Obračun dobiti preduzetnika u prihodovnom pristupu. O "profitu preduzetnika" u troškovnom pristupu

Ko preuzima privatne stvari bez prethodnog
opšte odluke, koje će neminovno biti na svakom koraku
nesvjesno "naletjeti" na ove uobičajene
pitanja... i osudite svoju politiku na kolebanje
i beskrupuloznost.
LENIN (Uljanov) Vladimir Iljič

Uprkos postojećim dostignućima u razvoju teorije i prakse ruske procene vrednosti nekretnina, koja su zabeležena u novembru 2008. 1. međunarodnog kongresa, treba napomenuti da u ovoj oblasti postoje ozbiljna zaostajanja od globalnih trendova i od potreba prakse. Nažalost, još uvijek nismo usvojili temeljni standard vrednovanja - procenu vrednosti nekretnina. Bez ovog standarda nastaje veliki broj problema za praktičare procjenitelja nekretnina, posebno u fazi izrade stručnih izvještaja.

Od svih postojećih problema u teoriji i praksi procjene vrijednosti nekretnine (nekretnine), u ovom članku ćemo se zadržati na najhitnijem IMHO pitanju - utvrđivanju profita poduzetnika (PP) prilikom provođenja procjene koristeći troškovni pristup . Praktično ispitivanje izvještaja o procjeni vrijednosti nekretnina pokazuje da ovo pitanje izaziva najveće poteškoće. Zauzvrat, skoro svi vodeći naučnici i specijalisti u oblasti procene vrednosti nekretnina izrazili su svoja mišljenja u pogledu teorijske opravdanosti postupaka za izračunavanje PP, ali još uvek nije razvijen jedinstven stav za njegovo uključivanje u standard vrednovanja. Trenutno se nastavlja rasprava o PP u elektronskim medijima (procjenitelj..), a pojavilo se i mnogo novih članaka sa prijedlozima metoda za izračunavanje PP.

Iznijeću svoje mišljenje o PP-u, koje će se vjerovatno razlikovati od većine prethodno iznesenih. O ovoj temi sam se već bavio u svojim člancima /1,2/, koji su pokazali potrebu da se revidiraju dominantni trendovi u ocjenjivanju PP danas, ali nisu dati konkretni prijedlozi za praktičnu upotrebu.

Dakle, da bismo prešli na praktične preporuke, potrebno je razumjeti zašto danas gotovo svi regulatorni dokumenti o procjeni vrijednosti nekretnina (metodološke preporuke Federalne agencije za upravljanje imovinom, državnih korporacija, nacrt standarda FSO-6, itd.), kao i priručnici za obuku, uključuju zahtjeve za obavezno uzimajući u obzir PP u troškovnom pristupu, dok u MKO, američkim, njemačkim i engleskim metodama vrednovanja nekretnina takvog zahtjeva nema. Ili smo tu zaista „ispred ostalih“, ili smo možda nešto pogrešno shvatili i potpuno smo zbunjeni. Da biste to učinili, potrebno je napraviti kratak istorijski izlet i otkriti odakle su ti zahtjevi došli.

Po mom mišljenju, ovi zahtjevi su nam došli sa obala Neve, gdje je nastala najjača škola vrednovanja nekretnina do sada, na čelu sa tri ugledna profesora S.V. Gribovsky, E.S. Ozerov. i Tarasevich E.I. U svojim brojnim radovima, za koje sam siguran da su poznati procjeniteljima praktičarima, dali su svoje definicije PP:

• Tarasevich E.I.: “ Profit preduzetnika je brojka koju postavlja tržište i koja odražava iznos koji preduzetnik očekuje da će dobiti bonus za korišćenje vašeg kapitala uloženo u građevinski projekat. Profit preduzetnika je uglavnom u funkciji rizika i zavisi od specifične situacije na tržištu” /3/.
• Ozerov E.S. Profit preduzetnika- „ukupni profit programer i zajmodavac"/4, str.261/
• Gribovsky S.V. "Profit preduzetnika - razlika između prodajne cijene sredstva i troškova njegovog stvaranja ili nabavke i modernizacije. Odražava tržišnu premiju za organizaciju i implementaciju profitabilnog projekta" /5/
  « Profit preduzetnika u troškovnom pristupu treba definisati kao dio tržišne vrijednosti zgrade koji predstavlja naknadu preduzetnik (investitor) za rizik korišćenja sopstvenog kapitala (investicija) za stvaranje imovine. Uglavnom profit preduzetnika treba definisati kao kamata na kapital koji koristi preduzetnik ostvariti profit" /6/

Kao što se vidi iz navedenih citata, čak ni unutar jedne škole ne postoji jedinstvo u definiciji novog pojma „profit preduzetnika“ koji je uveden u promet, što prirodno dovodi do različitih metoda za procenu PP. Ono što je najvažnije, iz ovih definicija nije jasno o kakvom preduzetniku je reč – o developeru, investitoru, zajmodavcu, preduzetniku koji predstavlja kapital ili nekom drugom.

S tim u vezi treba obratiti pažnju na izjavu najistaknutijeg predstavnika peterburške škole, profesora S.V. Gribovskog. " Imajte na umu da može biti mnogo ljudi zainteresiranih za ostvarivanje profita u projektu. Ovo nije samo investitor ili developer, već i generalni izvođač, samo izvođač radova, dobavljač opreme i građevinskog materijala itd. I svi su oni preduzetnici sa sopstvenim zahtevima za profitom na svom kapitalu (materijalnom ili intelektualnom). Drugim riječima, ako želite pravilno izračunati profit preduzetnika, utvrditi koliko je preduzetnika uključeno u proces stvaranja profitabilne imovine i koji kapital svaki od njih ima x" /6/.

Pažljivije proučavanje radova peterburške škole procene omogućilo mi je da stvorim sopstveno mišljenje o poreklu koncepta „preduzetničkog profita“.

Čini mi se da je PP postao neophodan za primenu tamo razvijenih pojednostavljenih modela za procenu vrednosti prava uređenja zemljišta na osnovu predloga profesora E.S. Ozerova. takozvani “aksiom teorije vrednovanja” /4/.

Osnova ovih modela (tehnika) bila je pretpostavka o jednakosti vrijednosti nekretnina dobijenih u okviru troškovnog i dohodovnog pristupa. Ovo je prilično gruba pretpostavka zasnovana na modelu idealnog tržišta, koji se ne primjenjuje na ruskom tržištu nekretnina. Međutim, istraživač ima puno pravo na takve pretpostavke, pogotovo jer to vodi ka rješenju, u prvoj aproksimaciji, praktično važnih problema procjene.

Dakle, da bi se ovaj problem ispravno riješio u okviru postavljenih pretpostavki, potrebno je uzeti u obzir sve vremenske troškove koje će budući investitor projekta imati na procijenjenoj zemljišnoj parceli i njegov profit, koji će ga stimulirati. za implementaciju projekta. Odnosno, uključivanje, u ovom slučaju, profita preduzetnika, odnosno investitora, u troškove projekta je apsolutno opravdano i ne izaziva zamerke. Zamjerke se mogu javiti samo u pogledu načina utvrđivanja profita developera, jer se radi o posebnoj specifičnoj vrsti poduzetništva.

Programer je, kako je već istakao u svom članku /1/ i detaljnije u sada objavljenoj knjizi /7/, po pravilu profesionalac koji upravlja procesom razvoja i ne ulaže novac u projekat. Ako takve investicije postoje, one su beznačajne. Svoj rad, znanje, vještine i uspostavljene veze ulaže u projekat, odnosno nematerijalnu imovinu. Njegov profit zavisi od rizika koji preuzima. Jedna je stvar ako on organizira proces izgradnje uz zajamčeno plaćanje troškova od strane kupca, ali postoje potpuno drugačiji rizici kada se razvoj izvodi korištenjem investicija koje privuče investitor. Pojednostavljeni shematski mehanizam za ostvarivanje profita za developera prilikom implementacije stambenog projekta prikazan je na slici 1.

