքանչյուրը ստուգելու պահանջներ.

6.1.2 կետի արդյունքների հիման վրա մնացած օպցիոններից վարձակալված օբյեկտի հետագա օգտագործման համար ներդրումներ պահանջող տարբերակների համար Գնահատողը պետք է որոշի նշված տարբերակներից յուրաքանչյուրի համար եկամտաբերության ներքին դրույքաչափը և համեմատի արդյունքում ստացված եկամտաբերությունը: կապիտալի միջին կշռված եկամտաբերությամբ օպցիոնը, որը բարձրացվել է վարձակալված օբյեկտն օգտագործելու տարբերակը ֆինանսավորելու համար: Ֆինանսապես հնարավորության դեպքում Գնահատողը պետք է հետագա քննարկման համար ընտրի միայն այն տարբերակները, որոնց դեպքում օպցիոնի շահութաբերության ներքին դրույքաչափը գերազանցում է օպցիոնի եկամտաբերության միջին կշռված դրույքաչափը՝ ֆինանսավորման համար ներգրավված կապիտալ վարձակալության օբյեկտի հետագա օգտագործման համար:

6.1.4. Ընտրված տարբերակներից օբյեկտի առավելագույն արժեքն ապահովող օգտագործման դեպքը նույնականացնելու պահանջներ:

Եթե, հետևելով վարձակալված օբյեկտի ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծության նախորդ փուլերի արդյունքներին, մնում են օգտագործման մեկից ավելի տարբերակներ, ապա Գնահատողը պետք է համեմատի օբյեկտի հետագա օգտագործման համար ֆինանսապես հնարավոր տարբերակների ներդրման ապագա օգուտները. այդ տարբերակների իրականացման անհրաժեշտ ծախսերը՝ հաշվի առնելով ժամանակի գործոնը։ Այն տարբերակը, որի դեպքում եկամտի և ծախսերի զեղչված տարբերությունը առավելագույնն է, ճանաչվում է որպես վարձակալված ակտիվի առավել արդյունավետ օգտագործման տարբերակ:

7. Վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի չափի հաշվարկման մեթոդների կիրառելիությունը որոշելու պահանջներ.

7.1. Վարձակալված գույքի վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու համար օգտագործվում են վարձավճարի չափը որոշելու հետևյալ մեթոդները.

1) ուղղակի համեմատական ​​մեթոդ.

2) հողամասի արժեքի վերակապիտալացման վրա հիմնված մեթոդ.

3) հողամասի շուկայական արժեքի գնահատման մնացորդային տեխնիկայի վրա հիմնված մեթոդ.

4) մեթոդ, որը հիմնված է հողամասին վերագրվող եկամուտը ձեռնարկատիրական գործունեությունից ստացված եկամուտից առանձնացնելու վրա:

Վերոնշյալ մեթոդներից վերջինը Գնահատողի կողմից կիրառվում է միայն այն դեպքում, եթե նախորդ բոլոր մեթոդներից հրաժարվելը հիմնավորված է Գնահատողի կողմից:

8. Վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշելու ուղղակի համեմատական ​​մեթոդի կիրառման պահանջները.

Վարձակալության գույքի գնահատման համեմատական ​​մեթոդի կիրառման պահանջները ներառում են.

Նմանատիպ օբյեկտների ընտրության և նկարագրության պահանջներ.

Նմանատիպ օբյեկտների գների ճշգրտման պահանջներ.

Նմանատիպ օբյեկտների ճշգրտված գների վերլուծության և ընդհանրացման պահանջներ:

Սույն տեխնիկական բնութագրի (տեխնիկական հրահանգների) նպատակներով վարձակալված օբյեկտի համանման օբյեկտը ճանաչվում է որպես մեկ այլ օբյեկտ (հողամաս), որը հիմնական տնտեսական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով նման է վարձակալված օբյեկտին, որի վարձակալության դրույքաչափը. հայտնի է հողամասերի պետական ​​կամ քաղաքային սեփականությունում գտնվող վարձակալության պայմանագրերի կնքման սակարկությունների արդյունքներից, որոնց վարման կանոնները սահմանված են Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2002 թվականի նոյեմբերի 11-ի N 808 որոշմամբ: Պետական ​​կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերի առուվաճառքի կամ նման հողամասերի վարձակալության պայմանագրեր կնքելու իրավունքի մասին աճուրդ կազմակերպելու և անցկացնելու մասին:»:

Հնարավոր է նաև օգտվել օբյեկտի վարձակալության առաջարկներից։

8.1. Նմանատիպ օբյեկտներ ընտրելիս և նկարագրելիս պետք է պահպանվեն հետևյալ պահանջները.

Նմանատիպ օբյեկտների վերաբերյալ տեղեկատվության աղբյուրների պահանջները.

Նմանատիպ օբյեկտների վերաբերյալ տվյալների հաստատման պահանջներ.

Նմանատիպ օբյեկտները դասակարգելու պահանջը շուկայական միևնույն սեգմենտին (հիմնականում գործառական նպատակներով), ինչպես վարձակալության օբյեկտը.

Նմանատիպ օբյեկտների քանակի պահանջներ.

Նմանատիպ օբյեկտների համեմատելիության պահանջներ.

8.1.1. Նմանատիպ օբյեկտների մասին տեղեկատվության աղբյուրները պետք է համապատասխանեն հուսալիության պահանջին. աղբյուրը պետք է լինի պաշտոնական, հեղինակավոր և ճանաչված տվյալ շուկայում: Նմանատիպ օբյեկտների վերաբերյալ տեղեկատվության առաջարկվող աղբյուրները ներկայացված են սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված թիվ 8-ում:

8.1.2. Օգտագործված տեղեկատվությունը պետք է բավարար լինի օբյեկտը որպես նմանատիպ օբյեկտ ճանաչելու համար. տեղեկատվության աղբյուրը պետք է պարունակի տեղեկատվություն շուկայական հատվածի գնագոյացման գործոնների արժեքների մասին, որին պատկանում է վարձակալության օբյեկտը:

8.1.3. Նմանատիպ օբյեկտի արտաքին զննումն անհրաժեշտ է միայն նմանատիպ օբյեկտի հիմնական գնագոյացման գործոնների արժեքների վերաբերյալ թերի տեղեկատվության դեպքում:

8.1.4. Անմիջական համեմատական ​​մոտեցման շրջանակներում վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելիս նմանատիպ օբյեկտների թիվը պետք է լինի առնվազն հինգը:

8.1.5. Գնահատողն իրականացնում և հիմնավորում է վարձակալված օբյեկտի և համանման օբյեկտների համեմատության միավորի ընտրությունը:

8.1.6. Նմանատիպ օբյեկտները պետք է համեմատելի լինեն վարձակալության օբյեկտի հետ՝ հիմնական գնային գործոնների արժեքներով։

8.1.7. Վարձակալված օբյեկտի անալոգների օբյեկտիվ բացակայության դեպքում, որոնք գործառական նպատակներով համադրելի են վարձակալված օբյեկտի գտնվելու վայրում և (կամ) համադրելի են տվյալ տեսակի գործառական օգտագործման վայրում, Գնահատողը կարող է օգտագործել. որպես նմանատիպ այլ ֆունկցիոնալ նպատակների օբյեկտներ վարձակալված օբյեկտի գտնվելու վայրի տարածքում/գտնվում է մոտակա տարածաշրջանում, որն ունի բավականին զարգացած շուկայական սեգմենտ այս ֆունկցիոնալ նպատակի համար: Միևնույն ժամանակ, նման նմանատիպ օբյեկտների օգտագործումը հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե Գնահատողը հաստատի վիճակագրական կապի առկայությունը և նշանակությունը շուկայական սեգմենտների այն օբյեկտների գնային բնութագրերի միջև, որոնք տարբերվում են ֆունկցիոնալությամբ/տեղով:

8.2. Նմանատիպ օբյեկտների գների ճշգրտման պահանջները

8.2.1. Նմանատիպ օբյեկտների գների ճշգրտումները պետք է կատարվեն Գնահատողի կողմից բոլոր հիմնական գնային գործոնների համար: Ցանկացած հիմնական գնագոյացման գործոն օգտագործելուց հրաժարվելը պետք է հիմնավորված լինի:

