Pri određivanju omjera kapitalizacije uzimaju se u obzir i sama dobit ostvarena radom imovine i povrat osnovnog kapitala (dokapitalizacija) utrošen na stjecanje imovine.
Postoje tri načina dokapitalizacije (povrata uloženog iznosa), tj. određivanje druge komponente (Rof) omjera kapitalizacije: metoda Ringa, Inwooda i Hoskolda.
1. Pravocrtna dokapitalizacija (Straight-Line Capital Recovery), odnosno Ring metoda. Prema Ringu, povrat glavnice uloženog kapitala događa se godišnje u jednakim obrocima, čiji je iznos jednak iznosu izvorno uloženog kapitala.
Izračun se provodi prema formuli: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
gdje je YON - kamata na kapital (stopa povrata ulaganja, diskontna stopa, kamatna stopa); YOF - stopa povrata kapitala. n je broj godina;
Faktor fonda oporavka za pravocrtnu dokapitalizaciju određuje se dijeljenjem jedan s brojem razdoblja. U graničnom slučaju, kada je n→∞, RO = YO, tj. što je razdoblje generiranja prihoda dulje, komponenta dokapitalizacije je manja. Ekonomski model je hotel koji "stari".
2. Dokapitalizacija pri formiranju kompenzacijskog fonda po stopi povrata na uloženo (ujednačeno-anuitetna dokapitalizacija po Inwoodu). Koeficijent dokapitalizacije kao sastavni dio koeficijenta kapitalizacije jednak je faktoru kompenzacijskog fonda (SFF) po istoj kamatnoj stopi kao i za investicije. Izračun se vrši prema formuli RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).
Inwoodova metoda temelji se na sljedećim pretpostavkama:
1. YO godišnji prihod ne utječe na glavnicu ulaganja i stoga ga vlasnik može potrošiti.
2. Godišnji iznosi dokapitalizacije moraju se reinvestirati po YO godišnje tako da glavnica ulaganja ostane nepromijenjena.
Dio ukupnog toka prihoda je neto prihod, tj. povrat na investiciju. Drugi dio tijeka prihoda osigurava povrat ili povrat kapitala.
Iznos dokapitalizacijske naknade ovisi o trajanju (roku) primanja dohotka n i visini kamatne stope YO. Što je duže razdoblje primanja tijeka prihoda, to je omjer niži. U granici kada n teži beskonačnosti, on se pretvara u nulu, a omjer kapitalizacije degenerira u stopu povrata na kapital (RO = YO).
Ova metoda dokapitalizacije može se koristiti u Rusiji za nekretnine koje donose nizak, ali stabilan prihod.
3. Dokapitalizacija pri formiranju kompenzacijskog fonda po nerizičnoj kamatnoj stopi ili Hoskold metodom. U nekim je slučajevima ulaganje toliko isplativo da se mogućnost ponovnog ulaganja po istoj kamatnoj stopi kao izvorno ulaganje smatra malo vjerojatnom (na primjer, depozit zlata ili nafte). Za reinvestirana sredstva moguće je ostvariti prihod po nižoj, uvjetno nerizičnoj kamatnoj stopi.
Izračun će izgledati ovako:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Y bez rizika).
Hoskoldova metoda često se koristi u investicijskoj analizi.
________________
Omjeri kapitalizacije dobiveni trima metodama razlikuju se u vrijednosti. Omjer kapitalizacije odražava stupanj rizika ulaganja u određenu nekretninu. Stoga možemo zaključiti da izračune za dokapitalizaciju rizičnijih ulaganja treba raditi Ring metodom, a manje rizičnih - Inwood metodom.
Djelomična dokapitalizacija. Ulaganja mogu izgubiti dio svoje vrijednosti, manje od 100%. U ovom slučaju, stopa dokapitalizacije samo je djelić pune stope, a dio dokapitalizacije dolazi iz prihoda od preprodaje, a ne u potpunosti iz tekućeg prihoda.
Treba napomenuti da odabrani način dokapitalizacije, koji se temelji na promjeni strukture prihoda, snažno utječe na rezidualni prihod i vrijednost objekta u cjelini. Dakle, u svim slučajevima kada se očekuje smanjenje (gubitak) vrijednosti kapitala ulaganja, dokapitalizaciju treba osigurati iz prihoda, budući da se ona ne može dobiti iz iznosa dobivenog prodajom imovine.
Primjeri takvih nekretnina (Ring dokapitalizacija): stari hoteli; stare stambene zgrade, poslovne i maloprodajne zgrade.
Dokapitalizacija prema Inwood metodi je neophodna kada se planira ostvariti stabilan prihod tijekom dovoljno dugog razdoblja (dugoročni najam po fiksnoj neto stopi s pravom kupnje nekretnine (opcija) na kraju trajanja najma po fiksnoj cijeni cijena manja od troška kapitala koji je vlasnik uložio u nekretninu ili samoprigušujuće hipoteke).
Dokapitalizacija Hoskolda koristi se za uski segment tržišta nekretnina, gdje investicije donose superprofit.
Zahtjevi za definiciju tržišnu vrijednost zakupnine za predmet zakupa i sadržaj izvješća o utvrđivanju tržišne vrijednosti zakupnine
Procjenitelj mora utvrditi tržišnu vrijednost zakupnine uz izradu izvješća o utvrđivanju tržišne vrijednosti zakupnine na način propisan ovim Projektnim zadatkom (Tehničke upute), u skladu sa zahtjevima utvrđenim ovim Uvjetima. Referenca (Tehnička uputa) za svaku radnju koju provodi Procjenitelj u postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti zakupnine za zemljište.
U postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti zakupnine za zemljišnu česticu, procjenitelj mora poduzeti sljedeće radnje:
2. Zaprimiti od Naručitelja dokumente potrebne za utvrđivanje tržišne vrijednosti zakupnine za predmet leasinga, uz izradu i potpisivanje Potvrde o primopredaji dokumenata.
3. Pregledajte predmet najma, fotografirajte ga.
4. Analizirajte podatke koje je kupac dostavio.
5. Prikupiti i analizirati informacije o tržištu.
6. Analizirati najučinkovitije korištenje predmeta leasinga.
8. Utvrditi tržišnu vrijednost najamnine za predmet lizinga koristeći metode za određivanje visine najamnine.
9. Sažeti rezultate utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine za predmet leasinga primjenom metoda za utvrđivanje tržišne vrijednosti najamnine za predmet leasinga.
10. Izraditi izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti najamnine za predmet najma.
1. Zahtjevi za provedbu zahtjeva za potrebnim podacima o predmetu najma od Kupca.
Za utvrđivanje kvantitativnih i kvalitativnih karakteristika objekta za utvrđivanje tržišne vrijednosti zakupnine, Procjenitelj od Naručitelja traži sljedeće podatke:
Katastarski broj i površina predmeta zakupa;
Lokacija objekta za iznajmljivanje;
Namjena/dopuštena i stvarna uporaba predmeta najma;
Plan (crtež, dijagram) granica predmeta zakupa;
Ako se unutar zemljišne čestice nalaze zgrade, zgrade, građevine, objekti inženjerske infrastrukture (u daljnjem tekstu: poboljšanja predmeta zakupa): kvantitativne i kvalitativne karakteristike poboljšanja predmeta zakupa (ukupna površina, površina zgrade, volumen, iznos fizičke istrošenosti prema potvrdi BTI itd.), stvarna gustoća izgrađenosti zakupljenog objekta, najveća gustoća izgrađenosti u odnosu na zakupljeni objekt u skladu s teritorijalnim građevinskim propisima koji su na snazi u regiji/okrugu lokacije predmeta zakupa;
Podaci o teretima predmeta najma;
Ograničenja prometa predmeta leasinga (ako postoje).
Kako bi dobio gore navedene podatke, procjenitelj mora zatražiti sljedeće dokumente:
Dokumenti koji potvrđuju postojeća prava na predmetu najma (potvrda o pravu vlasništva, vlasnički dokumenti, uključujući dokumente koji potvrđuju prava na predmetu leasinga (potvrda o vlasništvu i sl.). Iscrpne informacije o vrsti i opsegu prava na predmetu najma;
Dokumenti tijela / organizacija koje provode tehničko računovodstvo i inventar za poboljšanja predmeta zakupa, ako postoje (tehnička putovnica, izvadak iz tehničke putovnice, tlocrt, obrazloženje, potvrda o fizičkom stanju zgrade / strukture), važeći na datum utvrđivanja tržišne vrijednosti zakupnine;
Dokumenti koji sadrže informacije o prisutnosti tereta utvrđenih u odnosu na predmet najma, uključujući teret služnošću, zalogom ili dužničkim obvezama, prisutnost stanara, sporazuma, ugovora, sporazuma i drugih tereta (ako postoje);
katastarski list za predmet zakupa (ako postoji ili ga je moguće dobiti);
· potvrde o visini godišnjih troškova poslovanja za pojedini objekt nekretnine, uključujući i predmet najma, prema obrascu iz Priloga br. 1.;
sve druge dokumente kojima se utvrđuju kvantitativna i kvalitativna svojstva predmeta leasinga, uključujući i one koji sadrže opis postojećih prava na predmetu leasinga.