Slika 1 Pojednostavljena šema za generisanje profita programera

Međutim, u pojednostavljenim modelima „Sankt Peterburga“, ne traži se taj profit, već profit razvojnog projekta koji se dodaje složenim troškovima implementacije projekta. Istovremeno, autori su uspjeli razviti vlastite pristupe određivanju ovog profita na osnovu modela kapitaliziranih ili oportunitetnih troškova (na primjer, poznati model E. S. Ozerova)

Takvi modeli svakako imaju pravo na postojanje, štoviše, ponekad omogućavaju rješavanje problema koji se na prvi pogled ne mogu riješiti. Na primjer, korištenjem metode odabira parametara za određivanje vrijednosti tržišne stope zakupnine, cijene prava zakupa na zemljišnoj parceli, itd. u uvjetima ograničenih tržišnih informacija. Međutim, mora se uzeti u obzir da je njihova točnost posljedica ne baš realističnih početnih pretpostavki o jednakosti vrijednosti nekretnina prema dva ili više pristupa.

Međutim, ovaj članak nije o ovim modelima (tehnikama), već o činjenici da su se metode procjene vrijednosti imovine koje se koriste u ovim modelima (tehnikama) počele koristiti, i to bez greške, prilikom vrednovanja nekretnina u isplativ pristup. Ovim se, uzimajući u obzir savremene trendove u razvoju teorije ocjenjivanja, potrebno detaljnije baviti.

Ako se okrenemo primarnim izvorima na kojima se zasniva moderna ruska teorija i praksa procene vrednosti nekretnina, a to su, naravno, Friedman D., Ordvej N /8/ i Harison G /9/, videćemo da jesu nemaju zahtjeve za uzimanje u obzir PP u troškovnom pristupu. Samo Harrison G. ima veoma opreznu frazu “ Mnogi procjenitelji vjeruju da neke iznose treba dodati direktnim i indirektnim troškovima da se odraze poslovni profit "(str.128). Međutim, ovdje je, sudeći po računskim primjerima, očigledno riječ o dobiti izvođača, koja je uzeta u obzir u procjeni.

Naravno, možemo reći da Amerikanci za nas nisu dekret, a prošlo je dosta vremena. Ali onda se okrenimo MKO: “ Kada je to moguće , u obzir se uzimaju poslovni prihodi, tj. prihodi ili gubici investitora dodaju se troškovima izgradnje” (MR1 “Procjena nekretnina” MCO 2005). U OKZ-u nema više ništa o PP. Odnosno, takođe ne postoji strogi zahtjev za obavezno obračunavanje PP u troškovnom pristupu, već naprotiv, procjenitelj mora dokazati mogućnost obračuna PP u troškovnom pristupu.

Šta je sa nama? U nacrtu FSO-6 “Procjena vrijednosti nepokretnosti” stoji sljedeće:

“Tržišna vrijednost objekta procjene, utvrđena troškovnim pristupom, odgovara ukupnoj vrijednosti prava na zemljištu i prava vlasništva na poboljšanjima. Tržišna vrijednost se obično izračunava sljedećim redoslijedom:

• procjena tržišne vrijednosti prava na zemljišnoj parceli;
• procjenu troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu poboljšanja;
• razred profit preduzetnika ;
• procjena habanja i zastarjelosti;
• obračun tržišne vrijednosti objekta kao zbira vrijednosti prava na zemljišnoj parceli i troškova poboljšanja umanjenih za iznos dotrajalosti i zastarjelosti iznosa troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu poboljšanja, i profit preduzetnika ».

Još ranije, službenici Federalne agencije za upravljanje imovinom uveli su obavezno računovodstvo za PP prilikom primjene troškovnog pristupa. U zadatku FAUFI-a za procjenu tržišne vrijednosti objekata u federalnom vlasništvu koji se bave privrednim prometom pod uslovima ulaganja kaže se sljedeće: „Prilikom procjene objekta treba izračunati profit preduzetnika (programera) ), definisan kao potrebni prihod za kapital uložen u investicioni projekat, uzimajući u obzir rizike i vremenske rokove njegove realizacije.”

Isto ćemo vidjeti u savremenim udžbenicima i nastavnim sredstvima o procjeni vrijednosti nekretnina. Odnosno, obaveza uzimanja u obzir PP prilikom vrednovanja objekata nekretnina u troškovnom pristupu postala je praktično standard kod nas, za razliku od drugih vrsta imovine. Zašto se to dogodilo i kako se ta činjenica odražava u praksi ocjenjivanja.

Čini mi se da se to dogodilo zbog činjenice da pri rješavanju praktičnih zadataka procjene često premalo obraćamo pažnju na ekonomski sadržaj problema, stavljajući u prvi plan ili pravni osnov ili tehničke aspekte.

O tome šta se dešava u prvom slučaju, odnosno kada pravna pitanja dominiraju ekonomskom suštinom problema koji se rješava, pisao sam u svom posljednjem članku /9/. Ovdje se radi o tome da ovakvom formulacijom pitanja problem nema rješenja, što vidimo u situaciji procjene konfiskovane imovine za potrebe Olimpijade u Sočiju. Inače, grupa kompanija Olimpstroy je to konačno shvatila i odlučila da izdvoji sredstva za izradu metodoloških preporuka za procjenu. Štaviše, ovaj posao je, prema mojim informacijama, prebačen na NP SRO ARMO, čiji stručnjaci aktivno učestvuju u ovom poslu od samog početka. Nadajmo se da će uspjeti riješiti ovaj težak problem i dati svoj doprinos razvoju teorije procjene u sadašnjoj fazi. Radujemo se i rezultatima ovog rada, odnosno metodološkim preporukama za utvrđivanje visine gubitaka nastalih oduzimanjem nepokretnosti i naknade za služnost.

U našem slučaju, kako mi se čini, nije bilo odgovarajućeg proučavanja ekonomskog sadržaja troškovnog pristupa u vrednovanju nekretnina, već je napravljen direktan prelazak na tehničke aspekte obračuna PP.

1. Iz svih regulatornih dokumenata (metodološke preporuke Federalne agencije za upravljanje imovinom, Ruskih željeznica, DIGM-a i drugih struktura), posebno iz nacrta standarda FSO-6 „Procjena vrijednosti nekretnina“, potrebno je isključiti zahtjev da se je obavezan za utvrđivanje profita preduzetnika u troškovnom pristupu.
2. Umjesto toga, u ove regulatorne dokumente potrebno je uvesti odredbu da uključivanje dobiti poduzetnika u troškove mora biti opravdano.
3. Pri procjeni nekretnina troškovnim pristupom, umjesto profita poduzetnika potrebno je uključiti troškove upravljanja investicionim i građevinskim projektom. Ovi troškovi moraju biti opravdani na osnovu tržišnih podataka (procjene, ankete, kalkulacije).
4. Troškovi prikupljanja kapitala također se mogu uzeti u obzir kao dio troškova, ali i ovaj stav mora biti opravdan.