8.2.2. Յուրաքանչյուր գնային գործոնի համար ճշգրտումները պետք է կատարվեն առանձին:

8.2.3. Ճշգրտումներ կատարելու եղանակը պետք է հիմնավորված լինի։

8.2.4. Ընդհանուր ճշգրտումը ստանալու մեթոդը պետք է հիմնավորված և նկարագրված լինի:

8.2.5. Այն դեպքերում, երբ օգտագործվում են նմանատիպ օբյեկտներ, որոնք տարբերվում են վարձակալության օբյեկտից ֆունկցիոնալ նշանակությամբ/տեղով, Գնահատողը վերլուծում է շուկայի դիտարկվող հատվածների օբյեկտների գնային բնութագրերի հարաբերակցությունը: Նմուշը, որի հիման վրա պետք է կատարվի հարաբերակցության վերլուծությունը, պետք է լինի ներկայացուցչական, այսինքն՝ դրա ծավալը պետք է լինի առնվազն 10 օբյեկտ։ Վերլուծված հատվածների միջև կապը համարվում է նշանակալի, եթե որոշման գործակիցը առնվազն 70% է:

8.3. Նմանատիպ գույքերի վարձակալության ճշգրտված դրույքաչափերի վերլուծության և սինթեզի պահանջներ:

8.3.1. Նմանատիպ գույքի գները պետք է համախմբվեն միայն այն դեպքում, եթե նմանատիպ գույքի առավելագույն ճշգրտված գնի և համանման գույքի նվազագույն ճշգրտված գնի տարբերությունը 20%-ից ոչ ավելի է: Եթե ​​նմանատիպ օբյեկտի ճշգրտված գնի առավելագույն արժեքի և նմանատիպ օբյեկտի ճշգրտված գնի նվազագույն արժեքի տարբերությունը 20%-ից ավելի է, ապա Գնահատողը հիմնավորում է 20%-ից ավելի տարբերության նման գերազանցումը:

8.3.2. Ընդհանրացումը պետք է իրականացվի՝ հաշվարկելով նմանատիպ անշարժ գույքի վարձակալության միջին թվաբանականը, միջին կշռվածը, եղանակը կամ միջինը:

8.3.3. Ընդհանրացման մեթոդի ընտրությունը պետք է հիմնավորված լինի։

9. Վարձակալված օբյեկտի շուկայական արժեքի վերակապիտալացման վրա հիմնված մեթոդի կիրառման պահանջներ.

Վաճառքի համեմատության մեթոդով ստացված վարձակալված գույքի շուկայական արժեքի վերակապիտալացման վրա հիմնված մեթոդի կիրառման պահանջները ներառում են.

Վարձակալված օբյեկտի (հողամասի) շուկայական արժեքը որոշելու պահանջներ.

Վարձակալված ակտիվի վերակապիտալացման գործակիցը որոշելու պահանջներ.

9.1. Վարձակալված օբյեկտի (հողամասի) շուկայական արժեքը որոշելու պահանջներ.

Հողամասի արժեքը գնահատելու մեթոդներից որևէ մեկը կիրառելիս պետք է պահպանվեն պարբերություններում նշված պահանջները: Սույն տեխնիկական բնութագրի 8.1-8.3.3.

9.2. Վարձակալված օբյեկտի վերակապիտալացման գործակիցը որոշելու պահանջներ

Սույն հանձնարարականի նպատակների համար վերակապիտալացման գործակիցը սահմանվում է որպես ցուցիչ, որն օգտագործվում է ինքնարժեքի արժեքը եկամտի վերածելու համար: Վարձակալված գույքի (հողամասի) վերակապիտալացման գործակիցը որոշելու համար կարող են օգտագործվել մեկ գույքի համար հաշվարկված հետևյալ ցուցանիշները.

Կապիտալացման տոկոսադրույքը;

Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչի արժեքին հակադարձ գործակից:

9.2.1. Վարձակալված օբյեկտի վերակապիտալացման գործակիցը որոշելու պահանջներ մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի կապիտալացման գործակից օգտագործելիս.

9.2.1.1. Հողամասի (վարձակալության օբյեկտի) վերակապիտալացման գործակցի արժեքը որոշվում է հետևյալ հավասարման հիման վրա.

KKeon = KKzu x UVzu + (KKzu + կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույք) x (1-UVzu), որտեղ.

KKeon - մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի կապիտալացման գործակից, ներառյալ վարձակալված օբյեկտը.

KKul - վարձակալված օբյեկտի բարելավման կապիտալացման գործակիցը.

УВзу ​​- հողամասի (վարձակալության օբյեկտի) տեսակարար կշիռը (մասնաբաժինը) մեկ գույքի արժեքում.

կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույք - վարձակալական գույքի բարելավման համար ներդրումների տարեկան վերադարձի պահանջվող տոկոսադրույքը:

9.2.1.2. Եթե ​​անհրաժեշտ է որոշել չկառուցված հողամասի կապիտալացման հարաբերակցությունը, ապա վերը նշված բանաձևն օգտագործելիս կիրառվում են կապիտալի վերադարձի դրույքաչափի արժեքները, որոնք ստացվում են դիտարկվող հատվածի բարելավումների միջին տնտեսական կյանքի հիման վրա: անշարժ գույքի շուկան։

9.2.1.3. Մեկ անշարժ գույքի կապիտալացման գործակիցի արժեքը որոշելու համար օգտագործվում է շուկայական արդյունահանման մեթոդը: Այն օգտագործելուց հրաժարվելը և կուտակային շինարարության մեթոդի կիրառումը պետք է հիմնավորված լինեն:

9.2.1.4. Շուկայական արդյունահանման մեթոդի իրականացման համար ընտրվում են առնվազն հինգ օբյեկտներ, որոնք պատկանում են շուկայի միևնույն սեգմենտին որպես մեկ անշարժ գույք, ներառյալ վարձակալության օբյեկտը, ամենաարդյունավետ օգտագործմամբ: Այս գույքից յուրաքանչյուրի համար պետք է հայտնի լինի վաճառքի գինը/առաջարկի գինը և վարձակալության փաստացի/առաջարկվող դրույքաչափը:

9.2.1.5. Գնահատողը հաշվարկում է զուտ գործառնական եկամուտը նշված օբյեկտներից յուրաքանչյուրի համար՝ հիմնվելով շուկայի հատվածի վերլուծության վրա: Կապիտալիզացիայի գործակիցը հաշվարկելու համար ընտրված նմանատիպ օբյեկտներից յուրաքանչյուրի նկատմամբ կիրառվում են թերօգտագործման գործակիցը և վարձակալված օգտակար միավորի համար գործառնական ծախսերի դրույքաչափը, որը բնորոշ է շուկայի հատվածին:

9.2.1.6. Հողամասի (վարձակալության օբյեկտի) մասնաբաժինը մեկ գույքի արժեքում որոշելու պահանջները.

Հողամասի մասնաբաժինը մեկ անշարժ գույքի, ներառյալ վարձակալված օբյեկտի արժեքում, որոշվում է շուկայի այն հատվածի վերլուծության հիման վրա, որին պատկանում է անշարժ գույքի միասնական օբյեկտը, ներառյալ վարձակալված օբյեկտը. համանման օբյեկտների բարելավման վերարտադրության/փոխարինման արժեքի և նմանատիպ մեկ անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքի հարաբերակցությունը: Միևնույն ժամանակ, որպես կայքի բարելավման վերարտադրության/փոխարինման ծախսերի հաշվարկման մաս, մշակողի շահույթի և տնտեսական մաշվածության արժեքները (եթե դրա արժեքը տարբերվում է զրոյից) պետք է մանրամասն հիմնավորված լինեն:

Մեկ սեփականության արժեքի բարելավման մասնաբաժինը, ներառյալ վարձակալված գույքը, կարելի է ձեռք բերել հողամասի արժեքի և հողամասի կառուցապատման խտության հարաբերակցության հարաբերակցության և ռեգրեսիոն վերլուծության հիման վրա:

Որպես առանձին գույքի արժեքի բարելավումների մասնաբաժնի որոշման ուղեցույցներ, կարող են օգտագործվել էմպիրիկ հետազոտության արդյունքները, որոնք տրված են սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված 10-ում:

9.2.1.7. Վարձակալված օբյեկտի գործառնական ծախսերի մակարդակը որոշելու պահանջներ.