2. Zahtjevi za ishođenje od Naručitelja dokumenata potrebnih za utvrđivanje tržišne vrijednosti zakupnine predmeta leasinga, za izradu i potpisivanje Potvrde o prihvatu i prijenosu dokumenata.
2.1. Prijenos kopija dokumenata Procjenitelju od Kupca formaliziran je Potvrdom o prihvatu i prijenosu dokumenata, sastavljenom u skladu s Obrascem prikazanim u Dodatku br. 2.
2.2. Uz Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti zakupnine potrebno je priložiti presliku Potvrde o primopredaji isprava.
3. Zahtjevi za pregled zemljišne čestice i njeno fotografiranje.
Prilikom pregleda predmeta zakupa, procjenitelj ispunjava sljedeće uvjete:
- Procjenitelj mora pregledati predmet najma;
- na temelju rezultata pregleda, procjenitelj sastavlja Zapisnik o pregledu predmeta zakupa na obrascu iz Priloga br. 3. Primjerak Izvješća prilaže se uz Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti zakupnine predmet zakupa;
- Procjenitelj fotografira predmet najma i njegova poboljšanja (ako postoje);
- fotografije moraju odražavati vidljive cjenovne karakteristike predmeta najma.
4. Zahtjevi za analizu dostavljenih informacija.
Procjenitelj mora analizirati podatke koje je kupac dostavio o predmetu leasinga na stupanj njihove dostatnosti za određivanje tržišne vrijednosti najamnine predmeta leasinga. U slučaju da odbijanje Naručitelja davanja navedenih podataka bitno utječe na pouzdanost utvrđivanja tržišne vrijednosti zakupnine za predmet zakupa, Procjenitelj će to naznačiti u Izvješću.
Ako je potrebno, Procjenitelj od Kupca traži dodatne komentare u vezi sa sastavom dokumenata koje je on dostavio, te u vezi s podacima sadržanim u njima o predmetu zakupa i njegovim poboljšanjima (ako postoje).
5. Zahtjevi za prikupljanje i analizu tržišnih informacija.
Prikupljanje i analiza tržišnih informacija provodi se u sljedećim područjima:
Prikupljanje i analiza makroekonomskih informacija i informacija općenito o tržištu nekretnina u regiji u kojoj se nalazi objekt za iznajmljivanje;
Prikupljanje i analiza informacija o tržištu/tržišnom segmentu kojem predmet leasinga pripada i/ili pojedinom objektu nekretnine koji uključuje predmet leasinga (ako postoje poboljšanja predmeta leasinga);
Prikupljanje i analiza informacija o okolišu objekta iznajmljivanja.
5.1. Zahtjevi za prikupljanje i analizu informacija makroekonomske prirode i informacija općenito o tržištu nekretnina.
5.1.1. Procjenitelj utvrđuje i obrazlaže sastav makroekonomskih čimbenika koji utječu na nekretninu lizinga / pojedini objekt nekretnine, uključujući i predmet lizinga. Ako je potrebno, procjenitelj ispituje ukupno stanje investicijske klime kako u Ruskoj Federaciji tako iu sastavnom entitetu Ruske Federacije u kojem se nalazi predmet zakupa. U određenim situacijama (navedenim u točki 8.1.7. ovog Projektnog zadatka), procjenitelj, pored gore navedenih informacija makroekonomske prirode, analizira stanje investicijske klime i regionalne rizike svojstvene obližnjim subjektima Federacije. Za potrebe makroekonomske analize, na primjer, takvi makroekonomski parametri/pokazatelji kao što je suvereni dugoročni kreditni rejting važeći na datum procjene koji je Ruskoj Federaciji/subjektu Ruske Federacije/općinskom entitetu dodijelila ugledna neovisna rejting agencija (Moody's, Standard&Poor's, Fitch, RA Expert-AK&M ); stope rasta industrijske proizvodnje u Ruskoj Federaciji/subjektu Ruske Federacije, razina raspoloživog dohotka po glavi stanovnika u Ruskoj Federaciji/subjektu Ruske Federacije itd.
5.1.2. Procjenitelj obrazlaže dubinu analize novonastalih trendova u razvoju tržišta nekretnina, kao i opseg analize u teritorijalnom aspektu.
5.2. Zahtjevi za prikupljanje i analizu informacija o tržištu/tržišnom segmentu kojem pripada predmet leasinga i/ili pojedinačna nekretnina koja uključuje predmet leasinga (ako postoje poboljšanja predmeta leasinga).
Zahtjevi uključuju:
Zahtjevi za utvrđivanje od strane Procjenitelja tržišnog segmenta kojemu pripada predmet lizinga i/ili pojedinačna nekretnina, uključujući predmet lizinga (ako postoje poboljšanja predmeta lizinga);
Zahtjevi za analizu segmenta/segmenata tržišta koje utvrđuje Procjenitelj.
5.2.1. Zahtjevi za utvrđivanje tržišnog segmenta kojem pripada nekretnina dana u zakup od strane Procjenitelja i/ili pojedinačne nekretnine uključujući nekretninu u najmu (ako postoje poboljšanja nekretnine u najmu)
Pri određivanju tržišnog segmenta kojem predmet zakupa pripada, prije svega treba uzeti u obzir kategoriju zemljišta i funkcionalnu namjenu zemljišne čestice / stvarnu i dopuštenu namjenu (vidi Prilog br. 5. ovog Projektnog zadatka).
5.2.2. Zahtjevi za analizu segmenta/segmenata tržišta koje utvrđuje Procjenitelj
Analiza tržišnog segmenta mora zadovoljiti sljedeće zahtjeve:
Mora biti sastavljen na temelju pouzdanih i vjerodostojnih izvora informacija;
Treba uključiti analizu stupnja važnosti čimbenika određivanja cijena za ovu specifičnu vrstu zemljišnih čestica / pojedinačnih nekretnina za daljnju upotrebu u izračunu tržišne vrijednosti najamnine za predmet zakupa;
Ona treba odražavati trendove i stanje na tržištu koje je vladalo na dan utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine.
5.2.2.1. Da bi bio prepoznat kao pouzdan i mjerodavan izvor informacija, mora ispunjavati određene uvjete. Popis izvora koji ispunjavaju navedene uvjete nalazi se u Prilogu br. 6. ovog Projektnog zadatka. Korištenje drugih izvora informacija mora biti opravdano u izvješću.
5.2.2.2. U odjeljku analize tržišnog segmenta kojem pripada nekretnina iznajmljena i/ili pojedinačna nekretnina koja uključuje predmet iznajmljene (u prisustvu poboljšanja na predmetu iznajmljene), Procjenitelj utvrđuje stupanj važnosti faktora određivanja cijene za ovu konkretnu vrsta objekata. Opći popis glavnih faktora za zemljišne čestice dan je u Dodatku br. 7 ovog Projektnog zadatka.
5.2.2.3. Procjenitelj donosi zaključke o najvažnijim parametrima koji karakteriziraju tipičan objekt za iznajmljivanje/pojedinačnu nekretninu koji pripada ovom segmentu tržišta, kao što su:
Jedinična prodajna cijena;
Stopa najma za najtipičnije bazno razdoblje za ovaj segment tržišta (godina, dan itd.);
Razina neiskorištenosti u najmu tipičnog objekta u tržišnom segmentu;
Razina operativnih troškova;
Razina isplativosti iznajmljivanja;
Prosječno vrijeme ekspozicije;
Glavni uvjeti ugovora o zakupu za zemljišne čestice koje pripadaju istom segmentu tržišta kao i predmet zakupa.
Ove parametre Procjenitelj treba koristiti pri izračunu tržišne vrijednosti zakupnine kao smjernicu, svako odstupanje svakog od navedenih parametara od raspona vrijednosti za ovaj tržišni segment, uzrokovano individualnim karakteristikama predmeta zakupa/ pojedinačne nekretnine, mora obrazložiti procjenitelj u izvješću o utvrđivanju tržišne vrijednosti najamnine.
5.3. Zahtjevi za prikupljanje i analizu informacija o okolišu objekta zakupa
5.3.1. Procjenitelj utvrđuje teritorijalne granice analize okoliša predmeta zakupa.
5.3.2. Procjenitelj identificira i obrazlaže sastav i prirodu čimbenika određenih lokacijom predmeta leasinga (pripada određenom teritoriju) koji utječu na objekt leasinga.