Spisak korištenih izvora

1. Korostelev S.P.
2. Korostelev S.P.
3. Tarasevich E.I. Procjena vrijednosti imovine. Sankt Peterburg: Državni tehnički univerzitet u Sankt Peterburgu, 1997
4. Ozerov E.S. Ekonomska analiza i vrednovanje nekretnina. Sankt Peterburg: Izdavačka kuća "ISS", 2007
5. Gribovsky S.V. Procjena profitabilnih nekretnina - Sankt Peterburg: Peter, 2001
6. Gribovsky S.V. Procjena vrijednosti nekretnina. Tutorial. - M.: Maroseyka, 2009. - 432 str.
7. Korostelev S.P. Teorija i praksa vrednovanja za potrebe razvoja i upravljanja nekretninama. -M.: Maroseyka, 2009. - 416 str.
8. Friedman D., Ordway N. Analiza i procjena nekretnina koje donose prihod. Per. s engleskog, - M.: “Delo LTD”, 1995. – 480 str.
9. Harrison G. Procjena nekretnina. Tutorial. Per. sa engleskog - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 str.
10. Korostelev S.P.
11. Korostelev S.P.
12. Mikerin G.I., Kozlova O.I. Vrijednost korporacije: procjena i upravljanje (o diskusiji o osnovnim konceptima) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Artemenkov A.I., Mikhailets V.V. Neoklasične i postneoklasične perspektive u teoriji vrednovanja. http://ssrn.com/author=806294

„Aksiom – (grč. axioma – počašćen, prihvaćen položaj, od axióo – smatram dostojnim), pozicija neke date teorije, koja je tokom deduktivne konstrukcije ove teorije nije dokazano u njemu, A prihvaćen kao original, što je u osnovi dokaza drugih prijedloga ove teorije. Obično, kao A., oni biraju takve tvrdnje razmatrane teorije koje su očigledno istinite ili se mogu smatrati istinitim u okviru ove teorije.” TSB

profit preduzetnika (PP)– preduzetnički prihod, koji predstavlja nagradu investitoru za rizik vezan za realizaciju nekog građevinskog projekta. Prilikom realizacije građevinskog projekta od samog početka do prijenosa prava, odnosno zakupa ili drugog korištenja, javlja se veliki broj rizika raznih vrsta. Faktori rizika uključuju:

• Ekonomski i politički faktori;
• Društveni i regionalni faktori;
• Poduzetnički faktor;
• Faktor uslova izgradnje.

Što je veći ukupan nivo svih rizika koji nastaju tokom realizacije projekta, investitor treba da dobije više kao nadoknadu i dobit. Dobit preduzetnika se u ovom slučaju formira, kao i diskontna stopa, kumulativnom metodom konstrukcije; formula za izračunavanje PP je prikazana u nastavku:

PP=Σ(R) +R bez rizika,

• PP – dobit preduzetnika (investitora) građevinskog projekta;
• Σ(R)- ukupan nivo rizika koji nastaju tokom realizacije građevinskog projekta;
• R bez rizika – stopa prinosa očišćena od rizika (bezrizična stopa).

Faktori rizika i ukupna vrijednost rizika prikazani su u tabeli:

Table. Proračun rizika.

br.	Faktori rizika\rang
	Ekonomski i politički faktori
	Opća ekonomska kretanja
	Vanjska ekonomska aktivnost
	Inflacija
	Investicije
	Prihodi i štednja stanovništva
	Poreski sistem
	Prijetnja preraspodjelom imovine
	Unutrašnja politička stabilnost
	Vanjskopolitičke aktivnosti
	Prijetnja terorističkim napadima
Broj zapažanja
Zbroj proizvoda
Broj faktora
Ponderisana vrijednost
	Društveni i regionalni faktori
	Socijalna stabilnost u zemlji
	Socijalna sigurnost građana
	Trendovi ekonomskog razvoja u regionu
	Socijalna stabilnost u regionu
Broj zapažanja
Broj zapažanja * rang faktora
Zbroj proizvoda
Broj faktora
Ponderisana vrijednost
	Preduzetnički faktor
	Likvidnost imovine
	Nivo konkurencije u industriji
	Investiciona atraktivnost područja
	Trendovi u industriji
Broj zapažanja
Broj zapažanja * rang faktora
Zbroj proizvoda
Broj faktora
Ponderisana vrijednost
	Faktor uslova izgradnje
	Seizmičnost područja
	Poplave, tornada i drugo
	Klimatski uslovi građevinskog područja
	Dostupnost sirovina u građevinskom području
	Stepen razvoja industrije građevinskog materijala
	Dostupnost radnih resursa
	Dostupnost visokokvalifikovanog osoblja u regionu
	Geološke karakteristike gradilišta
Broj zapažanja
Broj zapažanja * rang faktora
Zbroj proizvoda
Broj faktora
Ponderisana vrijednost
Ukupni nivo rizika

Najčešći i adekvatan izbor nerizične stope prinosa je godišnji prinos do dospijeća državnih hartija od vrijednosti. Oni su visoko likvidni, a nivo rizika ulaganja za njih se približava nuli. Međutim, prisustvo većeg broja državnih hartija od vrednosti primorava procenitelja da bira između ovih hartija od vrednosti, budući da državne hartije od vrednosti imaju različite rokove dospeća, kao i različite tekuće prinose do dospeća.

Prilikom odabira stope prinosa bez rizika, uzeti su u obzir sljedeći argumenti:

• pod jednakim ostalim stvarima, što je duži rok dospijeća hartije od vrijednosti, manja je volatilnost njenog povrata;
• da bi se osigurala konstantna vrijednost diskontne stope tokom cijelog horizonta prognoze, poželjno je izabrati hartiju od vrijednosti čiji se period dospijeća poklapa sa ili je duži od horizonta prognoze;
• hartija od vrijednosti mora biti denominirana u rubljama.

Najpogodnije državno osiguranje je obveznica saveznog zajma 27. serije, tj. OFZ sa otplatom duga sa rokom dospijeća od 2004. do 2009. godine.

Tabela 16. Proračun bezrizične stope prinosa.

Informacije o sigurnosti
Ime
	Ministarstvo finansija Rusije
Sigurnosni kod
Državni registarski broj
Datum objave
datum dospijeća
Najavljeni obim, kom.
Plasirani volumen, kom.
nominalni trošak
	Trgovano
Profitabilnost po prosječnoj ponderiranoj cijeni, % godišnje
Promjena prinosa po ponderiranoj prosječnoj cijeni prev. trgovački dan, % godišnje
Profitabilnost po posljednjoj transakcijskoj cijeni, % godišnje
Obim trgovine, rub. (godina do danas)

Dakle, vrijednost nerizične stope prinosa, kao osnovnog elementa za izračunavanje diskontne stope kumulativnom konstrukcijom, uzeta je jednaka 6,12%.

Podaci o web stranici http://www.micex.ru

U ovom slučaju, vrijednost profita preduzetnika jednaka je.....

Analitički članak službenog ROO kluba www.appraiser.ru

Kako bi se procijenjeni prihod od njegove prodaje uzeo u obzir u cijeni nekretnine i odražavao ukupni rizik investitora (investitora), vrijednost troškova izgradnje mora se dodati određena vrijednost, koja odražava tipično (normalno) očekivano profit developera. Njegova veličina se izražava u novcu ili kao postotak troškova izrade ovih poboljšanja i pojavljuje se kao sastavni dio troškova restauracije ili zamjene poboljšanja.

Visina poslovne dobiti treba da uzme u obzir nerizičnu stopu prinosa kao i rizik vezan za prodaju ove vrste nekretnina na tržištu. Tržišne podatke o dobiti je teško dobiti, jer su oni često zaštićeni kao poslovna tajna. Vrijednosti u rasponu od 10-30%, obično prihvaćene na osnovu intervjua s poduzetnicima, nisu ni na koji način potkrijepljene. Posebno, procjenitelji ne obraćaju pažnju na to da ova dobit zavisi od obima i vremena izgradnje, od toga da li su funkcije investitora (kupca) i graditelja (izvođača) razdvojene i od drugih faktora.