Վարձակալված օբյեկտի գործառնական ծախսերի մակարդակը որոշելիս պետք է հաշվի առնել վարձակալված օբյեկտի հողի հարկի վճարումները:

9.2.2. Վարձակալված օբյեկտի վերակապիտալացման գործակիցը որոշելու պահանջներ, երբ օգտագործվում է համախառն վարձակալության բազմապատկիչի արժեքին հակադարձ գործակից

9.2.2.1. Վարձակալված օբյեկտի վերակապիտալացման գործակիցը որոշվում է մեկ անշարժ գույքի մեկ օբյեկտի պոտենցիալ համախառն եկամտի և մեկ անշարժ գույքի եկամուտում հողամասի մասնաբաժնի հակադարձ գործակցի արտադրյալով:

9.2.2.2. Պոտենցիալ համախառն եկամտի բազմապատկիչի արժեքը որոշելիս պետք է պահպանվեն սույն տեխնիկական առաջադրանքի 9.2.1.3 և 9.2.1.4 կետերում նշված հաշվարկման օբյեկտների բազայի վերաբերյալ պահանջները:

9.2.2.3. Հողամասի մասնաբաժինը որոշելիս պետք է պահպանվեն սույն տեխնիկական բնութագրի 9.2.1.6 կետի պահանջները:

9.2.3. Այն դեպքերում, երբ վարձակալված օբյեկտի վերակապիտալացման գործակիցը հաշվարկելու համար օգտագործվում է նույն շուկայի սեգմենտի, որպես մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի, ներառյալ վարձակալված օբյեկտի, այլ տարածաշրջանների մասին տեղեկատվությունը, ճշգրտման գործակիցը որոշելու համար կարող է օգտագործվել հետևյալը. հաշվի առնելով տարածաշրջանային ռիսկերի տարբերությունները).

Տարածաշրջանային/տեղական իշխանությունների կողմից թողարկված արժեթղթերի մարման հետ վերադարձի տոկոսադրույքների հարաբերակցությունները՝ համեմատելի մարման ժամկետների և գնային այլ գործոնների առումով.

«ՀՀ Էքսպերտ» վարկանիշային գործակալության կողմից տարեկան սահմանվող ներդրումային ռիսկի միջին կշռված ցուցանիշների գործակիցները։

Տարածաշրջանային ռիսկերի ճշգրտման գործակիցը որոշելու համար նախնական տեղեկատվության վերաբերյալ տեղեկանքը տրված է սույն տեխնիկական առաջադրանքի հավելված 9-ում:

10. Վարձակալված գույքի շուկայական արժեքի գնահատման մնացորդային տեխնիկայի վրա հիմնված մեթոդի կիրառման պահանջներ:

Վարձակալվող գույքի շուկայական վարձակալության դրույքաչափի որոշման մեթոդը կիրառելիս պարբերություններում նշված պահանջները: 8.1.-8.3 (մեկ անշարժ գույքի, այդ թվում` վարձակալված օբյեկտի` հողամասի վարձակալության շուկայական դրույքաչափը հաշվարկելիս) և 9.2.2 կետի պահանջները (հողամասի մասնաբաժինը մեկ հողամասի արժեքում որոշելիս. անշարժ գույքի օբյեկտ):

11. Հողամասին վերագրվող եկամուտը ձեռնարկատիրական գործունեությունից ստացված եկամուտից առանձնացնելու վրա հիմնված մեթոդի կիրառման պահանջներ:

Հողամասին վերագրվող եկամուտը բիզնեսի եկամուտից առանձնացնելու վրա հիմնված մեթոդի կիրառման պահանջները ներառում են.

Ձեռնարկատիրության զուտ եկամուտը որոշելու պահանջներ՝ հիմնված մեկ գույքի շահագործման վրա, ներառյալ վարձակալված գույքը.

«Ձեռնարկատիրական կարողություն» գործոնի վարձատրությանը վերագրվող զուտ ձեռնարկատիրական եկամտի մասնաբաժինը որոշելու պահանջներ.

Ձեռնարկատիրական գործունեության կազմակերպման համար անհրաժեշտ հիմնական միջոցներին հատկացված ծախսերի փոխհատուցմանը վերագրվող զուտ բիզնես եկամտի մասնաբաժինը որոշելու պահանջներ, բացառությամբ անշարժ գույքի (կահույք, սարքավորումներ և այլն).

Վարձակալված օբյեկտի բարելավումների վերարտադրման արժեքը որոշելու պահանջներ, որոնց դեպքում տեղի է ունենում վարձակալված օբյեկտի ամենաարդյունավետ օգտագործումը.

Մեկ գույքի արժեքի բարելավման մասնաբաժինը որոշելու պահանջներ, ներառյալ վարձակալված գույքը.

Անշարժ գույքի մեկ օբյեկտի, ներառյալ վարձակալված գույքի կապիտալացման գործակիցը որոշելու պահանջներ.

Վարձակալված գույքի բարելավման կապիտալացման դրույքաչափի որոշման պահանջներ.

Վարձակալված գույքի գործառնական ծախսերը որոշելու պահանջներ.

11.1. Բիզնեսի զուտ եկամուտը որոշելու պահանջներ՝ հիմնված մեկ գույքի շահագործման վրա, ներառյալ վարձակալված գույքը:

Մեկ անշարժ գույքի, ներառյալ վարձակալված գույքի շահագործման հիման վրա բիզնեսի զուտ եկամուտը (զուտ շահույթը) հաշվարկելիս անհրաժեշտ է ելնել բիզնեսի ամենաարդյունավետ կազմակերպության վերլուծությունից՝ հաշվի առնելով.

Շուկայի այս հատվածում մրցակցային միջավայրի վիճակը.

տվյալ բիզնեսի ապրանքների/ծառայությունների առկա և ապագա պահանջարկը.

Ձեռնարկատիրական գործունեության իրականացման ծախսերի օպտիմալացում;

Մակրոտնտեսական, տարածաշրջանային, արդյունաբերական բնույթի ռիսկեր, ինչպես նաև այս բիզնեսի առանձնահատկությունները:

11.2. «Ձեռնարկատիրական կարողություն» գործոնի վարձատրությանը վերագրվող զուտ ձեռնարկատիրական եկամտի մասնաբաժինը որոշելու պահանջներ:

«Ձեռնարկատիրական կարողություններ» գործոնի վարձատրությանը վերագրվող զուտ բիզնես եկամտի մասնաբաժինը պետք է հիմնավորվի Գնահատողի կողմից անկախ կամ տեղեկատվության հեղինակավոր աղբյուրների օգտագործմամբ իրականացվող էմպիրիկ ուսումնասիրության արդյունքներով:

Որպես ուղեցույց այս ցուցանիշը որոշելիս կարող են օգտագործվել սույն Տեխնիկական բնութագրի Հավելված No 11-ում տրված արժեքները:

11.3. Ձեռնարկատիրական գործունեության կազմակերպման համար անհրաժեշտ հիմնական միջոցներին ներդրված ծախսերի փոխհատուցմանը վերագրվող զուտ բիզնես եկամտի մասնաբաժինը որոշելու պահանջներ, բացառությամբ անշարժ գույքի (կահույք, սարքավորումներ և այլն):

Ձեռնարկատիրական զուտ եկամտի բաժինը, որը վերագրվում է ձեռնարկատիրության կազմակերպման համար անհրաժեշտ հիմնական միջոցներին հատկացված ծախսերի փոխհատուցմանը, բացառությամբ անշարժ գույքի (կահույք, սարքավորումներ և այլն), պետք է հիմնավորվի կազմակերպության կողմից իրականացված էմպիրիկ ուսումնասիրության արդյունքներով: Գնահատող ինքնուրույն կամ օգտագործելով տեղեկատվության հեղինակավոր աղբյուրներ: Որպես ուղեցույց այս ցուցանիշը որոշելիս կարող են օգտագործվել սույն Տեխնիկական բնութագրի Հավելված No 12-ում տրված արժեքները:

11.4. Վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքի հաշվարկման հետագա փուլերի իրականացման պահանջները համընկնում են սույն տեխնիկական բնութագրի 10-րդ կետում նշված պահանջների հետ:

12. Վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքի որոշման արդյունքների ընդհանրացման պահանջներ՝ ստացված վերը նկարագրված մեթոդներով:

Վերոնշյալ մեթոդներով (այսուհետ՝ ընդհանրացում) ստացված վարձակալված օբյեկտի վարձավճարի շուկայական արժեքի որոշման արդյունքների ընդհանրացումը (այսուհետ՝ ընդհանրացում) պետք է իրականացվի հետևյալ պահանջներին համապատասխան.