5.3.3. Za prikupljanje navedenih podataka, procjenitelj koristi izvore informacija navedene u Dodatku br. 4. ovog Projektnog zadatka. Procjenitelj mora opravdati korištenje drugih izvora informacija.
6. Zahtjevi za analizu najučinkovitijeg korištenja predmeta leasinga.
Analiza najučinkovitijeg korištenja provodi se u skladu s algoritmom definiranim u ovom Projektnom zadatku (Tehničke specifikacije) prema kriterijima zakonitosti, fizičke izvedivosti, financijske izvedivosti, u skladu sa zahtjevima formuliranim u Projektnom zadatku ( Tehničke specifikacije) za svaku od faza algoritma za analizu najučinkovitijeg korištenja objekta najma.
6.1. Analizu najučinkovitijeg korištenja predmeta najma treba provesti prema sljedećem algoritmu:
Odabir mogućnosti korištenja predmeta leasinga koje zadovoljavaju uvjete sklopljenog / najvjerojatnije će se sklopiti ugovor o najmu predmeta leasinga i zahtjeve važećeg zakonodavstva;
Provjera fizičke izvedivosti svake pravne mogućnosti korištenja predmeta najma;
Provjera financijske isplativosti svake od pravno legalnih i fizički mogućih mogućnosti korištenja objekta;
Identifikacija financijski izvedivih opcija za takav slučaj korištenja koji osigurava maksimalnu tržišnu vrijednost predmeta leasinga;
Formuliranje zaključka o najučinkovitijem korištenju predmeta leasinga.
6.1.1. Zahtjevi za izbor pravnih mogućnosti za korištenje predmeta zakupa.
Analiza najučinkovitijeg korištenja predmeta leasinga razlikuje se ovisno o prisutnosti / nepostojanju zakonskih ograničenja za promjenu vrste trenutne funkcionalne uporabe predmeta leasinga.
6.1.1.1. Odabir legalnih slučajeva uporabe za iznajmljenu imovinu trebao bi se odrediti na temelju:· katastarska potvrda za predmet zakupa izdana od Državne službe za urbanistički katastar (ako je dostupna);
· katastarski plan objekta zakupa (u nedostatku akta o dopuštenom korištenju zemljišne čestice - objekta zakupa);
Postojeći ili se planira sklopiti ugovor o najmu predmeta leasinga.
6.1.1.2. Popis opcija koje odgovaraju ugovoru o najmu i zakonodavstvu treba se formirati uzimajući u obzir analizu:
Pretežna namjena zemljišta u neposrednoj blizini predmeta zakupa;
Izgledi za razvoj područja u kojem se nalazi predmet zakupa;
Očekivane promjene na tržištu zemljišta i ostalih nekretnina;
Mogućnost promjene namjene zemljišta unutar kategorije zemljišta kojoj pripada predmet zakupa;
Mogućnosti promjene kategorije zemljišta kojem pripada predmet zakupa;
Mogućnosti promjene poboljšanja nekretnine u najmu (u slučaju izgrađene nekretnine u najmu: funkcionalna namjena i projektna rješenja; u slučaju neizgrađene nekretnine u najmu: mogućnosti razvoja po vrsti namjene, parametri mogućeg razvoja, prvenstveno građevinska gustoća).
6.1.1.3. Procjenitelj obrazlaže prirodu i nužnost provođenja pravnog ispitivanja kako bi se utvrdile mogućnosti korištenja predmeta zakupa koje su u skladu s ugovorom i zakonodavstvom. 6.1.1.4. Pravno vještačenje provodi odvjetnik specijalist, odnosno osoba s višom pravnom spremom ili pravna osoba koja pruža pravne usluge. 6.1.1.5. Ako nema potrebe, posebno pravno vještačenje se ne provodi. 6.1.1.6. Istodobno, u slučajevima kada postoje tereti predmeta lizinga, proturječnosti u dokumentima o vlasništvu, nepostojanje dokumenata o vlasništvu za predmet lizinga, pravni pregled je obavezan. 6.1.1.7. Za daljnju analizu, od svih opcija odabranih u točki 6.1.1, Procjenitelj ostavlja samo one opcije koje su predviđene u aktu o dopuštenoj uporabi ili u katastarskom listu za predmet zakupa.6.1.2. Zahtjevi za provjeru fizičke mogućnosti svake pravne uporabe zakupljene imovine.
Za daljnju analizu, kao fizički moguće opcije od onih odabranih u odjeljku 6.1.1. su korišteni:
Za izgrađena područja:
· opcije koje ne zahtijevaju izmjene projektnih rješenja poboljšanja predmeta najma (mogućnost tekućeg korištenja poboljšanja, opcija promjene funkcionalne namjene uz estetske popravke i dr.);
· mogućnosti korištenja poboljšanja zakupljene imovine, kako bi se utvrdio stupanj fizičke izvedivosti za koji je potrebno posebno ispitivanje tehničkog stanja zgrada i građevina, uz pozitivan zaključak na temelju rezultata takvog istraživanja.
Za nerazvijena područja:
· mogućnosti izgradnje predmeta zakupa s poboljšanjima, uzimajući u obzir inženjerske i geološke uvjete izgradnje.
6.1.2.1. Provođenje pregleda tehničkog stanja poboljšanja predmeta zakupa potrebno je u sljedećim slučajevima:
Fizička amortizacija poboljšanja zakupljene nekretnine prelazi 60%;
Poboljšanja zakupljenog posjeda predstavljaju objekt(e) u izgradnji, čija je izgradnja započela prije tri godine prije datuma utvrđivanja tržišne vrijednosti zakupnine i stupanj dovršenosti izgradnje manji je od od 80%.
6.1.2.2. Procjenitelj će obrazložiti prirodu i nužnost provođenja posebnog istraživanja tehničkog stanja poboljšanja radi utvrđivanja fizičke izvedivosti provedbe opcija za daljnje korištenje predmeta zakupa koje nisu navedene u stavku 6.1.2.1.
6.1.2.3. Pregled tehničkog stanja poboljšanja predmeta zakupa provodi pravna osoba koja ima dozvolu za pružanje usluga pregleda tehničkog stanja zgrada i građevina. 6.1.2.4. Odbijanje provođenja posebnog pregleda tehničkog stanja zgrada i građevina mora biti opravdano.6.1.3. Zahtjevi za provjeru svake od mogućnosti korištenja predmeta leasinga za financijsku izvedivost.
Za opcije koje zahtijevaju ulaganje za daljnje korištenje predmeta leasinga od preostalih opcija nakon stavka 6.1.2, procjenitelj mora odrediti internu stopu povrata za svaku od navedenih opcija, te usporediti rezultirajuću stopu povrata opcije s ponderirana prosječna stopa povrata na kapital prikupljen za financiranje opcije korištenja predmeta leasinga. Budući da je to financijski izvedivo, procjenitelj bi za daljnje razmatranje trebao odabrati samo one opcije za koje interna stopa povrata opcije premašuje ponderiranu prosječnu stopu povrata opcije podignute za financiranje daljnje upotrebe predmeta najma kapitala.
6.1.4. Zahtjevi za prepoznavanje iz odabranih opcija takvog slučaja upotrebe koji pruža maksimalnu vrijednost objekta.
Ako nakon rezultata prethodnih faza analize najučinkovitijeg korištenja predmeta leasinga preostane više od jednog slučaja korištenja, procjenitelj mora usporediti buduće koristi od implementacije financijski izvedivih opcija za daljnje korištenje predmeta. uz potrebne troškove za provedbu ovih opcija, uzimajući u obzir faktor vremena. Kao opcija za najučinkovitije korištenje predmeta leasinga priznaje se opcija za koju je diskontirana razlika između prihoda i troškova najveća.
7. Zahtjevi za utvrđivanje primjenjivosti metoda za izračun visine najamnine za predmet najma.
7.1. Za određivanje tržišne vrijednosti najamnine za predmet lizinga koriste se sljedeći načini utvrđivanja visine najamnine:
1) izravna komparativna metoda;
2) metoda koja se temelji na dokapitalizaciji vrijednosti zemljišne čestice;
3) metodu koja se temelji na tehnici reziduala za procjenu tržišne vrijednosti zemljišne čestice;
4) metoda koja se temelji na raspodjeli prihoda od provedbe poduzetničkih aktivnosti, prihoda koji se mogu pripisati zemljištu.
Posljednju od gore navedenih metoda procjenitelj će koristiti samo ako je procjenitelj opravdao odbijanje primjene svih prethodnih metoda.
8. Zahtjevi za korištenje metode izravne usporedbe za utvrđivanje tržišne vrijednosti najamnine za predmet leasinga.
Zahtjevi za korištenje komparativne metode za vrednovanje predmeta leasinga uključuju:
Zahtjevi za odabir i opis sličnih objekata;
Zahtjevi za usklađivanje cijena sličnih objekata;
Zahtjevi za analizu i generalizaciju usklađenih cijena sličnih objekata.