Dakle, određivanje visine dobiti preduzetnika u okviru troškovne metode procene vrednosti nepokretnosti ostaje jedan od gorućih problema vrednovanja. Neki moderni pristupi procjeni profita preduzetnika zasnivaju se na principu alternativnog ulaganja: ulaganje u novogradnju ima smisla samo ako profit od građevinskog projekta nije manji od profita od alternativnog projekta koji ima isti nivo rizika i isto trajanje, isto kao i novogradnja.

1. Obračun dobiti poduzetnika metodom nepovratnih ulaganja.
Ekonomsko značenje nenadoknađenih investicija zasniva se na konceptu “oportunitetnih troškova” ili “izgubljenih koristi od privremenog zamrzavanja kapitala”. Kapital u novčanom ili materijalnom obliku dužan je da „radi” ili stvara prihod. Ako kapital privremeno, iz objektivnih razloga, ne ostvaruje prihod, njegov vlasnik snosi gubitke u visini kamate na ovaj kapital. Nakon ovog vremena, razumno je pretpostaviti da će vlasnik procijeniti svoj kapital uzimajući u obzir izgubljene kamate na njega.

Dakle, nenadoknađena ulaganja V su buduća vrijednost toka kapitalnih ulaganja (troškova) za stvaranje objekta kao izvora prihoda ili, što je isto, iznos troškova za njegovo stvaranje akumuliran do datuma poslovanja sredstva koja stvaraju prihod uz određenu kamatnu stopu.

Iznos nenadoknađenih ulaganja određuje se po formuli

Zauzvrat, profit poduzetnika (PP) može se izraziti formulom

Dakle, profit preduzetnika je jednak
promijenjeni troškovi ili razlika između nenadoknađenih ulaganja i direktnog iznosa troškova za stvaranje nekretnine.
Ukupni troškovi izgradnje (trošak izgradnje) zgrade (prije izračunavanja dobiti preduzetnika) iznose 376.188.000 RUB.

Uobičajeno vrijeme izgradnje takvog objekta je osam kvartala. Rezultati obračuna profita preduzetnika koji su korišteni za procjenu objekta prikazani su u tabeli.
2. Metodologija za procjenu dobiti preduzetnika na osnovu analize obrazaca ponašanja potencijalnog investitora.

Napravimo sljedeće pretpostavke:
1. Vrijednost nekretnine, određena na osnovu troškovnog pristupa, jednaka je njenoj tržišnoj vrijednosti.

2. Pretpostavlja se da se u svim projektima koji se razmatraju kupoprodajne transakcije nekretnine sprovode po tržišnoj vrijednosti.
Pretpostavlja se da investitor, u trenutku donošenja odluke o kupovini ili izgradnji objekta, raspolaže cjelokupnim potrebnim iznosom za kupovinu objekta po cijeni jednakoj tržišnoj vrijednosti (Opcije koje predviđaju mogućnost kupovine objekta korištenjem kreditni resursi se ne razmatraju, jer su tipični za većinu objekata i investitora to još nije moguće. Ipak, tabela 11.13 predložena u nastavku može se lako proširiti na ovaj slučaj uvođenjem nekih dodatnih parametara, od kojih je glavni tržišna stopa kredita) .

U ovom slučaju, pretpostavlja se da investitor očekuje da će uložiti CIJELI raspoloživi iznos. U ovom slučaju, pri odabiru opcije koja uključuje ulaganje u fazama (na primjer, tokom izgradnje objekta), razuman investitor će željeti da i privremeno neiskorišćena sredstva ostvare prihod.

Ukoliko iznos sredstava koje investitor može i želi uložiti značajno premašuje cijenu nekretnine, on će najvjerovatnije moći uložiti privremeno slobodna sredstva u sličan projekat sa istom stopom prinosa.

Ako je početni iznos sredstava uporediv s tržišnom vrijednošću objekta, tada će biti prilično teško uložiti privremeno neiskorištena sredstva u projekat sa istom isplativosti kao građevinski projekt, pa čak i na kratak period. Najvjerovatnije ćete moći staviti sredstva na depozit, povremeno povlačeći iz njega iznose potrebne za plaćanje za sljedeću fazu izgradnje. U ovom slučaju, stopa depozita će se općenito razlikovati od stope povrata za građevinski projekat.

Prilikom izračunavanja vrijednosti investicije i investicionog konsaltinga možete, na osnovu podataka o konkretnom investitoru, odabrati vrijednosti stope povrata za građevinski projekat i za sredstva koja se dodatno plasiraju. Pri određivanju tržišne vrijednosti treba se voditi tipičnim mogućnostima investitora. Kao što je već napomenuto, navedeni algoritam je implementiran u obliku proračunske tablice u Excelu.

Komentari na tablicu obračuna. Obračunska tabela se sastoji od tri dijela. Prvi sadrži početne podatke i pretpostavke, a ovdje su prikazani i rezultati proračuna. Drugi i treći dio sadrže proračune efektivnosti različitih modela ponašanja investitora.
Da bi se olakšalo opisivanje tabele, njeni redovi su numerisani. Pogledajmo proceduru za kreiranje tabele koristeći poseban primjer.

Početni podaci i sažetak rezultata. Vrijednosti u redovima 1 i 2 odabrane su nasumično. Ako je potrebno, tabela se lako može prilagoditi za izračunavanje profita preduzetnika koji odgovara projektu bilo kog trajanja i sa bilo kojim brojem perioda plaćanja godišnje.

Troškovi izgradnje i zemljišta(redovi 3 i 4), kao i raspodjela troškova izgradnje po rokovima plaćanja (red 5) moraju biti poznati prije početka obračuna. Budući da se profit poduzetnika utvrđuje kao postotak investicije, u redovima 3 i 4 možete postaviti ne određene vrijednosti, već omjer troškova zemljišta i zgrade. U prvoj ćeliji reda 5, procjenitelj može navesti iznos akontacije.

U redu 6, procjenitelj ima mogućnost da izrazi svoje ideje o promjeni vrijednosti procijenjenog objekta za period koji odgovara trajanju izgradnje.
Istovremeno, predložena metoda proračuna omogućava da se ne uzme u obzir fizičko habanje objekta nagomilanog u ovom periodu. Dakle, vrijednost u liniji 6 odražava uglavnom projektovanu promjenu nivoa cijena na tržištu.
U primjeru koji se razmatra, pretpostavlja se da se vrijednost objekta neće promijeniti.

U redovima 9-11 određuju se vrijednosti depozitne stope, stope povrata za građevinski projekat i diskontne stope za prihod od rada objekta. Općenito, trebali bi biti drugačiji.
Predložena tabela ne podrazumijeva promjene u stopama tokom realizacije projekta, iako se, ako je potrebno, može u skladu s tim modificirati.

U redu 14, prije nego što izvršite obračun, potrebno je postaviti početne vrijednosti stope profita poduzetnika za dvije opcije izračuna. Možete postaviti nulte vrijednosti. U predloženom primjeru, radi jasnoće, korištena je stopa od 5%.

Nakon izvođenja proračuna pomoću funkcije „Odabir parametara“, u 14. redu pojavljuju se izračunate vrijednosti stopa profita poduzetnika za dvije opcije izračuna.
Red 15 odražava vrijednosti tržišne vrijednosti objekta, koja se izračunava kao: (red 3 + red 4) x (1 + red 14).