Ընդհանրացման չափանիշները պետք է ողջամտորեն սահմանվեն.

Ընդհանրացման չափանիշներում պետք է սահմանվեն առաջնահերթություններ.

Ընդհանրացման չափանիշներից յուրաքանչյուրի համար պետք է առաջնահերթություններ սահմանվեն վարձավճարների գնահատման արդյունքների համար՝ օգտագործելով մեթոդները.

Հիմնվելով սահմանված ընդհանրացման չափանիշների, ինչպես նաև այդ չափանիշների համատեքստում սահմանված առաջնահերթությունների վրա՝ վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու մեթոդների կիրառմամբ գնահատման արդյունքների համար, պետք է որոշվեն յուրաքանչյուր մեթոդի գնահատման կշիռները:

Այս դեպքում կարող է օգտագործվել հիերարխիայի վերլուծության մեթոդը:

Ընդհանուր առմամբ, շուկայական վարձավճարների որոշման ուղղակի համեմատական ​​մեթոդին պետք է զգալիորեն ավելի մեծ կշիռ տրվի, քան մյուս մեթոդները:

13. Վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու վերաբերյալ հաշվետվության կազմման պահանջներ (հաշվետվության ներկայացման (օգտագործողին ներկայացնելու) ձևին վերաբերող պահանջներ).

13.1. Հաշվետվության պատրաստման ընդհանուր պահանջներ

13.1.1. Վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու մասին հաշվետվության ներկայացման հիմնական պահանջը (այսուհետ՝ Հաշվետվություն) այն ներկայացնելն է այնպես, որ ցանկացած օգտատեր, հաշվետվության մեջ պարունակվող տեղեկատվության հիման վրա, կարողանա ինքնուրույն. վերարտադրել վարձակալված օբյեկտի վարձակալության շուկայական արժեքի որոշման ամբողջ գործընթացը: Դրա համար անհրաժեշտ պայման է, որ Հաշվետվությունը բավարարի որակի, ներկայացման հեշտության, հաշվարկների միասնական ներկայացման, հաշվետվության մեջ ներկայացված տեղեկատվության հակիրճության և բավարարության չափանիշներին:

Բացատրություններ վերը նշված աղյուսակը լրացնելու համար.

· եթե օգտագործման դեպքը համապատասխանում է լավագույն օգտագործման չափանիշին այն տողի խաչմերուկում, որտեղ գտնվում է օգտագործման դեպքը և այս չափանիշին համապատասխանող սյունակը, տրվում է վերլուծական բացատրություն, որը բացահայտում է այս համապատասխանությունը:

· եթե օգտագործման դեպքը չի համապատասխանում այն ​​շարքի խաչմերուկում, որում գտնվում է օգտագործման դեպքը և այս չափանիշին համապատասխանող սյունակը, տրվում է վերլուծական բացատրություն, որը բացահայտում է այդ անհամապատասխանությունը:

Նշում:Եթե ​​օգտագործման դեպքը չի համապատասխանում չափանիշներից գոնե մեկին, դա ցույց է տալիս, որ այս օգտագործումը չի կարող համարվել ամենաարդյունավետը:

· 6-րդ սյունակը լրացնելն անհրաժեշտ է միայն գույքի օգտագործման տարբերակների համար, եթե երկու կամ ավելի տարբերակներ համապատասխանում են 3, 4, 5 սյունակներում նշված չափանիշներին: Այն լրացնելու համար անհրաժեշտ է գնահատել գույքի շուկայական արժեքը յուրաքանչյուր գույքի համար: օգտագործման մնացած տարբերակները:

13.2.5. Փորձաքննությունների կատարման պահանջները, որոնց արդյունքներն օգտագործվում են վարձակալված գույքի առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծության համար:

13.2.5.1. Փորձաքննության արդյունքների վրա հիմնված փորձագիտական ​​եզրակացությունները պետք է պարունակեն հիմնավորված, միանշանակ մեկնաբանված եզրակացություններ:

13.2.5.2. Համապատասխան մասնագետների փորձագիտական ​​եզրակացությունները պետք է ներկայացվեն առանձին փաստաթղթերի տեսքով, որոնց բովանդակությունը կարող է կարևոր լինել ինչպես գույքի լավագույն օգտագործման վերլուծության, այնպես էլ ուղղակիորեն օգտագործվող գույքի շուկայական արժեքը հաշվարկելիս:

13.2.5.3. Փորձագիտական ​​եզրակացությունը պետք է ստորագրված և կնքված լինի կազմակերպության եզրակացությունը տված կողմի/մասնագետի կողմից:

13.2.6. Վարձակալված գույքի վարձակալության շուկայական արժեքը որոշելու մոտեցումների նախագծման պահանջներ:

13.2.6.1. Զեկույցում պետք է նշվի ճշգրիտ հղում նմանատիպ օբյեկտների մասին տեղեկատվության աղբյուրին: Ամսագրերից տեղեկատվություն օգտագործելիս պետք է նշվեն ամսագրի անվանումը, բաժանորդագրության ինդեքսը, ամսագրի համարը և էջը, որտեղ ներկայացված է նմանատիպ օբյեկտի նկարագրությունը: Բոլոր դեպքերում պետք է նշվի կոնտակտային հեռախոսահամար։

Հաշվետվությանը պետք է կցվեն նմանատիպ օբյեկտների մասին տեղեկություններով պատճենված էջերը:

Ring տեխնիկան հաճախ օգտագործվում է անշարժ գույքի գնահատման գործընթացում, բայց ո՞րն է դրա էությունը: Որո՞նք են օգուտները: Ո՞րն է վերակապիտալացման տոկոսադրույքը:

Դիտարկենք այս և այլ հարցեր ավելի մանրամասն:

Մեթոդի էությունը

Ring մեթոդի էությունն այն է, որ ի սկզբանե կանխատեսել շահույթի և ֆինանսական ծախսերի չափը գույքի օգտագործման գործընթացում որոշակի ժամանակահատվածում, այնուհետև որոշել ստացված շահույթը:

Կարևոր է հիշել, որ այս մեթոդը ներառում է մայր գումարի փոխհատուցում ամեն տարի հավասար մասերով.

Այս տեխնիկան օգտագործելիս ուղիղ գծով կապիտալիզացիան լիովին համապատասխանում է եկամտի հոսքերի նվազմանը, ուստի այն չի կարող օգտագործվել հավասար մեծության եկամտի հոսքերի հետ:

Պետք է հաշվի առնել, որ եկամտաբերության տոկոսադրույքի որոշման գործընթացում օգտագործվում են վերականգնողական և տոկոսադրույքներ։

Համեմատած այլ մեթոդների հետ

Սկզբում արժե հասկանալ, որ գույքի գնահատման գործընթացում հատկապես տարածված են մի քանի մեթոդներ՝ Ring կամ (DDP):

Երկու մեթոդներն էլ հիմնված էին այն սկզբունքի վրա, որ գույքի արժեքը հիմնված է մոտ ապագայում դրանից ստացվող հնարավոր շահույթի վրա: Պարզ բառերով. երկու մեթոդներն էլ ներառում են անշարժ գույքից (շենքեր և այլ շինություններ) հնարավոր ապագա եկամուտը վերածելով դրա արժեքի. Ավելին, առանցքային նրբերանգը ռիսկի մակարդակն է, որը հաշվի է առնվում։

Ring մեթոդի և այլ մեթոդների հիմնական տարբերությունն այն է, որ տարբեր մեթոդներ օգտագործվում են մուտքային եկամուտը փոխակերպելու համար: Ռինգի մեթոդաբանության մեջ անշարժ գույքի արժեքը ձևավորվում է բացառապես հաշվի առնելով որոշակի ժամանակահատվածի եկամուտը.