Za potrebe ovog Projektnog zadatka (tehničkih smjernica), sličnim objektom predmeta zakupa smatra se drugi objekt (zemljište) koji je po osnovnim gospodarskim, tehničkim i drugim karakteristikama sličan predmetu zakupa, stopa zakupnine za koju poznato je iz rezultata natječaja za sklapanje ugovora o zakupu zemljišnih čestica u državnom ili općinskom vlasništvu, čija su pravila utvrđena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 11. studenog 2002. N 808 "O organizaciji i provođenju natječaja za prodaju zemljišnih čestica u državnom ili općinskom vlasništvu ili prava na sklapanje ugovora o zakupu tih zemljišnih čestica«.
Također je moguće koristiti ponude za najam objekta.
8.1. Pri odabiru i opisivanju sličnih objekata moraju se ispuniti sljedeći zahtjevi:
Zahtjevi za izvore informacija o sličnim objektima;
Zahtjevi za potvrdu podataka o sličnim objektima;
Zahtjev za razvrstavanjem sličnih objekata u isti tržišni segment (prvenstveno u smislu funkcionalnosti) kao i predmet leasinga;
Zahtjevi za brojem sličnih objekata;
Zahtjevi za usporedivost sličnih objekata.
8.1.1. Izvori informacija o sličnim objektima moraju ispunjavati uvjete pouzdanosti: izvor mora biti službeni, autoritativan, priznat na ovom tržištu. Preporučeni izvori informacija o sličnim objektima prikazani su u Prilogu br. 8 ovog Projektnog zadatka.
8.1.2. Korišteni podaci moraju biti dostatni za identifikaciju objekta kao sličnog objekta – izvor informacija mora sadržavati podatke o vrijednostima cjenovnih faktora za tržišni segment kojem predmet leasinga pripada.
8.1.3. Vanjski pregled sličnog objekta potreban je samo u slučaju nepotpunih informacija o vrijednostima glavnih čimbenika cijena sličnog objekta.
8.1.4. Broj sličnih objekata pri određivanju tržišne vrijednosti najamnine za predmet najma u okviru izravnog usporednog pristupa treba biti najmanje pet.
8.1.5. Procjenitelj provodi i obrazlaže izbor jedinice usporedbe predmeta najma i sličnih predmeta.
8.1.6. Slični objekti trebaju biti usporedivi s predmetom leasinga u smislu vrijednosti glavnih čimbenika cijena.
8.1.7. U slučaju objektivnog nepostojanja analoga predmeta zakupa usporedivih u smislu funkcionalnosti na području lokacije predmeta zakupa i/ili usporedivih u smislu lokacije ove vrste funkcionalne namjene, procjenitelj može koristiti objekti različite funkcionalne namjene na području lokacije objekta zakupa / nalaze se u obližnjoj regiji kao slični objekti dosta razvijen segment tržišta za ovu funkcionalnu namjenu. Istodobno, korištenje takvih sličnih objekata moguće je samo ako Procjenitelj potvrdi prisutnost i značaj statističkog odnosa između cjenovnih karakteristika objekata u korištenim tržišnim segmentima, koji su različiti u smislu njihove funkcionalne namjene / lokacije.
8.2. Zahtjevi za prilagodbu cijena za slične nekretnine
8.2.1. Procjenitelj mora izvršiti prilagodbe cijena za slične nekretnine za sve glavne čimbenike cijene. Odbijanje korištenja bilo kojeg glavnog čimbenika cijene mora biti opravdano.
8.2.2. Prilagodbu treba provesti zasebno za svaki čimbenik cijene.
8.2.3. Način prilagodbe mora biti obrazložen.
8.2.4. Način na koji se dobiva ukupna prilagodba mora biti obrazložen i opisan.
8.2.5. U slučajevima korištenja kao sličnih objekata koji se razlikuju od predmeta zakupa po funkcionalnoj namjeni/lokaciji, Procjenitelj analizira korelaciju između cjenovnih karakteristika objekata u razmatranim segmentima tržišta. Uzorak na temelju kojeg se provodi korelacijska analiza treba biti reprezentativan, odnosno obujamom od najmanje 10 objekata. Odnos između analiziranih segmenata smatra se značajnim ako je koeficijent determinacije najmanje 70%.
8.3. Zahtjevi za analizu i sintezu prilagođenih najamnina za slične nekretnine.
8.3.1. Generalizaciju cijena sličnih nekretnina treba izvršiti samo ako razlika između maksimalne vrijednosti usklađene cijene sličnog objekta i minimalne vrijednosti usklađene cijene sličnog objekta nije veća od 20%. Ako je razlika između najveće vrijednosti usklađene cijene slične nekretnine i minimalne vrijednosti usklađene cijene slične nekretnine veća od 20%, tada će Procjenitelj opravdati takav višak razlike iznad 20%.
8.3.2. Generalizaciju treba provesti izračunom aritmetičkog prosjeka, ponderiranog prosjeka, moda ili medijana prilagođenih stopa najma za slične nekretnine.
8.3.3. Izbor metode generalizacije mora biti obrazložen.
9. Uvjeti za korištenje metode temeljene na dokapitalizaciji tržišne vrijednosti predmeta leasinga.
Zahtjevi za korištenje metode temeljene na dokapitalizaciji tržišne vrijednosti nekretnine u leasingu dobivene metodom usporedbe prodaje uključuju:
Zahtjevi za utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta zakupa (zemljišne parcele);
Zahtjevi za utvrđivanje omjera dokapitalizacije za predmet leasinga;
9.1. Zahtjevi za utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta zakupa (zemljišta)
Pri korištenju bilo koje metode za procjenu vrijednosti zemljišne čestice, zahtjevi navedeni u st. 8.1-8.3.3 ovog Projektnog zadatka.
9.2. Zahtjevi za određivanje omjera dokapitalizacije za predmet leasinga
Omjer dokapitalizacije za potrebe ovog Projektnog zadatka definiran je kao stopa koja se koristi za pretvaranje vrijednosti u prihod. Za određivanje koeficijenta dokapitalizacije predmeta najma (zemljišta) mogu se koristiti sljedeći pokazatelji izračunati za pojedini objekt nekretnine:
Omjer kapitalizacije;
Koeficijent obrnut vrijednosti multiplikatora bruto najamnine.
9.2.1. Zahtjevi za određivanje koeficijenta dokapitalizacije predmeta leasinga kada se koristi koeficijent kapitalizacije pojedinog objekta nekretnine
9.2.1.1. Vrijednost koeficijenta dokapitalizacije za zemljišnu česticu (predmet zakupa) određuje se na temelju sljedeće jednadžbe:
KKeon \u003d KKzu x UVzu + (KKzu + stopa povrata kapitala) x (1-UVzu), gdje je:
KKeon - koeficijent kapitalizacije pojedinog objekta nekretnine, uključujući i predmet leasinga;
KKul - omjer kapitalizacije poboljšanja predmeta lizinga;
UVZU - udio (udio) zemljišne čestice (predmeta zakupa) u vrijednosti pojedine nekretnine;
povrat na kapital - zahtijevana godišnja stopa povrata na ulaganje u poboljšanja zakupljene imovine.
9.2.1.2. Ako je potrebno odrediti omjer kapitalizacije za neizgrađeno zemljište, tada se pri korištenju gornje formule primjenjuju vrijednosti povrata kapitala, temeljene na prosječnom trajanju ekonomskog vijeka poboljšanja u razmatranom objektu. segmentu tržišta nekretnina.
9.2.1.3. Za određivanje vrijednosti stope kapitalizacije pojedinog objekta nekretnine koristi se metoda tržišne ekstrakcije. Odbijanje njegove uporabe i uporabe kumulativne metode gradnje mora biti obrazloženo.
9.2.1.4. Za provedbu metode izdvajanja tržišta odabire se najmanje pet objekata koji pripadaju istom tržišnom segmentu kao jedna nekretnina, uključujući i predmet najma, s najučinkovitijom upotrebom. Za svaku od ovih nekretnina mora biti poznata prodajna/ponuđena cijena i stvarna/predložena cijena najma.
9.2.1.5. Procjenitelj izračunava neto poslovni prihod za svaki od ovih objekata na temelju analize tržišnog segmenta. U odnosu na svaki od sličnih objekata odabranih za izračun omjera kapitalizacije primjenjuje se omjer podiskorištenosti tipičan za tržišni segment i stopa operativnih troškova po korisnoj jedinici leasinga.