Odeljak „Sažetak rezultata“ omogućava procenitelju da, sređivanjem težinskih koeficijenata, izrazi svoj stav o pouzdanosti rezultata dobijenih na osnovu dve opcije proračuna.

Prva metoda proračuna. Ova metoda izračunavanja zasniva se na sljedećoj tvrdnji: da bi imalo smisla ulagati u građevinski projekat, NPV takvog projekta mora biti pozitivna.

U liniji 23 iskazuje se početni iznos sredstava investitora, za koji se uzima da je jednak tržišnoj vrijednosti objekta (red 15).

U red 24. iskazuje se iznos ulaganja u izgradnju u skladu sa gore definisanim planom. Troškovi stjecanja zemljišne parcele i akontacija za izgradnju se vrše u početnom trenutku (nulti period u tabeli).

Kao što je već napomenuto, pretpostavlja se da će investitor privremeno neiskorišćena sredstva položiti na depozit. U liniji 25 iskazuje se promjena iznosa sredstava na depozitu, koji se, s jedne strane, smanjuju zbog potrebe plaćanja za narednu fazu izgradnje, a s druge strane neznatno povećavaju zbog akumulacije kamata na depozit. Pretpostavlja se da će kamata (red 26) biti plaćena na kraju svakog perioda.

Imovina investitora po završetku izgradnje sastoji se od izgrađene imovine i preostalog iznosa sredstava na depozitu.

Tržišna vrijednost nekretnine na kraju konstrukcije se izračunava po formuli: linija 29 = linija 23 x (1 + linija 6).

Znajući vrijednost imovine na kraju projekta, možete pronaći njihovu trenutnu vrijednost. Diskontne stope koje se koriste u ovoj operaciji su različite za različita sredstva i odražavaju rizike povezane sa stvaranjem sredstva. Odgovarajuće trenutne vrijednosti date su u redovima 33 i 34.

Ukupna tekuća vrijednost imovine (red 32) je zbir redova 33 i 34.
Neto sadašnja vrijednost projekta (red 35) je razlika između sadašnje vrijednosti budućih sredstava (red 32) i iznosa početne investicije (red 23).

Činjenica da se NPV pokazala kao negativna (-116) govori da profit preduzetnika u iznosu od 5% iznosa investicije ne može interesovati investitora.

Korištenje Excel funkcije “Odabir parametara” omogućava vam da odaberete vrijednost profita poduzetnika (u redu 14), pri kojoj NPV (red 35) postaje jednaka nuli.

Uz date početne vrijednosti, dobit preduzetnika iznosila je 19,8% iznosa ulaganja.

Drugi način obračuna. U ovom slučaju polazimo od činjenice da se investitor obično nalazi pred izborom: kupiti „gotovu” nekretninu ili uložiti u izgradnju nove nekretnine koja ima jednaku korist.

Razborit investitor će preferirati onaj sa većom NPV od dva alternativna projekta. Pretpostavlja se da su iznosi ulaganja u projekte isti, projekti imaju jednako trajanje, a razlike u rizicima se nadoknađuju različitim diskontnim stopama pri izračunavanju NPV za svaki projekat.
Odredimo visinu dobiti preduzetnika na osnovu pretpostavke jednakosti NPV za građevinske i alternativne projekte.

Trenutna vrijednost imovine za opciju koja je povezana sa izgradnjom objekta utvrđuje se na isti način kao u prethodnoj metodi.

U opciji kupovine i zakupa, godišnji neto poslovni prihod (red 52) izračunava se kao proizvod tržišne vrijednosti nekretnine (red 49) i diskontne stope za tok prihoda od zakupa (red 11).

Pretpostavlja se da se uplate primaju na kraju svakog perioda (međutim, ako je potrebno, tabela se lako može prilagoditi bilo kom platnom sistemu) (Tabela 11.15).

Treba napomenuti da je prilikom izračunavanja neto prihoda iz poslovanja rezerva zamjene uzeta u obzir među rashodima. Na kraju životnog vijeka projekta, očekuje se da će se zamjenska rezerva iskoristiti za vraćanje imovine u prvobitno stanje. Ovo omogućava da se zanemari povećanje fizičkog habanja za potrebe ovog proračuna.
S tim u vezi, tržišna vrijednost objekta na kraju projekta može se izračunati po formuli: red 53 = red 49 x (1 + red 6).

Pretpostavlja se da će investitor odmah staviti na depozit dobijena sredstva jednaka neto operativnom prihodu za svaki period (red 54).

Vrijednost imovine investitora na kraju projekta koji se razmatra (red 57) je zbir vrijednosti imovine (red 53) i iznosa sredstava na depozitu (red 55).
Iznos sredstava na depozitu na kraju roka (red 55) predstavlja buduću vrijednost anuiteta, obračunatu po stopi naznačenoj u redu 9.

Trenutna vrijednost imovine (red 61) utvrđuje se korištenjem diskontne stope navedene u redu 11.

Razlika u trenutnim vrijednostima za dvije opcije je naznačena u redu 62. U ovom slučaju, red 62 = red 46 - red 61.
Korištenje Excel funkcije “Odabir parametara” vam omogućava da odaberete vrijednost profita poduzetnika (u redu 14), pri čemu vrijednost u redu 62 postaje jednaka nuli.

Pošto se razlika u NPV-u za dva projekta pokazala negativnom (= -113), može se tvrditi da je profit poduzetnika od 5% uključen u proračune nedovoljan.

Uz date početne vrijednosti, dobit preduzetnika (prema 2. metodi) iznosila je 19,3% iznosa ulaganja.

Analiza rezultata. Dvije korištene metode obračuna uglavnom daju različite vrijednosti poslovne dobiti. Sa teorijske tačke gledišta, treba ga prihvatiti kao jednak većem od dobijenih rezultata. Ali ako nema povjerenja u točnost početnih podataka, prilikom formiranja konačne vrijednosti poslovne dobiti, možete koristiti rezultirajuće vrijednosti obje metode, dodjeljujući im odgovarajuće težine.

Također možete uzeti u obzir nekoliko različitih skupova ulaznih podataka i uzeti njihov ponderirani prosjek.
Rezultirajuća stopa preduzetničkog profita, jednaka u datom primeru 19,6%, izračunava se kao buduća vrednost (FV) toka investicije u građevinarstvu koristeći stopu prinosa za građevinski projekat (u ovom primeru Kstr = 25% ( red 10 tabele). Dobit preduzetnika, utvrđena ovako navedena pod redom 22 i iznosi 15,3%.

Treba napomenuti da ako u ovoj metodi postavite iste stope povrata za građevinski projekat, depozit i projekat koji se odnosi na stjecanje gotove nekretnine, tada će se rezultati izračuna u potpunosti poklopiti s rezultatom korištenja analitičke metode ( D. Kuznjecov, E. S. Ozerov. Analitička metoda za određivanje iznosa dobiti poduzetnika u troškovnoj metodi vrednovanja nekretnina // Pitanja procjene. 1998. br. 4), koja ima veći broj ograničenja i stoga predstavlja poseban slučaj. gore navedenog.
Rezultati dobijeni na osnovu pretpostavke da će se vrijednost procijenjenog objekta mijenjati u periodu koji odgovara trajanju izgradnje zaslužuju posebnu analizu.
U tabelama 11.16-11.17 prikazani su rezultati obračuna za slučajeve kada se cijena objekta smanji/poveća za 10%.