Օրինակ, զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդով հաշվարկն իրականացվում է վերջին մի քանի տարիների ցուցանիշների հիման վրա, ինչպես նաև հաշվի առնելով հաշվետու ժամանակաշրջանի վերջում գնահատվող գույքի հնարավոր ապագա վաճառքից ստացված եկամուտը: .

Առավելությունները

Ring մեթոդը ներառում է առավելություններ և որոշակի թերություններ:

Առավելությունները ներառում են.

• հարմարավետություն և պարզություն անհրաժեշտ հաշվարկների կատարման մեջ. Տեխնիկան հիանալի է անշարժ գույքի համար, որոնց սեփականատերերը երկար ժամանակ են.
• դրա օգնությամբ դուք կարող եք հաշվարկել ընթացիկ շուկայական պայմանները բարձր ճշգրտությամբ:Այսօր անշարժ գույքի հետ կապված գործարքներ կնքելիս հաճախ վերլուծվում են գինը և որակը։

Մեթոդի թերությունները ներառում են.

• պետք է ունենալ առնվազն տարրական հմտություններ, եթե գործարքների մասին բավարար տեղեկատվություն չկա(այս դեպքում դժվար կլինի հաշվարկել);
• եթե գնահատվող գույքը գտնվում է շինարարության փուլում խնդրահարույց կլինի դրա գնահատումը, քանի որ դրա օգտագործումից եկամուտ դեռ չկա։

Բանաձև, վերակապիտալացման տոկոսադրույք

Ring մեթոդը նշանակում է ներդրումային կապիտալի վերադարձ յուրաքանչյուր տարի հավասար մասերով: Այս մեթոդի առանձնահատուկ առանձնահատկությունը սկզբնական արժեքի նկատմամբ վերադարձի տոկոսադրույքի որոշումն է:

Հաշվարկի բանաձև.

Rr = Cdk + (1/P),

• Cdk- կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը.
• Պ– գնահատվող գույքի տնտեսական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը.

Կապիտալի տոկոսադրույքի վերադարձ

Ցանկալի կլինի օգտագործել Ring մեթոդը այն դեպքերում, երբ ակնկալվում է կապիտալի հիմնական գումարի հնարավոր վերականգնում. հավասար մասերում. Այս դեպքում ներդրումների տարեկան եկամտաբերությունը որոշվում է տարբերակով ակտիվի ընդհանուր արժեքը բաժանելով նրա մնացյալ օգտակար ծառայության վրա.

«Օգտակար ծառայության» սահմանումը վերաբերում է ակտիվի ծառայության ժամկետի հակադարձ ցուցանիշին: Իր հերթին, «ակտիվների տոկոսադրույքը» սկզբնական ներդրման տարեկան տոկոսն է, որը տեղաբաշխվել է ոչ տոկոսադրույքով փոխարինող հիմնադրամում:

Եկեք նայենք իրական օրինակին.

Ըստ ներդրումային պայմանների.

• ժամկետը 5 տարի;
• ներդրումների շահութաբերություն - դրույքաչափը 12% է;
• ներդրման գումարը կազմում է 10 հազար դոլար։

Այսպիսով, Ռինգի մեթոդաբանության համաձայն, յուրաքանչյուր տարի գծային եկամտաբերությունը կկազմի մոտ 20%, քանի որ 5 տարվա ընթացքում ամբողջ ակտիվը դուրս կգա (100/5 տարի = 20):

Այս իրավիճակում կապիտալացման գործակիցը կկազմի մոտ 32% (12% + 20% = 32%):

Ինչ վերաբերում է ներդրման հիմնական մասի փոխհատուցման հարցին՝ ներդրման եկամտաբերության պարտադիր նկատառումով, պատասխանը տրված է աղյուսակում.

Ինչպես տեսնում եք, ներդրումների վերադարձը կատարվում է հավասար չափաբաժիններով գույքի շահագործման ողջ ժամանակահատվածում:

Անշարժ գույքի գնահատման մեթոդ

Ռինգի մեթոդը անշարժ գույքի գնահատման համար հաշվի չի առնում ներդրողի կանխատեսումները և շուկայի գնահատված ակնկալիքներըառնչությամբ.

• անշարժ գույքի սեփականության ժամկետը.
• շահութաբերության կանխատեսվող դինամիկան;
• գույքի արժեքի հնարավոր փոփոխություններ.

Ռինգի մեթոդաբանությունը հնարավորություն է տալիս հաշվարկել ընդհանուր կապիտալիզացիայի գործակիցը` հիմնվելով նմանատիպ կամ նմանատիպ գույքի վաճառքի արժեքի վրա:

Այս մեթոդը հիմնված է գնահատվող գույքի արժեքի և դրա շահագործման ընթացքում ստացվող զուտ շահույթի վերաբերյալ շուկայական տեղեկատվության ուսումնասիրության վրա:

Անկեղծ ասած, Ring մեթոդը ներառում է գնահատվող գույքի համեմատությունը նմանատիպ հատկությունների հետ: Այս դեպքում հիմք է համարվում այն ​​համոզմունքը, որ համանման գույքն ունի նույն կապիտալացման գործակիցը:

Այս տեխնիկան օգտագործելիս գնահատողի հիմնական նպատակն է նմանատիպ անշարժ գույքի ռացիոնալ ընտրություն.

Կարևոր է հիշել, որ լավագույն տարբերակը կլինի նույն ժամանակահատվածում գնահատված և վաճառված գույքը դիտարկելը, քանի որ միայն այս դեպքում կարիք չկա հաշվետվության մեջ տեղեկատվությունը ճշգրտելու:

Պետք է հասկանալ, որ որքան լավ գնահատվի գույքը, այնքան ավելի ցածր կլինի կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը:

Ռինգի մեթոդը տարածված է, երբ անհրաժեշտ է գնահատել սեփականության իրավունքը կամ գույքի առանձին ֆիզիկական բաղադրիչների արժեքը որոշելիս (օրինակ,):

Գնահատման այս մեթոդը համարվում է լավագույն տարբերակը, երբ կա կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը որոշելու հրատապ անհրաժեշտություն: Ավելին, եթե առկա է ողջ անհրաժեշտ տեղեկատվությունը, այն կիրառվում է առանց կասկածի։

Բաժին 5. Շուկայական ողջամիտ վարձավճարի հաշվարկ

5.1. վարձավճարի հաշվարկը ծախսերի մոտեցմամբ
Գույքի շուկայական արժեքի հիման վրա ողջամիտ վարձավճարի հաշվարկման հիմքում ընկած մեթոդի էությունը («վերակապիտալացման» մեթոդի գնահատման սահմանված տերմինաբանությամբ) ընդհանուր առմամբ արտացոլում է գույքի սեփականատիրոջ և հավանական վարձակալի բնորոշ մոտիվացիան.

• 
  Սեփականատիրոջ տեսանկյունից.Գույքի սեփականատերը, այն վարձակալելիս, կպահանջի վարձակալությունից եկամտի այնպիսի հոսք, որը նրան կապահովի եկամտի պահանջվող դրույքաչափը և ներդրված կապիտալի վերադարձը:

• 
  Վարձակալի տեսանկյունից.Վարձակալի համար ձեռնտու չէ վարձակալության վճարումներ կատարել, եթե դրանց կապիտալացումը գերազանցում է վարձակալված գույքի շուկայական արժեքը:

Այս մոդելը նկարագրվում է պարզ բանաձևով.
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), որտեղ (*)

• 
  V - վարձակալված գույքի շուկայական արժեքը.
• 
  CFa – վարձակալության վճարների դրամական հոսքեր;
• 
  OE – գույքի սեփականատիրոջ ծախսեր,
• 
  Y - եկամտի մակարդակ;
• 
  SFF-ը փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցն է, որը հաշվարկվում է բանաձևով

SFF = Y / ((1+ Y) N – 1), որտեղ

• 
  N-ը վարձակալված օբյեկտի մնացած ժամկետն է:

Լուծելով CFa-ի վերը նշված հավասարումները՝ մենք ունենք շուկայական վարձավճարի հետագա հաշվարկման բանաձև.
CFa = V * R + OE (**)
Նկարագրված մեթոդով հաշվարկներ կատարելու համար անհրաժեշտ է որոշել (**) հավասարման աջ կողմի պարամետրերը.
1. Շուկայական արժեքորոշվել է հաշվետվության նախորդ բաժնում և կազմել.