9.2.1.6. Uvjeti za određivanje udjela zemljišne čestice (predmeta zakupa) u vrijednosti pojedinog objekta nekretnine.
Udio zemljišne čestice u vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući i nekretninu u najmu, utvrđuje se na temelju analize tržišnog segmenta kojem pripada pojedina nekretnina, uključujući i nekretninu u najmu, u smislu omjera troška reprodukcije/zamjene poboljšanja sličnih nekretnina i troškova sličnih pojedinačnih nekretnina. Istodobno, u okviru izračuna troškova reprodukcije/zamjene poboljšanja web mjesta, vrijednosti profita developera i ekonomske amortizacije (ako je njegova vrijednost različita od nule) moraju biti detaljno potkrijepljeni.
Udio poboljšanja vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući i nekretninu u najmu, može se dobiti na temelju korelacijsko-regresijske analize odnosa vrijednosti zemljišne čestice i gustoće izgrađenosti čestice.
Kao mjerila za određivanje udjela poboljšanja u vrijednosti pojedine nekretnine mogu se koristiti rezultati empirijskih istraživanja koji su dati u Prilogu br. 10. ovog Projektnog zadatka.
9.2.1.7. Zahtjevi za određivanje visine troškova poslovanja predmeta leasinga.
Prilikom utvrđivanja visine operativnih troškova predmeta zakupa treba uzeti u obzir plaćanje poreza na zemljište za predmet zakupa.
9.2.2. Zahtjevi za određivanje koeficijenta dokapitalizacije predmeta leasinga kada se koristi koeficijent recipročan vrijednosti multiplikatora bruto najamnine
9.2.2.1. Koeficijent dokapitalizacije nekretnine dane u zakup određuje se umnoškom koeficijenta, recipročne vrijednosti množitelja potencijalnog bruto prihoda pojedine nekretnine i udjela zemljišne čestice u prihodu pojedine nekretnine.
9.2.2.2. Pri određivanju vrijednosti potencijalnog multiplikatora bruto dohotka moraju se poštovati zahtjevi za osnovu objekata za izračun navedeni u točkama 9.2.1.3 i 9.2.1.4 ovog Projektnog zadatka.
9.2.2.3. Prilikom određivanja udjela zemljišne čestice moraju biti ispunjeni zahtjevi iz točke 9.2.1.6. ovog Projektnog zadatka.
9.2.3. U slučajevima kada se informacije o objektima istog tržišnog segmenta koriste za izračun koeficijenta dokapitalizacije leasing imovine kao jedne nekretnine, uključujući predmet leasinga, ali iz drugih regija, za određivanje koeficijenta prilagodbe (uzimajući u obzir razlike u regionalnim rizici), može se koristiti sljedeće:
Omjeri stopa prinosa i dospijeća na vrijednosnice koje su izdale regionalne/lokalne vlasti koje su usporedive u smislu dospijeća i drugih čimbenika određivanja cijene;
Omjeri ponderiranih prosječnih indeksa rizika ulaganja koje godišnje dodjeljuje rejting agencija "RA Expert".
Referentni podaci o početnim informacijama za određivanje faktora prilagodbe za regionalne rizike dani su u Prilogu br. 9. ovog Projektnog zadatka.
10. Zahtjevi za korištenje metode rezidualne tehnike za procjenu tržišne vrijednosti predmeta leasinga.
Pri korištenju metode određivanja tržišne cijene najma za predmet leasinga, zahtjevi navedeni u st. 8.1.-8.3 (prilikom izračunavanja tržišne stope najamnine za pojedinačni objekt nekretnine, uključujući predmet zakupa - zemljišnu česticu) i zahtjeve iz članka 9.2.2 (prilikom određivanja udjela zemljišne čestice u vrijednosti pojedinačni objekt nekretnine).
11. Zahtjevi za korištenje metode koja se temelji na raspodjeli prihoda od poslovnih aktivnosti, prihoda koji se mogu pripisati zemljištu.
Zahtjevi za korištenje metode koja se temelji na raspodjeli prihoda od poslovnih aktivnosti, prihoda koji se mogu pripisati zemljištu uključuju:
Uvjeti za utvrđivanje neto dobiti poslovanja na temelju poslovanja jedne nekretnine, uključujući i predmet najma;
Zahtjevi za utvrđivanje udjela u neto dobiti poslovanja koji se može pripisati nagradi na temelju faktora „poduzetničke sposobnosti”;
Zahtjevi za određivanje udjela u neto dobiti poduzeća koji se može pripisati naknadi troškova u dugotrajnoj imovini potrebnoj za organiziranje poslovanja, osim nekretnina (namještaj, oprema i dr.);
Zahtjevi za određivanje troška reprodukcije poboljšanja predmeta leasinga, pri čemu se odvija najučinkovitije korištenje predmeta leasinga;
Uvjeti za određivanje udjela poboljšanja u vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući i nekretninu danu u najam;
Zahtjevi za određivanje stope kapitalizacije za pojedini objekt nekretnine, uključujući i predmet leasinga;
Zahtjevi za određivanje omjera kapitalizacije za poboljšanja imovine dane u najam;
Zahtjevi za utvrđivanje troškova poslovanja predmeta leasinga.
11.1. Zahtjevi za određivanje neto prihoda poduzeća na temelju poslovanja jedne nekretnine, uključujući nekretninu iznajmljenu.
Pri izračunu neto prihoda (neto dobiti) poslovanja temeljenog na poslovanju pojedinog objekta nekretnine, uključujući i predmet leasinga, potrebno je poći od analize najučinkovitije organizacije poslovanja, uzimajući u obzir:
Stanje konkurentskog okruženja u ovom segmentu tržišta;
Postojeća i buduća potražnja za proizvodima/uslugama predmetnog poslovanja;
Optimizacija troškova poslovanja;
Rizici makroekonomske, regionalne, sektorske prirode, kao i specifičnosti ovog poslovanja.
11.2. Zahtjevi za određivanje udjela u neto dobiti poslovanja koji se može pripisati nagradi na temelju faktora „poduzetničke sposobnosti“.
Udio poslovnog neto prihoda koji se može pripisati nagradi na temelju faktora „poduzetničke sposobnosti” mora biti potkrijepljen rezultatima empirijske studije koju je Procjenitelj proveo samostalno ili koristeći mjerodavne izvore informacija.
Kao smjernica pri određivanju ovog pokazatelja mogu se koristiti vrijednosti dane u Prilogu br. 11 ovog Projektnog zadatka.
11.3. Zahtjevi za određivanje udjela u neto dobiti poduzeća koji se može pripisati naknadi troškova u dugotrajnoj imovini potrebnoj za organiziranje poslovanja, osim nekretnina (namještaj, oprema i sl.).
Udio neto prihoda poduzeća koji se može pripisati naknadi troškova koji doprinose dugotrajnoj imovini potrebnoj za organiziranje poslovanja, s izuzetkom nekretnina (namještaj, oprema itd.), mora biti potkrijepljen rezultatima empirijskog studija koju procjenitelj provodi samostalno ili korištenjem mjerodavnih izvora informacija. Kao smjernica pri određivanju ovog pokazatelja mogu se koristiti vrijednosti dane u Prilogu br. 12. ovog Projektnog zadatka.
11.4. Zahtjevi za provedbu naknadnih faza izračuna tržišne vrijednosti zakupnine za predmet zakupa podudaraju se sa zahtjevima navedenim u stavku 10. ovog Projektnog zadatka.
12. Zahtjevi za sažimanje rezultata utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine za predmet leasinga, dobivenih gore opisanim metodama.
Generalizacija rezultata utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine za predmet leasinga dobivene gore navedenim metodama (u daljnjem tekstu generalizacija) mora se provesti u skladu sa sljedećim zahtjevima:
Kriteriji generalizacije moraju biti razumno utvrđeni;
Kriteriji generalizacije trebaju biti prioritetni;
Za svaki od kriterija generalizacije treba utvrditi prioritete rezultata procjene visine najamnine metodama;
Na temelju utvrđenih generalizacijskih kriterija, kao i prioriteta utvrđenih u kontekstu tih kriterija za rezultate procjena po metodama utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine, treba odrediti pondere procjena po svakoj od metoda.
U ovom slučaju može se koristiti metoda analize hijerarhija.
Općenito, izravnoj usporednoj metodi utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine treba dati znatno veći udio od ostalih metoda.
13. Uvjeti za izradu izvješća o utvrđivanju tržišne vrijednosti zakupnine za predmet zakupa (uvjeti u pogledu oblika prikaza (prezentacije korisniku) izvješća).
13.1. Opći zahtjevi za dizajn izvješća
13.1.1. Osnovni uvjet za predočenje Izvješća o utvrđivanju tržišne vrijednosti zakupnine za predmet najma (u daljnjem tekstu: Izvješće) je podnošenje istog na način da svaki korisnik, na temelju podataka navedenih u Izvješću, može samostalno reproducirati cijeli proces određivanja tržišne vrijednosti najamnine za predmet leasinga. Nužan uvjet za to je zadovoljavanje Izvješća kriterijima kvalitete, praktičnosti prikaza, unificiranosti prikaza izračuna, sažetosti i dostatnosti informacija prikazanih u Izvješću.