Iz tabela se vidi da na rezultate dobijene drugom metodom praktično ne utiču promene troškova, dok se rezultati prve metode menjaju veoma značajno. Međutim, ovo je sasvim očigledno. Ako investitor očekuje da će dobiti dodatni profit od rasta cijena na tržištu, može biti zadovoljan nižim poslovnim profitom. Suprotno tome, predviđeni gubici zbog pada cijena prisiljavaju investitora da uključi više poslovnih prihoda u svoje kalkulacije.

U takvim slučajevima treba dati veću težinu većem rezultatu.

Ako procjenitelj unaprijed zna iznos poslovne dobiti, onda pomoću predložene tablice može lako odrediti neki drugi parametar izračuna, na primjer, stopu povrata za građevinski projekat.
Dakle, ako u predloženom primjeru uzmemo poduzetnički profit jednak 12%, odgovarajuća stopa povrata za građevinski projekat biće jednaka 18%.

Razmatrana metodologija i njena kompjuterska implementacija omogućavaju primjenu troškovno zasnovanog pristupa u izračunavanju profita poduzetnika u procjeni vrijednosti nekretnina.

Analiza izvršenih proračuna nam omogućava da izvučemo sljedeće zaključke:
1. Dobit preduzetnika u okviru troškovne metode može se proceniti na osnovu mogućnosti alternativne alokacije kapitala neophodnog za sticanje zemljišne parcele, izgradnju i prodaju (stavljanje u profitabilan rad) objekta.

2. Kada se koristi predložena metodologija, poslovni profit se ispostavlja prvenstveno osjetljivim na parametre kao što su stopa povrata za alternativni projekat, trajanje izgradnje i omjer cijene lokacije i akontacije prema ukupnim troškovima projekta.
3. Promjena stope povrata na alternativni projekat tokom izgradnje značajno utiče na profit poduzetnika. Istovremeno, neravnomjerna raspodjela troškova tokom vremena ima mali uticaj na visinu ovog profita.

4. Prilikom predviđanja vremena izgradnje, možete se osloniti na regulatorne dokumente (SNIP 1.04.03-85 Standardi za trajanje i završetak izgradnje u izgradnji preduzeća, zadataka i objekata. M. Stroyizdat 1986) ili uzeti u obzir praksu izgradnje sličnih objekata.

5. Ako je povećanje troškova tokom vremena nelinearno, što je tipično za složene komplekse, stopa povrata na alternativni projekat se mijenja tokom vremena i (ili) su prodajne šeme za izgrađeni objekat složene, preporučljivo je da se izračunajte profit poduzetnika pomoću proračunskih tabela.

Podsjetimo se šeme za izračunavanje vrijednosti nekretnine korištenjem troškovnog pristupa (Sl. 1).

Rice. 1 Postojeća šema za obračun nekretnina korišćenjem troškovnog pristupa procene. (na slici ima grešaka u kucanju!!! “Kvantitativne” “jedinice” - potrebna je grafička datoteka)

U praksi, koristeći troškovni pristup u procjeni vrijednosti nekretnine, glavne poteškoće nastaju prilikom izračunavanja „profita preduzetnika“ (investitora) i vrijednosti zemljišne parcele. Rezultat koji se dobija primenom troškovnog pristupa u velikoj meri zavisi od ispravnosti i tačnosti obračuna ove dve komponente troškova.

Za utvrđivanje vrijednosti zemljišta razvijene su mnoge metodološke preporuke i odredbe koje omogućavaju određivanje njegove tržišne vrijednosti sa prihvatljivim stepenom tačnosti. Situacija je složenija s koeficijentom koji nazivamo „profit poduzetnika“ (vidi fusnotu uz naslov članka). Procjenitelji do sada nisu formirali jedinstveno mišljenje o značenju i svrsi parametra „profit preduzetnika“ u pristupu vrednovanja zasnovanom na troškovima, njegovoj zavisnosti od uticaja eksternih faktora, metodama obračuna, a da ne govorimo o odsustvu zakonskih ( ili usvojila javna udruženja procjenitelja) metode kojima se definiše algoritamski proračun ovog parametra.

Iz tog razloga, rezultat izračunavanja vrijednosti nekretnine troškovnim pristupom često daje iskrivljenu vrijednost rezultata i u velikoj mjeri ovisi o subjektivnom mišljenju i iskustvu procjenitelja. Međutim, neophodna je upotreba troškovnog pristupa, posebno u slučajevima masovnog vrednovanja nekretnina kao osnovnih sredstava preduzeća. Ovdje je za izračunavanje troška u većini slučajeva moguće koristiti samo metode troškovnog pristupa, budući da uporedni i prihodovni pristup nisu primjenjivi zbog nepostojanja baze poređenja (u slučaju korištenja metoda komparativnog pristupa) ili sposobnost utvrđivanja isplativosti objekta zbog specifičnosti njegove namjene (kada se koristi prihodovni pristup). pristup).

Pokušajmo razumjeti pravo značenje parametra „profit poduzetnika“ u troškovnom pristupu i mogućim opcijama za izračunavanje ovog koeficijenta.

Danas postoji dosta mišljenja i pokušaja da se predstavi algoritam i metode za izračunavanje „profita preduzetnika“. Svi oni podjednako tumače pojam „profita preduzetnika“ (investitora, developera) kao nagradu koju investitor očekuje da dobije ulaganjem svog kapitala, uzimajući u obzir sve rizike koji nastaju. Napominjemo da je ova definicija konzistentnija sa klasičnim shvatanjem profita preduzetnika, koje se koristi u proceni investicionih projekata, gde je jedan od pokazatelja efektivnosti projekta upravo profit preduzetnika (investitora, programera).

Pokušajmo da pokažemo suštinsku razliku između koncepta profita preduzetnika (investitora, programera) prilikom realizacije investicionih građevinskih projekata i „profita preduzetnika“, što ćemo morati (prema nacrtu FSO br. 6 „Procena vrijednosti nekretnine”) koristiti prilikom izračunavanja pristupa vrednovanja zasnovanog na troškovima.

Vratimo se izvorima teorije evaluativne aktivnosti. Harison u svom udžbeniku "Procjena nekretnina" daje vrlo pažljivu definiciju parametra "profit poduzetnika" u troškovnom pristupu procjene. Ovaj parametar ne naziva direktno „poduzetničkim profitom“, već kaže da su to „određeni iznosi koje treba dodati direktnim i indirektnim troškovima kako bi se odrazila poduzetnička dobit“. I dalje, ne sasvim samouvjereno i bez tvrdnji, piše da bi "ovaj pokazatelj trebao predstavljati tipičan očekivani profit programera", ne navodeći nikakve šeme ili metode za izračunavanje ovog parametra.

On se približio ekonomskom značenju pojma „profit preduzetnika“ definišući „profit preduzetnika“ kao „razliku između prodajne cene
imovine i troškova njenog stvaranja ili nabavke i modernizacije, što odražava tržišnu premiju za organizaciju i implementaciju profitabilnog projekta."

Osnivač peterburške škole vrednovanja takođe ispravno, po našem mišljenju, definiše ekonomsko značenje parametra koji se koristi u troškovnom pristupu, rekavši da je „...profit preduzetnika uglavnom funkcija rizika i zavisi od specifičnu tržišnu situaciju“, ali istovremeno dalje definiše „profit preduzetnika“, koji se koristi u troškovnom pristupu, kao „broj utvrđen od strane tržišta koji odražava iznos koji preduzetnik očekuje da će dobiti u obliku premije za korišćenje njegovog kapitala, uloženo u građevinski projekat" Napominjemo da projekat izgradnje nema nikakve veze sa tržišnom vrijednošću nekretnine!