4,465,000 ռուբլի:
2. Կապիտալիզացիայի դրույքաչափի որոշում Ռ.
«Հայեցակարգը կապիտալացման հարաբերակցությունը, որն օգտագործվում է անշարժ գույքի նկատմամբ, ներառում է կապիտալի վերադարձԵվ կապիտալի վերադարձ.
Կապիտալի վերադարձն այն փոխհատուցումն է, որը պետք է վճարվի ներդրողին փողի արժեքի համար՝ հաշվի առնելով ժամանակը, ռիսկը և որոշակի ներդրման հետ կապված այլ գործոններ: Կապիտալի վերադարձը կոչվում է նաև վերադարձ»: 17
Կափարիչի արագության որոշման այս մեթոդը այն բաժանում է իր բաղադրիչ մասերի:
Կապիտալացման տոկոսադրույքի երկու հիմնական բաղադրիչներն են եկամտաբերության տոկոսադրույքը (Y) և կապիտալի վերականգնման ֆոնդի գործակիցը:

Ռ = Յ + SFF, Որտեղ

Y - զեղչի դրույքաչափ;

SFF – փոխհատուցման ֆոնդի գործոն:
Համաձայն կուտակային շինարարության մեթոդի 18-ի, զեղչման դրույքաչափը (Y) հաշվարկվում է` ավելացնելով բոլոր հայտնաբերված ռիսկերը և արդյունքն ամփոփելով առանց ռիսկի եկամտաբերության դրույքաչափով.
Y = Yo + P + L, որտեղ:
Y - զեղչի դրույքաչափ;

Yo - առանց ռիսկի եկամտաբերության մակարդակ;

P - ներդրումային ռիսկի հավելավճար;

L - պրեմիում ցածր իրացվելիության համար:
Այս դեպքում, երբ գույքի կառավարման բոլոր ռիսկերն իրականում ընկնում են վարձակալի վրա, գնահատողը, վարձավճարի չափը հաշվարկելիս, անհրաժեշտ է համարում հաշվի առնել միայն անվտանգ դրույքաչափը, որը հավասար է իրական եկամտաբերության դրույքաչափին. տրված ժամանակ, երբ հաշվարկելիս Յ.
Դեպքերում երբ գույքի կառավարման բոլոր ռիսկերը իրականում ընկնում են վարձակալի վրա,Վարձավճարի չափը հաշվարկելիս որպես պահանջվող եկամտաբերություն վերցվում է առանց ռիսկի եկամտաբերության դրույքաչափի արժեքը:
Ակտիվները, որոնք կարող են համարվել ռիսկերից զերծ, ներառում են որոշակի պայմաններին համապատասխանող ակտիվներ.

• 
  տվյալ ակտիվում ներդրումների արդյունքում միջոցներ կորցնելու հավանականությունը նվազագույն է.
• 
  այդ ակտիվների շահութաբերությունը նախապես որոշված ​​և հայտնի է.
• 
  ֆինանսական գործիքի շրջանառության ժամկետի տևողությունը համընկնում է կամ մոտ է գնահատվող ակտիվի հաշվառման ժամանակային սանդղակին:

Քանի որ ռիսկերից զերծ ակտիվը, ըստ սահմանման, ունի հայտնի եկամտաբերություն, այս տեսակի ակտիվը պետք է լինի արժեթղթ, որն ապահովում է ֆիքսված եկամուտ և ունի զրոյական դեֆոլտի հավանականություն: Բայց քանի որ բոլոր կորպորատիվ արժեթղթերն ունեն չվճարման որոշակի հավանականություն, ռիսկերից զերծ ակտիվը չի կարող թողարկվել իրավաբանական անձի կողմից, քանի որ ոչ մի առևտրային կառույց, ոչ տնտեսության վերականգնման, ոչ էլ առավել ևս ճգնաժամի պայմաններում, չի կարող. երաշխավորում է ներդրողի ներդրումների վրա ռիսկի իսպառ բացակայությունը: Այսպիսով, ռիսկերից զերծ ներդրումը բերում է եկամտի որոշակի նվազագույն մակարդակ, որը բավարար է երկրում գնաճի մակարդակը և տվյալ երկրում ներդրումներ կատարելու հետ կապված ռիսկը ծածկելու համար:

Համաշխարհային պրակտիկայում առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքը սովորաբար պետական ​​երկարաժամկետ պարտքային պարտավորությունների (պարտատոմսեր և օրինագծեր) վերադարձի տոկոսն է, քանի որ համարվում է, որ պետությունն իր պարտավորությունների ամենավստահելի երաշխավորն է (դրա պարտավորությունների հավանականությունը. սնանկությունը գործնականում բացառվում է):

Այսպիսով, այսօր գնահատման պրակտիկայում օգտագործվում են մի շարք գործիքներ, որոնք կարող են դասակարգվել որպես ռիսկերից զերծ: Գնահատման ամսաթվի դրությամբ վերոնշյալ գործիքներից յուրաքանչյուրն ունի հետևյալ դրույքաչափերը.

1. 
   Ռուսաստանի Դաշնության Սբերբանկի և այլ հուսալի բանկերի ավանդներ - ռուբլով ավանդների տարեկան տոկոսադրույքը 6,5% է.
2. 
   Արևմտյան ֆինանսական գործիքներ (զարգացած երկրների պետական ​​պարտատոմսեր)՝ ճշգրտված երկրի ռիսկի համար.
3. 
   Պետական ​​արժեթղթեր - GKO-OFZ շուկայում երկարաժամկետ պարտավորությունների միջին կշռված եկամտաբերությունը 4,82% -ից մինչև 8,9% 19 տարեկան (կախված մարման ժամկետից):

	Զրո արժեկտրոնների եկամտաբերության կոր * 14.02.2011թ

Մենք ընդունում ենք GKO-OFZ-ի առանց ռիսկի դրույքաչափը –4,82%՝ 1 տարի մարման ժամկետով:

Փոխհատուցման ֆոնդի հարաբերակցությունը
Փոխհատուցման ֆոնդի գործակիցը հաշվարկվում է բանաձևով.
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]

Y - զեղչի դրույքաչափ

N - մնացորդային ծառայության ժամկետը (շենքերի)
3. N – մնացորդային ծառայության ժամկետը:

• 
  N – մնացած ծառայության ժամկետը = Nnorm: - Բնական

Նորմ. Հիմնանորոգման և վերականգնման աշխատանքներ իրականացնելիս գնահատված գույքի տնտեսական կյանքը մեծանում է: Ակնկալվում է, որ օբյեկտը կգործի առնվազն 30 տարի։

4. OE – սեփականատիրոջ ծախսեր:Տվյալ դեպքում, վարձակալության պայմանագրի նախագծի պայմաններին համապատասխան, վարձակալն ինքնուրույն է վճարում բոլոր ծախսերը, ուստի OE-ն ներառված չէ վարձավճարի արժեքի մեջ:

Վերը նշված էին բոլոր այն պարամետրերը, որոնք անհրաժեշտ էին շուկայական վարձակալության դրույքաչափի պահանջվող արժեքը հաշվարկելու համար: Համապատասխան հաշվարկները տրված են ստորև՝ Աղյուսակ 40-ում.
Աղյուսակ 40

Պարամետր	Միավոր չափումներ	Իմաստը
Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը, Վ	քսել.	5 900 000
Վերադարձի տոկոսադրույքը Յ	%	4,82%
Մնացած տնտեսական կյանքը Ն	տարիներ	30,0
Փոխհատուցման ֆոնդի հարաբերակցությունը SFF	%	1,589799%
Կապիտալացման տոկոսադրույքը, Ռ(Y+SFF)	%	6,269799%
Տարեկան դրամական հոսքեր (V*R)	քսել.	279 947
Սեփականատիրոջ տարեկան ծախսեր (OE)	քսել.	-
Տարեկան վարձավճարCFa(V*R+OE)	ռուբ./տարի	279 947
Ամսական վարձավճար (առանց ԱԱՀ-ի 18%)	ռուբ./ամիս	23 329

2011 թվականի փետրվարի 14-ի դրությամբ գնահատվող գույքի օգտագործման շուկայական վարձավճարը՝ հաշվարկված ինքնարժեքի մոտեցմամբ, (կլորացվում է).