Objašnjenja za popunjavanje gornje tablice:
· u slučaju usklađenosti slučaja uporabe s kriterijem najučinkovitije uporabe na sjecištu crte u kojoj se nalazi slučaj uporabe i stupca koji odgovara ovom kriteriju, daje se analitičko objašnjenje koje otkriva tu podudarnost.
· u slučaju neusklađenosti slučaja uporabe s kriterijem najučinkovitije uporabe, na presjeku retka u kojem se nalazi slučaj uporabe i stupca koji odgovara ovom kriteriju daje se analitičko obrazloženje koje otkriva tu neusklađenost.
Bilješka: ako slučaj uporabe ne zadovoljava barem jedan od kriterija, to znači da se ova uporaba ne može smatrati najučinkovitijom.
· Stupac 6 potreban je samo za slučajeve korištenja nekretnine, ako dvije ili više opcija zadovoljavaju kriterije navedene u stupcima 3, 4, 5. Za njegovo popunjavanje potrebno je procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine za svaku od preostalih slučajevi upotrebe.
13.2.5. Zahtjevi za provedbu ispitivanja čiji se rezultati koriste za analizu najučinkovitijeg korištenja predmeta najma.
13.2.5.1. Stručna mišljenja temeljena na rezultatima ispitivanja trebaju sadržavati razumne, nedvosmisleno protumačene zaključke.
13.2.5.2. Stručna mišljenja relevantnih stručnjaka trebaju biti prezentirana u obliku zasebnih dokumenata, čiji sadržaj može biti važan kako u analizi najboljeg korištenja nekretnine, tako i izravno korišten u izračunu tržišne vrijednosti nekretnine.
13.2.5.3. Stručno mišljenje mora biti potpisano i pečatom ovjereno od strane organizacije/stručnjaka koji je izdao mišljenje.
13.2.6. Zahtjevi za registraciju pristupa utvrđivanju tržišne vrijednosti najamnine za predmet najma.
13.2.6.1. Izvješće mora sadržavati točnu poveznicu na izvor informacija o sličnim objektima. Pri korištenju podataka iz časopisa potrebno je navesti naziv časopisa, pretplatnički indeks, broj časopisa i stranicu s opisom sličnog objekta. U svim slučajevima potrebno je navesti kontakt telefon.
Uz Izvješće je potrebno priložiti kopirane stranice s podacima o sličnim objektima.
U postupku procjene vrijednosti nekretnina Ring metoda se često koristi, no što je njezina bit? Koje su prednosti? Koja je stopa dokapitalizacije?
Razmotrimo ova i druga pitanja detaljnije.
Suština metode
Suština Ring metode je početno predviđanje iznosa dobiti i financijskih troškova u procesu korištenja imovine u određenom vremenskom razdoblju, a zatim utvrđivanje ostvarene dobiti.
Važno je zapamtiti da ova metoda podrazumijeva povrat glavnice. svake godine u jednakim dijelovima.
Kada se koristi ova tehnika, pravocrtna kapitalizacija u potpunosti je u skladu s opadajućim tokovima prihoda, tako da je isključena iz upotrebe za tokove prihoda jednake veličine.
Mora se uzeti u obzir da se u postupku određivanja stope povrata koristi stopa povrata i kamatna stopa.
U usporedbi s drugim metodama
U početku treba shvatiti da je u procesu procjene nekretnine nekoliko metoda posebno popularno: Ringa ili (DDP).
U obje metode postavljeno je načelo prema kojem se trošak imovine temelji na mogućem primitku dobiti od nje u bliskoj budućnosti. Jednostavnim riječima: obje metode uključuju pretvaranje mogućeg budućeg prihoda od nekretnine (zgrade i drugi objekti) u njen trošak. Štoviše, ključna nijansa je razina rizika koja se uzima u obzir.
Glavna razlika Ring metode od ostalih metoda je u tome što se koriste različiti načini pretvorbe dolaznog prihoda. Kod Ring metode formira se isključivo trošak nekretnine uzimajući u obzir dohodak za određeno vremensko razdoblje.
Na primjer, u metodi diskontiranog novčanog toka, izračun se provodi na temelju pokazatelja za posljednjih nekoliko godina, kao i uzimajući u obzir prihode od moguće buduće prodaje imovine koja se procjenjuje na kraju izvještajnog razdoblja. .
Prednosti
Ringova metoda uključuje prednosti i određene nedostatke.
Pogodnosti uključuju:
- praktičnost i jednostavnost u provođenju potrebnih izračuna. Tehnika je izvrsna za nekretnine čiji su vlasnici dulje vrijeme;
- uz njegovu pomoć možete s visokom točnošću izračunati trenutne tržišne uvjete. Danas se često pri sklapanju poslova s nekretninama analizira cijena i kvaliteta.
Nedostaci metode uključuju:
- morati imati barem osnovne vještine, ako nema dovoljno informacija o transakcijama(u ovom slučaju bit će teško izračunati);
- ako se nekretnina koja se procjenjuje nalazi u fazi izgradnje, bit će problematično to procijeniti, budući da od njegove upotrebe još nema prihoda.
Formula, stopa dokapitalizacije
Pod Ring metodom podrazumijeva se povrat investicijskog kapitala svake godine u jednakim dijelovima. Značajka ove metode je određivanje stope povrata u odnosu na početni trošak.
Formula za izračun:
Rr = Cdk + (1/P),
- CDK– stopa povrata na kapital;
- P- preostalo razdoblje ekonomskog vijeka imovine koja se procjenjuje.
Stopa povrata kapitala
Ring metodu bilo bi primjereno primijeniti kada se očekuje mogući povrat iznosa glavnice kapitala. jednake dijelove. U ovom slučaju, godišnja stopa povrata ulaganja određena je opcijom dijeljenje ukupnog troška imovine s preostalim vijekom trajanja.
Izraz "korisni vijek" odnosi se na recipročnu vrijednost korisnog vijeka imovine. S druge strane, "stopa imovine" je godišnji postotak početnog ulaganja koje je stavljeno u beskamatni fond za povrat.
Pogledajmo pravi primjer.
Prema uvjetima ulaganja:
- razdoblje je 5 godina;
- povrat ulaganja - stopa je 12%;
- iznos kapitalnih ulaganja je 10 tisuća dolara.
Dakle, prema Ring metodi, pravocrtna stopa povrata bit će oko 20% godišnje, budući da će cijela imovina biti otpisana tijekom razdoblja od 5 godina (100 / 5 godina \u003d 20).
U ovoj situaciji, omjer kapitalizacije bit će oko 32% (12% + 20% = 32%).
Što se tiče naknade za glavninu ulaganja uz obvezno uvažavanje isplativosti ulaganja, odgovor je u tablici:
Kao što vidite, povrat ulaganja u ulaganja vrši se u jednakim udjelima tijekom cijelog razdoblja rada nekretnine. 
Metoda procjene vrijednosti nekretnina
Ringova metoda u procjeni nekretnina ne uzima u obzir prognoze investitora i očekivanja tržišta u vezi sa:
- razdoblje vlasništva nekretnine;
- predviđena dinamika profitabilnosti;
- moguće promjene u cijeni nekretnine.
Ring metoda pruža mogućnost izračuna ukupnog omjera kapitalizacije, počevši od troška prodaje slične ili slične nekretnine.
Ova se metoda temelji na proučavanju tržišnih informacija o trošku imovine koja se procjenjuje i neto dobiti koja se može ostvariti tijekom njezina rada.
Iskreno govoreći, Ringova metoda je usporedba imovine koja se procjenjuje sa sličnim. Pritom se temeljem smatra uvjerenje da slična imovina ima istu stopu kapitalizacije.
Glavni cilj ocjenjivača pri korištenju ove tehnike je racionalan odabir sličnog svojstva.
Važno je zapamtiti da bi najbolja opcija bila uzeti u obzir imovinu koja je procijenjena i prodana u takvim intervalima, budući da samo u tom slučaju nema potrebe prilagođavati podatke u izvješću.
Mora se shvatiti da što je nekretnina koja se procjenjuje bolja, to će stopa kapitalizacije biti niža.
Ring metoda je popularna kada je potrebno procijeniti vlasnička prava ili odrediti trošak pojedinih fizičkih komponenti nekretnine (na primjer,).
Ova metoda procjene smatra se najboljom opcijom ako postoji hitna potreba za određivanjem kamatne stope na kapitalizaciju. Štoviše, ako postoje svi potrebni podaci, oni se primjenjuju bez ikakve sumnje.