Većina procjenitelja dolazi do zaključka da profit poduzetnika treba izračunati kao razliku između svih troškova i prihoda. Osnova za izračunavanje „profita preduzetnika“ (PP) u ovoj verziji je formula

RS i- tržišne vrijednosti pojedinih dijelova nekretnine (kada se prodaju po vremenskom periodu);

SS i- trošak svih troškova nastalih (po vremenskim periodima) tokom izgradnje i prodaje;

Koeficijent dobiti preduzetnika u regionu 1;

Koeficijent dobiti preduzetnika u regionu 2;

Odnos cijena u analiziranom segmentu u regionu 1 u odnosu na region 2;

Odnos troškova izgradnje u analiziranom segmentu u regionu 1 u odnosu na region 2;

Doprinos komponente zemljišta cijeni jednog objekta u regijama 1 i 2, respektivno.

Po našem mišljenju, ovo je prilično logičan i blizak značenju razumijevanja metode „profita poduzetnika“, koja pruža potpuno funkcionalan, iako vrlo radno intenzivan mehanizam za obračun nekretnina korištenjem pristupa zasnovanog na troškovima.

Na osnovu analize navedenih metoda, jasno je da je značenje pojma profit preduzetnika prema klasičnoj definiciji isti za sve autore, ali ne postoji razumevanje mesta parametra koji se zove „profit preduzetnika“ kod svih autora. shema proračuna pristupa procjene zasnovanog na troškovima. Svi shvaćaju da mora postojati neki dodatni parametar koji trošak reprodukcije i cijenu zemljišne parcele „dovodi“ na nivo tržišne vrijednosti. Ali kako ga pronaći, o čemu bi zapravo trebao ovisiti, kako bi se trebao ispravno zvati? Ova pitanja stvaraju nesigurnost i razlike u mišljenjima među evaluatorima.

Apsolutno divan članak na ovu temu na portalu „Bilten procjenitelja OCJENICA RU“ objavio je zamjenik predsjednika Stručnog vijeća NP JV Sibir. U njemu autor daje detaljan istorijski pregled pojave koncepta „profita preduzetnika“ u praksi procenjivanja vrednosti i poziva sve procenitelje i zakonodavne organizacije povezane sa procenom da razmisle o ekonomskom smislu korišćenja koeficijenta pod nazivom „ profit preduzetnika” u troškovnom pristupu vrednovanja. Autor tvrdi da „uključivanje profita preduzetnika u troškove mora biti opravdano“.

Iskustvo našeg rada na području izgradnje i realizacije investicionih projekata u Moskvi i Moskovskoj regiji omogućilo nam je da detaljnije razmotrimo komponente zamjenske i tržišne vrijednosti nekretnine prilikom izračunavanja korištenjem troškovnog pristupa i da odredimo stvarnu ekonomsko značenje i vrijednost parametra, koji u troškovnom pristupu nazivamo „profit preduzetnika“.

U tabeli U tabeli 1 prikazane su komponente troškovnog dijela tekućeg projekta za izgradnju stambenog multifunkcionalnog kompleksa u Moskvi na ul. Govorova. Svi dostavljeni podaci preuzeti su iz postojećih ugovora i cijena za projektovanje, izgradnju, odobrenje, odbitke od gradskog udjela (ili troškova izgradnje infrastrukture uz odbitke od gradskog udjela). U praksi se radi o obračunu zamjenske cijene primjenom kvantitativne metode, sastavljanjem uvećane procjene. U pravilu se takvi proračuni izvode u početnoj, predinvesticionoj fazi, sastavljajući finansijski model koji omogućava investitoru da sagleda ekonomičnost projekta i procijeni ga sa stanovišta investicione atraktivnosti prema glavnim parametrima: period otplate, interna stopa povrata ( IRR), neto sadašnja vrijednost prihoda ( NPV), iznos potrebnih investicionih sredstava, njihovu isplativost, iznos pozajmljenih sredstava, investicionu cenu projekta itd.

Finansijski model uključuje dio troškova i prihoda projekta. Kao rezultat, formira se razlika, koja je zbir svih prihoda i svih troškova projekta u obliku novčanog toka. Razlika između prihoda i troškovnog dijela projekta formira novčani tok, koji pokazuje nedostatak ili višak sredstava i potrebu za dodatnim ulaganjima. Uzimajući u obzir faktor vremena i upotrebu tehnika diskontiranja, ovaj novčani tok se pretvara u diskontovani novčani tok; Zatim se određuju svi pokazatelji koji interesuju investitora i karakterišu projekat, uključujući profit investitora.

U praksi investitora zanima kako dobit na vlastitim uloženim sredstvima tako i dobit u odnosu na trošak svih sredstava utrošenih na projekat.

Da bismo razumjeli komponente zamjenske cijene u pristupu procjene zasnovane na troškovima, analiziraćemo strukturu troškovnog dijela projekta izgradnje stambenog kompleksa na ulici. Govorova (Tabela 1).

Tabela 1. Struktura troškova investicionog projekta na ul. Govorova od 22.11.2007.
(1 cu = 36 rub.)

Struktura troškova	Obim posla prema dogovoru, e.
Rad predinvesticione faze projekta
Prikupljanje početnih podataka, uslova priključenja, tehničkih uslova, ekonomskih kalkulacija i prognoza, poslovnih planova i povezanih usluga nezavisnih organizacija
Izrada ugovorne dokumentacije, zaključivanje ugovora. Izrada layout dijagrama i inženjerska podrška za projekat
Regulatorni okvir projekta u cjelini
Izdavanje Okvirne naredbe Vlade Moskve
Organizacija rada na pripremi, usvajanju i objavljivanju Konačne naredbe Vlade Moskve
Izrada, odobravanje, izdavanje i registracija ugovora o ulaganju
Novčana naknada gradu za postojeću društvenu, inženjersku i saobraćajnu infrastrukturu po investicionom ugovoru
Potpisivanje Potvrde o rezervaciji i zaključivanje ugovora o zakupu zemljišta
Plaćanja po ugovoru o zakupu zemljišta
Radovi prije projektovanja za cijeli projekat
Dobijanje geološke osnove za gradilište
Izrada urbanističke studije izvodljivosti za smještaj stambenog kompleksa
Priprema dokumentacije za odobrenje od strane regulatorne komisije Moskovskog odbora za arhitekturu
Priprema dokumentacije za odobrenje od strane Javnog saveta Moskovskog odbora za arhitekturu
Ponovna koordinacija urbanističkog planskog opravdanja i arhitektonsko-građevinskih rješenja sa Odborom za životnu sredinu grada Moskve i procjena uticaja na životnu sredinu
Izrada arhitektonskih i građevinskih studija
Finalizacija studije izvodljivosti urbanističkog planiranja i arhitektonsko-građevinskih rješenja na osnovu komentara Komiteta za zaštitu okoliša grada Moskve i procjene okoliša
Pribavljanje tehničkih uslova za priključenje na komunalne mreže
Priprema potvrde o dozvoljenoj upotrebi (ARI ili IRD)
Inženjerska podrška projekta
Za dio grada. Građevinski dio podzemnog kolektora za prijenos nadzemnih dalekovoda (nadzemni dalekovod)
Izrada studije izvodljivosti za pretvaranje nadzemnog dalekovoda u podzemni kolektor
Sprovođenje ispitivanja studije izvodljivosti u Mosgorekspertizi
Pribavljanje naloga za izgradnju objekta. 4
Izrada radne dokumentacije za objekat. 4
Građevinsko instalaterski radovi (CEM) i puštanje u rad objekta. 4
Izgradnja na licu mesta inženjerske infrastrukture kl. 4
Isporuka objekta 4 naručila državna komisija
Tri stambene zgrade od 23 sprata sa podzemnim parkingom i ugrađenim prostorijama (zgrade 1 – 3, prva faza)
Izrada projektno-predračunske dokumentacije (faza "Projekat") sa izdavanjem arhitektonsko-građevinskog dijela I etape, kl. 13
Izvođenje ispitivanja projektantskih rješenja za objekat. 13
Pribavljanje naloga za izgradnju objekta. 13
Izrada radne dokumentacije za objekat. 1 – 3, uključujući faze nultog ciklusa
Građevinsko-montažni radovi (CEM) i puštanje u rad bldg. 13
Izgradnja inženjerske infrastrukture na licu mjesta bldg. 13
Isporuka objekta 1 – 3 naručila državna komisija
Za dio grada. Blok osnovnih škola (BNK) i predškolska ustanova (DDU)
Projektovanje i izgradnja dogradnje do bloka osnovne škole (BNK) za 75 mjesta. Puštanje u rad
Projektovanje i izgradnja predškolske ustanove za 125 sedišta. Puštanje u rad
Ostali radovi i usluge
Tehnološko priključenje objekta na gradske električne mreže
Dodatni radovi (prizemni zid, fasade itd.)
Obavljanje funkcija Kupca i tehničkog nadzora
Osiguranje gradnje (prema standardu)
Obezbeđenje objekta (prema standardu)
Administrativni troškovi. Usluge IGASN-a, OATI-ja, vatrogasne inspekcije
Neočekivani troškovi