23,330 (քսան երեք հազար երեք հարյուր երեսուն) ռուբլի ամսական ներառյալ ԱԱՀ, առանց գործառնական և կոմունալ վճարումների և վարչական ծառայությունների:
5.2. Վարձավճարի հաշվարկ համեմատական ​​մոտեցմամբ

Համեմատելի (համեմատելի) վաճառքի կամ վարձակալության գործարքների գնահատման մոտեցումը անալոգիայի միջոցով- գնահատման տեսության երեք հիմնարար մոտեցումներից երկրորդը: Այս մոտեցումը կիրառելիս գնահատման օբյեկտի արժեքը որոշվում է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի/վարձույթի գնի համեմատությամբ: Այս մեթոդի կիրառման հիմք է հանդիսանում այն ​​փաստը, որ գնահատման օբյեկտի արժեքը անմիջականորեն կապված է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի/վարձավճարի գնի հետ: Յուրաքանչյուր համադրելի վաճառք/վարձակալություն համեմատվում է առարկայական գույքի հետ: Ճշգրտումներ են կատարվում համադրելի վաճառքի/վարձակալության գնի վրա ( ճշգրտումներ), արտացոլելով նրանց միջև զգալի տարբերությունները:
Համաձայն FSO-1-ի, Համեմատական ​​մոտեցումը գնահատված օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատված օբյեկտի համեմատության վրա այն օբյեկտների հետ, որոնք գնահատված օբյեկտի անալոգներ են, որոնց համար առկա է գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Օբյեկտ - գնահատման օբյեկտի անալոգը գնահատման նպատակներով ճանաչվում է որպես օբյեկտ, որը նման է գնահատման օբյեկտին հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով, որոնք որոշում են դրա արժեքը:
Համեմատական ​​մոտեցումը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ շուկայի սուբյեկտները առքուվաճառքի կամ վարձակալության գործարքներն իրականացնում են անալոգիայով, այսինքն՝ հիմնվելով նմանատիպ գործարքների կամ առաջարկների մասին տեղեկատվության վրա: Խոհեմ վարձակալից չի ակնկալվում, որ վարձակալած գույքի համար ավելի շատ վճարի, քան նմանատիպ որակի և օգտակարության շուկայում ամենաէժան վարձակալած գույքը: Գնահատման ընթացակարգը հիմնված է գնահատվող գույքի համեմատության վրա վերջերս վաճառված (կամ վարձակալված) համեմատելի գույքի հետ (համեմատական ​​հատկություններ կամ անալոգային հատկություններ)՝ ճշգրտումներ կատարելով այն պարամետրերի համար, որոնցում գույքը տարբերվում է միմյանցից:
Եթե ​​կա բավարար քանակությամբ հավաստի տեղեկատվություն նմանատիպ օբյեկտների հետ վերջին գործարքների վերաբերյալ, ապա համեմատական ​​մոտեցումը թույլ է տալիս մեզ ստանալ արդյունք, որն առավել սերտորեն արտացոլում է շուկայի վերաբերմունքը գնահատման օբյեկտի նկատմամբ:
Համեմատական ​​մոտեցումն իրականացվում է վարձակալության պայմանագրերի համեմատական ​​վերլուծության մեթոդ 20 (կամ վարձակալության առաջարկներ) 21.
Համեմատական ​​մոտեցում կարող է իրականացվել, եթե առկա է շուկայական պայմաններով գնահատվող կառույցների վարձակալության վերաբերյալ բավարար քանակությամբ տեղեկատվություն:
Հրաժարում պատասխանատվությունից:
Գնահատողը ուսումնասիրել է տարբեր ինտերնետային կայքերում ներկայացված տեղեկատվությունը գնահատման ամսաթվին նախորդող վեց ամիսների ընթացքում, ինչի արդյունքում տեղեկություններ չեն հայտնաբերվել լիզինգային համեմատական ​​օբյեկտների գործարքների և առաջարկների վերաբերյալ, որոնց տեխնիկական վիճակը կհամապատասխանի գնահատման օբյեկտին: Այսինքն՝ ներկա վիճակում գնահատված տարածքը չի կարող շահագործվել, այլ տրվել է վարձակալության պայմանով, որ վարձակալը հիմնանորոգում կատարի սույն գնահատման շրջանակներից դուրս գտնվող պայմաններով, հետևաբար չենք կարող խոսել վարձակալության շուկայական դրույքաչափի մասին։ այստեղ.
Հաշվի առնելով վերը նշված բոլորը, չի կարող կիրառվել համեմատական ​​մոտեցում, որը ներառում է «շուկայական» տվյալների օգտագործումը օբյեկտների վարձակալության գործարքների վերաբերյալ, որոնք իրենց բնութագրերով նման են գնահատվող օբյեկտներին:

5.3 Վարձավճարի եկամուտների հաշվարկ ՄՈՏԵՑՈՒՄ
FSO-1-ի համաձայն՝ Եկամուտի մոտեցումը գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է՝ հիմնված գնահատման օբյեկտի օգտագործումից ակնկալվող եկամուտը որոշելու վրա:
Եկամուտի մոտեցումը, որը հիմնված է ակնկալիքի սկզբունքի վրա, արտացոլում է խելամիտ վարձակալի դիրքորոշումը, ով չի վճարի վարձավճար որոշակի ժամանակահատվածի օգտագործման և գույքի սեփականության համար, քան իր բիզնեսի եկամուտը, որը ակնկալվում է, որ վարձակալության տոկոսը կստեղծի ընթացքում: այդ ժամանակաշրջանը։ Մոտեցումը կարող է ապահովել վարձավճարի վերին սահմանը, որը կարող է վճարվել առանց վարձակալի բիզնեսին անհիմն վնասելու:
Մոտեցումն արտացոլում է վարձակալի տեսակետը, ով որոշում է վարձակալության առավելագույն թույլատրելի դրույքաչափը՝ հիմնվելով իր պատկերացումների վրա իր ակնկալվող ձեռնարկատիրական եկամտի այն մասի թույլատրելի չափի մասին, որը նա հնարավոր կհամարեր տրամադրել օգտագործման և սեփականության իրավունքի համար։ վարձակալել է տարածքներ՝ այդ եկամուտները հանելու համար։
Գնահատողը պետք է բաշխի տիպիկ վարձակալի բիզնես եկամուտը արտադրության բոլոր տեսակի գործոնների միջև՝ առանձնացնելով գույքի կողմից «առաջացած» գումարը, այսինքն. հողի «լրացուցիչ արտադրողականության» և մնացորդային հիմունքներով բարելավումների որոշում: Այս գումարը («աճող արտադրողականություն») կորոշի տիպիկ վարձակալի շուկայական վարձավճարը համապատասխան ժամանակահատվածում գույքի օգտագործման և սեփականության համար:
Այս մոտեցումն առավել կիրառելի է մանրածախ անշարժ գույքի վարձակալության գնահատման ժամանակ:
Այլ օբյեկտների համար, զգալի հաշվարկային սխալների պատճառով, այս մոտեցման արդյունքները կարող են անվստահելի լինել:
Ամեն դեպքում, մոտեցման իրականացման մեխանիզմը պետք է համապատասխանի բիզնեսի գնահատման հաշվետվություններին ներկայացվող պահանջներին (եկամտի մոտեցման ներդրման առումով), որի համար գնահատողը պետք է ունենա բավարար տեղեկատվական հիմք։

Հրաժարում պատասխանատվությունից:
Այս մոտեցումն առավել կիրառելի է մանրածախ անշարժ գույքի վարձակալության գնահատման ժամանակ: Այլ օբյեկտների համար, զգալի հաշվարկային սխալների պատճառով, այս մոտեցման արդյունքներն անվստահելի են, հետևաբար, այս գնահատման ժամանակ եկամուտների մոտեցումը չի կիրառվել:

Նման պայմաններում եկամուտների մոտեցումը չի կարող կիրառվել։

Այս մոտեցումն առավել կիրառելի է մանրածախ անշարժ գույքի վարձակալության գնահատման ժամանակ: Այլ օբյեկտների համար, զգալի հաշվարկային սխալների պատճառով, այս մոտեցման արդյունքներն անվստահելի են, հետևաբար, այս գնահատման ժամանակ եկամուտների մոտեցումը չի կիրառվել:

5.4. Վարձակալության ընդհանուր գումարի ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆ
Վերլուծելով շուկայական վարձավճարների գնահատման տարբեր մոտեցումներ դրանց կիրառման համար , Գնահատողը կիրառել է միայն ծախսային մոտեցում:
Քանի որ այս հաշվետվության մեջ գնահատողը շուկայական վարձավճարը հաշվարկել է միայն մեկ մոտեցման շրջանակներում, շուկայական վարձավճարի վերջնական արժեքի համաձայնություն չի պահանջվում:
2011 թվականի փետրվարի 14-ի դրությամբ գնահատվող գույքի օգտագործման շուկայական վարձավճարը կազմում է.