5.1. obračun najamnine troškovnim pristupom
Bit metode na kojoj se temelji izračun razumne vrijednosti najamnine na temelju tržišne vrijednosti nekretnine (u ustaljenoj procjeniteljskoj terminologiji metoda "dokapitalizacije"), u općenitom slučaju, odražava tipičnu motivaciju vlasnika objekt i potencijalni najmoprimac:
Iz perspektive vlasnika: vlasnik objekta će prilikom iznajmljivanja zahtijevati takav tijek prihoda od najma koji će mu osigurati potrebnu stopu povrata i povrat na uloženi kapital.
Sa stajališta stanara: najmoprimcu se ne isplati plaćati zakupnine ako njihova kapitalizacija premašuje tržišnu vrijednost zakupljene nekretnine.
Ovaj model je opisan jednostavnom formulom:
V = (CFa - OE) / (Y + SFF), gdje (*)
V je tržišna vrijednost zakupljene imovine,
CFa - novčani tijek plaćanja najma;
OE - troškovi vlasnika nekretnine,
Y je stopa povrata;
SFF je koeficijent kompenzacijskog fonda koji se izračunava po formuli
SFF = Y / ((1+ Y) N - 1), gdje je
N je preostali vijek trajanja predmeta leasinga.
Rješavanjem gornjih jednadžbi za CFa, imamo formulu za daljnji izračun tržišne rente:
CFa = V * R + OE (**)
Za izvođenje izračuna prema opisanoj metodi potrebno je odrediti parametre na desnoj strani jednadžbe (**):
1. Tržišna vrijednost utvrđena je u prethodnom dijelu Izvješća i iznosila je:
4 465 000 rubalja.
2. Određivanje stope kapitalizacije R.
"Koncept omjer kapitalizacije koristi se za nekretnine uključuje povrat kapitala i povrat kapitala.
Povrat na kapital je naknada koja se mora platiti investitoru za vrijednost novca, uzimajući u obzir faktor vremena, rizik i druge čimbenike povezane s određenim ulaganjem. Povrat kapitala naziva se i povrat. 17
Ova metoda određivanja stope kapitalizacije dijeli je na sastavne dijelove.
Dvije glavne komponente stope kapitalizacije su stopa povrata (Y) i omjer fonda za oporavak (povrat) kapitala.
R = Y + SFF, gdje
Y - diskontna stopa;
SFF je faktor kompenzacijskog fonda.
Prema metodi kumulativne konstrukcije 18, diskontna stopa (Y) izračunava se zbrajanjem svih identificiranih rizika i zbrajanjem rezultata s nerizičnom stopom povrata:
Y \u003d Yo + R + L, gdje je:
Y - diskontna stopa;
Yo - stopa povrata bez rizika;
P je premija rizika ulaganja;
L - premija za nisku likvidnost.
U tom slučaju, kada svi rizici upravljanja nekretninom, zapravo, padaju na najmoprimca, procjenitelj prilikom izračuna visine najamnine smatra potrebnim uzeti u obzir samo nerizični iznos jednak vrijednosti stvarna stopa povrata u određenom trenutku pri izračunavanju Y.
U slučajevima kada svi rizici upravljanja nekretninom zapravo padaju na najmoprimca, pri izračunu visine najamnine kao tražena stopa povrata uzima se vrijednost nerizične stope povrata.
Imovina koja se može smatrati nerizičnom uključuje imovinu koja ispunjava određene uvjete:
vjerojatnost gubitka sredstava kao rezultat ulaganja u predmetnu imovinu je minimalna;
prinos na ovu imovinu unaprijed je određen i poznat;
trajanje razdoblja optjecaja financijskog instrumenta podudara se ili je blizu vremenskoj skali razmatranja procijenjene imovine.
Kao nerizična stopa prinosa u svjetskoj praksi obično se koristi stopa prinosa na dugoročne državne dužničke obveze (obveznice i mjenice), jer se smatra da je država najpouzdaniji jamac za svoje obveze (vjerojatnost njezin bankrot praktički isključen).
Stoga se danas u praksi vrednovanja koriste različiti alati koji se mogu klasificirati kao bezrizični. Na datum vrednovanja svaki od gore navedenih instrumenata ima sljedeće stope:
depoziti Sberbank Ruske Federacije i drugih pouzdanih banaka - godišnja stopa na depozite u rubljama je 6,5%;
Zapadni financijski instrumenti (državne obveznice razvijenih zemalja) prilagođeni riziku zemlje;
državni vrijednosni papiri - ponderirani prosječni prinos na dugoročne obveze na tržištu GKO-OFZ od 4,82% do 8,9% 19 godišnje (ovisno o roku dospijeća).
| Krivulja nultog kupona* dana 14.2.2011 |
||
Prihvaćamo bezrizičnu stopu u visini stope GKO-OFZ od -4,82% s rokom dospijeća od 1 godine.
Omjer fonda za oporavak
Koeficijent kompenzacijskog fonda izračunava se prema formuli:
SFF = Y/[(1+Y) N - 1]
Y - diskontna stopa
N - preostali vijek trajanja (zgrade)
3. N - preostali vijek trajanja.
N - preostali vijek trajanja = Nnorm. – Nact.
4. OE - troškovi vlasnika. U tom slučaju, sukladno uvjetima iz nacrta ugovora o najmu, najmoprimac sam plaća sve troškove, tako da OE nije uključen u trošak najamnine.
Gore su navedeni svi parametri potrebni za izračun željene vrijednosti tržišne cijene najma. Odgovarajući izračuni prikazani su u tablici 40 u nastavku:
Tablica 40
| Parametar | Jedinica mjerenja | Značenje |
| Tržišna vrijednost nekretnine, V | trljati. | 5 900 000 |
| Stopa povrata Y | % | 4,82% |
| Preostali ekonomski vijek N | godine | 30,0 |
| Omjer fonda za oporavak SFF | % | 1,589799% |
| Omjer kapitalizacije, R(Y+SFF) | % | 6,269799% |
| Godišnji novčani tok (V*R) | trljati. | 279 947 |
| Godišnji troškovi vlasnika (OE) | trljati. | - |
| Godišnja najamninaCFa(V*R+OE) | rub./godina | 279 947 |
| Mjesečna najamnina (bez PDV-a 18%) | RUB/mjesečno | 23 329 |
Tržišno opravdana vrijednost najamnine za korištenje predmetne nekretnine na dan 14. veljače 2011. godine, izračunata troškovnom metodom, iznosi (zaokruženo):
23 330 (dvadeset tri tisuće tri stotine trideset) rubalja mjesečno, uključujući PDV, isključujući plaćanje održavanja i komunalnih usluga te administrativne usluge.
5.2. obračun rente komparativnim pristupom
Pristup vrednovanju za usporedive (usporedne) kupoprodajne ili leasing transakcije po analogiji- drugi od tri temeljna pristupa u teoriji vrednovanja. Kod primjene ovog pristupa vrijednost predmeta procjene utvrđuje se u usporedbi s cijenom prodaje/zakupa sličnih objekata. Osnova za primjenu ove metode je činjenica da je vrijednost predmetne nekretnine izravno povezana s cijenom prodaje/zakupa sličnih nekretnina. Svaka usporediva prodaja/najam uspoređuje se s imovinom koja se procjenjuje. Usporedna cijena prodaje/zakupa je prilagođena ( prilagodbe), odražavajući značajne razlike među njima.
Sukladno FSO-1, komparativni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, koji se temelji na usporedbi predmeta procjene s predmetima koji su analogni predmetu procjene, za koje su dostupni podaci o cijenama. Objekt - analog predmeta procjene za potrebe procjene priznaje se kao predmet sličan predmetu procjene u pogledu glavnih ekonomskih, materijalnih, tehničkih i drugih karakteristika koje određuju njegovu vrijednost.
Komparativni pristup temelji se na premisi da tržišni subjekti transakcije kupnje i prodaje ili najma provode analogno, odnosno na temelju informacija o sličnim transakcijama ili ponudama. Pretpostavlja se da razborit najmoprimac nekretninu koju daje u najam neće platiti više od najjeftinije nekretnine slične kvalitete i korisnosti na tržištu. Postupak vrednovanja temelji se na usporedbi nekretnine koja se procjenjuje s usporedivim nekretninama (predmetima usporedbe ili sličnim nekretninama) koje su nedavno prodane (ili iznajmljene), uz usklađivanje parametara po kojima se nekretnine međusobno razlikuju.
Ako postoji dovoljna količina pouzdanih informacija o nedavnim transakcijama sa sličnim objektima, komparativni pristup omogućuje vam da dobijete rezultat koji najbliže odražava stav tržišta prema predmetu procjene.
Primjenjuje se komparativni pristup usporedna analiza ugovora o najmu 20
(ili ponude za najam) 21 .
Usporedni pristup može se primijeniti ako postoji dovoljno informacija o najmu objekata sličnih onim koji se procjenjuju prema tržišnim uvjetima.
Odricanje:
Procjenitelj je šest mjeseci prije datuma procjene pregledao podatke dane na raznim internetskim stranicama, slijedom čega nisu pronađeni podaci o transakcijama i ponudama za leasing predmeta usporedbe čije bi tehničko stanje odgovaralo predmetu procjene. Drugim riječima, u sadašnjem stanju, procijenjeni prostori se ne mogu koristiti, već dati u najam pod uvjetom da najmoprimac izvrši velike popravke pod uvjetima koji su izvan ciljeva ove procjene, tako da se ovdje ne može govoriti o tržišnoj cijeni najma.
S obzirom na navedeno, ne može se primijeniti komparativni pristup koji podrazumijeva korištenje „tržišnih“ podataka o poslovima najma za objekte koji su po svojim karakteristikama bliski objektima koji se vrednuju.
5.3 PRISTUP obračuna najamnine
Sukladno FSO-1, Income Approach je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene na temelju utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja predmeta procjene.
Pristup prihoda temeljen na očekivanjima odražava stav razboritog najmoprimca koji neće plaćati najamninu za određeno razdoblje korištenja i posjedovanja nekretnine u iznosu većem od prihoda za njegovo poslovanje za koje se očekuje da će zakupljeno vlasništvo stvoriti tijekom tog razdoblja. Pristup može pokazati gornju granicu najamnine koja se može platiti bez nepotrebne štete za poslovanje stanara.
Pristup odražava gledište najmoprimca koji određuje najvišu dopuštenu najamninu na temelju svojih predodžbi o dopuštenom iznosu dijela očekivanog poslovnog prihoda koji bi smatrao mogućim dati na korištenje i posjedovanje iznajmljene prostorije za izvlačenje tih prihoda.
Procjenitelj bi trebao rasporediti prihode od poslovanja tipičnog stanara među svim vrstama čimbenika proizvodnje, izdvajajući iznos "generiran" imovinom, tj. određivanje "viška produktivnosti" zemljišta i poboljšanja na rezidualnoj osnovi. Ovaj iznos ("višak produktivnosti") odredit će tržišnu najamninu tipičnog najmoprimca za korištenje i vlasništvo nekretnine tijekom relevantnog razdoblja.
U najvećoj je mjeri ovaj pristup primjenjiv kod procjene zakupnine maloprodajnih objekata.
Za druge objekte, zbog značajne računske pogreške, rezultati ovog pristupa mogu biti nepouzdani.
U svakom slučaju, mehanizam za implementaciju pristupa mora zadovoljiti zahtjeve za izvješća o vrednovanju poslovanja (u smislu implementacije prihodovnog pristupa), za što procjenitelj mora imati dovoljnu informacijsku bazu.
Odricanje:
U najvećoj je mjeri ovaj pristup primjenjiv kod procjene zakupnine maloprodajnih objekata. Za ostale objekte, zbog značajne računske pogreške, rezultati ovog pristupa su nepouzdani, stoga u ovoj procjeni nije korišten prihodovni pristup.
U takvim okolnostima dohodovni pristup se ne može primijeniti.
U najvećoj je mjeri ovaj pristup primjenjiv kod procjene zakupnine maloprodajnih objekata. Za ostale objekte, zbog značajne računske pogreške, rezultati ovog pristupa su nepouzdani, stoga u ovoj procjeni nije korišten prihodovni pristup.
5.4. ZAKLJUČAK konačne vrijednosti zakupnine
Analizirajući različite pristupe ocjeni tržišne najamnine za njihovu primjenu ,
Procjenitelj je primijenio samo troškovni pristup.
Budući da je u ovom izvješću procjenitelj izračunao tržišnu najamninu koristeći samo jedan pristup, nije potrebno usklađivanje konačne vrijednosti tržišne najamnine.
Tržišno opravdana vrijednost zakupnine za korištenje predmetne nekretnine na dan 14. veljače 2011. godine iznosi:
23 330 (dvadeset tri tisuće tristo trideset) rubalja mjesečno, uključujući PDV, isključujući operativna i komunalna plaćanja i administrativne usluge.
Napomena: Prema članku 8. Saveznog zakona "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ:
« Procjena objekata procjene obavezna je u slučaju uključenosti u transakciju objekata procjene koji su u cijelosti ili djelomičnom vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije…, uključujući:
- prilikom utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene ... u svrhu njihovog ... davanja u zakup».
Dakle, u okviru zadaće koja mu je dodijeljena procjenitelj mora, radi ispunjavanja zahtjeva zakona, procijeniti tržišnu vrijednost predmeta koji se daje u zakup.
U kontekstu dinamičnog razvoja tržišnog gospodarstva u Ruskoj Federaciji, kao i nedostatka sredstava za stjecanje imovine od poduzetnika, pitanje procjene najma nekretnina i druge imovine za poslovanje je relevantno.
Pristupi koji se koriste za procjenu troškova najma
Kako bi odredili trošak najma na tržištu nekretnina, stručnjaci koriste sljedeće pristupe:
1.Komparativni pristup uključuje metode:
- Usporedne tržišne cijene (usporedna analiza prodaje);
- naknadna provedba;
- Prodajne cijene sekundarnog proizvoda.
Prilikom procjene najma , Kao i kod procjene vrijednosti nekretnina općenito, metoda usporedivih tržišnih cijena je od iznimne važnosti. Pri određivanju cijene najma, stručnjaci se koriste cijenama ponude i ponude. U stvarnoj praksi teško je doći do informacija o transakcijskim cijenama. Osim toga, treba napomenuti da postoje ciljevi minimiziranja poreza najmodavca, što podrazumijeva odraz niskih cijena u ugovorima. Usporedna analiza prodaje je primjenjiva za, kao i za vrednovanje zgrada za stambene prostore. Mogućnost primjene metode usporedivih cijena omogućuje da se ne koriste druge metode i pristupi.
Međutim, ako je potrebno izračunati troškove najma vrlo velikih zgrada, koje nemaju analoge, stručnjaci primjenjuju metodu preprodajne cijene. Metoda se svrstava u komparativne pristupe budući da se temelji na informacijama o "maloprodajnim" cijenama na tržištu, koje se koriste za izračun veleprodajne cijene na tržištu prilagođavanjem za profitabilnost preprodavača u maloprodajnim cijenama. Metoda je namijenjena uglavnom za izračun tržišne vrijednosti robe za veleprodaju.
Prednost komparativnog pristupa je u odražavanju gledišta tržišta. Nedostatak komparativnog pristupa je ograničena primjena za mnoge vrste nekretnina.
2. Troškovni pristup uključuje jednu metodu - metodu naknade troškova, koja se sastoji od nekoliko metoda:
- Dokapitalizacija;
- Ekonomska amortizacija;
- Multiplikator bruto najamnine.
Bit metoda je da najmodavac nadoknađuje troškove koji su mu nastali povezani sa stjecanjem imovine, njezinim prijenosom u najam. Stanodavac mora ne samo nadoknaditi troškove, već i dobiti prihod.
Najčešća je metoda dokapitalizacije, koja određuje najamninu na sljedeći način:
- Obračun troška imovine dane u najam, prema metodama standarda za vrednovanje imovine ove vrste;
- Određivanje omjera kapitalizacije;
- Utvrđivanje poslovnih prihoda (neto) (umnožak vrijednosti imovine s omjerom kapitalizacije);
- Obračun troškova najmodavca (porezi, rad objekta);
- Obračun bruto prihoda (zbroj troškova poslovanja i prihoda najmodavca);
- Obračun plaćanja najamnine (zbroj bruto prihoda i gubitaka od neplaćanja).
Nedostaci metode kompenzacije troškova:
- Metoda je korisna samo za stanodavca;
- Metoda je primjenjiva na imovinu koja osigurava stalni prihod;
- Metoda uzrokuje potrebu za leasingom.
3. Dohodovni pristup koristi se kada je nemoguće procijeniti najam korištenjem komparativnog i troškovnog pristupa (na primjer, vrednovanje naftnih bušotina).
Redoslijed izračuna najamnine korištenjem dohodovnog pristupa:
- Određivanje predviđenog prihoda od aktivnosti zakupca;
- Izrada prognoze troškova zakupca;
- Utvrđivanje stope isplativosti najma na temelju statistike o aktivnostima sličnih tvrtki;
- Izračun profitabilnosti najmoprimca;
- Izračun dobiti (prihoda) najmoprimca;
- Obračun naknade za najam (razlika između prihoda i iznosa troškova i dobiti najmoprimca).
Korištenje dohodovnog pristupa za izračun cijene usluga i robe nije predviđeno Poreznim zakonom Ruske Federacije. Procjenitelji primjenjuju prihodovni pristup samo kada je nemoguće koristiti komparativni i troškovni pristup.
Stoga je procjena najma složen i dugotrajan proces, a pouzdanost rezultata procjene određena je kvalifikacijama procjenitelja.
Učitavam...