Dobit preduzetnika odražava troškove upravljanja i organizovanja izgradnje, opšteg nadzora i prateći rizik.

Dobit preduzetnika utvrđuje se analitičkom metodom koju predlažu zaposleni na Tehničkom univerzitetu u Sankt Peterburgu (SpBGTU) - dr, vanredni profesor D.D. Kuznjecov i doktor tehničkih nauka, profesor E.S. Ozerov.

Obračun profita preduzetnika zasniva se na pretpostavci da ulaganje u novogradnju ima smisla samo ako dobit od izgradnje novog projekta nije manja od dobiti od alternativnog projekta koji ima isti nivo rizika i isto trajanje kao novogradnja.

Visina dobiti preduzetnika određuje se po formuli:

gdje je N standardni period izgradnje u godinama;

C 0 - udio akontacije u ukupnom iznosu plaćanja, uzet pod pretpostavkom da investitor inicijalno predujmi 20% ukupne cijene objekta;

y a - godišnja stopa prinosa na uloženi kapital (odgovara procijenjenom koeficijentu kapitalizacije za slične objekte, uzimajući u obzir tipične rizike i period povrata kapitala)

n* – period implementacije projekta;

k je koeficijent alternativnih ulaganja kada se objekat proda u roku od n* godina, određen formulom:

, (50)

Obračun dobiti preduzetnika sažet je u tabeli 14

Tabela 14

Obračun dobiti preduzetnika
Naziv indikatora	Oznaka	Značenje
Standardni rok izgradnje, u mjesecima
Standardni period izgradnje, u godinama
Koeficijent alternativnih ulaganja
Udio avansa u ukupnom iznosu uplata
Godišnja stopa prinosa na uloženi kapital
Visina dobiti preduzetnika

3.3.3. Obračun troškova izgradnje sličnog objekta

Zbog nedostatka podataka o troškovima izgradnje tačne kopije nekretnine koja se procjenjuje po tekućim cijenama na datum stvarnog vrednovanja, preporučljivo je primijeniti zamjenski trošak.

U praksi procjene, metoda izračunavanja indeksa se uglavnom koristi za izračunavanje zamjenske cijene nekretnine. Sastoji se od utvrđivanja punog troška zamjene množenjem osnovnog troška naznačenog u procjeničkoj dokumentaciji za objekt koji se vrednuje indeksom za pretvaranje troška u trenutni nivo cijene.

Trošak stvaranja nekretnine slične onoj koja se procjenjuje određuje se pomoću sljedeće formule:

C = (B 2001 J 2001-2014) (51)

Gdje je B 2001. ukupni trošak izgradnje u cijenama iz 2001. gore navedene zgrade, prema agregiranim pokazateljima troškova izgradnje;

J 2001-2014 – 5,43 bez PDV-a - indeks tranzicije nivoa cijena sa TER 2001 na nivo cijena 2014 prema vrsti građevina u Ruskoj Federaciji, prema;

3.3.4. Proračun habanja zgrade

U teoriji troškovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnine, akumulirana amortizacija se tumači kao potpuni gubitak procjene tržišne vrijednosti objekta, uslijed fizičkog habanja, kao i funkcionalne i vanjske zastarjelosti. Ovaj diplomski projekt koristi metodu za procjenu akumuliranog habanja po komponentama (metoda kvara).

Amortizacija je gubitak vrijednosti zbog pogoršanja fizičkog stanja objekta i/ili njegove zastarjelosti. Akumulirana amortizacija se definiše kao razlika između tekućeg troška restauracije (zamjene) i stvarne tržišne vrijednosti objekta na dan procjene.

Proračun fizičkog habanja

Proračun fizičkog habanja izvršen je metodom državnog ispitivanja prema. Ovom metodom utvrđeno je fizičko trošenje svakog konstruktivnog elementa zgrade. Ukupno fizičko habanje određuje se formulom:

, (52)

Gdje je F f - fizičko istrošenost zgrade, %;

F i - fizičko habanje i-tog konstruktivnog elementa zgrade, %;

L i - koeficijent koji odgovara udjelu zamjenske cijene

i -ti konstruktivni element u ukupnom trošku zamjene zgrade;

n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Trošak zamjene se u proračunima uzima kao 100%.

Tabela 15

Opis konstruktivnih elemenata zgrade i određivanje habanja

	Naziv konstruktivnih elemenata	Opis konstruktivnih elemenata	stanje	Specifična težina prema tabeli	Korekcija specifične težine, %	Specifična težina EC kako je izmijenjeno		% istrošenosti stranice gr. 7 x gr,8/100
	Temelji	Monolitna armirano-betonska ploča
		Armirano betonski montažni	Regulatorno
	a) spoljni zidovi interni b) particije	Opeka, blokovi od gaziranog betona	Normativno
	Preklapanje i pokrivanje	Montažni beton	Normativno
		Kombinovana, AB ploča, rolna obloga	Pukotine na krovnom tepihu zbog nedostatka dilatacijskih spojeva
		Beton, linoleum	Nadutost uzrokovana nedovoljnim zbijanjem
	Otvori za prozore i vrata	PVC profili na prozorima i vratima	Normativno
	Završni radovi	Boje, tapete	Normativno
	Sanitarije i elektrotehnike. Uređaji	Grijanje, struja	Normativno
		Blind area	Normativno

Vrijednost istrošenosti je zaokružena na najbliži cijeli broj. Dakle, fizičko habanje iznosi 13%.

Proračun fizičkog habanja je sažet u tabeli 16.

Tabela 16

Obračun fizičke amortizacije u cijenama 2014. godine

	Strukturni elementi	Specifična gravitacija	Troškovi rada u cijenama iz 2014. godine, hiljada rubalja	Habanje konstruktivnih elemenata, %	Habanje konstruktivnih elemenata. hiljada rubalja
	Temelji
	Zidovi, pregrade
	Preklapanje, pokrivanje
	Završni radovi
	Sanitarije i elektrotehnike. uređaja

Na osnovu rezultata možemo zaključiti da je funkcionalno habanje zgrade iznosilo 17.898 hiljada rubalja. To je zbog životnog vijeka zgrade, budući da je izgrađena 2007. godine, a njeno habanje u 2014. godini, prema proračunima, iznosi 13%.