Ամսական 23,330 (քսան երեք հազար երեք հարյուր երեսուն) ռուբլի, ներառյալ ԱԱՀ, առանց գործառնական և կոմունալ վճարումների և վարչական ծառայությունների:
Ծանոթագրություն՝ Համաձայն «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» Դաշնային օրենքի 8-րդ հոդվածի 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ.

« Գնահատման օբյեկտների գնահատման անցկացումը պարտադիր է, եթե գործարքը ներառում է գնահատման օբյեկտներ, որոնք ամբողջությամբ կամ մասամբ պատկանում են Ռուսաստանի Դաշնությանը, Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտներին.…, այդ թվում՝

- գնահատման օբյեկտների արժեքը որոշելիս... վարձով հանձնելու նպատակով».
Այսպիսով, որպես գնահատողին հանձնարարված առաջադրանքի մաս, նա պետք է իրավական պահանջներին համապատասխանելու համար գնահատի վարձակալվող օբյեկտի շուկայական արժեքը:

Ռուսաստանի Դաշնությունում դինամիկ զարգացող շուկայական տնտեսության, ինչպես նաև ձեռնարկատերերից ակտիվներ ձեռք բերելու համար միջոցների բացակայության պայմաններում արդիական է բիզնես վարելու համար անշարժ գույքի և այլ գույքի վարձակալության գնահատման հարցը:

Մոտեցումներ, որոնք օգտագործվում են վարձակալության ծախսերը գնահատելու համար

Անշարժ գույքի շուկայում վարձակալության արժեքը որոշելու համար փորձագետները օգտագործում են հետևյալ մոտեցումները.

1.Համեմատական ​​մոտեցումներառում է մեթոդներ.

• Համեմատելի շուկայական գներ (վաճառքի համեմատական ​​վերլուծություն);
• Հետագա իրականացում;
• Երկրորդական ապրանքների վաճառքի գները.

Վարձակալությունը գնահատելիս , Ինչպես ընդհանուր առմամբ անշարժ գույքի գնահատման դեպքում, համադրելի շուկայական գների մեթոդոլոգիան առաջնային նշանակություն ունի: Վարձակալության գինը որոշելիս փորձագետներն օգտագործում են առաջարկի և պահանջարկի գները։ Իրական պրակտիկայում գործարքների գների մասին տեղեկատվություն ստանալը դժվար է: Բացի այդ, հարկ է նշել, որ կան նպատակներ նվազագույնի հասցնելու վարձատուի հարկերը, ինչը ենթադրում է ցածր գների արտացոլում պայմանագրերում։ Վաճառքի համեմատական ​​վերլուծությունը կիրառելի է բնակելի նպատակներով շենքերի գնահատման և գնահատման համար: Համադրելի գների մեթոդի կիրառման հնարավորությունը թույլ է տալիս չկիրառել այլ մեթոդներ և մոտեցումներ։

Այնուամենայնիվ, եթե անհրաժեշտ է հաշվարկել շատ մեծ շենքերի վարձակալության արժեքը, որոնց համար նմանատիպեր չկան, փորձագետները օգտագործում են վաճառքի գնի հետագա մեթոդը: Մեթոդը դասակարգվում է որպես համեմատական ​​մոտեցում, քանի որ այն հիմնված է շուկայում «մանրածախ» գների մասին տեղեկատվության վրա, որոնք օգտագործվում են շուկայում մեծածախ գինը հաշվարկելու համար՝ ճշգրտելով մանրածախ գներով վերավաճառողի շահութաբերությունը: Մեթոդը նախատեսված է հիմնականում մեծածախ վաճառքի համար ապրանքների շուկայական արժեքը հաշվարկելու համար:

Համեմատական ​​մոտեցման առավելությունն այն է, որ այն արտացոլում է շուկայի տեսակետը: Համեմատական ​​մոտեցման թերությունն այն է, որ այն սահմանափակված է անշարժ գույքի բազմաթիվ տեսակների նկատմամբ:

2. Ծախսային մոտեցումներառում է մեկ մեթոդ՝ ծախսերի փոխհատուցման մեթոդ, որը բաղկացած է մի քանի մեթոդներից.

• Վերակապիտալացում;
• Տնտեսական արժեզրկում;
• Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ.

Մեթոդների էությունն այն է, որ վարձատուն փոխհատուցում է իր կողմից կատարված ծախսերը՝ կապված գույքի ձեռքբերման և դրա վարձակալության հետ: Տանտերը պետք է ոչ միայն փոխհատուցի ծախսերը, այլև եկամուտ ստանա։

Ամենատարածվածը վերակապիտալացման մեթոդն է, որը սահմանում է վարձավճարը հետևյալ կերպ.

1. Վարձակալության համար տրվող գույքի արժեքի հաշվարկ՝ ըստ այս տեսակի գույքի գնահատման չափանիշների.
2. Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության որոշում;
3. Գործառնական եկամտի որոշում (զուտ) (գույքի արժեքի արտադրանքը կապիտալիզացիայի գործակցով);
4. Վարձատուի ծախսերի (հարկեր, օբյեկտի շահագործում) հաշվարկ.
5. Համախառն եկամտի հաշվարկ (գործառնական ծախսերի և տանտիրոջ եկամուտների գումարը).
6. Վարձավճարի հաշվարկ (համախառն եկամտի և չվճարումից առաջացած վնասների գումարը).

Ծախսերի փոխհատուցման մեթոդի թերությունները.

• Մեթոդը ձեռնտու է միայն վարձատուին.
• Մեթոդը կիրառելի է մշտական ​​եկամուտ ապահովող գույքի համար.
• Մեթոդը առաջացնում է վարձակալության անհրաժեշտություն:

3. Եկամուտային մոտեցումօգտագործվում է, երբ անհնար է գնահատել վարձակալությունը՝ օգտագործելով համեմատական ​​և ծախսային մոտեցումները (օրինակ՝ նավթահորերի գնահատում):

Եկամուտի մոտեցմամբ վարձավճարի հաշվարկման հաջորդականությունը.

1. Վարձակալի գործունեությունից կանխատեսվող եկամուտների որոշում.
2. Վարձակալի ծախսերի կանխատեսման պատրաստում.
3. Նմանատիպ ընկերությունների գործունեության վիճակագրության հիման վրա վարձակալության շահութաբերության ստանդարտների սահմանում.
4. Վարձակալի աշխատանքի եկամտաբերության հաշվարկ;
5. Վարձակալի շահույթի (եկամտի) հաշվարկ.
6. Վարձավճարի հաշվարկ (եկամտի և վարձակալի ծախսերի և շահույթի միջև տարբերությունը):

Ծառայությունների և ապրանքների գների հաշվարկման համար եկամտի մոտեցման օգտագործումը նախատեսված չէ Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքով: Գնահատողները եկամուտի մոտեցումն օգտագործում են միայն այն դեպքում, երբ անհնար է օգտագործել համեմատական ​​և ծախսային մոտեցումները:

Այսպիսով, վարձակալության գնահատումը բարդ, աշխատատար գործընթաց է, գնահատման արդյունքների հավաստիությունը որոշվում է գնահատողի որակավորումներով: